播放日期:2026年6月53日
節目:按揭講場
集數:第274集
講者:諗SIR

開場
大家好,我是諗sir，歡迎來到今晚星期三直播，6月3日，今日的題目是關於樓神有關，因為近日香港的樓盤應天，趙國雄祥實的，俗稱樓神，說他看不到樓市下跌的理由，在此我想我一會跟大家說說，樓市一旦沒力的話，會看到什麼現象，我們會在今集的內容，詳細分析這一點，讓大家不要盲目追價，另外也會說說自富途，和近同的證券行，被國家規定，對於內地同胞的，開戶及買海外證券方面有所規限，很多人不以其言就想，其實下一個規限會否是樓市，或者會否更加大規模限制資金出入，我們會由CRS說起，Common Reporting Standard，如果是這一行，你應該知道是什麼，我本身都在銀行做過，其實基本上，處理日常客戶，其實都很需要瞭解，他們的資金來源，所以我會在這一點，跟大家由CRS說起，香港究竟會否被股樓債傷殺，其實這一點很符合，我們成家網上投資理財頻道，設立的目的，就是在投資方面，我們的頻道設立目的就是，和你股樓債匯，一併在這個平臺裡面，分享這四方面資訊，原因是我個人的理念，或者我個人所見到，一個好的理財，其實不是只教你炒股，或者是教你買樓，而是如何將你的資產，股樓債匯，因應你個人情況，得而配合上述四類，而不限於上四等類的資產上面，所以要做好理財的，不只用一把刀，即是不只用一個資產，我們會由CRS說起，不過我想我要去還債，因為上集有很多問題，當然今集也歡迎大家留言提問，不過我先回答上集，照舊Sarah Choi的，這個是上集問題，至於上集的，這個是上上集，因為上集說得太興起，所以上上集的問題沒有回答，還有上集和上上集的，看重溫的人的，留言也沒有招呼，我們會盡快解決這些，然後再說今天關於CRS，股樓債是否三殺，以及樓神究竟的樓市跌不到的原因，看不到樓市跌的這件事，是不是有所可以補充的一點，我們都會說的

將軍澳南
先回答Elainechung，說生了小朋友，恭喜了打算換樓，想換去將南，將南呢，我用中原地圖說好一點，Rather than Google Map，因為中原地圖，出屋苑名字會，因為它跟地政總署的規劃，所以它的編排都是自規劃表達，和屋苑會出得較突出，其實將南呢，就即是說大致是，不計將中將廣，以天晉二三期或以南的屋苑，當中的屋苑較為高質素，亦都有橋直接由天晉一期走過去，即是出到將軍澳站，不用淋雨,，天晉二期和第三期、海天晉，二三期，亦都有The Parkside，即是俗稱的將軍澳凱旋門，去看看就明白了，另外亦都有Capri，藍塘傲，至於另一面的三寶，將南都有三寶，就是Savannah，這個Monterey，和這個海翩滙，當中其實海翩滙是最低質素的，不過划算，而且那裏的樓舊極有限的，不要介意，當中最便宜是海翩滙和Savannah，海翩滙因為，你看到Mousecourser在海翩滙，其實夾在Monterey和Savannah中間，所以海翩滙是沒有景的，前面海景，以這幅地圖如果向南看，就是將南大橋海景，就是那條橋，Monterey最美，全部景色盡收，呎價也比較貴，其實就已經要去到，平均近月的成交價是，19000元呎，去到這裏都有點快想到，如果將南高質19000元呎，其實啟德都可以買到，我回答你天寰的平均，呎價其實是16000-17000元呎，如果一些新的九龍新盤，加泰峯，即是彩虹站要走，走一點的屋苑，都叫幾新的一兩年樓，其實就是，應該是天寰更正18000元呎，泰峯16000元呎，柏蔚森19000元呎，但簡單來說，你在啟德區，其實最便宜的盤，就等於，在將南，已經是中中間間的盤，剛才Elaine說他生小朋友，想換將南，生小朋友，即是以人生階段來講，都是，還是奮鬥中，未到修成期，也應該未到退休，而一般常理而言，那我就不覺得你應該付溢價，去搬入一個較為新，較為有海景的地方，以我們觀察，選擇將南的通常，都是屬於人生中後段，他們有個人原因，喜歡那裡的環境，而不介意付出溢價去買那裡，再講深入一點，年輕有博殺，房子又要再沽，將來賺著走，其實正好選擇九龍區，你知道九龍區，客路多一點，你說天寰都是18000元呎，Capri，parkside其實都17000元呎，如果要去將南的高檔，Monterey就19000元呎多，這是平均的，如果Monterey漂亮的東西，肯定過兩萬元，出得18000-20000元呎，外面大部分都可以選擇，為什麼要選擇將南，有的客人會選擇將南，但數目比較少，他的歲數通常是過45，亦想在之前樓市賺了錢，不介意這間房子，升得慢一點，因為之前都不敢說賺到夠，賺到差不多，這間房子叫用作退休的，買間不用太大費周章的將南，有錢或高質，肯定選擇海天晉，新鴻基樓，三期臨海，Monterey也是好質素，Capri 有些小屋，亦有些人選擇，既然40-50歲錢不能帶入棺材，為什麼不選擇前排海景呢，但選擇這些，沒理由現在30多度，出到家門口會走去將軍澳站，基本上配開車了，你有這生活環境的話，選擇那邊會比較好，老實說，沒理由開一架錢七，我見過同事說，和他們，看某類型屋苑的，叔叔或哥哥，最基本都開歐洲電車，當然不是K字頭，當然是比較漂亮點的品牌，通常都是這一類，但如果在奮鬥期當中，不值得付出溢價，再補充多一點，Savanna，看公屋多，其實有海景，不過看避風塘，遊艇景，海翩滙，夾實了只有小小景，由於選擇將南，想用他的預算，看美景，低密度生活，所以不可以在這區反過來，選擇海翩滙的便宜貨，因為要便宜貨的人，心態不如，都出得去海翩滙或Savanna 15000-16000元呎，倒不如在九龍選擇，所以一定調轉，所以這是我對Elaine的，小小忠告，再重申平均呎價，詳細情況，可能要電話細談，有我們PowerTeam的，免費資訊熱線，可以留言聊聊或瞭解服務有什麼幫助你，但都提供一個硬資訊大家，以Monterey 19848元，近來平均成交呎價，Capri，18203元，去到parkside 17920元，其實也有17000至19000，也不要說天晉,我都不放天晉二三期入來，但最近天晉對出，有工程正在做，有一部分在做公園，不知道你介不介意說不定收樓時做好一大部份，可以實地考察，如果給17000至19000元，去九龍的話，柏蔚森做19000元呎，跑道區但新樓，泰峯沒有啟德光環，但都叫九龍，16000元呎平均，至於，天寰啟德最入門的屋苑，要看著啟晴邨，當然是兩房，有些可以不用，18000元呎, 18716元，要自己小心考慮一下

康城還是油塘
至於，上集，如果有人問，Kobecp3980，如果同樣沒有海景價錢差不多，諗sir是否比較prefer康城12/13期，多過油塘的朗譽，朗譽和柏景峰黏在一起，基本上，社區來說康城是嬴油塘，當然可以看，如果，朗譽再高一點遠點，柏景峰走下去油塘站，大本營門口商場，要五六分鐘，進去油塘站，地鐵平臺，我估計15分鐘，走進去真的等到地鐵，康城，會快一點，由棟樓到平臺，應該6-7分鐘，不過康城，要多等一班車，再乘車出去，始終如果大家同樣，出旺角計康城會遠一點，但是，以你問我未來的威脅，朗譽和柏景峰，你買得，預計將來給親海駅，即是油塘海邊，因為水泥廠，終於確定停運，其實水泥廠停運已經是，你可以說是警號，東源街，簡單來說是油塘，親海駅旁邊的那條街,海邊那條街，附近有水泥廠，漁產市場沒有了，同時有一個很大的地盤，沒記錯是越秀的,還在興建中，那裡的地或者水泥廠，或原本漁市場的地，基本上都會來建樓，因為那裡是臨海的，那裡我相信才會是，真正的油塘副市中心，說到副一定有正，油塘再說真正的市中心，肯定就是油塘站對出C字型油塘彎，恆基那塊地，但現在恆基有很多其他項目，應該未搞到那裡，而你買得朗譽和柏景鋒基本上，是計住只要在未來，東源街，或是油塘站對出，恆基那塊地一建，人家一定選他而不會選你，因為那裡是有海景加上客人在那裡，配套一定成熟，而在朗譽那邊，只可以永遠走下去大本營，所以發展商反過來都知道，現在自己要走貨，急急腳賣給你，但如果你純粹覺得便宜都可以的，那裡的主打就是便宜，九龍，油塘站走十分鐘到月臺勉強可以，但如果說康城和朗譽，真的只有兩個比較，我寧願選康城，不過康城十二、十三期，你也要留意現在的價錢，會不會是多貴，要出多少買它

荃灣西將來發展
Daygood說已like，荃灣西將來發展，荃灣西剛剛，都勉強叫荃灣西，形瑨賣出400多個單位，總共有六百多，未來環宇海灣對出停車場，那塊地將會興建，有人投了，什麼時候建我想現在不急，反正發展商不急，覺得樓價升，那塊地放一下也有好處，荃灣西的特點，始終供應不多，荃灣西因為可以建樓的地基本上都建完，環宇海灣對出一塊地，當然那塊地旁邊，有一個小小的停車場，但剩下的可塑空間不大，還有的就是，全部都要圍住形瑨，將工廈改建再補，但附近的工廈除了形瑨之外，比如卓越中心，都有傳它去補的，但是，都未見開工，連舊樓都未拆，所以荃灣西仍然是將來，暫時不多供應的地方，你可能會覺得諗sir講到荃灣西也不錯，供應不多，那柏傲灣可不可以長期持有，那要看什麼單位，柏傲灣很討人厭，一房對F1賽道，多數調轉向北，向南當然最突顯柏傲灣的優點，因為柏傲灣和海之戀，是荃灣西唯一兩個，望海景而沒有，荃灣路行車天橋的，兩個屋苑，即是望海基本上，在荃灣而又要，幾年樓齡十年樓齡以內，沒有橋景的，就只有柏傲灣和海之戀，海之戀另外有些人，未必太喜歡，有些人很喜歡,不詳談，我個人覺得長期持有，其實我自己的看法，一間屋值不值得持有，就是當你買入有沒有水位，至於一間屋，如果要跑贏人家的話，其實看開則，就不是看整個屋苑的，我現在答你柏傲灣任何一個單位都好，你不會相信我，所以要考慮開則，是否在該區稀缺，要考慮這一點，而不是平時讓經紀帶你去看，經紀如果真的沒有心跟你吹，就跟你吹一下地區，最沒有傷害性，屋苑經紀都不介意跟你吹一下水，因為一個屋苑這麼大，他一定會找到盤給你，但經紀就不會亂跟你吹哪個屋苑哪些盤值得留意，萬一他真的說了真說話給你聽，而通常那些值得留意的盤都很稀缺沒有盤出，豈不是一世都做不到你生意，這個論點我之前也說過

元朗YOHO
Kikichi9488，想著預600多萬買YOHO，兩房值不值得買，YOHO，我猜他指YOHO Town，如果還可以60萬，應該YOHO Town就可以，Grand YOHO就好緊湊，現在直播沒多久，看的100人，希望，Ivan Wong說，接下來有越秀超大型，地盤很大，你經過東源街就知道了，多謝Ivan Wong，like了，補充，我在東源街說的不足，不過今天我去了另一個地方，都是，跟當年東源街一樣，為了拍攝，令到在我頭頂，有一堆吊著的鋼筋和傢俬飛過，你知道我們，現場出去拍攝為給一個第一視角大家，看樓宇建成進度，將會有什麼新建設，有時都真的要用命去拼，都不要說熱，上面一堆鋼筋打下來，基本上今晚連一堆東西都不是，不能在這裏跟大家說話，所以希望大家給我like，我今天去了長沙灣附近的地方，你也可以留意我們youtube，明天會有片出關於我今天拍的東西，但先專注今天，也有其他朋友的提問可以問，現在like就，很好多了，少許到13個了，大家看的朋友可以給我like，我們真的給大家的內容，好像剛才Elaine問的將南，我們都會準備作答，也有些提問，我們真的直接出去拍，真的實地的滴汗的為大家，知道大家平時，想要嘆冷氣開工，沒有人想戶外工作，但我們是，我同事睇樓，更加不會貪冷氣，我自己也會以身作則，出去跟大家拍很多真料，希望大家給面，你免費一個like，就可以讓我們在外面，多走幾圈拍真東西給大家，其實很多人，為什麼要做一個這麼漂亮的sales office，就是發展商明知道你，不會實地拍，不會實地的瞭解因為外面熱，或者未必喜歡地盤的環境，好像土瓜灣，土瓜灣，壹沐，或者附近那幾個新盤，我去拍，不去拍你見不到，其實，前面有些單位會被將來，長實的下一個項目，遮了它向東的望向，對於環海東岸和那個新盤附近，原來那條樓縫，都是不去看都不知道，我在實地拍了張照上Facebook給大家看，所以，首岸和環海東岸當中那條樓縫有幾窄，或者首岸其實向東，長實究竟遮了多少，這些我是真身和現場拍攝了，我想都應該沒多少人做過，希望大家喜歡，至於，YOHO我自己覺得平水，其實YOHO我長遠來看，就覺得差不多，以告一段落，首先YOHO系列應該賣完，YOHO HUB就沒有了，應該是整個YOHO系列或者新鴻基其實，都未必會在元朗，再花那麼多心力，以我就這樣數去都大把盤，都未計古洞區，剛才講油塘外面整個，恆基盤，還有長沙灣，大把貨要做，所以，YOHO，都叫做，YOHO是新鴻基，希望沒搞錯，但是YOHO系列，以發展商來講，他沒有意欲在當地，推太多，有意欲是什麼，例如西沙灣，其實靠山那邊的地盤，已經開始動工了，我同事近來經常去看，基本上feedback，除了第二期的商場，有了譚仔，又有大快活剛開門，第三期就是近馬鞍山那邊有大地盤，開始動工中，也因為這樣，同系的YOHO系列，元朗，我想隨著古洞站，將會在第三季開波，應該元朗站YOHO系列，享有的溢價，會越來越收窄，聽到節目內你也有留意，其實YOHO的價格，是拍得住荃灣西，但始終香港的樓都，是近尖沙咀和維港兩岸，是較為值錢的，因為無論學校和賺錢的機會，平均那些工資的pay，都是在這兩岸裡面最高，這個世界其實也是這樣，很多人就，什麼樓市怎樣怎樣，其中有一個不改變的規律，就是那個地方，只要是找到錢，或平均工資offer越高，那個地方樓價越貴，因為人就雖然，有些人覺得搵食這字難聽，其實難聽你就要努力，令到自己不用怎樣搵食，但確實世上，保守估計地說，八成人都是受困於，他的每日的言行和起身，都是受搵食那兩個字壓住的，所以你覺得不好聽，正正你要共同努力，去令到，搵食這字對你來說是沒有需要，但確實因為搵食這兩個原因，high pay job就，lead to，house price increment，即是樓價上升，YOHO系列有溢價，但我相信，將會，終結，至於，大西北，我們會少推，嘉湖洪水橋，其實嘉湖洪水橋，可以讓你看多一點，我們都準備資訊不是亂說，我們的買樓易app，其實YOHO Town到現在都還有優勢，以這那幅圖來說過去一個月租盤YOHO Town，是越來越少，其實買盤在五月尾都是呈現一個減少的情況，但相對，同一時間的嘉湖山莊，無論租盤或是下麵的rent，和sales，我們見到的數目，都是在上升，rent由八十多個上升到九十多個，即是一個月多十個，賣盤其實也有250，升到260的水準，所以以嘉湖山莊來說，其實你也猜到，如果他們的賣盤和租盤越多，即是客人的選擇越多，價格就升不起了，但相對於兩個屋苑比較，YOHO Town會比較好，YOHO Town其實也是缺盤，不過如果以三五年來講，YOHO Town這個區份，應該是告別最輝煌的一頁，我知它好過，但你見一來錦上路，發展越來越成熟，有古洞，可替性越來越多，也有元朗南，例如朗天峰未來還有很多平替，不斷插在，YOHO附近，雖然元朗當然有一個很強大的，家庭網絡分支，元朗本身是多人口的，不過亦在選擇多之後，令到，我想平水，未到很差，我又覺得不是太差，至於元屯天，因為始終，他和深圳的通勤時間近，所以始終，都是以獅子山以南的樓，無論內地人或香港人都願意出多些錢來投，至於monicamok，他想提醒跑道區兩房梗廚已經升到25000元呎，多謝你提點，跑道區是少梗廚因為大部分開開放廚，Christ6839問大圍站或何文田站一房，何文田其實，雖然上蓋兩個盤，朗賢峯和瑜一，不過現在大部分客好像想看瑜一比較多，因為朗賢峯被發現起樓時水泥有汽水蓋，所以被人壓低一個grade，但都不是便宜，大圍其實現在普遍業主都不易談，你知我們有買樓易app，download或更新有很多功能，兩秒可估4大銀行估價，加上AI幫你篩走已存在的假盤，可以看到一些假盤的真確程度是三成半，可以省點時間,不需要浪費時間，可以看一些正確度高的，還有就是AI Chatbot，無間斷問我關於買樓的資訊，我每晚做完直播的短片，或者我對一些樓市屋苑獨有的看法，是進入了AI Chatbot，你可以進去問問問題，普遍的人都是和我聊聊，做屋苑比較就去Chatbot，這個App是完全免費的，可以下載到Android或iOS去使用，裏面其實有些關於，由於我們每晚都透過App，和香港樓市拍照，例如他會看到，右手邊柏傲莊的低層324呎一房，其實基本上去到5月底的業主，是完全完成了釣魚的成分，你看到這個盤，由放盤到他真的想賣的一個心路歷程，1月3日放800，當時沒有心賣，而且市未太好了，去到5月為何有動靜呢，因為經過4月，其實柏傲莊已經有第三期價單出，我相信這個價格究竟是經紀，自己改，還是客戶要求改，是沒得檢查的，不過當然了，經紀要得客的同意才可改價，就像假設是這樣，去到5月，因為4月的柏傲莊，肯定有一大堆人抽不中，所以也很著緊，5月15日將價格改到780，當然會有人問，所以，可能我估計，發覺自己做了一陣減價盤，也是不好，不如調回來提價提到850，然後再慢慢降下來，818、800、780，再吸多些客戶出來，最後其實他也是想850賣的，就加到850，所以其實，你好像我們這樣，我們也有資訊記錄著一些盤，之前的改價的走勢，就可以告訴你，這個盤其實像不像賣，也有些盤其實看得出，你不需要這麼快說，好像這個盤這樣，其實未去到5月23日，已經知道這個業主，和經紀是合在一起，其實他們，如果經紀再跟你說，你可以試票，試這個799，如果你有這一欄的資訊，基本上你知道你不需要試，經紀其實都是想浪費你時間，讓你出一下票，然後850告訴業主，他有做過事，因為你看得到這些，這些我相信是，經紀一般不能告訴你資訊，至於旁邊的柏傲莊有開放式，600多萬這樣，其實普遍都是不斷提價，650,670, 660,680，也都這樣說，柏傲莊普遍的細單位其實不多，無論一二三期都好，所以導致它議價能力有一定水平，但如果你是談的話，你都預料你買的價格沒有什麼水位，所以我個人來說，一房賣到800多萬，其實很多地方，新一點的兩房都買到，所以用這個價錢去談一房，我想可以有其他好處，還有我發現最近很多人，想買一房來投資，可能我想是因為首岸，很多一房或者很多，兩房開放廚，不其然令人對於300多呎的單位，多了憧憬，但你要留意單位細，如果買來收租的話，面對的問題是很容易斷約，其一因為你始終客路少，肯定三房的客路多過一房，一房通常租給情侶，或者頂多是，夫婦然後剛生了一個小朋友，都勉強住一會，長遠來說你都不想，你加上你的小朋友，住在這個300多呎地方，中國人都是人望高處，至於你租給情侶，分開了就更麻煩隨時不交租，不分開其實一起存錢，很快就可以不用住一房，只要兩個人有份工作，所以一房的問題就是，經常過了死約的第一年，又要再，又要再找個新租客，那你那個空租期，你不是立刻找到的，空租期和經紀佣都是成本，而這些就是，蝕給經紀，而經紀不會告訴你，所以調轉，為客人好，不要經常斷約，就不要選太多細單位，看著120-130人，希望大家給個贊，suntechcheng說剛贊了，近來有什麼荀盤，Victorlung說，Grand YOHO III興建中，那好吧,我都去更新一下，看看附近YOHO系列，我也想去更新一下，看元朗南和，YOHO系列當中有什麼盤，可以和YOHO系列相比

樓神的說話
LuiCowCow說剛剛收工，諗sir你好，他覺得柏傲莊成交價好像更貴過當時最高峰那期，太貴，害到他的powerteam變成半退休狀態，當然，現在的市普遍，我開始說下一個內容，樓神說，看不到樓價跌的機會，但我想從成交數據，都看到現在的市，就去到中段或中後段，就以看將軍澳為例，其實整個5月，他的成交就沒有再增加，322宗左右，以將軍澳來說是算旺市，但沒有再推上去，而且你仔細看，以新寶城來說，大部分的成交都是做在，月頭，也就像首都，只有26號，一宗是在，5月下旬做，將廣，12宗裏面，只有2宗在24號做，其實現在成交很多，都壓在5月頭，5月底，很多客人，尤其是有心找貨的，反而，看到外面的貨都被人買了，真的剩下好的，就要給很高價去搶，所以，現在的市場開始膠膠著地，而你也要留意一件事，這兩個星期發展商開始，就沒有再拉新盤出來，市場上，你說諗sir其實如果，現在樓市太貴，看到什麼跡象，預示樓市會回調，我直白一點跟你說如果你看到，例如，就以將軍澳來說，新都城，那些寶琳坑口的屋苑，如果成交量是上升，或者以區份來說，青衣和深井，成交量是突然上升，那你就可以看到市場，有實力的也願意先出價買的人就買完了，實力差一點的人，他原本可能想看，四小龍或者荃灣，但最後，看開荃灣那些，因為價格太貴無買，就轉移去買深井，反過來看開四小龍，就覺得四小龍也很貴，15,000-16,000元呎轉看青衣，但這往往是升市升到最後的訊號，就是外面較為能力低的人，不要介意，是指財務能力低，這是客觀可以計算到，因為他借貸力不夠，但又要買，他轉移投向一些較差的區份，這個往往就是，升市告終的一個訊號，現在是未到的，不過現在開始，都應該過了一半，因為普遍看到，外面的成交量，已經沒有再上升了，而開始購物力是轉向一些，比較便宜的盤，不過還未玩到，青衣深井那些那麼偏的，所以你說樓神，看不到樓價跌的機會，因為他以某一日指一定正確的，所以樓神說話也是很小心，看他scope多大，你問我如果以五月上旬看，就確實未看到跌的機會，不過我想搭入六月，開始要小心一點，我估計又未那麼快來，不過可能在第三季，是會找到一個調整的空間，至於多謝大家熱烈問話，比如Francis問奧運站，多謝Ken Ho，說很喜歡看我加油，那在看的120-130位朋友，也希望給個like，原來已經看的150位，143位朋友，like就三十幾個，其實我想下星期，是去彩虹的，不過剛聽見有人說，Grand YOHO III動工中，也多謝，我看下會不會入元朗，因為整個香港那麼大未必能走完，這個古洞剛剛和大家走過，今天就去多了長沙灣附近，明晚可以看片，荃灣朗逸峰稍後回答，不過也叫荃灣半山，那幾件東西，都是鐘情興趣的東西，而且你要留意，選擇那裏也要開車，你可以試試在9點鐘，在那裏搭車或自己開車，從荃錦公路，回到荃灣出九龍，那些迴旋柱，其實是，也有些塞，不是因為撞車，本身那裏也塞，所以住得朗逸峰，也不要說9點鐘，10點前也不要回公司，如果住那裏，但那邊望回落荃灣也很漂亮，我真的沒試過在朗逸峰，轉過來晚上望回到荃灣，白天也有，晚上也沒試過

CRS共同申報準則
另外也有些人擔心，現在中國，勒令一些券商，總之，如果開戶的人是內地，或者開戶的人，比如說，他的資金是內地的，他就不給予做一些境外投資，至於，已有戶口的人，他就會給一年時限，令到他慢慢沽沽，抱歉是兩年時限，令到他慢慢沽走外國股票，歸零，上星期也有說過，這些制度或者銀行怎樣應對，就不再重提了，還有重申銀行現在是開到證券戶口的，只不過是你開之前，就要申報你的資金來源，不可以在內地，就不是開不到，但是有人想到未來收緊會越來越大，從而用同一個準則，去令到人們不給香港買樓，會否瘋狂到，所謂的資金不給買美股，香港樓也不給，我想我的看法，實行的機會就不大，首先內地你見，內地對打壓樓市的措施是沒有什麼的，因為內地對內地的樓市只會放寬，至於內地也都，他不會直接，有一個招數，去變相承認，有很多資金是透過大陸走資，去香港的，透過香港去走資出外國，不過，確實，有很多資金我同意，就真的來到香港，再轉下一步投資海外，其實一早就，有這個機制，就是CRS，我的看法反而是，在內地對資金的管制，收得越嚴之下，其實樓市，確實會變相有，越有它的用處，CRS其實是頒佈給，金融機構，最主要是銀行，就是以指，例如你的銀行會在新加坡，而你是香港或者內地居民，由於香港、新加坡和內地都加入了CRS的共同申報準則，所以一旦內地政府要求，新加坡銀行，給一些銀行資料，以便瞭解那個人，是中國人在新加坡開戶，究竟要交多少稅，基本上絕大部分國家都要，除了當然附近有些，老撾柬埔寨，菲律賓、越南都不用，他們沒有加入CRS，越南反過來有優勢，但大部分國家有CRS，而有CRS的話，就是說，你在香港的戶口，或者英國的戶口，放了多少千萬或多少億的話，中國稅局只要問，英國是要交數給他們的，但是樓，就是不包入CRS的，因為樓是不包入銀行體制裏面的，所以確實，不排除有些人，拿到錢過來香港，然後買樓，當然了，錢來到香港，入到銀行才可以開票買樓，不可以拿現金，幾千萬的現金去買樓，所以確實都經過一重銀行，不過在香港買樓之後，會不會再將樓賣給一間公司，而那間公司，是越南開或者是，一些比較難查冊的BVI呢，或者，他將香港的樓抵押了，抵押給，英國的銀行，而英國拿了磅紙，而抵押品就是香港的樓呢，可能你也聽過很多這種玩法，所以，樓其實是一樣東西，可以轉名，可以轉公司名，也可以在香港抵押而在外拿錢，所以在於，那個管道，在透過銀行或者證券行越收得緊之下，樓調轉，我粗錢看法是，反而還有個山口令到多些人，會走這個管道，如果他有一些，非法的走資需要，當然非法的我們不知道，至於有些人問保險，保險其實，其實在香港買保險，就五千五千經銀聯那些，大額就不行了，或者有些人都是那些，在香港投個保，如果surrender那份單，是加拿大公司，那surrender那份單開一張票，是開在加拿大的銀行給你，那變相那些錢都是，搬了出去，就以前那些很粗淺，買一張單，過多幾年賺錢，其實現在有些更新的方法，不過最新的，我不敢說，或者也是保單可以抵押的，抵押了給銀行在另一面拿錢不就行了，至於trust的話，是setup時有限制，trust確實是一個，例如，但trust，都納入CRS裏面，除非你的trust是，irrevocable，或者是for那些我死後，將每個月出五萬元，給我兩個兒子，一個叫泳豪一個叫泳漢，就是for這些，才可以，不計入你個人資產，因為那些說明了，你過世才派彩，那是跟你脫離的，但如果你還是那些可切換，或者中間可以停的trust，其實都計算入你的資產，避不了稅，那這些我也不敢說，我很熟行程，因為總之遇到再跟你拆，好像最近我記得，我見過一位同事說，那個客人也偶爾看直播，那都先再次感謝他，他就是近日和我們買一間樓投資，而他，例如星期一買樓，星期二就決定用公司買，那星期二就和他搞一間公司，那用公司買的話，就好多了，也都方便他之後再買第二三四間，公司也可以做很多稅務減免，收回來的租金，都可以調轉用公司支出抵償，那這些advice，兼開好公司，例如星期一看樓，星期二搞定用公司買這些，我想在外面，沒什麼人可以一套幫到你，那所以我們，股樓債匯，兼且一些開銀行戶口，或者公司或者公司如何提供借貸力，這些都是我們強項，那這些複雜性較高的東西，其實我們都做開的，那有什麼可以找我們PowerTeam幫忙

問與答
知道有些人對於前集，的重溫都有些comment，例如，有些人說我搞錯，彭斯和萬斯，彭斯就是白頭佬，萬斯就是特朗普副總統的，後生子，那我應該記得前集是說，副總統就是後生子，其實他的出身也是，鐵獸區也是窮出身的，他的選擇出來其實就是，正正要，就是上前集討論的就是，共和黨被人傳統印象，就是有錢人黨，但是特朗普現在都叫重新繼任之後，都叫半揸旗之後，共和黨開始越來越分裂，而共和黨，最搞笑的現在的，看法就是，他正在變成一個，就是，一班依賴社會上，都不敢說被遺棄的，就是被，無權無勢的人，而支持而成的黨，反而就原本是，就是覺得共和黨是有錢人黨，有那種感覺的人，就已經在共和黨裏面分裂了出去，這個值得留意，因為美國政局是和全世界經濟有關，所以就說到這裏，KPShum 說，環宇海灣進墳景單位值不值得買，將來放盤是否有難度,是否600萬有交易，這些其實都是說真的，我們同事，我只可以這麼說，有很多要真實溝通，或者有些東西有些人，我們同事都跟我說是，他真的去看過才知道，現在出門的樓是值這個價，有這樣的交易在賣，還有什麼單位是交易不到，所以我建議KPShum，我不知道，有些東西是要出去看，會找到真正答案，不過環宇海灣，你問我，可能你覺得問我，你可以省下不需要出去看的時間，不過我只可以答到你一個，答不到你很多疑問，就是環宇海灣望墳的單位，確實難賣，第一,因為有些客人真的不喜歡，第二,六百多萬，可能你也是經常，看上網的資訊，看完不知道是不是假盤，有些經紀特意放的盤，就開到五九九或六幾幾低的給你，如果經常循環在這個情況去看樓市，用這個角度即是一味，上去找最便宜的盤，或者抱著我有沒有辦法買到最便宜的盤，你會發覺自己，看著或者用來考慮樓市，都是在用外面經紀的釣魚盤去想，你就會對這些事理解去錯了，就沒有什麼好不好的，不過我想搞正回這些事理解，至於yeemanlam問維景灣畔6座，如果確實答五六座FD，我答不到你,所以，這個你就要去，把你的問題，透過WhatsApp 91266670，找我們PowerTeam的同事，看看如何和你交流，至於Raymond Chow，我之前說得不好，其實西沙我不是說一個坑盤，其實我的客人已經是，跟我們買了西沙灣收完樓，現在放賣中，其實如果你想買西沙灣可以找我們，我們都有不少西沙灣盤，我們去到西沙灣做的成交，已經十隻手指數不完，我們現在去西沙灣看樓，基本上都不用等code了，如果你看過就知道為什麼了，不知道就是你沒看過，所以都是一句，行動是最實際的，西沙灣沒有說坑了，我們很多客人都做了，還賺了，至於有些人說，年底加息，如果掉頭加息會否終結樓市升勢，都是一句，其實你現在看得出報紙說的話，或者看得出外面評論說的話，市場已經消化了，這個不是今天的圖，不過都給你看回，是這一星期內的圖，而看回FedWatch，現在current rate美聯儲3.5-3.75，有5成3的人認為，去到今年最後一次議息，即是26年12月9日，年底你當，一半的機會是跟現在的息口不變，加一次去到3.75-4.00是3成，加兩次去到8成7，確實是，其實現在市場已經普遍，已經是priced in了，今年會加起碼一次息，有很大機會，有三分一次一半機會，而美國10年期國債的yield，已經是去到4.4-4.5，這個沒什麼事的水準，如果有事令到資金緊張，就可以破到4.6幾個高位，10年treasury yield，那個息都高了，所以現在的市場，不是擔心加息，是已經priced in了，基本上加一兩次息，如果樓市要突然向差的話，你要有消息令到市場認為，今年起碼加1-1.5利息，才可以再推低到樓市，有機會影響到，但如果你說加0.25或加0.5一兩次已經不會太影響，多謝大家今天踴躍發問，所以上集的答案都已經解了，這個是上上集，由於上集，由於今集問題都更多，所以留待之後再處理，至於，西沙灣，我們的客人，收樓和我們拍了片，多謝他們對我們的服務讚譽，三個月其實我都沒有詳細計，賺5-60萬一定，我們PowerTeam幫到他的是，由於我們是單邊代理，所以議價不收對家佣，如果你是找我們代表買方就更加落力，反過來如果是找我們幫忙沽，我們有很多例子沽得很高，最近做過沽樓有，雲匯，嘉峯匯，四小龍，你跟我們談談可以給你很多實質例子，跟坊間代理不同是，首先我們放盤賣樓，如何幫助你先看通對手，是有方法的，單邊代理價幫你盡傾，年內成交，今年成交，我們非常多，我們的advisor基本上一個月都不會只有4-5宗成交那麼少，是多過的，所以，你會看到他的經驗是豐富，有什麼疑問可以WhatsApp 91266670，可以免費談論，我們的服務幫不幫到你，PowerTeam服務內容這裡也有，至於，多謝收看的，一百七十幾人收看，like的就是，46個,，賞個面給個like小弟，我想我們，給你的是買樓易app完全免費，可以掃QR code download，或者直接search買樓易，在你的IOS或者Android，多謝nicoleyung，每集都有like，感謝大家，至於，也有些人說荀盤，荀盤，其實我們，PowerTeam也都，基本上學生有時候也會，給一些盤他，有些都是給完兩三天都成了，我們是advisor會告訴你成了什麼價，但大家自己判斷到荀不荀，Ken Ho多謝你喜歡看我，LuiCowCow再次感謝，Francis Wong 說奧運站附近哪些屋苑比較優質，其實沒有說屋苑優不優質，如果荃灣中心沒有伏可以120萬給我買到，我都覺得很優質的，是那個口價，和開則，經紀想和你開始談，不是說每個經紀,有些經紀很厲害，但有些經紀又不想做太多功課，想和你開話題談些無聊的東西，就和你比較屋苑和比較區，荃灣和東涌好，東涌定美孚好，這些談我覺得沒大礙，不傷害，屋苑一樣，所以你說，但都要回答你，哪些屋苑，不好買，大同那些不好買，比如你說，港灣豪庭，現在兩房，應該過了五九幾，去到六百幾這些價，現在是正常價，五九幾你要看他究竟，是不是，向著一個大酒店，還是有伏，才可以想想，至於，維港灣的海景，維港灣特點就是，海景，有一部分，但以細則為主，五百幾呎的三房都有，也都有八百幾呎，向到海，浪澄灣的則大一點，但開則也奇怪一點，即是尺數大，但有些開則比較奇怪，所以我們都做了很多奧運的成交，你可以搜索一下，今天就詳細研究了將南，將南在這裏，希望找一集可以講一下奧運，或你可以找以前資料，或者找買樓易APP的AI小助手幫你，當中的答案和你普通問Gemini，普通問Search Browser的，AI是不同的，因為我加了資料，至於，nicktsang說兩房850萬，我肯定選九龍，雖然四小龍比較舊，但，一般來說總之我現在會選，獅子山以南，或者將軍澳加荃灣，因為將軍澳和荃灣和獅子山沒有關係，但普遍這些地方和內地的通行時間比較遠，所以是有分別在裏面，當然選到九龍,四小龍的校網不算很漂亮，但現在啟德或者九龍城區也很多貨，當然四小龍的不好處兩房比較多，小部分有露臺，未來會有新盤,可以看看明天節目，至於ninekwok都多謝你補充些蝕讓的資訊，其實也好，我們也想我們學生知道現在樓市是會蝕錢，例如玖瓏山三房，持貨其實，就是香島，就近柴灣，玖瓏山，就是，新界的東沙田，為什麼沙田有些屋苑會賺錢，比如柏傲莊也有人賺錢，火炭站是工業區有些則賺錢，但為什麼有些會蝕錢呢同一個時空，我們就要解答這些問題，而我初步就跟你說不只關於屋苑,是屋苑的開則事，比如，荃灣,就說三房，三房一廁，三房一廁在馬鞍山是不好的，因為馬鞍山有很多這些開則，馬鞍山和荃灣最大的分別是,馬鞍山其實人口，都廿到尾萬,我想這一刻是30萬，荃灣人口有30多萬，雖然荃灣有荃灣區,馬鞍山沒有馬鞍山區，不過兩個地方人口都是接近，所以都可以比較一下，馬鞍山和荃灣都有一個海景,有海濱長廊，馬鞍山城市還新一點，八到尾90年左右,荃灣很久是衛星城市了,七幾年都有了，而馬鞍山為什麼三房一廁是不好呢，因為馬鞍山有很多居屋，居屋就會有三房一廁，如果在馬鞍山裏面選三房一廁的話，客人除了選私樓還會選居屋，所以，在馬鞍山是不應該選三房一廁,選了也會麻煩，反過來荃灣也沒有什麼居屋，因為荃灣反過來經過一個re-ram，很久之前荃灣，我想我還沒出生的時候,看照片，荃灣有很多木屋,從眾安街到沙咀道，但是他把那些木屋居民搬到葵盛邨加大窩口邨，所以才有現在見到的千色店，新一點的樓，正因為這樣，荃灣市里面沒有什麼居屋,只有一個，就是在形瑨旁邊，所以三房一廁在荃灣是好的，你看我說了這麼久,圍繞著一個則，而沒和你討論過屋苑，究竟哪件貨哪里搶手，多謝katiewong的補充,Grand YOHO廁廚大廳房細一點,樓齡新過midtown，這些就是，midtown的廳房廚廁，midtown附近，將會有，供應房屋，這個應該在上網搜索到，ivanwong問九建什麼時候開售，遲些再給大家資料,逐個組，Cheungk1314說,悅來酒店屋苑是哪個，悅來酒店旁邊有幾個屋苑，有，荃灣花園，有名逸居，還是新盤的形瑨，不過形瑨和悅來酒店，都叫做隔了一條，很闊的沙咀道，還有名逸居是恒基樓，主打大小,當初就是，如果你覺得工廠三寶,例如爵悅庭那兩房四百多呎比較細，你就會去選擇名逸居的兩房，名逸居附近都有配套,熊貓酒店的，這個商場,不過他無論去荃灣西站或荃灣站都比較遠，可能去大窩口站都是遠,三個站的中間，都有些客人看名逸居，不過真的，沒有特別就不要亂選，所以，他這個，不是恒基，恒隆的樓,名逸居，如果你有特別喜愛名逸居,你也可以WhatsApp我們試下再聊，至於也有人問，WT，WT-jw4cy問港島區買不買得過，如果跟你說港島區每間樓都值得買,又是那句廢話,怎會是，當然會切區,例如中西區,南區,東區,灣仔區，都是對的，但只不過我給多個資訊大家，除了看區，最重要是看屋苑裏面有什麼開則和更加重要是什麼價，什麼價，一個屋苑來說，那口價超貴，什麼都不行，以港島來說,我猜看你留意什麼，有些出得起budget當然會選黃竹坑站,那六期的東西，沒有budget,可以在灣仔或中西區的舊樓去遊逸，就要再細緻點時談到，nicktsang說潤發應該是四小龍附近的盤，其實他起到現在不是很高,不過有一期是拿到預售紙，發不發炮就不知道了，期待中，都是一句，如果有關PowerTeam服務可以whatsapp91266670，放盤那些可以，直接去買樓易app,有刊登樓盤的按鈕，或者可以，找我們,我們會有同事幫到你，今晚直播先到這裏,希望大家like我們,你看我們買樓易app，其實大家用我們的AI問題,或者看我們的盤，當中我們會extra再付錢,因為AI的算力其實是當初，由我們在付費，你問的AI問題，或者裏面的估價，或者，你只要兩秒估都四大行估價,不需要你到處找,一次就看到一個盤，你的地址究竟有估價在哪里，這些全部都是免費給到大家，所以都懇請大家給我們免費like,讓我們維持這些服務，也有我們的同事客服,可以在你有樓市問題時幫到大家，找我們的熱線,91266670whatsapp，也有wechat,可以在旁邊掃code，也可以download我們的，買樓易app，或者是直接，與我們作出諮詢,關於你買樓,換樓,沽樓,按揭問題，感謝大家支持,期待大家like,也可以subscribe我們，這個成家網上理財,過了10萬人，subscribe的platform，今天先說到這裏,拜拜