播放日期:2026年5月6日
節目:按揭講場
集數:第270集
講者:諗SIR
大家好我是諗sir，又到星期三的晚上，今天題目，會講首岸、壹沐，和啟德一手和二手，當然其他區都會講的，因為照舊接到大量的問題，那我會一如以往，先解決了上集發問的朋友，然後再講今集，主講的精彩內容，最後如果閣下有問題，歡迎提問，我會在最尾的環節保底，如果你看重溫的話，都可以留言，就好像這些人兄這樣，想請教白石角，這兩年高位回落值不值得入市，除了鐵路站是否能建成外還有什麼應考慮，近來因為我們APP推出，也有不少查詢，所以舌頭都有點腫，今集如果咬字是更加不清晰的話，請望見諒，因為平時咬字，我也不敢說很清晰的，壹沐和首岸，我想我帶給你的資訊，和其他經紀不同的是，我們真的去現場看過，首岸和壹沐就肯定很容易去，但是你見雲向，跟之前其他的一手盤不同，我想憑讀者的回饋，都知道我是親身現場看過，才可以提供到資訊給你，也有跨區份的細心篩選，不偏不倚地告訴你，究竟哪一個盤哪一個開則是較為有上升契機，剛才看過買樓易APP，我們推出的最新影片，近來也有不少用家湧入，知道在AI Chatbot那裏，曾經試過被人問爆，其實是的，其實在Chatbot，你每問一條問題，我們都在付錢，我們APP的Chatbot，但是對於你來說是免費的，但是試過，因為一開始太多人問問題，所以，例如有些人問問題，問“如何令我開心一點”，其實我也知道，你有這些東西想跟諗sir說，不過這集節目，就先不回答這些情感的問題，但是先說我們也是照舊免費提供服務給你，但是其實在Chatbot，每個答案，是用電和錢，所以希望大家給我們一個贊，支持我們新APP的完全更新版，加篩走假盤功能，其實篩走也是要用錢，當然要用AI，是一個真的不是吹水，完全AI，新突破跨時代的APP，和你外面用的APP是完全不同，而2秒估到4大銀行估價是照舊有
問答上集提問
至於這位朋友問，白石角這幾年高位回落，是否值得入市，其實近來如果你看到一些新聞，尤其是有些媒體是想偏向，報導樓市跌，他就主要會選掃管笏，或者白石角這些地方，去報導一些蝕讓個案，近來更容易看，如果你發現近來買樓，除非那些盤有些特別，例如凶宅同層或者銀主盤，那些奇異的東西，但如果不是純粹是區份，而又都買到蝕讓的，剛才就是我說的那些區，這些區差的原因，因為白石角基本上新盤出完，再有下一輪的話，就要等，寄望2031年，這個東鐵線的站起好，而附近的下一期的大學山再起，那些經紀才會再進去推銷，現在基本上經紀在哪里覓食呢，為什麼經紀覓食跟你有關重要，因為經紀在哪覓食就會推客人去那邊，而那些客人很多都是抽不中一手，就會打中當區二手，所以前前前前那幾集就說過，如果我有荃灣工廠三寶，不要嫌三寶低廉，不要嫌三寶附近工廠，其實三寶在將來人們抽不中形瑨，它們就可順便賺個機會，至於首岸的大排長龍，抽不中的其實有些水尾貨，我們也在做，跟客人成交了，有些類別的單位值得買，西沙灣，我敢說我們如果以一個稱之為細A的公司，做的Sierra Sea的數目，可以去到雙位數，我想都是行內少見，因為我們沒有店在西沙灣，但我們照做到，那說回白石角，就是，那些經紀都不會帶客去入面，沒有外區客，舊的客人買了，也沒有新客人入來，就等於一個水桶沒有水頂高它，其實他走得慢一點的，所以說了這麼久，我沒有說過鐵路是否建得成，其實鐵路建得成，在於我知識庫來說，這個是附因，我們這個節目，就告訴你一些，外面坊間沒有考慮過的角度，而我們真的行內告訴你，至於Rchau 2603問，1500萬budget買跑道區，還是奧運或荃灣西三房，1500萬budget其實以荃灣西來說，差不多買到很好單位了，其實最近海之戀那些細三房，其實都由一千三百多萬升到1500萬了，或者你可以選一下，御凱的最小單位，或者萬景豐的細三房，其實都回到這個價格，即1500萬可以在荃灣西買好東西，在奧運，就買平均的東西，在跑道區，其實有些還便宜，不過是奇異開則，你有1500萬，其實你問我，你要想一下，你是自住還是投資，如果是自住，我覺得買奧運好點，如果你想投資，就是跑道區好點，因為跑道區，多新盤開，可能你覺得多新盤就供應多了，是不是，但是現在的市，其實新盤開的地方照升也可以的，而還要升得不均勻，主因就是整個新盤，業主的改價，是很受發展商的價單變動，你留意一下，不過這個真的看得很細微，要實際在做才知道，每一張價單出了，那些成交，同區的二手成交，就會走，但是未出新價單，那些二手是不走的，頂多一兩單偷步走，因為業主都想知道，新的價單開高多少，或者發展商，其實他是收起什麼開則，不在第一張價單賣，也都這麼說，你的經紀肯定一有價單，就拿給你說，這個首岸，一出我就給最快的資訊你了，陳先生，那外面的經紀是說快狠準，但是你做的東西多，你都要留意，我們不是每件事都追求快，是說賺錢的，發展商尤其是首岸，第一張價單，他是推對著環海東岸那堆以南單位，不是說很喜歡說首岸，不是幫他賣廣告，不過說開就說，首岸其實這個盤分三部份，一、二、三期，一幢就向南，對著環海東岸樓望樓，就擺在第一張價單出來，其實這邊沒有特別的東西，就是一般貨，發展商也不介意，拿這一邊座向的單位，開價便宜一點，去吸引客人，但其實最好質素那邊已經算是向庇利街那邊，因為庇利街是比較闊的，如果你去過，是六線行車的，雙線，斜望出去，如果是拿個角度，是向庇利街那邊，而由最北的單位，其實還可以望到小小海，所以三房都擺在那隻角，那邊是最好的，至於差一點的那邊，其實就是，如果你現在經過首岸，坐車或者開車經過，你會看到很大的橫額，向著東北方的，其實那邊是最差的，因為那邊未來會被前面的，長實地盤，起高會遮住它，這些我想補充回，經紀可能未必有時間，跟你講的資訊，而其實我實際去過，告訴你其實首岸那邊，經紀可能跟你說，會有四五個地盤在建，但是沒有告訴你，其實前面的長江地盤，就是會遮住首岸，在東北邊，所以那邊是更差的，而說回來，對了，發展商其實，通常擺在第一張價單，快狠准叫你一開始即去抽那些，其實未必是最好的，發展商試了價之後，將一些好東西設在第三四張價單，慢慢推出來，因為他看有多少人買，才知道那些好東西，他知道一定賣得到，肯定會有人獨具慧眼，才慢慢調高價，也因為這樣，跑道區，你看現在跑道區，發展商，已經調教到那些，兩房的開放廚，高層是招標價一千幾百萬，不要說劣，對不起，就是這個質素一般點的，升到八百幾萬，兩房開放廚，四百幾呎，跑道區未來，我相信他還有不少盤要賣，呎價繼續博弈，所以你那裏找東西，會有好處，還有說一句，如果你真的advanced一點，不如買兩間，七百萬，然後以租養租，租一間千五萬價值的樓，一來千五萬價值的樓，管理費貴一點，但如果你租樓就業主負責，一般來說，二來兩間七百幾萬，就比一間千五萬較易沽出，因為買得起七百至八百萬的房子的人，一定多過千五萬，不過知道這個操作，可能有些人，在無人帶領或初心之下，他會覺得很不習慣，但是現在沒有BSD，一個人可以持有幾間樓，懂得玩當然是這樣做，但是這個，我先給你一個初步意見，有機會再詳講，不是說不完，但是我們要把這個直播時間，希望儘量分配給，很多有心支持節目的人，也看到近來，看我們節目的人數，都是直線急升，好像Eason，是不是唱歌那個，這是冷笑話，說，很厲害，首岸，他是不是用AI查出來的，Eason8264，我自己想買三房單位，真首岸呎價，他用這個首是防守的守，岸是按揭的按，但我想他是說首岸的，已經升到二萬二千五了，七百尺，但是一千五百萬，他想買這個價格已經太高，我個人覺得是高，柏傲灣，但是這個我會一會兒，再詳細回答大家的問題，現在來看直播的人，就七十多人，那Like就十多個，希望大家給個like，那我繼續努力回答，至於Francoleung說他入了我們買樓易App，問LP6看法但load一下沒有回答，對的,我已經幫他verify了problem，他應該問的時候，就因為我們的AI功能，一下子沒有遇到這麼多人，一下子湧進去問，我們買樓易App裡面的AI chatbot，這個chatbot是會回答一些問題，你在外面問普通browser的AI是回答不了，因為我的knowledge base，是入多很多資料進去，所以太受歡迎Quota爆了，至於有人問，被屯門經紀用假盤，騙了去看事故單位，後來google搜尋經紀的中文名，發覺原來之前做過倫敦金，其實我也同意，因為很多經紀不一定是買樓經紀，其實入場門檻不高，所以很多人，可能之前做過一些未必那麼好的東西，都選擇入行，所以我們希望用科技和用質素，給大家看另一個秩序，不是說要改變什麼，但是多一個角度給大家看，給多一個選擇，希望大家支持一下，那也都上次直播，有些人問的問題，我們都會儘快回答，比如有些人問，沙田ericpapaful，沙田半山40年舊樓，有沒有投資價值，沙田半山有很多面，他硬說到半山上面，那些火炭上面，都可以說半山，就是這個穗禾苑再上都還有，那定是說九肚山那邊半山，定是瓏珀山那邊的半山，但瓏珀山不是40年舊樓，那是新樓來的，但是so far自己覺得，沙田這個地區，就即使加上銅鑼灣山，so far現在，沙田其實在改變，一來柏傲莊，就勾回很多客出來，柏傲莊其實，那麼受歡迎是因為，沙田東其實客群是很大的，但真的在那區而有稍微，可以顯得出它luxury的東西不多，沙東的人，連著內地客，買到四五千萬都，都裝不完，這個區其實是傳統大區，沙田區，為什麼柏傲莊那麼受歡迎，或者發展商為何有種將價錢拉到四五千萬，就是看准了沙田區養了那麼久，加上內地人有不少有錢人，其實它消化得到，四、五千萬半億的盤，但是那些客會不會，不買柏傲莊，就去選沙田其他舊樓，就不會的，因為買得四五千萬的人的樓，他已經慢慢脫離了，他居住的需求，他買樓都是想顯得出，他夠榮華富貴，榮華富貴要不選九肚山，但九肚山的別墅，就是另外一件事，其他分層式的舊樓，在沙田沒有這效果，就算你跟人說你住在銅鑼灣山，未必個個人都知道你厲害，雖然銅鑼灣山有些樓是貴的，所以都一句，我們發覺沙田區有很多客人，脫離出去，就是啟德了，其實太古城有很多分支家庭，就脫離了去將軍澳那邊，在前五至十年，所以我覺得你不要亂選，至於日出康城park season，兩房是否值得買，就不是太值得買了，其實你現在已經是次水了，報導已經說了，park season很多兩房的人，已經賺了一百萬了，上年買六百多萬，現在沽七百五十萬，而你現在又去用七百五十萬接，是不智的，七百五十萬加多一點，都可以買啟德了，啟德的順位不要介意，多數是將軍澳之上，雖然我看回我買樓易APP的AI chatbot，有些人和我的AI聊天，是說他覺得，這個將軍澳是，好過這個啟德，這些個人感官是無從駁斥的，但我只不過這樣說，以我們處理這麼多客人，我們也都有這麼多查詢，現在加上我買樓易APP，其實八成以上的思維，都是選啟德是，高於康城同，這個將軍澳的順位，為什麼我經常強調換樓階梯，換樓階梯是一個區入面的換樓階梯，例如荃灣的換樓階梯，最top就是御凱，御凱、萬景豐，或者你勉強可以加上海之戀，第二級可能你會選一些，環宇海灣大單位，第三級選一些，爵悅庭三房可以去到八百零九百萬，第四級就很平庸，那些爵悅庭兩房，或者荃灣廣場那些，再低一點就不說了，就是因為我們發現，當人買樓，其實只要是花真錢，他選的志願，我會這樣比較，如果你真的在香港，熟悉香港讀書學制，其實就和這個小朋友，選升學志願，或者大學生選大學這樣，其實你細心看，每個家長幫小朋友，最後選一個志願，如果你是band 2，同一區都有幾間，是很少人亂選的，因為那個關於自己子女的前途，你都不想一進去，就是你的兒子，原本是band 1這麼聰明，進入一間band 3被人打的，即使很少人會將，band 1的學生是不會將band 3的學校，放在頭三志願，同樣買樓，花得一千幾百萬的錢，人們就會看，一樣是有band 1、 2、 3，你知道社會有多殘酷，比如你是band 1學生，剛才說到，你選到起碼都千五萬樓，千五萬樓，如果你在啟德選，最起碼，啟德一號的三房，你都嫌舊嫌差，你最起碼一開波，都已經選跑道區的細三房，但是買跑道區的三房套廁，你不夠能力，因為千五萬不行，而如果去到啟德河，城西即是Monaco的三房，二千五、六萬，你完全不夠，所以千五萬以啟德的志願，第一志願，基本上肯定是選返，跑道區的三房，還有是柏蔚森，即是景色沒那麼好的，偏一些的，或者，啟德海灣那些，第二志願，就回到城中做個大王，不過選天璽．天的兩房，梗廚千五萬，就博繼續有大陸人捧起它，第三志願，可能就縮一點點，去龍譽買個小一點的單位，梗廚，但是是屬於城西裏面的前排，很少錯的，那些客人其實，無論是和子女選學校，和選樓，最後出來的次序，是近似，只不過無論外面的，升學顧問和我們選樓的，都不會詳細告訴你，客人怎麼想，通常都是做完，才會詳細告訴你，而我在這個節目，分享經驗，告訴你就是這樣，有八百萬這個級別，如果從全香港來算，康城肯定不是第一志願，至於有些人問，stewardchung說，沙田第一城，令荃中好炒一點，其實兩個都不是很好炒，雖然我知道，有些人很喜歡炒荃灣中心，其實你問我要炒樓，也是想說的，有些人就覺得，選樓就是要選屋苑和選區，其實不是，選樓就要看水位，看你怎麼樣，看到一間屋，有的價值是，只是你看到而人看不到，有些人便宜買三面屋，我不知道看這個節目的人，其實有沒有，知不知道什麼是三面屋，老前輩說過一間屋，如果是三面，就是三面窗，帶客去看，是不需要看的，一進去開了窗，其實三面窗，自然會有風的對流，客戶就會覺得，馬上打開窗，客戶就會覺得是厲害的，不是現在的，只有一面窗，還要強行開冷氣，還要自己覺得冷氣壞不壞，不是這種東西，說回來，其實，一些樓，三面窗很明顯有可塑性，間得多房，就算不多間，都是好東西，現在新的則是，不會有這種則的，那也有沒有水位，例如，有些人，香港真的有些人，你想想，香港有什麼人不貼市，還是用兩、三個月之前的思維，賣他的房子，那就有水位，你要找這些人出來，而我們就專做這些，所以我們的人，就是有一個額外的諮詢，可以給客戶告訴你，選哪些樓是值得的，你見我說這麼久，我是沒跟你說過，選什麼屋苑，我要知道哪些業主，是不貼市，我要知道哪些開則是特別，這樣就能賺到錢，當然我也回答你，有些人問，諗sir，那你是否經常買樓，我都回答你，其實我最喜歡做的投資是外幣，但因為我買賣外幣賺的錢，其實就不少於買樓，和簡單很多，不需要去律師樓簽約，樓可以參與一下，但我主力的不是樓，當然我要做生意，不會經常投資，不過這個不是今天的題目，暫時不分享，所以你問我沙田第一城，或者荃灣中心，這些都是被經紀帶著來的，你被人設定了一個行程，經紀很喜歡設定你的行程，一般就是，你要選區份先，再選屋苑，其實這個是錯的，反過來我回答你，沙田第一城是全香港最好的樓，你自己也心想，這句說了很多次，你都夜晚都會想想，那你諗sir，你這麼說，沙田第一城每個單位都好，五十多座樓，每個單位都好，不可能的，就是這樣，至於Yoho Hub第五座，看不到那麼小，不過Yoho Hub本身，屋苑開頭當然是高開，但是之後就回落，其實元朗整個Yoho系列，是有溢價的，我想這個溢價在這三四年未被打破，但隨著柏瓏，錦上路越來越成熟，還有古洞站的開賣，今年年底估計，Yoho的地位將會被挑戰，元朗其中一個特別的地方，就是如果你選擇坐巴士，元朗是B1嗎，總之Yoho Hub樓下的巴士站，總是有很多帥哥美女在排隊，但是如果有其他社區發展成熟，這個景象不一定出現，變相對Yoho Hub有什麼影響呢，我想你都明白，至於Simple就說，首都、領都、LP6出現，強制夾錢維修，會否蔓延康城其他期數，這個我不敢亂回答你，不過你問首都、領都和LP6，康城十三期的管理公司，是不一樣的，很明顯首都、領都大家知道質素，和其他發展商相比，是有少少距離的，謙虛地來說，所以我想蔓延性不多，駿景園還是觀瀾雅軒呢，觀瀾雅軒就是它的海景，可能受填海影響，我不知道會不會聞到濾水廠味，駿景園就說過很多次，是火炭裡較為下位的屋苑，你買之前要小心，這些都是我儘量提醒大家的，有些人問，他抽首岸失敗，或者eddiengan問，啟德九百多萬大單位買不起，買譽港灣好不好，Handsome哥問沙田一房有什麼選擇，這些容許我稍後再回覆大家，我儘快會回應大家的，現在看的一百人，like的就十五個，懇求大家給個面子，我想其實我們賺得大家免費的like，我們是在給真錢，你給like的我們就免費，但是我們是給真錢，去維護買樓易app這個server，裏面提供的AI chatbot問答，或者是假盤篩選，很多人用，其實全部的AI是要給錢的，而那些錢就是靠大家like我們，我們賺回那少許的金錢，資助裏面而所得的
業主加價係咪真
回答另一個問題就是，現在的業主，首先是不是，加價是不是很兇狠呢，我個人認為，普遍現在業主二手來說，都加價是比之前兇狠的，但是我將這量化了，其實左邊是我們買樓易app的版面，你見有個樓市貪婪恐懼指數，其實去到94.5，已經去到是很貪婪的了，但是這個數怎麼計出來呢，其實參考的東西就是右邊，這些是我們後臺的資料，我們現在擺個表出來，這裏是4月至5月的，究竟加價和減價的盤，加減了多少呢，你發覺去到5月創出一個新高的，你看到net price change，up 減 down，up 減 down，d o w m，不好意思，我在節目一開始說了，最近很多事情忙，所以今天舌頭腫腫的，咬字不正，但是up 減 down，是創到新高，而我們的貪婪恐懼指數，成功將這件事反映，就告訴你聽，現在外面加價的業主，是多過減價業主很多，而多的情況是過去一個月的新高，所以貪婪恐懼指數都達到一個月新高，至於放盤外面是不是多了呢，不是，因為外面開新post，減去remove了，就是拿走的post，是負數來的，你看上面我的鼠標指著，其實現在拿走的盤是多了，我們其實除了是提供chatbot給你，我們每晚還幫全港樓市拍照，而拍照就是拍這些，發覺全香港的盤其實是少了一些，而加價業主是多了一些，所以貪婪恐懼指數就要高一些，我想我們是全香港第一個，將這件事數據化出來，給你知道，而我回答你，數字上，現在業主加價是有多兇狠呢，是達到過去一個月的高位的，因為你看到旁邊的圖解說了，出新的盤數目是新低，加價減去減價的數字，也反過來是新高，而數字反映在貪婪恐懼指數裏面，當然我們有細分每個區去方便你，你只要下載這個app就看到，例如我們有，賣盤的十大升幅，如果是十大升幅，就是代表這些區放盤多了，不利業主加價，如果賣盤十大跌幅，你可以按進去看，就是代表這些區放盤是新低了，所以業主會更加提高這個議價能力
首岸及壹沐
至於你問我多說一點，今天也要做下一個題目，就是首岸、啟德二手，和這個壹沐的比較，這樣也先回答你，壹沐是輸給了首岸的，雖然首岸剛才一開門也說過了，其實他也不是什麼非常高質素的盤，不過主打六百多萬的兩房開放廚，住在九龍中心也叫較舊的地區，但是九龍城區有中學校網不錯，這也叫廣為人接受，所以賣得到，其實看回地圖，說多一點就是，土瓜灣區未來我同意，是會有經紀會帶到人流入的，因為首岸其實未來的地盤，將會有的是四個，首岸，你現在看的google map，是在下面，它是近環海東岸或者顏寶鈴書院那邊，而壹沐是跟它也不太近，如果看地圖計，我想要五至十分鐘，它是土瓜灣道那邊，首岸勝在，它整個區裏面有四個地盤，代表著整個區是從頭拆倒重來，所以將來連著商場，首岸是恒基，是市建局九龍城區第九號重建計畫，至於第十號嘉里，11至14是長實，還有一個是嘉里，第十七號才回到九龍城，即是你見九龍城街市重建項目，以區份來計，未來首岸的區份，改善是高過壹沐的，壹沐，我們去了做資料，壹沐如果一落樓下，就是看到現在這幅圖，裏面右邊的樣子，你見下面是豬肉檔和街市，但它的好處是，你見有黑色箭槌，就是你壹沐一落到就是落山道，落山道一沖，200米左右去到地鐵站，但樓下會經過土瓜灣街市，和豬肉檔，不知道你喜不喜歡，但可以很方便，自己旁邊就是壹沐的街景，所以壹沐其實，開得比較多一房，沒那麼多兩房，其實發展商也不把大單位開在那邊，他也已經告訴你，其實這個盤他沒想著賣很貴，但是首岸，首岸當然我剛才我知道，我記得，我說首岸也不算非常新鮮蘿白皮，但如果比較來說，首岸是好過壹沐，還有首岸有一個好處，就是那邊的盤還沒賣完，意味著發展商需要去首岸護盤，雖然你說不是，恒基不是賣完嗎，但恒基賣完而已，但其實之後還有長實，嘉里和信和加招商地產，其實那裏還會有很多，推廣和發展商，有其他發展商還會扔錢，去叫經紀過來推，首岸那邊的盤是沒那麼快散，但壹沐，就只有那邊一個地盤，雖然對面那些十層的洋樓，是搭著棚，但不像會拆，所以壹沐那邊沒那麼好，但是，長遠來說，我個人覺得，如果你現在不急買，你可以等，或者因應你預算，可以再找我們聊聊，因為，如果你打算想首岸，或者壹沐有多兩件事要注意，一,馬頭角村，就是這個馬頭圍道的，家計會旁邊有個更大的地盤，那邊將會供應更大，和更漂亮的單位，基本上就算馬頭圍村旁邊的大地盤還沒建，都已經知道那個地盤賣的東西，一定比現在首岸的漂亮，或者首岸那堆都不及馬頭圍村的地盤，那個地盤都是信和加鷹君的，還有留意那個盤，在前兩集講過，根據鷹君的年報，那個盤投回來的麵粉價，是4600元呎，是很便宜拿到的，而那個盤，應該是連到宋王臺站，還可以接到，將來啟德的步行街，而啟德的步行街的另一邊，就是接著到我現在這裡，因為未來九龍城區有兩個地方，一定會比首岸那邊好，一,就是剛才講的馬頭圍村，二,就是其實直入九龍城區，不過九龍城區那邊，我猜買得應該要去到2029、2030年了，而馬頭圍村應該2027年就能買到，因為鷹君年報說過，它的completion都是28或29年，就可以住得人，那麼2027就買得了，等多一年，而馬頭角村那邊的單位是會大一點的，至於講回九龍城，九龍城近來的新聞，就講AEON提前終止租約，有些人就用這個大做文章，又是說香港已死那些，其實這個明顯，我個人的看法，那個人是近來，應該沒有去過九龍城，或者他就是，總之根本不在香港，一有商場倒閉就說什麼，其實九龍城，我去過，我近這幾天去過，還有，南角道，衙前圍道，其實全部店鋪都被市建局收了，這幅照片拍給你看，就是那些店鋪，外面被市建局貼了招紙的情況，現在基本上，以前去吃的那些泰國東西，南角道，衙前塱道，就是在這個，九龍城街市對出那些，其實，樓下的店鋪是封了，沒人做生意的，上面那些樓，只剩下這個御門．前，一個是市建局講明不會收的，因為那裏只有十幾年樓齡，其他全部都收了，但是給多一個提示大家，其實往往，人在附近的環境大維修，尤其是經歷過宏福苑這件事，那些人現在是更加傾向低價拋售那間樓，所以由現在計過去一年，最大升幅的兩個屋苑，就是嘉輝花園和碧瑤灣，因為這兩個屋苑，都是深受重建之苦，剛才就說九龍城區重建，所以你知道有些屋苑，是較新的在當區，不過你選擇就要預期，可能裏面未必租出了，或者別人也知道什麼事，但是你問那裏應該，接下來它的價位是，Deep and Growth的，但是不是現在，因為我們再去，不是明天立刻沖去買，就是低價，因為在九龍城區，先說九龍城區這個項目，其實它會將九龍城的街市，根據事件的KC17編號項目，搬去寨城公園裏面，然後南角道和衙前塱道，再連接九龍城街市整個拆除，這個地盤也挺大的，其實比首岸的大，就會完全重新再建，裏面較新的屋苑是南首，不過南首主打細單位，南首出口就已經走到，這個宋王臺地鐵，而宋王臺地鐵站，就會連接到步行街，步行街就會連接那些公屋居屋，其實這一堆，雖然現在這一堆，但其實一個普遍的香港人，你都知道，這一堆的可塑性，是比土瓜灣那邊高的，如果你等不到這一堆那麼久，其實你可以去一去，去一去這個，剛才說的，招商的地盤，就是這個馬頭角村，加家計會外面那裏，其實那個地盤大很多，但這個地盤已經開始動工，等多一年就有了，而為什麼AEON要搬或者不租呢，因為附近已經沒有人流了，商鋪都搬走了，只剩下幾個賴死不搬，沒什麼人會經過夜晚，你走過頭都怕被人扑穿頭，你去一下就知道，不知道是不是有些人，可能有一段時間沒有回香港，沒有去實地考察，就簡單說，你看連AEON都搬了，那麼就死定了，其實那裏肯定沒辦法做，所以AEON就提早終結了，因為九龍城它重建了，但是就給出一個實地的意見大家，剛才壹沐就說了，壹沐總之賣便宜，如果你覺得划算就買吧，但是你問我首岸會不會好一點，首岸其實哪個面向最好，如果你剛進來，可以看重溫，不過首岸其實如果和家計會旁邊馬頭角村的地盤比，首岸較遜色，至於再等一下，那你不如其實就等九龍城
啟德二手跑道區比較
但是說回啟德二手比較，說完再回答大家問的問題，都知道今天問問題大家比較踴躍，雖然我舌頭腫腫的，都會儘量回答大家的，啟德二手比較，其實呢，如果你用我們買樓易app，有諗sir chatbot，這個是如果我舌頭腫沒有空的時候，可以和大家繼續聊天，我發現有些人都喜歡，淩晨和我chatbot聊天，一聊都聊了很久，問十幾條問題，好像這個人問什麼，他先問港人港地有沒有影響，也問啟德不同屋苑的比較，chatbot就回答了，龍譽屬高階屋苑，供應較少，管理層中資，前排單位望海，啟德Oasis，就是，又是前排望到海，但適合不喜歡中式管理的買家，其實這些資訊就是我打入去，應該外面也沒有，你就網上搜索，因為龍譽和Oasis，其實以啟德河，因為啟德分三部份，啟德河以東的屋苑最舊，龍譽、Oasis，啟德一號，這個Skye，即是這個天寰，和這個，忘記了，是這個河西，河東就是Henley，尚．珒溋，Monaco，嘉峯匯，對了我記得，天寰旁邊是嘉匯，至於第三部分就是跑道區，當然，讀者問啟德屋苑比較，我的robot也答了一堆答案，但是當然答案沒有那麼詳細，所以你直接聽我說說，但是龍譽和Oasis，他至少答到，就是他們是前排，還有，通常喜歡中式管理，進大堂有幅山水畫，就會選龍譽，Oasis就是會德豐，正常的港資管理，通常分別在這裏，天寰就是地段方便，但是屬於最入門，如果你想找最便宜的兩房開放廚，選天寰，其實兩房開放廚成交最便宜的，722和723萬就是天寰，即是在上年市況最差的時候，還有，對了，Monaco告訴了你，它是少有可以避開西斜的屋苑，你會看到我們在robot裏面，答到這些東西，在外面沒有的，不過如果今天也說，如果你在啟德區買，啟德區買這個二手或者一手樓，其實是要留意什麼，先說啟德區，我覺得個人覺得暫時說投資是適合的，自住當然也好住，不過近期啟德的樓價就會上落波幅較大，因為不同發展商在開價，如果你要我補充多一點，龍譽，其實就是又要近地鐵，而且是最多兩房梗廚選擇的地方，如果你對梗廚很需要，那龍譽是幫到你的，可以順便看Oasis啟德，至於說沒有錢，應該說不夠錢不要說沒有錢，但是又要三房，不介意舊一點，那就啟德一號，有錢，也要新的，尚．珒溋的大單位比較多，尚．珒溋的開則，就是很偏激的，一是很大一是很小，因為尚．珒溋就是知道，有很多兩房開放廚供應，所以他反過來，就玩不同的供應，一是很大一是很小，這個就是尚．珒溋，至於Monaco，罕有有些最貴的兩房，可以Monaco沒有西斜而看到海，如果你去過看，你會知道Monaco，應該是，啟德河東和河西之中，是最前排，而向海，維港那邊應該，就價格貴一點，因為它是最前排的兩房海，那如果你問我，其實如果你是選細單位，選在啟德城裏面，即是河東河西反而會好一點，因為啟德兩房開放廚的人都還要上班，他們是要地鐵，但選擇跑道區那些，尤其是向維港那邊，多數都是用來收藏的，其實那邊就是另一批人，可能是不用上班，或者叫人上班的老闆級，另外一個世界來的，例如跑道區外面的天璽．海，澐璟、天瀧，維港灣畔，還有很多人萬眾期待的，這個花語海，花語海都勉強可以向維港那邊，那邊是另外一個價，普遍三房都做二千五萬以上，就比尚珒溋貴，尚珒溋現在三房二千一、二都有，所以其實你說，不同價位，收藏級出得在二千五萬以上，你就確實可以去思考，這個跑道區的向維港，因為那邊的海景應該沒有了，agent說的也沒錯，賣完就沒有了，當然天璽．海旁邊還有兩幅地未建，但那兩幅地建得可能很久之後了，所以現在向北正維港，而有供應的，就是剛才說的五個屋苑，跑道區的天璽．海至到花語海，那批普遍都售價2,500萬港幣以上，買得是想收藏，不等錢花，想長擺升的就選擇那些，因為如果你不放長，就不要買2,000-3,000萬樓，因為要找人接貨難一點，反過來，如果你是精明打算型，還對於計算錢是要計的，你需要對於錢是作出計算的，你去到這個階段，也都很好，可能啟德城裏面是適合你的，河東河西，當中有分上位和下位，上位一定是，河西，即是尚．珒溋，Henley，以至到Monaco那些，而Henley提供的，500多萬的開放式，可能適合你，那上位一點，如果是下位一點，又想住啟德，又想便宜，那就是選擇河東，真的便宜一點，選個天寰，但他會看著啟晴邨，至於天璽天是一個異數，我認為天璽天，你當然有權去買，但我覺得不值得，天璽天太過多溢價，當然我知道買樓易App，也有些用戶是，通過App和我們查詢天璽天的盤，我們已經處理了，不過，我個人不太推薦天璽天
問與答
回答大家的問題，其實今天有些問題是問啟德，也是和天璽天譽・港灣有關的，看大家的問題，有人問，eddiengan想請教，啟德900多呎，大單位買不起，退一步買譽・港灣，1035呎，4房套1900萬什麼看法，一條天橋可以去airside，可以享受到啟德配套，其實就是了，我也覺得，如果有1900萬，寧願退一步買譽・港灣，1000呎的單位，比你硬去天璽天，俗稱叫做小三更好，2000萬在天璽天是買不到什麼，只可能有低層的細單位，其實，天璽天，現在炒得這麼火紅，是因為還有些貨未賣，以及agent需要去，將天璽天早前賺到錢的業主，幫他沽走單位賺到錢，然後再叫業主，因為之前的單位賺錢，和他轉貨做下單生意，買第二單，才現在狂推天璽天，但一旦沒有利用價值，天璽天經紀都變得很快，就好像這個節目，一開始講的白石角，白石角還有很多盤賣的時候，當然是講到天上有地下無，推到爆，但是現在天璽天，當然推到爆它了，但是熱情過後，經紀就會去下一個地區，天璽天的溢價就沒了，所以我還是同意Eddie的說法，先不要說哪個則，或者這樣說，我剛才說過，選樓不是選開則，你要看哪間屋有水位，有沒有單位，你想議價，議價水位高一點，你可以免費WhatsApp，91266670，找我們PowerTeam的同事，和你議價就可以做得更好，但是我確實同意，天璽天的溢價，總之不值得，至於Eason，繼續回答他，Eason有follow up question，他說他抽首岸失敗，Agent sell他koko hill/ beacon hill，其實經紀，其實你入票抽首岸之前，經紀都知道你一定失敗，經紀其實一開始想sell你，就為這三個地方，koko hill，beacon hill和薈淳，其實你問我，我們都沒有說這三個屋苑不好，不過我們覺得這三個屋苑，其實在給佣方面，可能會比較慷慨一點，而我們一般都對這些屋苑，有少少懷疑，你知道，反過來，這麼慷慨給佣，會不會隱含著一些東西，我們就有機會留待，細細密密再和Eason，細地裏再說去解說不同，不過有1500萬，其實有很多選擇，不要搞這些東西，Eason，我建議你可以找我們，又不敢說聽我們advisor一席話，勝利選擇10年樓，不過確實advisor一年做的成交，等於外面經紀10年，我們advisor不是成交一兩單那麼少一個月，至於，daygood問柏傲灣質素ok嗎，就是荃灣，當然柏傲灣質素是好過海之戀，不過柏傲灣輸了一樣東西，回家要淋一點雨，始終不能夠避免無雨，柏傲灣其實是少有，在荃灣其實望海景，而又要望海那邊完全，沒有車橋，就是望不到荃灣路，其實只有海之戀，和柏傲灣而已，你不要計例麗城花園那些，那些不屬於荃灣西，但是柏傲灣就分，這兩個屋苑就是分，柏傲灣要淋一點小雨，但是質素好一點，用帆船做景觀，海之戀就，海之戀其實我自己覺得，看我個人，可能我主觀的感官也不是太好，有2A2B座，我自己也看了不少樓，我覺得他的層數設置，很亂來，2A2B，但是入A和B座的門口，每座又有些不同，有些要走斜路，有些不用，很不統一，可能我老了，我自己適應不了，但是柏傲灣質素，如果以建築質素來說，柏傲灣OK，但是選擇來說荃灣，是的，始終要淋一點小雨，柏傲灣就，其實是少些人選的，eddiengan答了，至於userC7ZM5S，現在跑道區升到差不多2萬元，才買到海景單位，其實值得買嗎，我想買一間兩房，也差不多有九百多萬，是的，這個是實情，好像有些客人，和我們來看樓，都，他都不是很久，八至九個月沒有看，但是我聽同事說，客人現在知道的價格他接受不了，因為八個月之前看過樓，和現在樓差很遠，客人一看到價格呆了，但是是事實，只不過我回答你，其實跑道區，總之新盤，通常發展商留水位給你，就是可能開頭的價單，他的盤大，他開頭有少少單位買得便宜，那就留少水位給你，因為他不志在，第一張價單，第一張價單他主要是儲客，其實你抽不中第一張價單，之後那些發展商，慢慢提高價格，和水位肯定少了，現在看就140-150人，30-40個like，希望大家給給面子，另外，可以說說我們買樓易APP，其實可以按這個QR code下載，近這一個星期湧入了大量用戶，總之不是幾百個那麼少，首先我們有分辨真假盤功能，進去看我們的盤，其實裏面有九成九是真，或者三成半是真，因為我們其實同過很多客人找盤，當中都不要說怎麼計，其實我們已經有個list，是哪些經紀很喜歡放假盤，我們輸入資料，其實已經screen了一大堆，但是那個經紀list，我們不會公開，我答你，免得再結識多一些仇家，你看我們都經常被人惡意留言，我們是預了，因為地產這個生意，我們做那單生意，就代表了其他經紀做不到生意，所以都出來都預了，所以你看這個分享應該外面沒有，第二就是我想都是全港首創，我的夜間小助手，就等你夜晚去廁所睡不著，那時候和我聊聊天，是真的有人問，說最近他很不開心，想問我有什麼方法開心點，我真的沒有預計有這個問題，所以我聽見他這麼說，我都會再訓練一下chatbot，不過樓市問題我都比較應該答到你，和你出去用的browser是不同的，還有兩秒四大銀行對你物業估價，立刻知道，我們現在加強了UI設計，除了按區份選，其實現在可以按，比如你打個太字，就出得到古城了，幫你去彈出，當然也有原有的刊登樓盤功能，可以接受各方放盤，完全免費的service，其實用AI的錢是我給的，而你需要的，只需要幫忙like我的節目，和訂閱我們的成家網上投資課程，我們就會免費提供一些，外面沒有的服務給你，這個不update了，其實早就過了一萬用戶了，所以這個app，可免費下載，那我們也有講座，這個講座也很快滿，因為我懶，我上個月沒有做講座，這個月做了一次在閒日的，星期四，7點半至9點，講的是買樓選區選開則，置業是五個必知，和如何免走歪路，比如，我不敢說經紀特意教你這樣想，不知你有沒有買樓，選區是一個浪費時間的選擇，你談什麼馬鞍山還是什麼好，馬鞍山還是這個荃灣好，都是一句，難道你結果談到是馬鞍山好，馬鞍山各個盤都好嗎，真正的就是要准，哪個盤，這間有水位買入賺錢，何況現在買完，下月就可以放賣你的房子，當然你可以說自住的，不打算賣的，但無論如何，你買完房子賺錢，你會開心一點，我們就幫你做這件事，至於裏面的內容，如何細緻地做，你可以給108元，叫夾場錢，報這個講座，我和我的PowerTeam團隊，會跟你現身說法，有興趣的報名，拿下剩餘的位置，可以去WhatsApp 91266670，註名TEKA17，至於Kitty Lau，說有哪些屋苑有三面窗，新的那些很少了，舊樓，洋樓就有了，至於handsome6cam說，諗sir，沙田區一房有什麼選擇，沙田區一房有什麼，就是柏傲莊，不過一房也做到，700多800萬而已，爸爸媽媽住大圍，想近點父母，孝子來的，恭喜他們，柏傲莊超過預算，星凱堤岸什麼看法，星凱堤岸，其實，你一個人應該買哪裡呢，就不要介意，如果真的認真看，要看你自己，入息多少，現金多少，有沒有結婚，或者人生可能想著怎樣，不是說老套東西，但是要談談這些才知道，譬如你，你現金多，反而是人工不是太高，那就是說你借貸力借得不多，但是可以給首期，說不定選擇可以給多一點，其實你的選擇很不同，按揭都關乎樓齡，有些樓是做不足30年按揭，所以不是說不回答你，其實一開始，我們，譬如好像你和我們談買樓，我們不會一開始就給你盤，很多時候都是做壞手勢，一來就問，盤呀盤呀盤呀，經紀就當然給你盤，因為他都不想幫你計按揭，你最後上不上了會，或者你是否計錯數，其實你可以買大一點的房，他完全沒興趣跟你計，但是真的，但是真的要做的是你，等於你買巧克力，你也要和你的孩子談一下，今天爸爸給你多少額度，你去超級市場買巧克力，是不是，買樓一樣，其實你應該計算你的預算多少，之後再看看哪一間是適合你，再看看哪裡有荀盤去執，又或者你是不需要賺錢，你想自住的，框死一兩個屋苑，在那裏再看看，究竟你想買的盤有什麼對手，有沒有盤可取得的，反過來就是放盤一樣，你想放盤一樣，其實你第一樣，有沒有瞭解到，同時你放盤有哪些對手，我已經給了你不錯的切入點，但是你的經紀，是否認真回答你，我想到他未必，但是我們會認真回答你，因為跨區不怕和你比較，還有我敢說，我們就是這個價值，你很簡單問一下，我現在想放盤，我有什麼對手，我想買樓，我面對有什麼人跟我競爭，其實也很簡單，你返開工都不需要說是管理，你一定知道規矩是這樣，但經紀是不會回答你，經紀就真的只和你談，地鐵盤沒得輸，什麼地鐵盤沒得輸，這個跑道區，將來那麼多樓起，盤升一定贏，當然不是說每個經紀都是這樣，有些經紀是這樣，有些經紀我認識過是很厲害的，總之你懂得分，要懂問，懂得分，和想些什麼，是令你走得對，會賺到錢的，就是這樣，啟德一號，龍璽，天晉，那啟德一號肯定是輸，至於你問我，不一樣，龍璽和天晉是不同等級，我看，第三一定是啟德一號，有人問補充問啟德一號只可以賣比港人是不是沒那麼好，其實它這個limitation的條款我沒記錯是會有ending不是永遠，不過啟德一號在當區裡算舊，啟德一號對於當區經紀的價值就是，將一些業主找出來sell同區，至於有些人問，諗sir現在估價不貼市，是否加10%放樓，當然不是，如果真的那麼機械式操作，答你是的你都不會相信吧，都是一句，你有沒有人用心跟你說過，在你同屋苑裡有哪些同類放盤出現，你要知己知彼，你試試問一下經紀，他可能會答你一堆東西，或者他真的認真答你，恭喜你遇到一個好的經紀，應該繼續follow他，看看他給你什麼好的資訊，至於EFG321說，家人想買東涌地鐵站，一房或者兩房就安老用，有剛需但樓價升了，首先東涌就不要買細單位，其實東涌和當年的嘉湖山莊一樣，嘉湖山莊誠哥開的則，嘉湖山莊絕大部分都是，三房一廁或者三房兩廁，好像一梯八伙只有兩個兩房，人就是這樣，他住遠了就一定要住大房補償，東涌始終都叫住遠了，所以你在東涌還選細單位的人，是少之有少，就當你說東涌，將來發展航空城市，其實在裏面租樓的人，在裏面租樓的人，他會夾份租，裏面東涌都是兩房或者三房，比較好租，裏面也有不少航空業的人，是有公司補償租樓的，他們是會夾份租樓，而是不會選東涌一房，就算想省錢反而不會選一房，所以怎樣都起碼選兩房，至於郭生，有些樓盤是沒得看，有沒有風險，沒得看自然就大風險，所以沒得看的樓盤會掛便宜一點，因為業主也知道沒得看一定有風險，那要不要就要看你個人的想法，因為沒得看一定風險多一點，當然你也可以做些事，其實業主如果做得好，一開始就不會遇上，租客不肯開門，而令你看不到樓，而最後不能夠將樓賣貴，其實你一開頭設置得好，這件事是不會出現，即是不會說我買樓收租，現在想賣了，但租客當然一般都不想開門，因為你煩到他都沒有好處，二來開到門盡快賣到豈不是趕他走，所以租客不會，但其實一開始整件事做妥，最後就不會搞成這樣，而這件事已經值十幾二十萬，因為你這間樓變得有樓看，就可以賣貴一點，所以整件事不是，最後遇到問題才想到如何解決，其實一開頭就找有經驗的人，即是一開頭你做之前，我已經知道砌這撲牆，不是Lego那樣隨心砌的，而是想牆砌得直的話，是可以用一些線在上面吊下來，按照影跟著砌，更好過用水平尺，用水平尺慢慢量的，這就是經驗，所以我們主要是在這裏傳授經驗，講座5月14日下星期，有興趣可以留位報名，已經收到一堆人，我不知道我秘書究竟現在有多少位置，有興趣可以在那天交流，至於如果想純粹諮詢一下，我們和坊間advisor有很多分別，在whatsapp91266670，可以和你直接，我的同事和你，電話聊聊，看看能不能幫到你，例如剛才那些計算預算，還有買樓易app免費的，可以下載來玩一下，給意見小弟，今天舌頭比較腫一點，所以我這集就到這裏休息一下，下星期再和大家聊其他東西，拜拜
