播放日期:2026年4月1日
節目:按揭講場
集數:第265集
講者:諗SIR

開場
大家好,我是諗sir,歡迎來到4月1號星期三晚的直播，臨放長假的前夕，跟大家聊聊近排樓市的現象，其中一個熱點當然是柏傲莊，如果你有跟開經紀有看新聞就會看到，今天開始就多了很多實景給大家看，因為發展商邀請了一些人上到頂層的大宅拍攝，如果你真的遠望柏傲莊 今次開賣的第一和第八座，都答你，其實江湖傳聞也不便宜，兩房都在做2萬6元一呎 重賣，所以它是賺了，當然它用多建築成本 但它回賣賣貴了，如果是其他的單位 比如三房 或者99幾那些細四房的話，可以看完節目 我們會有一個更詳盡的分析

海提灣
今集會提到這些，另外也有樓市現象，海提灣排大隊，在新世界中心排到尾，我們不是鼓吹樓市非常好，不過海提灣其實開價都偏貴，其實為什麼有這個現象呢，最近也看到很多朋友看完我的直播熱烈留言，我先說說最近樓市的觀察，樓市升到現在 升的客觀，因為中原城市指數 或者差估署的指數都是升的，但是升到現在 樓市基本上都開始缺盤了，原本有心賣的業主很多都不沽，剩下有心賣的業主 其實價格也挺高，經紀也覺得比較難做，他們是怎樣呢，一手發展商都很醒，他們看了這個情況，就立刻將他的新盤再加一些價，而放在市場上了，所以你問我 為什麼海堤灣，開價都很貴，其實還不是非常貴，如果是純粹那些基本的兩房開放廚，或者兩房連儲物室 兩房半，其實兩房半都是開800多萬，說的是Malibu二手的價格差不多，再貴一點而已，如果兩房開放廚，你不要跟晉海那些舊的比，都不算太離譜，但是這個價格，經紀說真的，康城當然還有盤，但是很多其他區的經紀，是很缺盤的，他們又要做生意，那唯有怒推客人去康城，康城我想很多人都觀察到，這次來排隊的人，反而反過來內地人的占比不算太多，是本地賣家，因為內地人，這一水他們，一來內地人 其實做得內地人的經紀，他們就不是怎麼賣二手盤的，內地人就本身和內地人，溝通清楚一點，他們就會自己人，而本身說得普通話的人，也都有內地的價值觀的話，他們在香港不是太熟悉，所以他們就不是怎麼賣二手的，而正因為這樣，他們反而沒事，因為他們是不是都只是賣一手，他們沒有缺盤的情況，他們只不過是有新盤上架，他們拿些貨來賣，二手不是說他們不賣就少一點，但是現在反而去到香港本地客遭殃了，這次其實就真的不是內地人搶高了樓市，而是本身香港的業主，普遍都對放盤這件事，很散漫，或者一有事或者小孩哭一哭，就不開個盤給人看，導致經紀都覺得，約了最後都沒有樓看，還要有時讓客人問候回頭，既然這麼危險，不如看一手好過，一手開放單位你喜歡什麼時候去都行，二手，那些業主如果盤不荀由自可，荀盤的那些業主調轉，他們不容易看，你約了客人調轉業主放你飛機，那一下經紀算是很慘重，所以做香港客人的經紀都不拼，不如讓他一手算了，那一手盤海堤灣那些，當然那也是很好的盤，是非常好的，但都將格價提高，那就恭喜了，當然海堤灣本身有質素，前排，前面的海都不會被人填的，他都算是最出的，而近排，如果你有留意上星期和上上星期，我們的按揭講場節目，你會看到發展商用同樣節奏，只要那裏有新盤開賣，他一定會找傳媒做個新聞，就是附近的一手樓，剛剛收樓的新買家賺錢，而海堤灣就用凱柏峰去比，11期就收了樓，只要沒有撻訂那批，尤其是買貨尾的批，現在是賺到傻傻的，基本上七八十萬就一定了，正因為這樣，為什麼要做這個現象之前都有講過，其實從西沙灣開始都做得很明顯，總之就是，為什麼西沙灣要買2A2B期，因為1A1B期剛剛收樓，1A1B，那時候有很多人抽的，抽不到那批人，又看到1A1B那時候，那批人收樓即賣，就賺回一百幾十萬，所以他們就更加願意買，也鼓吹了更多人來買，令到2AB都爆了，所以2AB現在賣完，他3期其實都賣得了，但他先不賣，他們的現象就是要，就是你要看到，這期入票抽新樓的人，要看到上期抽新樓那批人是賺著走，而現在放回到海堤灣，就是他要看到海堤灣這批業主，進去抽之前，就看到凱柏峰那批阿sir，就已經是賺錢走，而找個傳媒谷出來，那傳媒選不選些新聞報，你自己明白的，所以，其實現在樓市是這樣玩的，也剛才加添了資訊了，反而現在香港的客人，這次抽海堤灣多，因為普遍做香港生意的經紀，沒有盤，他不想拼，就推一手算數，但是現在是不是樓市，當然我想知道會怎樣，會走得怎麼樣，我想，市場都會有些少自然調節的，但是自然調節會不會在假期來呢，我想就未必，現在上個月成交就多，就算以將軍澳來說，做到三百幾宗，三百七十幾，其實是過去幾個月的最高位，踏入四月假期多，我想市場應該就可以繼續稍稍向好，而讓它捱得到入暑假旺季，即是七月，七八月確實是旺季的，幾次的樓市高位都是在七八月做出來，因為七八月確實有些人孟母三遷，所以你知道香港的教育行業是多強勁的，不要計算那些已經被人抓進去坐牢，但是，也很強勁的，所以呢，說回，其實現在香港的樓市，看看四月我想優勢是有就很可確立的，差在是否能夠捱到五月尚待觀察，四月也挺可肯定，缺盤，然後發展商，因為今天荃灣的形瑨，在直播之前就已經有消息，基本上是鐵定再推，確定賣，都是那些，而它也很激動，打算賣一萬六七萬呎，兩房賣七百多萬，其實以這個地段來說也挺誇張，如果你真的去過，不過anyway，世上無難事，只怕多業主，但是現在沒有業主開門，所以就行了

問與答
有人問會回應，今集先回答題目，稍後再說柏傲莊，COEFAHO說，它想問Oasis建築質量評價如何，其實你問我，首先建築質量已經去到一定水準，我們的客戶買樓，沒有人會拿著石屎探測器去轉石屎，看看是否穩定，當然你明白，某些發展商的建築質量，肯定是有差別，但都已經回答過你了，其實誠哥比如說，調景嶺的XX駅，或者嘉湖，肯定差點，但誠哥不是每間樓都差，譬如這個，栢慧豪園就好，其實是看它本身的屋苑，一建的時候的定位是想怎樣的，它發覺屋苑建的定位，例如就算天水圍，也不算是有錢區，但是打算吸納天水圍，想要陽臺，想要一些質素的客戶，它一樣建得漂亮的，當然長實有些樓都是漂亮的，差點定位是怎樣的，但是Oasis是會德豐的，其實Oasis主要就是跟，龍譽去比，Oasis就是這個，啟德河，啟德站的河東，這個換樓鏈裏面，最差的屋苑就是天寰，雞乸大隻字望著，對住啟晴邨，所以它是最便宜的，嘉峯匯也是差不多夾在中間，啟德河最舊，但大單位勉強撐住，剩下兩個是最前排可以，遠望海景就是Oasis和龍譽，Oasis和龍譽主打大點的單位，它們分別只不過Oasis，就是會德豐的也是純粹港式管理，進去就是一個香港的樓，如果是龍譽就保利的，進去就中國風一點就去龍譽，你喜歡原本香港的那些就去Oasis，就是這樣，至於現在，一定價格就升了，因為現在的啟德，就算是跑道區，兩房開放廚，都肯定8百萬了，因為現在你多留意，例如XX海灣那些，開賣，它就特意賣最低層的，和最高層的那幾間，擺到明發展商，其實想找最高和最低來試價，試到高價的話，就把中層那些合理一點的單位，其實最正路尤其是在跑道區，如果是兩房開放廚，很多人看內園，客戶懂得選就不會選高層，你想想樓看樓景看內園，幹嘛選高層，這些不知道有沒有經紀跟你講，還是你少問，所以就，大概現在就反過來，開那些最低和最高，一來知道明知客人喜歡選中間的，樓看樓景，而來找最低和最高來試價，試得就是它知道可以試得高一點，就不要像上年那樣絕望，70幾都買個兩房開放廚，然後扔出來，既然是全新跑道區，都做八百萬，那你，雖然Oasis舊一點，但始終那裏是走得到很近，這個港鐵站，啟德站就不需要靠，剛剛批准了將會建的雲巴，所以你看路，八到尾九百就肯定了，要兩房，要梗廚就給多一點，這個回答COEFAHO的問題，來到朋友都可以給個like，亦都可以subscribe，成家網上投資課程的channel，我們今天儘量的節奏會快一點，因為想說多的都多，知道大家問題都多，希望答到多少得多少，都一句，有查詢的，你可以WhatsApp 91266670，直接找我們不要害羞，其實我們近來主要要解決的，就是我們的sales，基本上PowerTeam的同事，都是盡力的，和解答大家繁多的問題，也都拼了命去看樓，我基本上，我有同事，總之他們來Claim的的士單都很厚的，儘量去幫大家看多一點樓，因為他們一個appointment接另外一個，都很盡責，而我們一般advisor，和外面坊間代理的分別，我們走單邊代理，就只是收，例如買的只收買家佣幫你傾盡價，近來都做了不少，調轉沽盤，幫業主成交，有個其實是在荃灣的，你可以去搜索一下，開價800萬，最後790.3萬成了，就是我們做的，放了半年，只是減了一口價，我想整個業主放盤歷程，就跟你就這樣，找外面人和你放，是完全有分別的，所以我們無論買和沽，由於我們只是收單邊佣，就不會幫對家，可以提供好的意見你，想找我們的諮詢WhatsApp 91266670，至於呢，柏傲莊轉頭再講，要找數因為很久沒找數，積累了太多問題，May問將軍澳好不好住會否很潮濕，個人而言 好不好住是很個人的，潮濕是一定的，不過你預將軍澳，始終未來供應都多，先不要說未來就說137區即電視城那邊的填海，你看就當去到現在，那些LP6和晉海的兩房開放廚，都是升得起，因為整個康城區，最難升的兩房開放廚，更難升過一房，兩房開放廚是供應最高，Season,海提，還有些貨要清壓住舊價，而舊的客人，在這個，789期那些，也困住了，不可以那麼容易換出去，所以是難的，總之它是後行者部隊，一定要先啟德價錢上升才可以拉起它，而且，海提灣也搞好了，你不要管，真的少了一批工程人員在那裏住，會少一些承接，一個大專案完了，13期都出了，所以你問我，將軍澳只住可以，但是你想單位又住，又叫做合合格格不要輸給大市，就不要有期望了，Kasi Chang謝謝你，答了他問題，黃埔花園你問我投資價值，其實如果你真的想投資，很少會選一些很大型的屋苑，你自己上網都可以看到大型屋苑，例如你純粹選一個三百多呎的一房，供應放盤都比較多，剛才開始節目都說過，其實你要樓市升，你就要貨源歸邊，或者貨少，其實現在的市場也是，就是總括香港來說，總放盤量都在跌，或者有些業主很不穩定，他開始真的想試下反價，都成功了，而反過來大屋苑，譬如美孚那些，都不要計他做不做到三十年按揭了，但是成功做到這件事的機率是比較低的，因為始終大屋苑的貨是比較多的，我想回答到這裏，你也自己尋求到答案，EstherA123，她想問，西沙灣是否合適退休，第三期是否山邊沒有海景，不是,第三期是遮住了現在買家的期數，再遠遠遠很後期才去到山邊，她問2027年開價是否會比現在便宜，都是一句,我只能夠跟你看到1,2季之後的樓市，但你說要我看3,4年，我知這些預測是動聽的但不實際的，試問誰可以在2019年看2021年2年後發生什麼事，我想你心中已經，不要說什麼貪、嗔、癡，總之將這些概念扔棄，所以恕我能力低不能幫你看到2027的事，不過Sierra Sea 價格都穩，要看是否能企穩,就要看它承起口價的力量從哪來，它的價就是從400萬印花稅而來，因為它一房400中基本上很硬，因為金獅又濕又融,大圍那個都賣到3百萬尾，為什麼賣到3百萬尾?因為400萬$100印花稅，客人會看,我們有優點就是，客人的思路,客人找哪里,出面的盤哪里多哪里少，我們的銷售有經驗,我們也有買樓易App，re-wrap後,它的功能是每晚和全香港樓市拍一張照，所以你哪個屋苑放盤是多或少我們都知道，而你問我，所以它的承托力就是在於金獅印花稅低,它就做到4百萬，客人看到金獅也做到4百萬,全新給多50萬雖然入少少沒問題，一房它到450,自然承托到當區兩三房，再加上很多買了第一房的業主都賺錢，這個很重要,所以經常說，選屋苑,不知道經紀有沒有跟你說過，一個屋苑其中的特點，除了知名度就是屋苑最近賣樓的人是賺錢還是輸錢多，但是為什麼經紀不會跟你坦誠分享?，因為香港的經紀是陀地制的,例如他馬鞍山就是馬鞍山區，難道馬鞍山的經紀人跟你說，這屋苑通常賣都輸錢,下次就不會有人跟他看樓，香港的經紀不會把客打去第二區，所以他肯定是那區有那區香，那就GG，你問我是否適合退休是也挺好的，20分鐘就算開車慢也一定會去到西貢市，西貢我自己覺得是挺好的退休的地方，西沙灣本身有整條路讓你慢活走回去馬鞍山市，所以是否合適退休可以去實體考察，但是開價我想就，它的建構價位層很穩,比康城還穩，所以已經養了兩批賺到錢的買家了，至於History Hong Kong說，為什麼一定要買啟德大角嘴新樓，為什麼住大角嘴可以去他樓下跑步，跑步不一定,其實不做運動也沒有犯罪，但是你問我就，沒有說一定買啟德大角嘴，其實我也不支持你只看這兩區的，不過你問我就，好像foto，都可以買得下，多句,尤其是現在確實有些東西都被人誘病，就是發展商，現在也是對某些屋苑在開盤之前就圍下飛，就過分著重，將單位派給大手客，其實確實感長遠是會做成一個貧富懸殊，即是買到樓的人隨著樓市升勢就多賺，沒有買樓的人其實和有買樓的人的差距，就會越來越遠，可能你可以不相信，但現在事實上數字就是這樣，而發展商，就還將那些單位比例多留給現在的大手客，那就沒辦法，他又沒有犯例，所以就造成某些樓市，可能你見到開價都偏貴但賣得完的原因

柏傲莊
當然到這裏當然會想，柏傲莊會不會呀，我親身去過柏傲莊，其實都不止第一次，其實我拍了很多次柏傲莊，柏傲莊如果你看，你去搜索我之前拍過柏傲莊片，柏傲莊裏面的會所是，比較好的，很少會所有一個比較大的草地，如果你真的住在大圍，他裏面那個草地是，將名城那個平臺，住客平臺，的七折，但是變得很多的，就是他柏傲莊那個，屋苑平臺就好像名城那個屋苑平臺的七折那麼大，乘0.7而已，但是變得很多草地，不過當然草地就有少少野蚊，這些就，都是我親身去過，可能我野蚊說不定經紀跟你說的那裏心神廣怡，但也不要緊這些無傷大雅，還有他的會所,小朋友玩樂設施新，會所餐廳用莊園模式，即餐廳像宴會廳，1座和8座撻了訂，不過我們，旁邊就是海堤灣的龍尾在此，不少傳媒都報導過，海堤灣為何有此現象剛才提過就不再提了，而柏傲莊現在是否值得買就現在開始解說，但都先講今次它賣的是1及8期的撻訂貨，所謂的第3期，包括第1和第8座，如果遠望過去，尤其是第8座，直向近北，直向城門河的高層，其實由遠望已經看到，他們的陽臺數目是少的，因為他們是大戶型，即是原本是1梯，可能4至5伙，現在1梯2伙,所以陽臺數目也少了，這個叫做賞濤邸，4房雙套1600呎，其實這些說的是意向價，傳聞4萬元一呎，要買它就接近5000萬，我回答你5000萬，凱旋門都買到了，你也可以變成半個小斯，不過小斯是買1億樓，但沒有人探究他是full pay還是什麼，至於下面輕便一點的就是迎河邸，那些3房7百多呎都有，就做下面的，開價2萬6千元一呎，但其實也有些，4房900多呎，開價3萬5千元，即最貴這些,賞濤8座最高，4房1600呎就開4萬我估計，至於在這裏，如果是1座，9百多呎的細4房，開價3萬5千元，普通的3房，或者2房就2萬6千元，細3房就3萬，重賣Tower1和Tower8，如果以最近柏傲莊的成交來說，他們的開價也有點進取，柏傲莊普遍在2萬至2萬1千元左右，如果在1房,最近成交了一間800多萬，兩房就1000萬左右，這個價格也比天璽．天便宜，兩房開放廚是1200萬,兩房梗廚是1500萬，天璽．天就是啟德站，新鴻基的好盤，柏傲莊和天璽．天相比是便宜一點，暫時二手價，但一手價，你看我們其實將它分了類，剩下的貨尾，這個就是部分，因為不想字太細，如果我貼整版，字密密麻麻，有朋友投訴，諗sir你貼整版，好像混在一起，不如不要貼，現在放大給你，1A座，例如部分撻訂可以再回賣的就是這些，例如900多呎那些，預它重新拿出來賣的就是3萬5千元，它原本是2千9百多萬,3萬元呎，現在預計它賣3萬5千元呎，這些叫細4房,例如這是51A，估計它重新賣就是3千5百萬，之前是2千9百萬，當然你可以不相信，可以看它會否用2千9百萬，即2021的價格和你買，我想是未必，我們有個表，1A1B，但這不是全部1B剩下的，是部分1B，700多呎的，3房有什麼選擇，這些預計它賣，就3萬元呎左右，即2千萬左右就有貨，但如果你要有整個表，還要分好1A1B或者8A，可以WhatsApp我們，柏傲莊或者其他新樓的提問，你也可以找我們，看看我們有沒有一些idea，看看互相交換下,希望可以回答你，買什麼好，你也可以找我們，我們看看和你談談，也有些2房1房剩，例如8座也有，那普遍來說就是這樣，今次開賣的就是1座和8座，估計，總共493個單位，可以重新買，小於800呎的，可能開到2萬6千元，細4房的3萬元，1200呎的就3萬5元呎，還有就是最大的就4萬元呎，如果用這個呎價大概計算就是這樣，例如你想去，這個Tower 1買剛才那些，即900多呎的，細4房就要3千萬，如果買至終極的，就是55樓以上的，大4房1600呎的，就要5千萬，那我做了個良心比較，看看你適不適用，那現在看的朋友，都相對多了，希望大家給個like，也可以subscribe我們成家網上投資課程的channel，你見我跟市都非常貼的，我們希望過完這個long weekend，放到星期二，星期三才上班，星期三或星期四回來跟大家跟進一下，例如荃灣又有新盤開形瑨，其實還有其他新盤在賣，或者二手市場我們也會，其實二手市場我們做很多的，縱使缺盤，但我們PowerTeam就是能找到盤，那你見我們現在加強了，成交的話，如果業主方便的，我們也會和業主去恭喜他，訪問一下他的想法，看有什麼可以做得好些，再次多謝各位業主指教，不過做個良心比較，其實柏傲莊這口價，其實與啟德比，其實啟德以Grand Monaco，也不要說Monaco One，Grand Monaco，那你說Grand Monaco，這個表，我們用Grand Monaco，和他叫較近的溱8，都是新世界的貨，和中洲的星凱‧堤岸在火炭站，你可以一目了然，我們叫同事做一些資料，其實Grand Monaco出到啟德，買間一千呎的4房，其實都是2000，最近做了兩個成交，一個是景觀好一些,2600多萬，兩萬七元一呎，景差一點2380萬也有貨，平均2500萬呢，在啟德，Grand Monaco就是啟德的河西那邊，新些那邊，那邊的換樓鏈有Monaco One,Grand Monaco，嘉峯匯,The Henley,尚．珒溋，那邊是新的很多，最入場的就是Henley，開放式5百萬左右，500多就要，應該有現樓看，不要入門的就不用想Henley，要最大單位的河景尚．珒溋，Monaco One就輕一點，漂亮一點的Grand Monaco，4房其實在做2500萬左右，這次先說柏傲莊，是賣得貴過啟德，以往一般我對香港地產所知，普遍大圍的經紀做生意，都是叫客人，即是未有錢，適於微時的時候，就叫他慢慢換上金禧換上名城，再換上柏傲莊，然後再賺到錢，就當然是搬出九龍，這樣共同富貴，但這次，是把換樓鏈調轉了，就是可以，可能他見柏傲莊都是300多件貨，他又有信心市況順，就全推去，這次是調轉，柏傲莊還開得貴過啟德二手，當然啟德二手，因為普遍他有盤，現在人家就是，你啟德盤都未必賣，業主也不一定賣，你給到價他又再反，不如我幫你反定，做一手一口價，幫你預先去三萬元呎，那你就不需要擔心，那邊兩萬六萬元的，業主反你，我這邊三萬元就一口價了，所以一口價就貴一點，至於三房的話，在Grand Monaco其實都，我想現在應該沒有盤，你在啟德Grand Monaco，千八買到三房，已經是，他的三房應該是小一點的，就機會率低，至於兩房就千一萬左右，這個合理，兩房開放廚，這個是說不是跑道區，是在河邊，走到啟德站的Grand Monaco，如果不一定出郋德的，譬如津8，在斜對面十年樓早，溱8有直達門口可以到沙田圍站，那就，兩房就八百多萬，這個合理，而現在新一點有質素的屋苑來說，全部都叫八百萬，如果你在香港倒買兩房，基本上是一千萬新一點的樓，至於如果是三房，溱8叫一千二至一千五，如果是四房就叫二千松，如果你想，但溱8是一千三尺，如果你反過來，同樣的價碼只可以柏傲莊，買一個七百幾尺的細3房，星凱就撇除他有個特別單位，一千六尺就四千三萬，但其實普遍都是在做，星凱就和溱8差不多，不過溱8的環境好一點就舊一點，星凱就有火炭，一般地段不算太尊貴，但近在火車站旁邊，就你自己考慮吧，所以你建議我作這個良心比較，你自己就看好了，至於跨區比較，譬如說，跟柯士甸站比，Grand Austin，其實Grand Austin，說買一千幾尺的房子，真的要放三四千萬，不過二千萬總之是很多東西買，你放到二千萬，就可以在柏傲莊，買到一個細3房，七百幾八百尺，或者在Grand Austin，二千萬就買到一個八百幾尺的3房，又可以，或者調轉，可以在海之戀，買到一個一千尺的四房，你自己選，有得想的，不是立刻答，不用選，要麼在柏傲莊，就放下二千萬，七百幾尺的細3房，要麼在Grand Austin，也是細3房，柏傲莊的細3房，是等於Grand Austin的細3房，至於如果你肯搬到海之戀，就當然是四房，又或者，你可以在這個，星凱‧堤岸，或者溱8，買極大單位，即是最高那只，都是去到二千的，不要計頂層特色戶，那當然你選，星凱‧堤岸有二千，你選，你也可以給點意見，我看看大家的想法，你也可以重溫，你也可以重溫留comment留言，你選這個，星堤或，溱8，二千萬買極大，但是海之戀買一千尺單位去荃灣，還是Grand Austin買細3房，就是西九旁邊，還是在這個柏傲莊買細的七百幾尺三房，有二千你會怎樣用呢，就這樣了，當然如果過海的價錢是超現一點的，如果去到維港頌，不要說去到凱旋，凱旋的單位再大一點，小一點的落回維港頌，也是近返路近入去大馬路一點點，如果說如果愛海頌近來成交，半億的就做到千幾，就真的那些什麼，半億其實在這個柏傲莊已經是千六尺單位，愛海頌都是千六尺，其實這個柏傲莊最高層單位開價，是等於維港頌的top，sorry不是愛海頌是維港頌，你可以看這些價錢，當然我們就是努力做我們的工作，收樓開箱再開樓，近日都有誠聘的消息，如果對我們，我覺得其中如果普通話好就更好，因為我們除了香港客要招呼，越來越多內地客，想加入可以將你CV，WhatsApp 91266670，我們覺得適合會儘快約見，可以希望和你並肩作戰，需要更加多人手，如果不想做事，想買樓，當然可以WhatsApp 91266670，你見坊間的代理，和我們的advisor差距很遠

問與答
有提問可以問，如果你看重溫，都歡迎你留言，我們是會照作答的，你放心我們會照幫你，VVBN問，可否講北都和元朗有沒有影響，北都肯定有影響，北都發展的區域很多，但現在見到的主要有古洞，或是粉嶺近蓮塘那邊的馬適路的項目，還有就是洪水橋，都還沒算元朗，有兩個發展區，就是元朗南發展區，還有這個唐人新村，講了五個了，其實丹桂村後面的山都還挖著，如果你開車經過就見到，還有公庵路，即是這個原築再南邊，那些地都還收著建興中，那兩個遠期都不要說，只剩近這五個了，當然那裏那麼多供應點吃完，我也覺得香港人，是不會有那麼多香港人搬進去住的，不過他就出了一條點子，我估計，大家那麼喜歡回深圳，他就把深圳一部分搬進來，按摩不需要那麼遠，那些勞工其實都是從深圳來，那就可以近一點，其實去到元朗，就已經可以享到深圳式的服務，而那些來上班的人，他就在深圳住，然後晚上再搭車回深圳，那就提供一個平價一點的服務，確實那時候直播也說過，其實這個深港融合，其中一樣東西可以出一個變局，就是壓低了香港居住成本，現在就出了，但是你說有沒有壓低到香港人工呢，有的，其實有部分的中層，是真的不再需要他的職位，但其實呢，反過來，買樓其實不需要那麼多，可能有些人有個謬誤，覺得那麼多人失業，為什麼香港樓市還升，但是其實現在是剩低，留到在那裏買樓的那些人，而利用到資產去升值，去膨脹自己的身家的人，數目越來越少，但樓市確實每月成交，少的六千宗都可以，多的八千至一萬宗都可以，還有現在發展商，有份做成他這樣的，就將買到樓的那些人給了，肯大手，就是那些，報紙講的西餅客，一次過肯買四間八間，肯給你買，沒有的，那就，沒有了，而又真的這麼討厭的，他們買完之後，有樓市升，接著那批人賺到錢，所以，我也不想變成這樣，你問我，我也想，其實我是同意，香港最好是一個，更好的財政分配，以及，上流的機會，是給，是仍然要存在給年輕人，但確實同意，我見到的就是，確實內卷，內地內卷的文化，來香港，那沒辦法，你要某些東西，你那麼喜歡回深圳，大家上去吃飯，那就自然會有些不好處的陪隨而來，這是共業，還有有人問怎樣看Yoho West，我自己看法也是這樣，始終元屯天那些樓，你不要這麼大寄望，住可以，幾百萬那些，我想不會太跌，但是你沒有什麼點讓人在那裏買貴價東西，你見就算內地的人來到香港，他都集中就是覺得九龍的樓，他是肯出多點錢買，但元屯天那些，就其實客路都少了，你見朗天峰，大部分買的，是內地人嗎，不是，雖然那時候拍過些鏡頭給大家看，不過就是，你可以查回，那當然我現場看過，所以北都同元朗當然會有影響，而深港融合是對北邊的樓價有影響，接下來古洞下半年就賣了，多謝Adachu，希望我講多些真話，真的值得給個like，多謝大家，可以給我like，讓我們節目多些人認知，也希望放假，給多個不同的思維，給你other，好比就這樣聽經紀說的，當然有些經紀都很專業的，但不要理人家，希望給多個不同的insight給你，Nickolee說，Yoho West，我知道是新樓，是天榮站項目，我看著它建成，你當天水圍裏面少有新鴻基，天水圍裏面想要新鴻基品牌，那就選Yoho West，但是有budget的，就不限於當地，那也有Candy Leung，請問買荃灣中心，或疊茵庭好些，其實你問我，真的只有這兩個選嗎，其實沒有的，其實我們選樓不是選屋苑，是選什麼，選有沒有水位，既然你兩個屋苑都不大分別，其實荃灣中心大家都知道舊，疊茵庭新一點，但是在元屯天裏面，還有主打一些很入門的，兩房或者三房都便宜，不近兆康站，近嶺南的，兩個都不算topteer的屋苑，但是買樓我覺得最重要不是看屋苑，是看水位，如果你的屋苑本身是差，但是有一定流通性，起碼有人肯去買賣，成交正常的，而它裏面有盤是比，市價便宜一折，可以看而且契沒伏的，這樣也可以想的，所以是看水位多些，看樓，其實很考自己的功夫，你自己，譬如有律師解得到，他那張契其實是比問題之中相當少的，而你又借錢借到或搞到，其實你可以買到單位比外面便宜，人不敢要的你要，其實就要經營這些關係，也有些人問，如果投資一個單位，賣出後，沒有再買回另一個物業，是不是要交利得稅呢，是要的，其實，稅局就不會理你，沽了之後有沒有買另一個，即是他不會理有沒有買另一個，而是他以我理解，當然詳細可以問你的稅務顧問，或者相關專業人員，那我就不是，戴頭盔，我只幫人做過大量成交得出經驗，其實稅局就看你那單，看你那單的樓的買賣，是不是屬於投資，如果屬於投資的就要交稅，屬於自用就不用了，而考慮你是否投資的機會，有什麼原則，一你持有物業的長短，二買入之後有沒有為物業增值，三當然他都問你，沽出物業的理由，就是這些，例如他問所賺的利潤，可用來補貼自住單位，是否抵觸這個稅項，這個你可以和波波局長提議一下，但應該不會這樣計算，總之一單還一單，你買這單樓是否投資，他就看這單樓是否，你不要拉樁，一單或另一單，這單買了但我上單蝕，這單可不可以不交稅，所以這些要留意，也說說我們的完整貨尾表，其實你可以WhatsApp找我們，我們客服經常都有WhatsApp，三月的生意跟行家一樣，都做得不錯，多謝大家支持我們的努力，也看到一部分客人出來，既然我都真心支持，也感謝客人真心賜我力量，讓我可以和同事，繼續把生意再做大，我們做大主要目的，是如何幫到你，就是我們將原本的地產模式，轉一轉，就走到單邊代理制，去幫你談盡價，今天暫時到這裏，希望大家給個贊，和訂閱我們的成家網上投資課程頻道，假期我們繼續出片，如果留意多一點，可以回到諗sir網裏面，我們有YouTube Shot，Facebook的reels，在我們Facebook的頻道裏面，我們也有微信號，其實你看我們旁邊的QR Code，是有個微信號的QR Code，大致是這樣，下次再和大家聊其他東西，祝大家長假期週末快樂，拜拜