播放日期:2026年3月25日
節目:按揭講場
集數:第264集
講者:諗SIR

開場
大家好,我是諗sir,來到星期三,3月25號晚上，今天題目是啟德的陰招散貨經紀跟你說了沒有，還有,近日很多人問有些新盤,例如映居,薈淳,在必嘉坊第五期的首匯，也有一張價單推了很多新貨出來的海堤灣，其實也不只是說這四個,很多新盤我們都可以說一下，二手樓更加我們會將二手和一手的價格哪個較划算，這些會做比較,也歡迎大家問問題，近日樓市消息比較多,也有很多不同的選擇推出，所以也努力落地,去不同地方跟大家拍攝很多東西，好像這個映居,其實對面有個地盤，你見我站在橡樹街,拍這張照片，後邊是映居,前面有一個地盤，所以我想我們其中的價值是幫大家去實地考察，看看樓盤是不是真的適合你，當然也做一些貼心比較，例如這個盤好還是當區二手好,還是還有其他選擇,我們都會做，除了映居,譬如薈淳，薈淳其實就是在，環鳳街那邊,即是，黃大仙站對上，其實早前也有個系列,就是薈鳴，不過薈鳴主打開放式單位,就在旁邊街,很近,一分鐘路程，現在賣的薈淳,開的單位大一點,有三房,主打800多萬，其實它最大開的位置,就是對著黃大仙廟，也是實地去過才跟大家看到黃大仙廟有多近，想知也可以留意下去，廟這件事,不知道大家買樓有沒有秘技，雖然我也不是風水大師，不過其實和有一些,有些資產,也都篤信風水的客戶，一起看過樓,也說過，廟前出和尚,廟後出寡婦，也不是我作的,你可以去網上找找看有沒有這句話，所以在廟前後的樓薈淳系，不知道會否給你多個看法，當然我們不是推崇迷信，薈淳的價單價格上有沒有優勢呢?，我們都會說，海堤灣最近也推了新的價單，有兩房半、兩房、兩房開放廚，我們也會跟大家說，其實不是只在這四個地區，其他地方的樓市我們今天也會提一提，不過我們先把我們的時間聚焦在啟德，也由於多了很多查詢，現在我們買樓易APP，你看我們之前的節目也跟你說，我們將會有更新，就放多了很多新的功能，例如前段時間也提過，全港放盤量究竟升還是跌，或者某個區份，譬如假設你在看海怡半島，其實海怡半島，如果你看到它的放盤量是平均下跌，那應該你作為業主會很開心，因為少了人和你競爭，而且貨乾了，講價的也要知道該屋苑有些季節性的轉變，什麼時候講價是最好，這些我們在買樓易APP，在4月之後更新了就會看到，也因為這樣我們要多招聘人手，我也多出去，同事也肯定很忙，如果你是廣東話普通話都熟悉，也打算有一個事業的更新，當然我們覺得最重要去聘請同事是，其實有沒有地產知識也不要緊最緊要有改變的決心，我們Whatsapp是 91266670，你可以發個人簡介，我看到的話都會儘量約見，看看合不合適

啟德散貨陰招
說回來，啟德有什麼陰招，其實也不是陰,有人用過，如果你看新聞，我看新聞是這樣的，我不是看新聞本身，是看近期各個傳媒不知道是不是收了PR錢，就努力帶著哪個風向，當然西沙灣之前的風就吹得很強，近期不知道有沒有留意，其實西沙灣照樣有成交，不過近期就不多說西沙灣，就說什麼呢，說說啟德，因為啟德就開始要和大家，我當傳媒，宣佈早前700多萬買跑道區那些，網上人稱的傻子，原來現在是短炒獲利了，當然你也可以這麼說，未賣就未知勝負，我集中只想和大家說傳媒，我估計他們想和大家推什麼風向，為什麼他們要這樣做呢，我看同一個時候，啟德的價單就放了這樣的陣勢，就把那些中層，低層貨就賣光了，其實很多香港人都很聰明，尤其是跌市還敢出來買的人，必定有一定定力，或者思考有一定批判性，而不是隨波逐流，他們說什麼不是人說什麼他們聽什麼，他們批判過之後，很多都是出來，無論是買啟德城，或者是啟德跑道區都好，都選中低層，很多貨都700多萬就有，而發展商反過來，就把這十幾廿樓都蓋住了，現在反過來，拿一個最高層出來招標，最漂亮的幾件貨，而同一時間，大肆宣揚低層那些賺了，相信他也要做一個現象，就是買啟德跑道區的人，是有已賺錢短炒獲利的事實，而同一時間招標價，不知道有沒有留意，就當兩房開放廚高層的招標意向，拿出來都貼近千萬，為什麼要這樣做呢，因為他想告訴，還沒買貨，還心思思，不知道會否買貨的人聽，其實你現在十幾廿樓的單位，如果讓你有幸可以用800多萬買到，基本上將來是會炒到1000的，他想這樣說就這樣說，但是你信不信，你可以聽我剛才那個陳述，你自己再想想你信不信，不過當然，如果最後真的讓他成功，mark到整個市場，這個跑道區的，兩房開放廚都可以用千萬成交的話，那就開心了，我說開心的當然是已經買了樓，或者是發展商要沽樓的人，因為啟德跑道區沒有鐵路都是成千，現在本身天璽·天，在啟德站旁邊，兩房梗廚都做1500，我猜他現在就會再設一層樓去到1700-1800，而另外海提灣的兩房都肯700-800扔出來，那些就mark到成千了，如果真的這樣就開心了，但如果失敗，就當整個啟德的價格mark高100萬，都挺嚴重的，如果對於未買樓的人來說，所以在此，我也覺得未買的你就看清楚，我最重要的就是講，一些經紀，通常sell你是不會用的角度，和你調轉看樓市，就告訴你現在發展商，我估計而已，總之是有人，不一定是發展商，他透過他認識的PR，和透過他的公開的資訊，估計想做什麼，再重溫一下，一邊就是放出消息，這個也是事實的，就是早前700多萬買的那些人贏了，二就是把極高質的單位拿出來招標，招標通常是沒有那麼高透明的，因為你現在看到很多好貨都招標，因為招標如果招標後面入標的價，或者一些terms不好，發展商是可以不做的，就不跟你價單那樣，出了那個價，到價一定要賣，就不是的，招標可以隨時改價，或者不知道有沒有彈弓手，我就不知道了，但是透明度是低一點的，發展商就有這樣東西，你這樣說，so far來說，以我理解它現在都是合規的，合不合規的，就留給其他人去審核了，但是so far市場沒什麼，對這一樣東西的規矩沒什麼牢騷，但是，如果你想看樓市，你就要知是做這一樣東西，而如果還沒買樓，我當然不想發展商，mark到啟德兩房開放廚接近一千，那就很麻煩了，那說回來，我們都有些樓盤去看過，因為不是每個人對啟德有興趣，說真的，在啟德那裏沒有鐵路的話，你也未必喜歡

現在是否合適做九成按揭
那多謝你進來的朋友，多謝Tin Marco，Hi諗sir，Alexi2i說，現在合不合適做九成按揭，至於10adrian說支持諗sir，Alexi2i給多一個想法你思考一下，你去HKMC的保費表那裏去查一下，如果做九成和八成半，你要付出的保費差多遠呢，我提出得代表都差頗遠的，很多人說有那麼盡，借那麼盡借九成最好，但如果借少5%，你的保費差多少呢，這是第一點，第二點是，雖然你說不是，保費是銀行加借而已，你都不用實質拿錢出來，但是這樣，銀行加借也是你借的錢，相對會有效果，只要你拿多5%首期出來，例如50萬，但是你的按揭保費，可以借少5萬，那你就想了，一般按揭都是做兩年或者三年，那你放50萬，其實在銀行收息，現在收兩年會不會收到五萬元呢，現在以我理解，就當把你的港元轉成美金，大概都是三厘多，你不要跟我說未來會加息那些，加都不是加得太多，但是，如果你50萬，當是當中放下去，令到你的按揭，成數借低5%，而令你的按揭保費支出，可以少於50萬的10%，這樣東西就划算，如果你的錢反正不是放定期，我希望我解得你明白，給多個角度你，既然Alexi2i你講開，那我講多一點，因為這個節目是按揭講場，不過都明白大家喜歡樓市，但也想趁這裏提一提，其實我們按揭都是拿手戲來的，其實不少人跟我們買樓，其中一樣東西就是，找我們計算好才買，他們有信心很多，有問題都可以繼續問，現在開始也不久了，看的朋友就七八十個，like有十個，希望大家給給面，可以給個like我們節目

映居
至於說回，首先映居，映居其實就是在埃華街頭，你當旁邊就是利晴灣，還有就是這一個，總之是大角咀道，一邊就是近奧運站那邊必嘉坊，另外那邊就是利晴灣，還有就是晏架街公園，如果你知道，就是近多點旺角那邊，而foto映居就是近多點旺角那邊，至於去到剛才講到的，映居是差不多建完的了，建得很高了，有玻璃幕牆差不多到尾，關鍵日期都是幾個月內完成，一會那個slide有講，但是它對面，我這張slide看到了，對面還有地盤，不知道將來會否有建築，這個第一樣要留意，第二樣就是它是標榜它是奧運站盤，10月31日就有機會如期交樓，不過其實它走到奧運站，你看到我現在拍這幅相，這幅相就是在foto樓下拍的，其實它要走完整條埃華街，即是穿過大角道中間那條行車天橋的底過馬路過去，然後再沿著埃華街去到尾，才去到黑色箭桌現在樓下指住的，那應該是君匯港吧，我沒記錯，君匯港旁邊是奧運站，那你就要自己目測一下，這個距離究竟是不是你個人的，叫什麼，可行的路徑令你走得到奧運站了，如果你覺得是那就是了，沒所謂的，人人不同的，我最重要的就是給一些，真實去見的感受和東西給大家，至於foto旁邊就是奧柏·御峯，後面有利晴灣，其實foto也很聰明，它開的積就是320多呎的那些兩房，不過它所謂的兩房我見仁見智，因為它有一個study room，嚴格來說是房半，那一個study room能不能睡人，就建議你，真的去示範單位去研究一下，它主打開300多呎的兩房，為什麼開這個積呢，因為它後面的利晴灣，其實主要做的兩房是400多呎的，有資訊可以給你看，它附近的盤跟它很近，然後對標都有利晴灣，利晴灣如果是，說的是這個，兩房的話，利晴灣就去到800多9百萬，但利晴灣也有一些很小的單位，但是foto由於它見利晴灣的兩房，開到這個400多呎賣800多萬，它反過來開一個小一點的300多呎的兩房，不過有一間房是study room，而賣低層5到尾，中層600多高層700多，其實吃了利晴灣，利晴灣四年樓齡，所以和它最有可對比性，也在後面大家背著對背著挨住，所以跟大家做study，就是一,當地的影像和拍攝了給大家，二,跟同的樓盤跟大家做對比，我認為其實在大角咀，當然foto其實樓下就不是太靚仔，因為有些工廈和車房，他要走一會才去到奧運站，其實都不可以和奧運站隔離的，例如這個維港灣或者這個，帝峯·皇殿或者這個，總之帝柏海灣相比是不可以的，因為人家真的在旁邊，樓下就有商場博著，他就不可以的，而至於，(確認過後: 資料無誤)，至於它也有奧柏·御峯，應該也有13-14年了，那個就在做不同的尺數，在此跟大家講一講，其實foto賣點是全新，還有它有300多兩房，整體價錢低些，如果要更小的開放式，就回去利奧坊找，利奧坊開的積是比foto小的200多尺，去到400-500萬，400-500萬貨，較小的100-200尺就是利奧坊，當然利奧坊有些大單位，但那些不是便宜，可以拍到對面的，君匯港那些，所以要超小的就是利奧坊，那些又近一點，你當住一間酒店100-200尺，就真的可以到對面，開傘就可以走到奧運站了，至於foto遠一點，300多尺兩房，但5-700萬，看你中高低層，至於利晴灣就給到800-900萬，大兩房400多尺，在這裏算大了，至於映居我覺得，如果你給到500-700萬，其實香港有很多選擇，那我呢，我個人，我真的會買一間啟德的兩房，如果你讓我都給到600多萬，還是在大角咀，你在大角咀的晏架街公園跑步，你覺得興奮一點，還是在啟德海灣跑步是興奮一點，我個人來說，在啟德跑步是心擴神宜些，公廁也沒味，這個個人見解，但不排除我愚昧，我都是貪新鮮，我覺得啟德新鮮一點，foto其實就，當然也有它特別的地方，你喜歡可以留意一下，至於另外我也去過不同地方，我們是不會去一個地方這麼少，現在看的差不多很快上到100個了，希望大家給個贊，對，對，Judy Lai說，哈嘍我是新觀眾，多謝你真誠分享，看了你兩三次，真的覺得學到東西，希望你覺得學到東西，還有，有些盤我真的去過，才有膽子說的

首匯
其實你問我首匯，其實就是利奧坊，這麼多期之中，其實，他是優質一點，現在賣的首匯，不過他都不會開得便宜，因為，對不起，這個是必嘉坊，對不起，說錯了，利奧坊是奧運站，是foto的朋友，說完了，現在去到必嘉坊，在紅磡，當然必嘉坊，開頭賣得不是很好，沒辦法，非戰之罪，因為開賣的時候，就樓市高位，之後改名，叫The Haddon，頭兩期已經入了伙，有零星的二手成交，不過頭兩期開的單位很小，因為其實他是這樣的，你現在看到我站在首匯那裏，你看到我那個樣子，因為，幸好是我，其實這張照片是昨天拍的，今天更熱，你也知道今天某些地區上升到30度，但是這個昨天拍的，也已經很熱，因為已經去了三四個地方，這個傻氣難看的樣子呢，旁邊就是，向南拍，你看到遠方的建築物，應該是半島豪庭，近一點，你看到天橋有個電梯位上的，這個位置很黃金，因為上到這個天橋，直沖就不用特意去到紅磡站了，而由此，你給少少想像力，旁邊這個就是Chester首匯，這個第五期，其實是必嘉坊這麼多期的，最出來的，他是最開的，他是最開揚的，就是，我們所見的一二期呢，其實他是在這個第五期以北的，以北的向南開揚景，是會被首匯擋住，如果我的東南西北解釋得不清楚，總之簡單，我也想講解，首匯向街最開揚，這個第五期必嘉坊的，所以首匯呢，就有齊三房一套，兩房開廚，和這個兩房連儲物室，但是個必嘉的第一二期呢，已經住人了，你終於可以去買二手，樓下很多地產鋪，那他是開一房和開房式的，做些四五百萬的單位，但是Chester呢，即現在的首匯呢，就是五個之中，他是景最靚的，所以他都夠薑，把這三房開三房給你，他有個都好像幾激的三房，是這個，看看，對了，那些531呎的三房一套房連開放廚，這個等於這個跑道區的柏蔚森，好像五二幾的記錯請指正，不要緊啦，都是五二幾和五三幾的分別，總之五百松尺就有齊三房套廁，不過開放廚，那以這個開積人類學來講呢，就是恒基都是做得非常之好，多謝Sara Choi說加油，現在看當然一百人啦，那like啊22個啦，希望大家給少少面啦，可以like一下我這個節目，同時也可以推薦給你朋友看，但我自己覺得啦，如果那三個盤，即是你說喂，這個世界就是，死剩三個男人，要我找一個搞基的，那就是死剩這個Chester，foto，foto即是映居啦，映居Chester，和這個薈淳，那我就選Chester啦，不過這個世界呢，你覺得這條仔正呢，其他人都是眼睛雪亮的，剛才說的531開放廚，它只是放5間出來賣，你就知道他有信心，它有那麼多開則，單是三房套連開放廚它都放得最少，即是不急放賣,淡定有錢剩，如果即供都1150多萬，這個猛男連諗sir都喜歡，那他就會加貴一點，他有個也挺絕的，如果你可以多付點錢，有個三房一套連儲物室，就是多付點儲物室，我想有些人都是給工人住，你知道最近有些拍片所謂的流量密碼，就是拍香港的工人房，扔上小紅書，那些內地朋友對香港，為什麼可以有這麼小的儲物室，還要給一個工人住，覺得很譁然的，Anyway，這個是內地網民的眼光，如果你是內地的朋友，看我們的節目，我們都有wechat，你可以like我們，你可以加入我們的影音號，或者私下微信我們聯絡，但是說回Chester是質素最好的，因為他開陽景，擋到第一二期的景，向南，向南也看不見大酒店，除非你特意舉頭出去看，如果你有香港的少少認識，所以你不用怕鬼，怕鬼反而剛才說的

薈淳
去到下一個，薈淳，薈淳我在樓下，我剛避開了，旁邊那個壯男，在人工表演，其實我拍照的時候，旁邊那個地盤哥哥，把腳放在欄杆上拉筋，但沒問題，我都知道很辛苦，幾十度在那裏開工，薈淳就是中了那句話，他其實最想cap你就是，八百五十幾萬的那個三房，在區內少有，看你怎麼看，其實就確實，因為薈淳其實就是薈鳴的朋友，不過薈鳴是開細則的，所以就，其實薈鳴就在，鳳鳴街，和薈淳是隔離而已，但薈鳴當時賣，他都知道自己是得細單位，所以開得不是太狠，不過現在薈鳴就是這樣，薈淳呢，就因為他有個開陽景，對於黃大仙廟，總之你很喜歡廟景的話，薈淳就適合你了，不過都是那句，你自己上網搜一下，廟前出和尚，廟後出寡婦，廟不廟就各下自理，還有呢，是的，他說的八百幾萬少有，這個同意，因為如果同樣是較為新淨的，薈鳴沒有大單位，現崇山就，現崇山其實開的則，相對都大，而且開到一千幾萬，他是一絕來的，不過現崇山怎麼說呢，就是如果給你一千幾萬，黃大仙買樓，黃大仙在香港來說，都是老人化比較老齡化的區，我個人來說，我就不是太放心而已，不過呢，我和你看了，其實呢，如果你真的要在這個，不過我想可能薈淳那個地方大家都少去，其實大家有沒有去環鳳街，可能有朋友做的士一定知道，那裏也有很多東西吃，泊車都像不會被人暫時抄牌的地方，其實在黃大仙再走上，有個山，他是介乎於竹園村，還有這個，荷裏活廣場中間，不是有個山嗎，那個山斜上去，就有很多洋樓，他將那些洋樓拆了，就可以重建成為薈淳薈鳴，正因為這樣，其實薈淳旁邊有個有棟樓，叫盈利大廈，其實都不是很舊，三十幾年，一九九幾年樓，可能隨時，你兒子也三十多年，其實說的三百幾尺，就賣390萬，如果四百幾尺，賣了50萬，所以說，如果你有那些四正兩房，其實同區是有的，一九九幾年樓，在那裏做功課給大家，薈淳其實就是，他的三房開在這個大單邊，這個大單邊望出去，其實右邊這幅相，如果你眼利，你見到那就是黃大仙池，那個上空，至於薈淳如果是向南向，其實是向著消防局，跨過這些洋樓，其實前面是消防局，街上都乾淨的，不是太亂，多謝yqzeng2055，說like了，跟Ken Ho，說多謝諗sir同一班同事，你見，我拍攝效果是這樣，沒有可能是我一個人出去拍，我要找同事出去拍，至於Alexi2i說的，是否適合做九成按揭，剛才給大家一個例子，因為這個按揭保費，其實繳少五個百分比，究竟那五個百分比，繳少了，放銀行收息，多不多過你繳少了的，HKMC保費，這個對比一下你就知道了，所以回應，Tin Marco說，這些盤真的亂來，慈雲山開一萬八，跑道開廚開兩萬二，散貨味濃，薈淳就，那裏算不算慈雲山，不敢亂說，就是那些區份如果計，不過我都說了，總之薈淳其實他，可以這樣開價，因為他看過區內的積，其實發展商就是這樣看，他看東西不是看赤價，他是看那裏區內，很久沒有供應什麼積，譬如環鳳街附近，很久沒有新整的三房積，最近都現崇山，至於荷裏活廣場樓上，當然有，不過荷裏活廣場樓上，那裏是1997年，我沒記錯的話，有三房一廁和三房兩廁，但是是鑽石廳，星河名居，這個很見人見智，你是否喜歡星河名居，我可以住一下，但是你問我，又不是很新又不是很舊，和鑽石龐有少少趕客，不過我又不是太介意，看你怎樣看，所以薈淳呢，你問我就，今天講了三個，薈淳講了，映居講了，另外Chester講了，三個硬要選，就唯有是Chester

海堤灣
這麼搞笑，LP13，是不是新盤，Anyway，謝謝你的提問，這個是我沒有禮貌，不好意思，我覺得你的名，CHIROER，這個改名很有創意，不過也是對的，由於我們，其實我明白CHIROER是不是叫CHOIR，合唱團的CHOIR，就是為了，他也知道我有心意，他也知道我要講到這個海X灣，但我們為了公平，不要多提一些，大盤而又多人推的，我們知道康城的13期，康城都住了很多經紀，真的住又好上班又好，而他推的力度是很強勁的，我們為了平均一下，令客人盡量不要去康城而都看一下薈淳或首匯那些細一點的盤，所以我們都將第12期轉做LP13，我都同意Chiroer這些提名也很有趣,很有創意,很有用,很有實質功效，好了,我們來說說LP13這個新盤，其實第13期,你問我看法,它的成敗也是看啟德，康城的價格通常被啟德比下去，不要介意,其實我也很愛康城，但是始終說方便或者種種,無論近上班,或者怎樣也好，這個啟德是適合的人較為多，當然我明白,如果你是在港島東上班，以前的WARWICK,或者One Island East,在那邊上班的人，你如果在康城站坐地鐵可以一下子地鐵就直到鰂魚涌是不需要，不需要轉車,這是康城的優勢，不過,海堤灣我自己覺得LP13開價就不太合理，因為它也挺貼的,它兩個開放廚只開800多，兩個開放廚加書房，其實這個價我回答你，我們在樓市上年未升起上來的時候，做了一間Malibu的兩房半，也是800多萬而已，但是現在已經過了9個月了，不過LP13有件事我覺得是最窄的，就是它關鍵日期要是2027年中，現在反過來,人們喜歡買短樓花，我剛才說的三個盤呢，這個薈淳是8月31日,關鍵日期，首匯是年尾,還有foto是10月31日，總之全部今年交了樓，當然關鍵日期如果有AP簽字的話，可以再延期多一點，但我同意它不會這麼離譜，它也想交樓收錢,你以為它不想交?，海堤灣,現在的人是不喜歡買個這麼遠的樓花，可能有人會問,那為什麼它不像誠哥的花語海，建得近點,建到樓宇差不多三十幾層才現樓賣的?，這個就是很值得研究的點，為什麼這個LP13是現在這麼多，我不敢說全部,大部分的樓花之中，它是關鍵日期最遲的一個，為什麼它現在不多建一點呢，而現在賣呢?，那就是它有些東西急，那也是的，如果它現在不快快地全都推出的話，我猜發展商自己也知道，下半年,可能我們多說半頁，就是說如果這一班車你錯過了，你在下半年的香港樓市，假設再進去買二手或新盤，你會看到什麼情況呢?，首先,應該到時我猜花語海應該會做的，花語海現在三十幾樓，跳下去一定死的高度了，你不同意的話,自己去跑道區開車去看看，總之都二十幾三十樓了，到時如果LP13不快快地賣，它面對的競爭是花語海，再加上呢，還有些貨尾，然後古洞站那堆東西就被推出來了，那裏說二三千個二三千個被推出來，而年底還有Sierra Sea，再下一期，Sierra Sea應該就這幾個月就不搞了，它應該的pattern都是這樣，等第2A2B期的人收樓的時候，就是年底,它就開始買第三期，等第三期的時候，見著2A、B期的人收樓，如果有時候好好地賺錢，見到前一批買樓的人賺，它才賣第三期，這樣就好一點了，所以你看到其實，這個LP13因為批貨都大，還有下半年其實，還有很多東西玩，我自己覺得你會不會重注去搞它呢，例如，如果你給千八的，究竟你是搞一間LP13，還是等一等柏傲莊，它都快要來到了，經紀已經擺了相片出來，再不是就買一間，看能不能買到一間便宜的，啟德河東最舊那些東西的三房呢，有千八你會怎樣用呢，這個是值得深思的，而正因為這樣，LP13可能都知道它比極比極，它都有機會輸給啟德，或者甚至，內地客始終趣味會改變，如果有了古洞站之後，那它肯定是快點走啦，所以說到這裏，我知道Judy Lai，有問這個，荃灣西，或者Tony Lam，很多人都關心荃灣西，不過反過來回答了yqzeng2055，他就問LP13，我們繼續用這個名字，LP13，三房向海那些是不是太貴，經紀又會有這樣的話術，因為近期其實在將軍澳南，Monterey，就有個兩萬三尺的全海景三房成交，所以呢，現在顯得LP13做到兩萬幾呎不貴，因為說將南不近地鐵站，二手全海都是這樣，不過呢，你想想喔，如果以整體價來說，基本上都千到尾二千萬了，如果給得起這個總價的人，又，會不會覺得有更好的地方可以換出去呢，這個就是心思點了，我不知道，我也覺得康城很好，不過我呢，就是，如果你要我，總之，總之你有監我啦，這樣，一定要拿二千出來，去買一間樓的話呢，我就覺得，很多地方可以再選擇的，這樣，那所以都答了yqzeng2055的問題，那現在就將那樣東西慢慢轉回去，都很多人關心北區的，不過再次都講一講啦，我今天都完成了一個收樓啦，那我們在這個月的生意是都很托賴的，其實都非常之不錯，這個月就，暫時做到八千左右啦，就是我們有八千萬的物業成交，那當中，全部的客人都很好，都給佣我的同事花，那我感謝你繼續支持我們，那也都有我們很多客戶，收樓和我拍照啦，感謝大家，感謝大家這麼給面子，那如果你想找我們幫忙去，看下樓的話呢，那你可以先WhatsApp91266670，看我們能不能幫到你，其實我們的Part-time Advisor，主要是單邊代理，為什麼這麼多人會找我們看樓，或者找我們幫忙講價，或者給一些獨有的資訊呢，例如你找我們買樓，我們的經紀只收買家佣，而不收業主佣，所以我們就不會做純粹拉價，就是外面的雙邊代理，比如你去一般地產鋪，它是只不過拿個業主和買家的中間價，兩邊就下這樣成交，就沒有那邊得到最好的利益，但我們單邊代理，自收單邊佣，我們就真的會跟你談盡價格，那也當然了，很多按揭上，或者很多，比如你說你有些，因為我們何為powerteam，因為我們以前，由六七年前至今，已經是用一些律師，或者一些買賣上重要的腳，我們都可以找他幫你，當然你也可以用回自己，還有我們的按揭是直入銀行按揭部，幫大家可以解答很多疑難，也不像外面的Agent分陀地制，例如你去看荃灣，他不可能給你馬鞍山最荀的盤你，那種種如果你想找我們幫忙，你去WhatsApp 91266670，找我們，我們可以跟你講解，我們的服務適不適合你，但是先說回，都知道我們的討論，就由這個，現在看的是140人，like的就38個，希望不要只有個零頭，希望大家給個贊，讓我真的可以收樓開箱，收樓開箱再收樓，收多點樓，因為其實這個月都收很多樓，很多物業我們都完成交易，因為12月我們生意都很多，都過億，很多都是這一月集中收樓

綠悠軒
Judy Lai說，諗sir，馬適路綠悠軒一手買入已經供完，應該現在放出去換樓，還是拿回一些錢看准點，因為怕將來古洞站建成放不出，換荃灣西或美孚怎麼看，我個人覺得綠悠軒，簡單來說是聯和聯那邊，附近有戲院上面的逸峯，其實對面有很多樓在建，又有one innovale，還有還沒停手，如果你住在那裏附近，你都知道附近肯定沙塵滾滾，因為一來，蓮塘口岸越來越發達，二來那裏工程還有很多，其實那裏尤其是，有些人是，因為工程要去那裏住，所以調轉，這樣想，康城其實，康城你有沒有留意，康城附近的停車場開始減價，一來估計，在環保大道旁邊，應該有地，因為原本的地全都建了，應該有些停車場差不多收回了，所以那些停車場，現在2700減到2500，但是有難地場，那裏的停車場比較貴，因為在海茵莊園旁邊，還有對面的學校，那一間也貴貴的國際學校，什麼思貝禮，anyway，但另外也有一個indication，康城確實有些住客，就是長期在那裏做工程，但是那些工程差不多完結了，137都還沒起步，少了一批客人，supporting 低了一點，但是你說北部都會區，馬適路那裏附近很多工程，但是那個關係也大，如果你有跟開直播節目，你見我對元屯天，和對北區，就有點保留，不是說不喜歡，因為那裏平均租值，大致都是深圳貴幾千，很多人經常說深港融合，未來香港樓價一定死一定拉下去，其實事情是發生得比你想像快，當你說將會深港融合的時候，其實已經是，深港融合了，你放心，其實福田口岸過關對面的樓，都租了八九千，如果你是用蓮塘口岸對比，對面的新世界御園，兩房都租了五千幾，其實如果你是捱過關的，可以便宜三千，其實在上水租就萬一，其實已經是價格都fair出來，雖然近期，有人說其實深圳和上海的樓市都很火熱，但我同意，內地也有不少的新樓是未消化完，要好像他在香港那樣快消化完，去升回來是比較有點難，也有些人說是嗎，想想未來十萬個供應，香港的新樓怎會消化完，你放心，發展商現在你沒有留意，起樓的速度是不同了，他們是很聰明的，所以有些人說，叫Invisibleninja，說Exactly 福田都1萬1呎，內地就是用平方米，其實在網上找資料的，你當一平方米就十平方尺，福田當然是新一點，你見我們拍過節目，我們上深圳拍過樓盤，放在頻道裏可以找下，不是沒去過看過交港，我們其中一條片是說著名的十二元煲仔飯，我和我的同事，不是在深圳過關，是真的吃了一頓，是十二元的煲仔飯，有東西喝的，吃完沒有死到，那裏是要在，羅湖再搭九個字，深圳地鐵的地方，才去到十二元煲仔飯，我還獎賞同事給他吃十八元的，我吃十二元一個，我吃便宜的看看會不會死，最後沒事了，其實還挺好吃的，那就是想說什麼呢，福田區的樓其實都平均八萬至十五萬平每平方米，羅湖區就比較舊，五至七萬平方米，南山區當然貴，內地有鋪癮，你有沒有留意，可能你逛內地的商場比我更多，內地有時商場，是真的弄得很大很漂亮，但你完全不明白那個商場是如何維持的，以我看法就是有時，內地做的基建是為了維持而維持的，所以它的價格是有人成交到的，我不知道你有沒有做過中資公司，打個比喻，我也是在銀行出身，在中資銀行，有些人是幫襯中資銀行，用以前兩至三個百分比的認購費買基金的，為什麼呢，當外面現在說買基金不是零認購費，或者很便宜的嗎，是的，但是國家就這樣情懷，因為很多人都是國家的奶水養大，他們是不會用市場價去買國家的東西，由於那些錢都是取資國家，所以他用國家的時候，他明知外面是便宜一點，他也會強行把價格抬高，去買貴一點的樓，或者強行租一些商場，我說到這你明白了吧，所以，你用香港的自由市場機制，去想內地的樓價怎麼走，這一點呢，我覺得是沒有誰是對的，可以再談談，但是怎麼也好，內地有些是硬要買高，就看得出的，當然我不是完全看得出，不過你問我，即是福田有些盤，其實都已經賣完，賣散了，很多散客，他做的價真很多，其實內地的樓都真的做到，好樓做到十萬一平，即是香港一萬元尺，在深圳是做到的，所以你純粹是做到這一價，至於你說人工香港會低下，我同意，一些低，即是一些簡單工種，你問我，他一定找內地人來取代你，不過深圳都有那些貴人工的，我想你隨時去深圳比我多，深圳有些餐廳，都有不少本地人吃得起，那些人人工不低過香港，內地只不過是，你見到內地有多窮人，不過內地也是有不少找到的人，而由於內地基數龐大，所以只有1%也很多人，所以你又不要經常想深圳，深圳你經常說平均數用14億人，他平均工資真的很低，但香港也是這樣，老理論，香港每個月的樓市成交只有8000宗左右，8000人買到樓市，香港樓市就是維持這樣的水準，那找不找到，看來都找到，這些信不信由你，現在看有150人，給個面子，希望大家給個贊，上個星期做講座也非常成功，暫時未有講座，有興趣找我們買樓找樓，就去whatsapp91266670查詢，這是我們advisor和坊間代理的分別，至於，我們還未完的，我們要說完荃灣，至於我們有招聘告示，我們希望和我們合作的朋友，普通話和廣東話都好，其實不懂地產的也不要緊，不過是有個決心和肯學，期待你的履歷，講開大陸回答這個，其他都會回答，主持人，橫琴是不是有機會再發展，近日橫琴有個新聞，就是說有個屋苑裏面，有兩個女孩的房間被人打劫了，不知道有沒有性侵，不過好像其中都是慘劇，我也是看新聞而已，一個女孩被人掉下樓，當然是淒慘，橫琴其實是國家發展項目，橫琴以我粗淺的理解，其實是廣東省，不是珠海，其實廣東省和澳門，特別是行政區共同管理，橫琴這個地方特別在，如果你在橫琴買了房，就等於有澳門的一簽多行，無論買和租都可以，不過如果你在橫琴租了房，你要搞澳門一簽多行，就要搞很久，都要半年，假設我是哈爾濱人，在橫琴買了房，有房產証，你去搞澳門一簽多行就快很多，尤其是對於北方人，你不要管，他真的喜歡在珠海有層樓，因為北方是很冷的，但我個人認為，橫琴這個地方，如果你去過，有很多房子是未消化，要賣完它都要一段時間，所以橫琴短期內，你要好好，就應該未必可以了，你要慢慢消化它都要一些時間，那我來講一講，大家很喜歡關心的形瑨，即是荃灣的新樓，LP13講完，希望大家明白，現在看到150個人，希望給點贊，50個都未到，47，希望大家給點贊，也可以訂閱成家網上投資課程的頻道，我們現在十萬四千個訂閱，都是少有香港的，過十萬而談及樓市的頻道，而我們，相信我們的客戶，是高質，也感謝大家有些是，幫我們買房，也感謝你們的佣金，我是沒有全吞的，我是當然要給我的同事，你和他們買樓市，我們同事有時和你搞簽約，都過了淩晨十二點，那我為何不獎賞他們呢，所以我都會努力，我的同事在夏天都會努力，剛剛在三月，都不錯，到目前為止做了八千萬，希望過億了，提到荃灣，至於Judy Lai也答了，總之，我自己就不會持有綠悠軒

形瑨
至於Lime Spark，對於Parc City和萬景峯會否有影響，我回答Tony,即荃灣的新盤，我個人認為對於萬景峯和全·城滙也沒有影響，因為基本上這個盤的定位就是主要對錶，環宇海灣或三寶的兩房，我猜全·城滙 海之戀 萬景峰，簡單這類樓盤 即使御凱 即是全新天地二期，這類客人不是形瑨那類客人，形瑨我也是實地拍過 但今集沒有說，暫時給工廈圍住 不過有危必有機，你可以說工廈拆了再重建 形瑨會更方便，但拆的時候會塵土飛揚 根據你對物理學的理解你自己理解一下，而其實形瑨我想那批客人，當然他未開價 上星期命名，應該是這星期開價 但未見影，但估計他兩房開720，我也是在上上集跟大家說，因為那時候已經收到形瑨快開價消息，所以也知道他開價會有多進取，所以也做了一個call 如果你是三寶，即是樂悠居和爵悅庭的朋友，縱使爵悅庭的冷氣壞壞的 你也不要亂放，先看看別人開價，形瑨呢，對比那批客人就是，總之是找五六七八百萬的客人，就像這批客多一點，所以他也代表全新房700萬，再加上荃灣沒有什麼新盤供應，希望有人600-700多都買，加上新鴻基品牌，其實這是冒險的 我也在觀察，但我不敢說是不可能，所以回答第一個問題，關於Tony Lam就是我個人認為，由於Parc City 當然都有兩房，但普遍總之Parc City 大部分都在差不多1000，萬景峯基本上很少兩房，大部分都過1000，海之戀兩房都升到900多，不要說三房，所以你說那幾個盤，那些客人就不像三寶加形瑨那批客人，他們應該是不通的，這樣就回答了荃灣，所以Alexi2i說形瑨有什麼新看法，形瑨他還沒開價不知道，不過我也覺得有一定fans，我也觀察一下，如果真的夠薑開到萬七元尺，賣不賣得完，但我去實地現場，就是，總之都被工廠圍得很厲害，看看他能不能搞到，所以形瑨答了，Invisibleninja，那古洞什麼時候出，古洞應該是，可能就是，我想是去到下半年，因為古洞的站是27年通車，我估他是可以的，他27年真的做到，跟我去古洞拍個照給大家看，都升到很高了，那個有玻璃幕牆應該是那恒基盤，他就要清掉這幾個，其實現在發展商都收到風，就是這幾個都走了，下半年就搞古洞了，因為古洞幾個盤合賣2000-3000個，我想古洞到時開價就是對標康城，不過古洞的粉絲不少，因為他一個站就到羅馬洲，到時羅湖和羅馬洲，會多一個站去古洞，那有他優勢的，Chiroer再問港島區，港島區的盤，說實話都不會太便宜，Deep Water South就肯定不是便宜盤，如果說它便宜就應該被罵，現在的盤也比較喜歡招標，也像Tin Marco說的，現在連400尺都玩招標，現在發展商基本上，就像一開始說的啟德策略，盡可能開頭如果盤是小的，人擁你又擁，mark高價希望全部走完，即是500個以內單位，但如果是多的話，他的做法是第一張價單會做便宜一點，接著如果關鍵日期短，他可以做到後批未賣完，而市值剛好看到升，他第一批買的時候賺錢，這就是最好的宣傳，就是告訴人第一批買的時候，第一批的客戶全部賺錢，你之後買的時候，都有機會賺錢，也就是現在，就是現在大肆宣揚，啟德 跑道區那700多萬的兩房開放廚，全部賺完，不止是這單新聞，而你見現在傳媒開始，又說西沙灣普遍賺錢，現在轉個風向說，跑道區都賺錢，這些肯定是，不敢說一定肯定，其實是有夾過，你知道很多做PR的，其實都是當中，把這些時機和說的話，拿捏得很准，那至於人說買一間港島洋樓好，還是park season好，洋樓有很多技巧，洋樓有沒有潛建，上不上到會，是不是要強制驗樓先，這些都要留意，至於foto，foto個人覺得，他就是吃那樣東西，剛才說過了，其實foto吃來吃去，就是吃，他有300多呎的兩房，整體價六百多萬，利晴灣那些兩房就是，400多呎，整體價是800多萬，最高層900多萬，利晴灣四年樓齡，他就是吃過整體價小的兩房，去贏利晴灣，不過他所謂的兩房，其實有一間study room，那就睡不睡都能夠見人見智了，而他走回奧運站，也很遠的，現在照舊是150人看，都很感謝大家，希望大家給個like，現在like有五十多個，那你給一個like，你見我們都，我們和你去做的內容，我們和你買樓的，我會去，就是看看交樓是否妥當，新盤的，我們會和他去拍攝，這些不是A1合成相，你見我，我除了拍照，我是有說過附近的環境，我想你很明白，其實有些朋友聽過節目，有時候觀眾見到我，他都找我說，諗sir你在節目說的東西，是即使他住在屋苑，都已經認證到，我是去過才說到的，我節目說的東西，是在各屋苑的人都聽得出，我起碼去過，當然沒有你住在那裏那麼熟悉，我怎麼也不會熟悉過，例如你住在盈翠半島，我不會熟悉過你，但是聽得出是去過，真的瞭解過，還有真的有做過交易，才會有這樣的情況，柏傲莊知道，經紀正在做個，Preselling，不過，柏傲莊，so far，我想他現在還在想開價，他開頭放出來的風呢，好像不是太貴，1800左右三房，但是會不會因為，現在的形勢不同了，而他最後開了一個，另外一個不同的盤口呢，我就覺得會，發展商是會在思考，究竟其實他是不是不需要，有價單，又玩招標，是這樣玩，而就是如果他真的拿一點，我認為他也是混合，因為世界兩樣一起做，就最不死人，有些就是給你價單，但是，價單的都有機會是，你買大單位，或者中了招標，才讓你便宜買一間小，而其實是這樣玩的，你把高層好貨招標，如果是標中大手筆客人，就叫你貴價吃了一件好貨，然後給你購買權，讓你多買一間兩房或者好東西，那間便宜給你，這樣可以做到就是，買的人他知道，他的均價不是太貴，因為吃那件好東西，但其實他最好的那些貨，可以高價被人中標，拉了整個屋苑的赤架上去，應該都是這玩法，我想，就是世界仔之前，太標其立意，太喜歡藝術，應該現在都是做回正路的事，跟大隊做回人做的事，才不會再有險阻，今晚大致在這裏，多謝大家給like，也多一句，總之，找我們做免費諮詢瞭解一下，我們留個方法找我們，也希望，多謝大家支持，3月，我們再創高峰，可以達到1億的物業成交生意，再次感謝大家，下星期還會有直播，我應該星期三未放假，再聊，拜拜