播放日期:2026年3月18日
節目:按揭講場
集數:第263集
講者:諗SIR
大家好,歡迎來到2026年3月18日星期三的晚上,聽我的按揭講場263集節目，已經做了這一節目達到五年,超過250集,再次感謝大家支持，今天講講新盤的回佣,不時有人提及的話題,也如你最近有留意到有些新盤，例如想入飛抽海堤灣,西沙灣二手,或者想瞭解更多,例如荃灣橫窩仔街項目已命名叫形瑨，我相信這一集節目都會給到你更深入的分析,其實做樓市節目,不是想跟你讀下新聞，我們希望給你一個行內的見識,一個真正的促成樓宇買賣的操盤手，不過操盤手真正就是我的同事,因為如果你放盤給我們，是我們同事幫你應對的六七十個經紀，好像近日,我今天下午和我的同事開會，其中一個同事的客人放一個盤給我們,其實不用獨家的，不過那個盤他說一日收到五十二個查詢,因為某些盤仍然很缺盤，他放得給我們,我們就跟他分辨他那個盤有沒有辦法做,就跟他做到最好的價格，不像出面的經紀要付2-4%佣才肯做，我們不需要,照收原佣就賣貴多很多，因為我們懂得分辨哪些貨是好,就不會騙客人，明明客人單位是好貨但跟他說死貨,叫他快點賣出然後買一手樓，我們不做這些事情，但是說回正題,新盤減價,不靠回佣,到底靠什麼減呢?
舊有新盤靠回佣減價
新盤怎麼靠回佣減價,我想有聽過節目的人,對樓市有一定認識，或者想進階瞭解,對這個概念也不難明白，就是說,例如外面現在賣的一間七百二十萬的兩房，雖然價格,有些人覺得新盤以該地來說,七百二十萬是有點虛高，但是經紀往往幫起樓那個,不直接點名，就回譬如說是二至四的佣給他，例如回兩個百分比給他間接買家，就只需要可能連著減印花稅,其實算回一條數,可能七百萬不用，就可以買到這間房，因為回的可能十幾二十萬,又不需要印花稅，面價七百二十萬,但是很多都是問銀行借,所以客戶實質拿貨可能六九幾，所以就靠這樣,外面尤其是很多可能都提及了樓市很多年的人士，就說樓市因為這樣去托高他,其實樓市實質是沒那麼貴
新銷售邏輯
這點,如果你跟得住樓市,你知道現在已經不是這樣玩了，不是說舊方法完全不存在,我們的直播也沒需要跟大家聊一些究竟是黑還是白的話題，現在不是聊究竟回不回佣,減不減價,這件事是否存在，是回佣加另外一件事,就是透過某些小單位的安排,從而令到價格都可以減到，當然雖然我們不讀新聞,不過我們是靠一單新聞，可以讓其他人試試看是否看得那麼深入，好像雲向第一Q就賣不完,他一Q清不到袋,你當是74%,這些是新聞，但更加重要的是他清不到袋之後做什麼,這個才是更重要，他就把一房都拿出來賣，其實要留意一件事,無論是海堤灣還是雲向,他們的銷售軌跡，是有相似的地方，而這樣是幫到一個新盤的銷情出銷，將他的死貨都可以更容易配去，這個就是今天提及新聞為什麼不靠回佣減價的一個根基，想完全瞭解的話,我們是會立刻再講，你可以聽下去，為什麼會CAP這幅圖呢?，其實前排，都感謝大家留言，其實好像今天的直播節目也歡迎你們留言，有朋友,比如馮XD,我不知道他有心無意，其實他問這個問題也挺高層次的，再次讚頌留言問問題的朋友，他說想請教西沙灣的車位有沒有得炒，其實這個問題,除了探討西沙灣,即是Sierra Sea的車位有沒有得炒之外，其實是可以看得更遠的，一下子我看到這個問題,其實我沒有在節目回答，因為我要做資料搜集,所以透過回答這個讀者的問題，我去了白石角優景里,即是大學山，我又去了康城海堤灣，我亦都進了他原本的問題的西沙灣，當然,除了回答車位的問題之外，就是回答發展商現在減價是否靠回佣的策略，可能有些圖,現在康城站賣13期，有些朋友都未必搞清楚13期位置在哪，或者是凱柏峰景觀好些,還是第13期海堤灣好些，我做了這個獨家圖,幫大家去瞭解一下，但是這些factual的東西,我不浪費大家時間說了，因為今天行程緊密,有很多更加重要的資料要說，因為我做今天的節目,你見我都去了不同地方，懇請大家,現在直播開始了一會,五六分鐘左右，希望大家可以給個like,像Alexi2i那樣，他說,其實新樓有沒有內部hold貨，嗯,如果你有些朋友是做開保險,賣演唱會飛，那些人,尤其是保險經紀,現在是多種收入的，這樣你容易理解，就是保險經紀有時,例如P記會派一些，例如假設你贊助Sammy 井的演唱會，他就會派內部票給那些經紀，初步他希望用那些票來哄那些內地客來和他簽張單，但是其實就算做不到,那些經紀都可以，透過那幾張票resell賺到錢，而這個間接的收入還不用打稅，為什麼也無端提到這一點呢，其實這個可能你心中明白,有點像樓的內部認購，可能你會說,喂,那是不是如果這樣，那些經紀有機會,可能真的我回爆給他，那些經紀已經回爆給我,他還有錢賺的，那可能會的,先說，所以就是說,如果純粹還沉醉於，啊,究竟經紀現在有沒有回爆給我，他給那麼少服務,究竟有沒有在我身上賺到錢，他究竟有沒有回爆，不過先說,如果經紀回爆給你，你也預料到他沒有什麼服務,或者也不會怎麼理你，那就沒辦法了,這些就你自己和經紀交談了，不過其實再說一句,就算經紀在你眼中的回爆，其實他也還有些方法,發展和他打好關係的，就真的有些像Alexi2i提的，好像演唱會那樣,就可以內部hold票，那新樓有沒有內部hold票呢，就好像回到97年之前,其實大家知道那時候賣樓香港，就是說說,例如港置那些由來，其實就是以前發展商養著銷售員在97年之前，因為樓那時候很容易賣，也沒有一手樓銷售條例,就不需要靠中原美聯，就不需要跟他合作一手貨，但是以前養著銷售員，但是那些銷售員要他拼命的話，他的好處除了給他佣金之外，就是讓他和他的親戚提早內部認購了，不過這一件事,如果以樓的話，就在有一手樓條例和這幾十年之後,沒有了，不過究竟發展商的那個搞豬，那個抽籤,那個精靈的電腦,是有多精靈呢，我就不知道了，不過就是知道他一向搞出來的那些顏色，紅色黃色都挺平均下的，有時候會因應某些區有些偏心，所以那個搞豬結果，是真的和內部行銷有關聯，所以我想大家都可以立刻留言，你看到Alexi2i那些，我想我都答了你問題的九成了吧，有些是講到白無謂，或者tinmarco留言那些,我會再回答的，來到看的,現在開始了五六分鐘左右，也感謝大家五十人左右，希望大家給個like小弟啦，你見我今天和大家做的節目，一如以往,我是真心落場看，真的去齊西沙灣,上星期去了古洞，今天就西沙灣加這個康城，再搞橫窩仔街，還有白石角，才倒模到這個節目給大家看
從車位看新樓新銷售招式
但回過頭來，其實發展商，現在買樓也是，如果你肯買某些單位，它有個車位認購權，都有些人懷疑，其實會否把車位賤賣，變相你買一間樓，要一千三百萬才可以買，就比市場貴一點，但原本市場可能值一百萬，車位三十萬便宜給你，但如果買一間樓，其實價格提高了，這一樣東西，其實市場上出現機率比較低，炒車位，就比較難做到，原因，好像上星期同學問，西沙灣車位有沒有得炒，我們會和你去西沙灣的，不過先說，現在你看到的照片，是一個發展得久一點的地方，就是大學山，也是同一間發展商，如果大學山，旁邊還有一期Silicon Hill，對面就是一條村，它隔著一條街，叫優景里，叫做，記錯名字不要介意，龍灘頭村(正確為樟樹灘村)，記錯請指正，幫我找找地圖，就在Silicon Hill對面，你會發現，Silicon Hill對面，馬路對面，大量兩個鐘的咪標停泊，不過咪標，你不想被員警抄牌，就要八點開走，如果在閑日，很多人八點還沒起床，而如果你又不想租Silicon Hill車位，或覺得它貴不想買的話，你就可以去對面那條村租車位，但那個車位，現在暗盤多少錢呢，你見到這幅圖，左邊是兩個鐘的咪標停泊場，其實裏面不是太多車泊，也沒有很多車放在那裏想長泊，因為員警會趕，早上八點入標是不好受，所以他們去到右邊那幅圖，那條樟樹灘村，裏面，你見到已經有一個很有組織的停車場，不過進去，沒有說價格，但是如果你醒目問附近的人士，就知道大概是千九元，也都回答了你，其實Silicon Hill，在那間屋對面的村，那些車位都是炒不起的，當然比以前貴了，可能沒有之前有的爛地，什麼都不值，現在去到千九元，主要是兩樣東西，但是我見到有人租的，因為我在停車場那裏，入口，我看到有Silicon Hill的居民，走進去的車場，他們很明顯不是那個樟什麼村裏的居民，Alex 說，答了問題，like了，那麼，那代表什麼呢，那就是，代表了，其實你在一個剛建的村，即使是新鴻基也好，無論是西沙灣,，或是Silicon Hill，它附近的村，那些車位租金，是會稍微貴一點點，但是會不會大幅追上呢，就不會，原因一，始終爛地，尤其是那些車場，還要是沒有牌的，你看到它是沒有說車場多少價，那如果你的車是貴一點，有買全保，可能你都知道，如果你的全保要賠的話，車主是有責任將車子妥善地拍好，那究竟拍在村裏面的，不是非正式的停車場，算不算妥善拍好呢，那我也不知道，無謂假扮車保專家，我沒做到那麼細，我是做保險，不過就沒什麼搞車保了，多謝kevinlam說like了，二當然你知道，如果你的車漂亮點，你不會泊爛地，香港那麼熱，損耗大，但還沒計算，你要拍在車的爛地，讓兒子走回去，如果下雨的話，也不開心，還有，對面條樟XX村，有點像，其實，這個西沙灣附近的村，他們比較低窪，每次建了新的樓盤，我都發現他們把地基填高了，如果下大雨的話，水流去哪里呢，那你就明白了，何況樟XX村，旁邊就是排洪河道，所以這幅圖你見到，我拍了一條排洪河道，旁邊有個危險的字，排洪河道來，所以還在臨入村看到這條牌，所以車主，如果租這些叫偷雞車位之前，我想他會三思，但有一個地點，是特別想說的，就是康城，康城的車位真的炒到很貴，也都這麼說，如果客人有心買到海堤灣，也不可省，我知道現在可以入得，簽抽海堤灣的人，要麼直接買一間大的單位，或者你可以兩間連，兩間兩房都可以，但海堤灣究竟現在推什麼單位讓人入標，而不推哪些呢，都是一個值得研究的項目，所以我們看樓市，不是看多少錢赤，有沒有水位，當然你可以這樣看，但我真正的研究就是發展商，其實為什麼他會先找這一箱貨，為什麼就不找那一箱貨，剛剛開始說過，雲向不可以一清袋之後，他就拿了一房貨出來扔，說是千呼萬悶才出來，那為什麼不一開始就把一房貨扔出來呢，我們一會兒就會將這個原因解釋的，還有你知道理順樓市怎麼走，但回過頭來，將軍澳在網上查一下，尤其是康城區，車位一向都貴租，六七千元是常識，但是留意一件事，如果你走去康城對面的環保大道，主要有三個露天停車場，如果是近海茵莊園，和峻瀅夾住的那個貴一點，就像我拍的這個，就三千九元月租，但是如果你想走遠一點，在數據中心遠一點，那裏便宜很多，就二千五，同樣在環保大道有爛地，當然因為三千九元那個，在海茵莊園樓下，而康城很多車位發展商都還沒賣出來，所以爛地都可以三千九，至於住得在康城裏面的人，他就不會走過環保大道去拿車，尤其是買海堤灣的朋友，他都不會為了省下二三千元租，而租過爛地，所以確實我同意，在某些地區，例如康城，它的地形是和西沙灣，和Silicon Hill那些不同，因為它方圓的一百米以內，都是沒有任何村，康城是完全填出來的，所以它是沒有替代品的，全部就算爛地都要走很遠，所以康城的車位比較貴，但康城的車位又不是值得炒呢，發展商其實都因為這樣，因為康城現在都賣到最後一期，所以他現在想進入主題，就是，開頭發展商確實在市差的時候，就嘗試用車位配售權，去令到那個單位可以賣貴一點，不過現在就不敢玩，直接轉用一房，那是怎樣呢，那也要先拍一下海提灣的照片，但我們還沒想說海提灣，一會兒再跟你說，什麼買不買海提灣好，或者什麼形瑨究竟入不入飛好，那些你也可以留下問題，我們稍後再回答，那我們就說回，為什麼現在一手樓減價，已經不需要靠回佣呢，因為從買海提灣，和從買雲向，我們觀察到一件事，不過已經發生很久了，只不過用近期新聞來跟你說，如果你有留意海提灣，經紀叫你入非，當然跟你說現在三房四房有多漂亮前排，它那個1105和那個大三房有多無敵，但海提灣，現在拿出來給人，海提灣大家知道，主要沒有價單，但是它就是入標，而入標之前會跟你說它的意向價，大致上跟你說，你入不到意向價也不用想，它用這個模式就免去一個麻煩，就是開了價單，而市場覺得貴，接著就一清袋不到，就不走這步了，就轉回招標，那也沒辦法的，都是市場令它這樣，不過它就加多一樣東西，令到它仍然可以調控，它那個三四房的銷情，就是海提灣，是將它很多兩房你見右下角，我知道這幅圖很小，但是沒辦法，其實有些很複雜的資料，我名人是想看簡單的東西，所以如果是要賣給你的話，肯定是用這些簡單的slogan，就是例如，我們不如明天全民減稅，和將所有非法移民，全部抵達到塔斯曼尼亞，那這些口號，你知道我這個是亂說的，但是這樣的口號，最容易獲得選票，和最容易令人支持，就是永遠要把外來人都找來，和我們不要再收利稅，這些就永遠是受支持，這些是永遠是易接受的，但是你想知道真正的道理，可能由你兒子讀書也明白，是要下苦功的，所以海提灣其實它都細隻字，你看魔鬼盡在細字裏，就由下角那些字，就說明這兩房，是沒有打算招標，那這兩房留來做什麼呢，因為兩房在海提灣裏面，都算是比較小的積，海提灣主打大單位，因為它前排海景，打算吃大茶飯，確實是兩萬塊錢，不過它也要想多一步，人不是真的那麼厲害，那我就兌兩萬，行不行，不行就回順德，如果你像四叔這麼有錢就行了，它想的下一步就是，它兌一間海提出來，我當它意向價千八，打算就直接賣到好像，這個以前啟德的價位這麼貴了，但是如果不行的話那又怎樣?，如果不行的話，其實它留了三手準備，就是靠這些一房兩房，hold住它，一,對發展商來說，是上策的，就是召開千八，不過呢，炒王當區的小價樓銷情，出多些新聞聯絡，傳媒PR，你見西沙灣，當然這些是事實，它這一房真的由三百多炒到四百多賣的，事實四百六十那些是真的賣到的，而就跟人說，喂,基本上，只有我們西沙灣，買得一房都賺硬的，現在你和我吃個大單位，我給你一個認購權買一房，你賺到了，這個是上策來的，因為它連那些小單位，好像海提灣就少一房，但是兩房一樣玩，就是，只要它令到人們相信，它基本上買得兩房是賺硬的話，其實它拿個兩房的認購權出來，已經是令到它，原本開得偏高的三四房，可以變相減價的了，這個對發展商來說是最爽的，因為它什麼都不用減，就是拿個權，而呢，控制一兩房，這類，基本上是完全在發展商建築物裏面控制範圍內的價格，當然我沒有說是人為操控，不過呢，總是有些人會成交的，成交幾口不出奇的，你說控制，都不要說任務了，你說控制這東西容易一點，還是控制下西沙，或者大學山附近，那些車位供應的租價容易一點些，那我會選前者，因為後者控制車位，你以為村民真的可以偷偷將地拿出來，說地是他朋友的車位和他姨媽的車位拿出來偷偷地租的嗎，是有這些東西的，但是一兩房是不行的，他能不能在附近偷偷地建一間住宅出來，好限量，有些村屋都可以，但大量是不可以的，但車位可以很快間的，畫一條線就可以，所以呢，其實，現在就是這樣玩，上策，就是給了權利，中策，就是再不行點，也許之後會看到的，如果市值是回落一些，沒有那麼多熱詞，就是照賣大單位，不過小單位，就擺明荀價益利，就是跟你說，你吃了一件大貨，那一件那麼容易炒起的小單位，三百萬，假設，那就真的變成減價，這個是中策，那去到下策呢，都不是下策的，不就是直接為散貨為主，那就拿回一些小單位出來賣，就不要說哪里了，但是這是新聞，那它就是千呼萬喚，譬如開頭，真的一Q不清到，就拿細單位出來，而且細單位出來易煲到它，變回像西沙灣那種，有賺錢的業主，其實西沙灣怎麼炒起，講到最後一開頭，都是因為第一撮買了一房的那些人，其實兩房都可以，就賺一百幾十萬，而令到開頭很多入非那些人，發覺他蝕了，那1AB期抽不到那些，就衝去2AB期，那就是令到他做到一個效益，可以不需要回給你，但是也可以有加減價的效果，其實現在是在做這一類的事情，所以呢你說，在現在的樓市裏面，確實，由於小一點的單位，它有條保護線，400萬樓下，就一百元印花稅，這樣也同意的，如果400萬的樓，只要不要太懶，講堅，好像去到金獅花園，其實都真的挺舊，隨時老過聽節目的你，加上近來就好點了，沒那麼潮濕，但是都仍然可以堅守到37幾至39幾，那你連金獅都37幾,39幾，那全新的西沙灣就肯定400幾啦，但是都，那些人笑他偏遠的西沙灣都400幾，那會令到外面，譬如你不是說，突然忘記了上集說的，華懋，總之華懋和新世界，在這個尖沙咀附近的兩個盤，就很容易走到，那基本上現在市區，如果去到500萬的貨，就當500萬的一房，它都不難走到，就是這樣，多謝ivanwong like了，現在看的就去到100個啦，like的就19人啦，希望大家給個面子啦，都是一句，我和大家做的資料搜集呢，我都是去過那裏，才有膽子說這些話
橫窩仔街項目形瑨
那也都，當然多謝大家的問題，因為有時你問的問題，是啟發我呢，就是怎麼去做節目做得更好，那也都有一集呢，是有人問過，他想問一下，橫窩仔街附近，叫荃灣東的工業區，究竟，有沒有發圍啦，那我就去了橫窩，右邊一張照片就是橫窩仔街項目，旁邊那兩只手指指，想告訴你，橫窩仔街項目，如果向北那邊，其實向南也是的，不過向北那邊最窄，和另外一棟工廈的距離，其實都是20米以內，那你要買也沒問題，不過你就要留意距離，你自己覺得適不適合，向南那邊的工廈好點，就隔一條街，那總之，都是型的東西來的，你想抽就抽啦，但我已經在微信號，和在上集節目，就已經說過這一盤是怎樣的啦，所以今集想花多點時間說一下，那它由於，形瑨呢，就是位於楊屋道的東邊啦，鄰近德士古道的迴旋柱啦，那邊就是荃灣東的工業區，其實荃灣西的那邊的工業區，就是有線大廈啦，有線大廈的工業區那邊呢，如果你細心，因為我有時除了去看住宅，我有時會留意工商舖，其實荃灣西那邊呢，就已經很多，尤其是近來電動車，有很多地鋪，已經被一些車的showroom，或者和車有關的服務行業租了，所以在那邊呢，只剩下一些小店，就給大家租到的，就沒有大店租，在荃灣西，有你的話告訴我，大的地廠，荃灣西那邊，荃灣西那邊就不多住宅啦，不過你知工廠區樓下那麼多7-11，你都明白肯定有工廈劏房啦，荃灣東那邊呢，就你見好像馬角街，MaTaKok是左邊這幅相，其實就想拍一下這個馬角街啦，附近其實有三個都是新建的工廈項目，而裏面那些工廈項目，究竟可不可以住人而辦工到天亮呢，我就不知道，但確實那邊是旺了的，這邊就這麼說，荃灣東，荃灣東的工業區，都是發展起來的，那已經，尤其是樂悠居留下的美食廣場，雖然你覺得它接接地又要走上去，但其實都很多人吃，因為附近上班的人越來越多，所以形瑨你都沒說什麼，要你在荃灣東上班，有公司選一個形瑨，隨便到街上，三分鐘回到公司都挺爽的，那就可以考慮了，荃灣東同意，它附近的發展是多的，還沒計算，其實在環宇海灣旁的那座難地停車場，已經賣了，那裏將會再有一個住宅項目，所以荃灣東，我同意居住的人口是會越來越高，近來講殺校，荃灣東近海濱那邊，仍然有新的小學落成，反而在荃灣的舊區，例如沙咀道那邊，除了剩下的全官，那個是中學對不起，或者海壩街的官立小學，那些學校已經向海濱花園，即是荃灣東工業區那邊搬，大致荃灣那邊發展是這樣，不過價格都已經開始走回，上集講過，如果你有工廠三保，例如爵悅庭，或者樂悠居那些一房兩房，你就等著形瑨，究竟他在清明的價賣不賣，他估計他在清明賣，總之，今個星期就命了名，下個星期開價，清明就附近賣樓，當然等著他賣不賣，才試你的單位多少錢就扔出去，如果你有三保有貨，在該區你就明白我說什麼，不明白你就由他，所以關於形瑨，或者大家問的題目，就我作這樣的添加
海提灣
當然，海提灣最近好像有些客，或者說不定你有朋友去看項目，謝謝，很久沒見，我記得有些人，例如中醫診所博健，Ivan Wong，或者Alexi2i，tinmarco，我知道這些都是一直留言鼓勵小弟我，感謝大家一直走來，總之，我們現在做了二百五十幾集，一個星期一集，還見到大家在，我已經很安慰了，有人問，將軍澳附近的樓盤近來升很多，我不知道你是否當區的經紀，但怎樣也好，先感謝你的問題，但是，既然是yqzeng2055，如果讀錯請指正，他說將軍澳，當然要說一下海提灣先，海提灣這個盤，其實是一個嘗試，到目前為止看到它，是有一定的入飛量，因為海提灣，它始終有一樣東西最屈機的，就是它應該前排的海是不會再填的，它是前排之中的最前排，現在在日出康城最後finalize了，看到海，就是這個十三期，LP10，LP6，但是如果以海最靚就是十仔，還有海提灣就靚點，Marini，至於晉海和LP6，向那邊海是，看出去沒什麼東西的，夜晚是黑漆漆的，因為它看出去就是，那個叫什麼，鯉魚門以東的海域是沒有景的，但是如果你是海提灣，和這個LP10，看出去是有，那條將南隧道的，將軍澳那條橋的景，那是真的fruitful很多的，多謝你博健說小看live，但是會看reply，多謝諗sir記得，是真的記得大家,因為做了這麼久節目，一路走來，都是一句無論你買不買樓，怎樣也好，我自己覺得，都是一個緣分結識，有緣，好像我昨晚看到我的讀者，他說有看我節目，暫時沒儲好錢買樓，我也跟他說，沒有問題的，樓這東西，不是每年買一間樓的，你只是看節目，或者偶然留言問候兩句，我覺得是一個很好的事，將軍澳，由於現在趁市旺，加上現在賣13期的發展商，其實已經在之前賣11期，凱XX那時候，已經存了很大批客，加上，凱XX那些客人已經賣樓了，你留意，其實他有點像，這個打臺灣牌的拉樁，雖然我不是麻雀高手，但是我同意，臺灣人，跟他的臺灣牌一樣，是喜歡一鋪拉到下一鋪，是真的，說得好聽點，就是藕斷絲連，說得不好聽點，就是死不斷氣，為什麼叫拉樁，因為，總之你打這一鋪，究竟收幾錢，跟你上鋪有沒有食糊有關，而凱柏峰我知道，開頭第一批買的，有些斷訂還是什麼，但是買了貨尾些，其實現在有些是賺錢的，現在沒有SSD可以立刻放得，而發展商是有contact的，當然發展商是不會直接找他，但是你是當區經紀，你會怎麼做，其實這就是複製之前，就是買12期首都，領都賺錢的人，就繼續吸下去，吸下去第四五期，晉海Malibu，現在一樣，其實為什麼海堤灣有這樣的底氣，因為他已經在凱柏峰，存了一批客底，還有些客底當然是賺的，所以令到康城的樓價近來，你問我康城相對上，這區會不會跑贏，不要說康城不好的東西，前段時間貼的post說他大冒，我都知道，這是天氣的錯，你就不要怪我，但我覺得康城這區都是了如花香，還有我知道裏面有不錯的足球場，所以我是無意，抵揮或者說任何康城是不好的，我覺得這區都是很健康和安康的，為了個人的安全，或者怎樣也好，不過確實也是事實，就是13期這個發展商，已經在11期，得知到最新的，想買康城樓的人的資訊，所以他是俗稱舊薑，可以開到現在2萬元一呎，至於花語海，你說得對，我今天是真的去過地盤，其實我回答你，我今天呢，我今天是搞了單BP收樓，當然啦，不要介意，我是不會跟你去搞發展商文件，通常10點半收樓，你預我呢，就是11點左右到，當然都很開心能夠跟買家聊天，今天就我去到BP，今天去了啟德海灣收樓，而當然不要介意我遲些到，通常你搞完收樓，我就會到，二手樓我都會照到的，這樣都很開心，因為我和很多和我們買樓的學生，即即都交流了，他的財務上有什麼要談，也有一些學生更加開心的，都可以，他就，可能他已經太開心了，賺夠錢了，所以他不跟我講錢銀，就和了我講，究竟應該，怎樣去精明買機票和波飛，這樣都可以，所以近來我經過花語海，其實我今天就已經經過了花語海，也都我一會兒有打算講花語海的，因為啟德的銷情，和這個將軍澳，是息息相關的，但是說回，我們不要說那麼遠，海提灣，我這麼說，就是，海提灣就是這個時機出是適合的，確實，因為之後，如果是，啟德有些大盤出的話，他就難賣了，因為始終的順序，啟德就大過，康城的，就不要介意，因為始終既然能住，就要住回啟德區，而在啟德區如果二手來說，三房普遍1890萬升到2000松的了，而康城呢，也都需要在，柏傲莊的那批第三期，撻定貨重推之前呢，含含聲走完它，因為你問問你自己，你會選柏傲莊，還是選康城，當然我知道有些人是會選康城啦，那你喜歡我是沒問題的，大家心中有答案啦，而柏傲莊的三房呢，他的，我猜的意向，我沒資訊的，絕對，那他都是1800左右，那如果你是這樣的話，你會不會，即是，又不想，還沒想幾時買的花語海，又不想柏傲莊3，而選康城，那你會不會先，那所以基本上，他現在含含聲要走的啦，柏傲莊3，就要看他開多少價，對呀，中醫博健，再次回歸，所以選答他先，我們無疑答問題是偏心的，柏傲莊3，我想那個蕭晴都很積極，始終新世界，是吧，我也有份啦，你們說了這麼久，笑了這麼久，由我估價，這個四個多，笑到12元，就算現在跌回來，都已經型了一陣，那你也給柏傲莊，現在新世界，我估他會型一型的啦，如果他開價是克制一些，因為他未開價，我估他開價應該就是清明之後的，我估而已，我無消息，真的,，一個月之後的市勢是怎樣呢，就不夠膽亂說，好像今天在BP那位學生都問過我，諗sir，就是都是那些啦，這些是照答的，即是深入一些個人理財問題，我有答過，絕對可以，收樓的時候大家聊一聊，但是他都問過，近來這麼多仗打下，那我們在幾十樓的露臺，照跟他吹水，那樓市有什麼影響呢，先說現在你要如打仗，變成一個常態，其實，和平已經是由1945年到現在，都超過70年，可能大家就進入一個比較，又不是說香港被核彈炸的，比一個戰亂一點的時代，不過戰亂這個時代有個特點，人必須要有一個金融中心，去分散某個陣營，打贏打輸的風險，就好像，我知道這些很趕客，講歷史是最趕客的，view數是立刻跌的，所以很快講完，好像第二次大戰，這個德國和英國，他們兩個stock market是很忙的，因為德國，即是這個Berlin，倫敦，和紐約，變相就是有些人，去分散他駐馬的風險，因為大家都不知道，德國和美國的勢力，最後會否打贏，民軍會否登陸上岸成功，那他的方法是怎樣，就用回比如你覺得民軍，是這個登陸不到這個法國的，那你就在德國的股票市場對沖，那當然最後登陸到，變相如果來到真的，不要說打仗，陣營之中，先講打仗的時候，股票市場，是還會升和輕黃的，這個中途島戰役之後，其實美國股市是迎來一個拗彎，那講歷史就講到這裏，但是你隱喻回現在，你就明白了，就是,，其實香港如果面對打仗，他和紐約是很有一個對沖的作用，當然我當然不想看到打仗，但是香港的角色反而會更加重要，至於繼續回答博健，多謝他小道消息，說應該這個月28日有價單出，對這個消息，我個人覺得未必是28日，不過當然啦，這裏當聊聊天，我個人認為柏傲莊，三房,四房，看看他開價如何，我想他開價是要對比於，啟德同樣單位的二手價，如果可以便宜得某個水準的話，絕對是有成績，300幾件，應該是，沒錯，還有，這批客，就直不會是和海提灣這批客困，所以海提灣就要，含含聲，應走得走，所以他就要，所以他就要把這兩房，調回不賣，就是剛才我說的三個策略，如果你剛進來，我也跟你說說，為什麼現在的大盤要把兩房不賣，因為像是配售那樣，變相可以減價，如果你最後四房賣不去，便跟他說，你可以買一間兩房，現在388萬給你，變相便是賺錢，因為現在沒有SSD，你一買間，假設你一買間兩房是388，而跟你拆契，你可以調出去，立刻可以調到700，變相便可以將你那間四房減價，現在就是這樣玩的，就不一定要靠你以前說的，那些說得口都臭，那些回佣的，所以我們做節目，就更新你最新的，還有也和你在交流下，現在最新的消息，當然我當然繼續，再回應一下柏傲莊先，我知道很多人問,，但是你猜柏傲莊和他2021年，那應該是加價了，跟當區經紀談過，2021年當然也是樓市高位，但是聽了當區經紀說，當然你可以說當區經紀是過分樂觀，但我想他，他很肯定是對標，現在的二手市場，尤其是啟德，其實大圍和啟德兩區的經紀，很喜歡射來射去，香港人真的有癮，經紀跟我說，住得沙田大圍的人，很喜歡下步換樓，就換出九龍，是有一群這樣的人，包括我這間公司裏面有個同事，住開大圍，都怎麼都決定了，最後要搬出去九龍住
花語海
至於也不要只是答博健，先感謝博健留言那麼多，但是回答tinmarco，花語海當然就，今天去啟德，幫忙看看，驗樓師傅驗樓，但是花語海，近來不開價，當然看著來吃，其實都會，你知道誠哥賣了很多樓都在紅磡，那些裝飾是做了，關於花語海，不過他現在賣有個點不值，他現在，雖然今天去過，花語海應該建到二十幾三十層樓，都建到很高了，問題是，他現在賣，都還是一個，我想超過六個月的樓花，他這樣賣，就會比現在現樓,，旁邊的，例如雙鑽，和啟德海灣輸，所以花語海，有這樣的因素，令到他要建多一些，令樓花期短一些，我猜，才會開賣，你想想，如果你現在，開花語海，他可能，樓花期有九個月，意味著你被他lock死一個價，當然如果這九個月狂爆的話，那你當然賺，但是那些人就會想，那我倒不如，就買一間二手的，不是二手就是這個，一手樓，旁邊啟德XX，而可以即買即甩，那還好，是不是，而啟德，尤其是跑道區，真的很多這些貨，所以花語海，我想他要看清楚才賣，還有也是那句話，他的客源是真的會和，柏傲莊，翻售貨，和海提灣撞，那應該過這一陣才到他，那就是Mandy，一如以往支持，希望現在看有沒有150個人呢，現在142，那like就連42個都沒有，是37個，可不可以給給面支持小弟呢，你看，買了房子的朋友，當然，收樓的時候，如果你是幫助小弟的PowerTeam服務，是收樓的，你可以和我們的經紀說說，你有興趣在收樓的時候，讓我旺一旺你的房子，當然不一定是旺的，你要瞭解清楚，諗sir帶有風險，說不定我黑了你的房子，我就不好意思了，但你可以要求，和我的經紀說說，看看我可不可以來到，和你聊聊天，那些都沒問題，我都很積極的，現在呢，就是，見得一個得一個，那但是也都看直播的，都很感謝大家，希望你免費給我like，你見我都不為餘力，荃灣，基本上荃灣康城，我都去了，這個是，這個是這個，海茵莊園旁的一個爛地，三千九元月租，就是對面國際學校的那個，和優景里附近，就是，Silicon Hill，那基本上，我都和大家，親身拍攝一下，給大家第一手資料
問與答
回答大家的問題先，當然容許我說一說，如果是都又沒買房子，但是都想親身跟我聊聊天，其實接下來星期六，我們還有有限的位置，你可以報名的，近這幾天，就見到，大家都很醒了，就是含含聲，在臨講座之前，那一個星期，就突然間報名人數，急速上升的，那好吧，怎樣也好，剩下一些小位，總之這個星期六，五點，我們尖沙咀的教室，那會和大家聊聊，買到自住和投資，怎樣去找荀盤，還有什麼即食盤，可以賺到錢，有興趣去報這個講座，可以WhatsApp 91266670，或者我們的微信，可以掃碼找我們，如果是WhatsApp，微信也很著名，TEKA16報名，我想找我們WhatsApp，會更快點回復，微信我們是，你可以掃code，找到我們，和影音號，那我和我的PowerTeam團隊，會和你講，現在樓市在哪個區好，假盤識別大法，和荀盤究竟促成，怎樣找到，還有就是，換樓到估很重要的步驟，不要做漏點什麼，還有以價怎麼談，可以調整到好價，都會和大家講講，對了，總之，有需要來講座的，就可以報名，就算按下like，都支持，基本上現在一個星期，都花不少時間，我基本上花，一天，一星期有一天，好像今天那樣，在BP，啟德海灣，和我們的新業主聊天，有一天，就你見我去得，又橫窩仔，又西沙灣，玩一玩又多一天，基本上，有兩天都出來，剩下的時間，和大家搞完，直播的內容，都對於我來說，都已經很occupy，花了很多時間，還有當然，我們近來，又請多了人，尤其是，如果你是廣東話，加普通話也好，更加歡迎你加入你的團隊，就當兩樣東西，都沒那麼好，那不要緊，最重要你有心，你可以把你的CV發送來，看看我們有沒有機會，做個約見，我們團隊都很需要，加人去幫忙，至於講座就講了，至於，如果你是，沒時間參加講座，但又想看看，你免費找人聊聊，你買賣樓策略，都可以WhatsApp我們，我們和坊間的advisor，都已經是，2020年起的生意了，所以都應該有些東西幫到大家的，Tinmarco，花語海已回答了，至於也都，形品星寓，我沒記錯形品星寓是不是在大角咀的，形瑨是不是比他大點，先說，形瑨確實，傳他開到萬七，它確實和大角咀有很不同的東西，荃灣區就沒有什麼重建項目，大角咀土瓜環都有，土瓜環有很多單支，而重建了很多那些二三八尺的小樓，荃灣沒有這些東西，不是零 但是很少，由於荃灣過去的新樓供應少，所以引致到現在的形瑨，就當給工廠圍住，它意向價也夠膽開幾貴，所以我都在思考它在清明附近，能不能做到這一價，如果以質素來說，形瑨就和海提灣是天冤之別，誰好誰壞留來自己想，不要說人了，你也可以實際看看，不過我幫大家看了，所以形瑨，如果是萬八以下，我個人覺得就不值得買，如果是一萬七千多，但是這些我知道，都很得罪人的，買樓就靠自己的判斷，不過我說了我自己的意見，萬八元也很多東西買，中醫診所博健，如果海提灣買到20K的清貨，是否凱柏峰有正面幫助，是的，其實等於形瑨夠膽死，如果用萬七千多元清貨，對面的工廠三寶也很有幫助，不過我覺得如果海提灣都買到20K，由於凱柏峰都已經清了，是清了，所以發展商都是同一個發展商，他現在看的不是這裏，其實現在大家看的就是一樣的市，真正的大茶飯和確實是，很多貨尾未走的在啟德和跑道區，如果連康城，都可以買到20K，那你買啟德會怎樣，啟德一定在康城的位置上，就當我遇見很多新香港人，他自己都知道啟德是比將軍澳好很多，可以在啟德那裏跳大媽舞，是開心過在康城好多的，所以大家要留意這一點，市場上普遍我自己說的，是很兩極化的，怎麼說呢，有些盤很稀缺，好像我們有些盤是，客人都很有信心找我們幫他們做，就真的一次收到很多電話，市面對某些盤都是缺盤，但你不要拿一間比如金獅花園，和沙田第一城是沒有缺盤的情況，你不要聽一句諗sir說缺盤，然後覺得全香港的盤都缺，不是，所以反過來如果你想買樓，在這一刻你選對的貨很重要，我先說，選第一城 美孚新村 黃埔，沒有說不好，但你自己電腦按一下，例如你選第一城的295，或者其他赤數也好，295 30幾的小單位第一城，我們放盤同一時間都50幾個，如果你有心買這類單位的賣家，你會否說價嗎，反過來你業主可不可以賣得好價，你都回答自己，這些就不知你看N那麼多次樓出面的經紀，都不會跟你說一樣東西，因為他是收開兩邊的佣，他是雙邊代理，他只需要將買家和業主拉個價就行，那他當然兩邊都貼一點，但我們PowerTeam的不同是，我們就是收買家的佣，我們只是代表一邊的，所以你可以將你的利益最大化，你是買家我們不收業主佣，所以就跟你談到盡，你是沽樓那個我們就不收對家佣，至於這個，剛剛看到優景里，她說白石角站成為了都市傳說，應該不是，但我看到它建的方案應該有點不同，如果你真的細心在附近經過，當然我沒有進入工地裏面，你應該看到她的工地，有工作在做，但當然我不是最後說是渣期的，我只可以回答你，中醫診所博健說，雲向賣到15K都賣到，是不是One Innovale正面作用，我覺得不是，其實雲向這個盤是必須要現在走，其實整個北區樓市在下半年，必然是受古洞站，鄉梓路的項目推出而影響，其實那才是大貨，雲向首先其實現在賣14K左右，因為它最低貨13K高的是15K，其實都賣得動，不過賣到七成多，所以現在要拿些小單位出來賣，就是提振銷情，因為香港就是，現在來新香港的人，很多人都是普遍來香港賺錢而不是長住的，其實聽見這樣就不要不開心，其實香港以往的歷史到現在，都是外來人口來香港賺錢的，只不過可能香港的人，或者某一代，好像我這一代也是，一出生就在香港安定了一段時間，就對一些所謂，某些人口中的外來人不習慣，不過可能大家的父母輩，其實都是外來人口，所以才會有東華三院有保良局，所以AI一下，東華三院是因為很多外來的工人，源於東華義莊，他們來到香港客死異鄉，所以需要義莊儲存這條屍，還有如果找到吉日，就通過紅磡運回大陸安葬，所以為什麼殯儀館就在紅磡，至於保良局的良字，其實就不是現在善良的良，是娼妓的良，因為很多外來人來香港以前，所以香港以前，它就是一個男人單身的家庭，你都猜到他來到香港，就會人成這個娼妓的問題，所以保良局的起頭不是這個良，這些你可以問回AI是否準確，我這樣說是因為，我也知道說歷史趕客，所以不說了，所以想說香港其實是一個外來人口的城市，而這一撮的外來人口它需要什麼，其實它需要一個細單位在那裏蹲，說不定它真的，還有現在香港的模式，包括我們公司也是，如果請到一些人，是有香港可以合規做事，但是它是有內地背景，我們也不需要它一星期上五天工假，它可能兩至三天就可以了，那他們怎麼樣，他們可能有錢一點的，在香港買個細單位，上班的日子在香港蹲，或者那天晚上真的在香港做事，就蹲一下，那他就買個細單位就可以了，那他想放鬆一下，我見到有些同事，有些根本有些是回深圳住，或者有些放鬆一下，我見他的WeChat他已經去了大陸玩，但是他真的放假，我沒問題，他已經交貼了，這個就是香港你要接受，來香港新的香港人去打工，就是這個模式，所以香港的細單位有支持，就是因為你看到勞工結構，以我觀察，我們都是會用香港人，也都會用內地來的朋友的公司，所以就看到會是這樣，tinmarco說三寶一定穿17K，那我都在樓市升市當中祝願你成真，leosiu說形瑨如果真係賣到17k,那工廠三寶去到18k，我不知你是否荃灣或哪區的經紀，怎樣都好,我是不會核實任何一個身份，總之你在公海說什麼,我都保持一個學習和聆聽的態度，至於kanekithk問優景里那些我答了，總之白石角站不是一個都市傳說，都希望來到的朋友可以給個like小弟，今晚開心,160-170人看，現在like的有55個，都是那句我要的都不是多，其實我想160-170人看,可否給我100個like小弟，雖然我的是電車,但電都要錢，但有電真的好好,我想近來以我行程，我們又要去恭喜下和我們買樓的新買家，又要去不同地方拍片取景，如果用油的話基本上千六地去做，即一缸缸油地去，所以用電會好些但都要成本，多謝7ddruff說like了，希望大家給個like小弟，如果想見我聊個天就來講座,這個星期六還有位，以往講座的詳情你應該都網上見過了，多數都滿座和有我和大家交流一下，至於沒空來講座但又想問買樓問題，無論一手或二手樓都做,可whatsapp91266670，但補充,One Innovale那邊，其實它供應會比，One Innovale即是近蓮塘口岸,馬適路那邊，我覺得那邊的供應是會比北區醫院的供應更糟糕，北區醫院即是雲向和高爾夫御苑，即圍住高爾夫球場，其實北區就以上水慢慢發展出去都多3個發展區，一個肯定是馬適路,即One Innovale，而對面是逸峯那邊，那邊有很多公營和私營房屋供應，所以你預那邊很多供應，我自己就不敢買,你可以試下,絕對鼓勵，至於雲向和高爾夫御苑就食住上水醫院,因為可以走到過去，其實它是青山公路古洞段剛剛來到上水盡頭出口位，所以是可以沿住古洞段走到古洞，現在雲向就由於古洞未賣得,所以稱雲向是一個鐵路盤，但我上集就已經和大家說過由雲向走到上水站，如果夏天走都應該很熱，你可以看回上集順便當給我一個view，已經拍照說過距離，但如果有古洞站那些盤一出,就會變古洞站上蓋，都不可以叫上蓋,古洞站可直達的物業，古洞站已經有很多很高的建築物,上集都給大家看過，幾十幢樓不是開玩笑，所以就你可以看到完全一件事，今晚到此為止,希望滿足到大家所求，我們下集再和大家討論其他事，等等,有人問什麼?，最後,最後，純粹在看三寶比較,想請教一下，當然,我也想三寶好，不過三寶本身已經有前後次序，H Cube當然差一點,有點奇質，爵悅庭會所最好，一定要小朋友游泳或養狗,就選爵悅庭，但他的冷氣系統,你就自己想清楚，樂悠居管理費便宜，但有些人不喜歡他，一進去門牌,2602,2603，好像一梯住很多貨，你自己考慮一下，所以關於三寶來說，細心看,各自有些細微的優缺點，我想有人問柏傲莊四房，對24K，柏傲莊貴溱8多少才合理?，這個不敢即時回答你，溱8,新世界盤，以前一定是特色，因為他直筆在沙田圍站,開個洞便可以到，但隨著附近的屋苑建成，我發覺其實有些屋苑的定位都不同了，因為供應多了，不過留意多一點，大家看新界東看得好像過份好，其實有便宜有很多substitute，你有沒有留意過，大學山和Palazzo的價格，就會令到你過份樂觀，我覺得這樣看是有點過份樂觀，因為新界東有很多便宜，比你以上提及便宜很多的substitute，必須要看完他們才可以作出一個，恰當的定價，我知道,19-24K是赤價，我個人覺得，我初步不會看到，普遍可以去到24-25K的水平，不過確實，柏傲莊3期，我想他確實會在，啟德的花語海開之前會走，而普遍現在二向價，他也...，1800就合理了，總價來說，過2000我想就不行了，但除開赤價這刻計不到，今集就先做到這裡，希望大家最後給小弟一個like，也可以訂閱我的頻道，感謝大家的熱烈提問，有些今集資訊未能一併回答，希望見諒，有些都是之前大家問的，我再去搜集資料回答大家，因為有些實地看過再回答大家比較穩，接下來見，但有很多事情，有什麼開賣，之後話題也有很多準備，但今集先說到這裡，下集再跟大家說其他東西，拜拜
