大家好,我是諗sir,又到3月11號星期三晚,歡迎大家收看我的按揭講場節目，今天雖然說很多一手房的名字,像是雲向、臻玥、Deep Water South，不過就算你沒有想過買一手房,而買二手房的話,我相信這集節目內容都很幫到你，因為雲向、瑜意、臻玥,這些盤相對的單位數目比較小，但有沒有留意,有些被人期望已久的大盤,發展商是收在後面,不賣或只做招標，好像啟德跑道區，誠哥的花語海，或是近一點的海堤灣，其實有些行家也知道,示範單位已經開展了，但他們的銷售步伐反過來很慢，現在是小盤就快,大盤就慢，而如果你動識到發展商的推盤節奏的話，最基本對你買樓,如果你想買,當然會有利，因為知道它何時會拉高價錢沽,而何時是要便宜點蝕半張讓他給個有水位的價給你，你買樓當然要留意這些，但如果你是沽樓,有間二手樓想沽的話，你知道發展商在同區的一手樓如何開價，絕對就關你那間二手樓的賣價事，所以這也是我們努力走訪不同區份的一手盤，或者看二手樓和大家做的要點，這裏其實是雲向，其實我們做這集節目,我都真的走雲了整個香港，當然我不是今天走雲，其實我上星期到現在，去了古洞站,去了雲向，雲向究竟是否如經紀所說可以走到鐵路站呢?，也有說,譬如這個，瑜意,消程很厲害，但究竟裏面有什麼單位該買不該買呢?，或者你想看遠一點,看荃灣的橫窩仔街項目，或者是海堤灣的，好像橫窩仔街項目，我們都實地拍了很多資料給大家，目測了很多東西，所以這集節目，就當是反過來荃灣區二手的業主，我敢說,這集的節目對你都很重要，因為橫窩仔街項目，其實你見我旁邊這版的資料是有些日子出了，當然是江湖傳聞，但例如對你那間荃灣西的樓或綠楊新邨有什麼影響呢?，敬請期待，當然這集想跟大家聊聊問題，如果看重溫的,當然，你也可以看下去，你們也可以用時間軌來幫助你，也希望來的朋友可以給一個讚，保證今天的節目內容，是這個星期去了很多地方得出來，包括展銷廳,包括實樓現場

雲向、瑜意、臻玥
先說第一個,雲向，其實雲向這個盤,一定要現在走的，不過他就好彩了，出完價之後,遇上美伊戰爭，但美伊戰爭暫時那個投資上的不確定性暫時消失，恆指都回升到接近26000點，因為看遠一點，如果你去過雲向,你知道雲向其實就是清山公路古洞段的完結那裡，而亦都反過來，雲向和古洞都是一脈相連，一條路連住的，如果乘搭元朗至上水古洞的紅VAN，你就知道雲向是其中一個站，它是在戈爾夫球場附近的站，或者北區醫院後面，而其實隨著那條路是可以去到古洞站的，古洞站其實是2027年通車，我們也都去了古洞，其實古洞近來的變化都很大，不過可能對你最有價值就是，就是現在雲向真的15000元一呎，是有人買的，這個是古洞站的近況，其實很多樓是建得很高，這張是我們兩個影片合起來，所以你看到有些燈柱的位置是移了一移，不要介意，但實情是裡面已經，很多樓真的建得很高了，建到平頂就有三四十樓，如果你近來沒有去過古洞，我都在古洞站留內倩影，你看到古洞站的背景下面，還有很多泥和花，你就知道古洞站，其實你現在去如果是，純粹去逛一下就沒什麼玩的，不過那裡就很塵土飛揚，但是說回最著重的樓價，雲向呢，其實關鍵日期裹還有一年左右，而古洞站鄉梓路的項目呢，就會在26年的下半年推出，因為27年就有地鐵了，古洞站應該會預期通車，而古洞站的項目呢，第一個應該是恒基項目，如果來到古洞站，見到大部分的建築物，都是公屋來的，你看回剛才那張照片，這張照片的左手邊，很多樓的色樣都,放不了太大，是公屋和居屋的樣子，唯獨是右手邊，我現在Mouse cursor那裡，那就是私樓來的，恒基項目差不多在平頂，所以它確實在下半年賣，應該是真的，它的位置不是在古洞站的上蓋，但確實都是絕對可以步行得到，因為你現在去到古洞，已經知道古洞站的鐵路站大致位置，那裡已經成了形了，地鐵你見到我拍地鐵的背景，其實都大致locate到站在哪了，而站的一端，就是真的幾近恒基，你也可以看到兩者的關聯，即是如果古洞站恒基項目出了，在下半年賣得，就一定會打倒雲向的消程，因為雲向本身發展商，所以沒有恒基那麼漂亮，你說近站，經紀說在雲向可以很快走到站，我也去到實地做考察，左邊的圖片就是我在雲向的樓下拍，其實雲向和上水醫院，和北區醫院是真的隔一條街，確實那裡是其中一類在北區醫院工作的客人，另外一類，你見不見到第二幅照片，是有個地鐵的牌，見到這個地鐵牌你住在香港也知道，或者新香港人也會明白，有這個牌距離地鐵站應該是幾百米之內，應該一般都知道，也不會超過五百米，所以我站在牌那裡，而後面看回頭就是雲向，我搭在雲向走到我現在地鐵牌這個地方，應該我想快步走七分鐘左右，六七分鐘，所以經紀說，如果雲向可以走到地鐵就是十分鐘，我覺得就不行，因為走到這個牌都應該要六七分鐘，很快的走，何況現在是二十度，你自己明白，那一段是沒有遮頭的，你明白在香港夏天走會有什麼結果，所以雲向只可以說，你買了的話，一它確實可以用十五分鐘左右，走到上水地鐵站，反過來二，它將來確實應該會有不斷的紅VAN，或者巴士，順風車，載你兩三個站回到古洞地鐵站，然後趁古洞地鐵站轉過去落馬洲過境，當然你可以三就是搭的士去，你喜歡哪個地方的過境都可以，因為確實古洞站，確實雲向是和邊境很近，雲向主要的景就是後面看著高爾夫球場，雲向開15000元一尺，我個人覺得都挺貴，當然它有些是一萬三千多，因為看回附近，當然是舊的，二手樓的高爾夫御苑，高爾夫御苑和雲向基本上是看著而已，多謝Mandy，諗sir你好，他說工作中都偷偷地聽節目，一如以往獲益良多，多謝你上班都聽我節目，如果真的不行就不耽誤你的工作，可以看重溫都十分多謝支持，如果有時間可以偷閒就給多一個like，今集的節目我想我真的去齊香港東南西北，而易集而成，有沒有去過我不可以拿部機和你一起直播，因為我去的時候多數是日間，所以無謂浪費大家日間時間去看，不過我想都聽得出來，其實你有沒有去過的地方，覺得有多細緻，總之雲向，你見我現在左邊的照片，我後面就是雲向，這裡當然對面馬路很近，而其實雲向和高爾夫御苑，大約就是一個圓圈的同一邊，如果圓圈是個高爾夫球場，高爾夫御苑是個屋苑來的，那圓圈的同一邊的半圓的左側和右側，這樣可以解釋到，所以他們都很接近，所以我們找回高爾夫御苑的價錢，當然高爾夫御苑是舊的，所以我們benchmark雲向的價錢，如果高爾夫御苑平均兩房平均呎價，2026年有一口成了都一萬元呎，如果是三房成了一萬二千元呎，雲向現在做的，都，一萬三至一萬五元呎，是樓花一年期左右，不過它是全新，我個人認為它這口價，暫時它的銷情都尚可，so far我們剛才提過幾個盤，由於，臻玥就是今晚賣樓，它只有64伙，其實它是最遠期的樓花，2028年，即它離現在兩年，但由於它是真的可以走到西鐵站，還有它最殺食的一件事，它有四百零幾萬，而是真的堅在尖沙咀，因為臻玥那個地方其實就是在官涌街市對面，你當走兩分鐘就到九龍公園那裡，即走得出奧士甸那裡，而反過來走過去西九龍站交鐵，是真的兩個字內就到，而在這樣的地方，用四百萬可以買到個二百呎的單位，那些人當酒店，我覺得是真的會有人願意，現在普遍其實香港，由於西沙灣的一房，已經個價去到四百三十至四百六十左右，西沙灣我明白，你找連登它當初開賣，那時候很多人都說西沙灣的什麼鬼地方，送都不想去住，但你明說得出這些的網民，他是抱著什麼心態，這些不comment，而在現在是反過來，有人，原本由三百多萬的樓出到去，四百中平均四百五十萬去搶，那這些是西沙灣的一房，賣三百出頭尺的，二九幾和三零幾，由於這東西benchmark了樓市，有人見西沙灣那麼偏，都要四百中萬，金獅花園那麼舊，都賣到三百七十至三百九十，還要under四百萬，是不用印花稅，所以如果出到九龍，人們不會理會，那你西沙灣的開放式是二九七，現在臻玥是二零一，差了九十呎，人們是不會理會的，因為它看總價都是四百萬左右，還要反過來出九龍，現在在西沙都四百五十，而九龍是有個藏身之所，是可以四百的話，人們一定會接受的，連帶其實五百萬出九龍，試到人們都是願意，所以臻玥就是一Q清袋，哪怕它是褒遠期樓花，現在樓市正在升，如果有兩個盤，一個是遠期28年，一個是27年，大部分客人寧願多給一點，或者如果在同樣價錢，一定是選27年，因為人們認為樓市升，所以想快點拿回樓，立刻扔出去，這樣它就即賺錢，如果買遠期的樓花的話，你的樓盤也未收得，現在香港還沒玩到，這個花都可以交易，所以28年，如果你買遠期樓花，意味著要到28年才交易，當然買樓不一定賺，所以一般是想選近期的樓花，而雲向也是這樣，說回頭，雲向那萬五元的赤價，其實它們成功 Benchmark 到，之後古洞站，在萬五元樓上賣，開了一個好的笑頭，你問我看法，其實如果你說這三個盤，怎麼看，雲向我就保守一點，因為假設我是雲向的業主，我現在買了雲向的話，其實你不斷會被，之後古洞站的供應，猛打你，你想想日後你收樓，到時古洞站差不多通車，以及恒基已經賣了第一期出去，還有有得第一個古洞站項目賣，人們一定會問，第二個和第三個是誰，人們就會再想，那些話你也想到了，既然如此，為什麼不買古洞站旁邊，和附近更多大型商場的古洞站，而要買雲向呢，所以雲向就，事實上我知道很多人入票，這些是報紙說的，我也去過，AXA那邊的售樓處，都是堅的，是有人的，但是，雲向是不是很值呢，我在此不作評論，只不過這樣說，古洞站肯定會被BENCHMARK的，而古洞站的不斷供應，推出的古洞站，還有很多供應的，你去到古洞都知道，古洞附近有很多平地，其實政府成功地，斯文的說，跟鄉議局談好數，可以很快地在，元朗以至到古洞，新田那些收地，而搞這麼大項目，北部都匯區，就令到那些大量供應，是推倒附近的私樓，我相信將來，在古洞區，是會有這個，康城的效應，即是供應之後還要有供應，而令原本那些，早買了一手的，那個價格是難點升上來，不過當然不要說到太灰心，因為北部都匯區，我相信它是預留了不少，公屋和居屋的，它裡面建的公屋和居屋，那個單位比例是比市區高很多，主要因為北部都匯區，我相信由於現在，在上年，超哥都跟不同發展商滴血，說叫他們簽承諾書，或發展北都，但是這方面進展不大，所以我猜超哥下一步可以做，不如還是找回那些，中資的發展商，例如華潤 招商局，你港資不搞就中資搞，不過阿爺會記住你，而反過來，在近來國家會議，也有人說了，雖然不知道是暴風捉影，就議談之間，說香港是有些人是不夠合作，不知道是不是說港資的發展商，這個我也不知道，聖上說的，因為我理解力差，不過如果港資不搞肯定中資搞，而中資搞的，我想如果有些人是這麼喜歡上深圳，其實北部都會區，最大機會就是，把大家很喜歡在深圳看到的東西，搬一段落來，然後把公屋就派給那些，新來香港的勞動力階層，或者直接當半個宿舍，這樣真的聚得到人的，你放心，國家是很多人喜歡過來，而那些人在香港找完，你說找一萬元薪水，夠在香港生活嗎，夠啊，如果他那間是半間公營房屋，或者他直接回深圳住，那就夠了，但是你問，都真的搞得到，這個都不是最差結局，起碼搞得到，那你在北部都會去附近買個新單位，我自己覺得有得比較之下，我就會買得比較南邊多一點，都是近維港兩岸多一點，好嗎，至於臻玥就不說了，都賣完，他只有六十幾個單位，其實附近的環境，就很一般般的對著官涌街市，還有你經過，你知道臻玥的盤都近乎是未起，我放不了頭進去，我不能夠完全覺得是，多少百分比起了，不過總之是未有東西可以推上來，遠觀察的話，但是他六十幾個單位太少了，所以28年樓花都照樣賣完，至於瑜意的話，我想總之他三四九以下的質，一房連儲物室以下的質，應該都可以賣完，主因因為都那句，在香港現在，都說西沙灣都賣了四百五十萬，河畔和金獅都三百九十了，那你九龍賣五百萬的東西，是有人要的，五百萬無論是開放式，一房或一房半，除了裡面有個屎坑，不死人放到床，其實就行了，還要全新，邏輯就是這樣，還要瑜意是近乎現樓，不過瑜意我去過，其實賣這個價，瑜意其實價不是很便宜的，跟附近是近的，瑜意其實在德興街，火鍋，其實那條街，如果香港人，我想很多人比我更熟悉，德興街一般以香港人來說都很雜，但以個description去寫，鄰近隔離國士道豪宅，他想把定位，和隔離嘉文花園那些，放在一起，都勉強可以，雖然他在德興街，國士道歸國士道，不過確實他和國士道距離是一百米以內，他這樣說也不是很離譜，而且那裡極之方便，還有那些超小單位，當然會有人捧場，所以我看瑜意，如果去到兩房那一隻，我就未必go ahead，因為瑜意說兩房，都肯定過一千萬，而過一千萬很多東西選，我寧願選舊的九龍三房，不過如果你選一些，比如開放式，或者一房，或者一房半，而又是五六七百萬，總之是六幾幾，見到六字頭，或者再便宜一點的那些，你要到時候找人接都不是太難，他就是這個有好處，樓花期短，和你去賭一樣東西，你買完之後，一旦，因為現在再講下一件事，就是發展商下一步會部署什麼呢，例如新鴻基，很明顯就是，推升樓市的發電機，因為他荃灣那裡打算賣萬七，如果荃灣西這堆也都賣到萬七，那倒過來又會把其他樓市推升一格，所以我們就逐漸把我們的話題，轉到去講，其實剛才那三個，雲向 瑜意和這個，臻玥就講了，海堤灣提過一點，不然一會兒會詳細講的

橫窩仔街項目
現在講一些就是，未擺牌，現在未擺牌未賣，而是講到會賣的，就是橫窩仔街項目，即是荃灣，還有就是海堤灣，示範單位開了，還有一個都經常間中有客問，好像就蜜蜂放在旁邊，但是他又死都不開賣，就是花語海，花語海其實在紅磡，是黏著膠紙地上有花語海的，跑道區誠哥雙鑽對面，但是他又厲害了，他就一直不賣，就看看你們這樣可以把價值推到多少，而推那個價，這樣講都無可厚非的，例如新鴻基，為了他的利益，為了他的股東好，當然是推高價賣，我當你就當記者會問他，你是否會推高那個價，其實這個是職責來，為了股東爭取的利益，而他現在橫窩仔街這個項目，我覺得一萬七千五，這個是傳聞而已，都幾瘋，因為海之戀，都是賣一萬八呎，而橫窩仔是一萬七千五，而他將會在清明附近，不是，不要經常用清明，4月4日，我們講得含蓄一點，4月4日來了，如果他4月頭真的做到這個價格，那可以第一樣東西都回答到你了，如果你是工廠三寶的業主，你應該就不要，在現在餘下三月的下半部分時間，那麼容易沽樓，因為你旁邊被工廠圍住的樓，都賣萬七，你又怎麼會把你的房子賣一萬四五呢，所以第一個地方，你家屋不要亂賣的，就是橫窩仔街附近，至於現在正在看，今天可能題目比較多人看，最近都比較多人搵樓，都極速上到一百個人看，希望朋友都，現在一百個人看，LINE就十幾個，那你見我今天講過的盤，我是，真的全部去過了，雲向我去過了，拍了照，瑜意和臻玥，那我公司在尖沙咀就經常去，橫窩仔街我去了，Deep Water South剛才有說到，其實你可以看到我拍了照，橫窩仔街這條街，你沒去過是絕對正常的，不故意找都不會到，總之來講，如果以楊屋道分隔的話，樂悠居立坊就是一邊，近海一點那邊，而橫窩仔街項目，就是楊屋道的另一邊，但他那邊呢，就全部工廠臨立，我現在好像我現在看到的，所以來看我們節目有個好處，你就不用特意跟他去pre買盤，你看到什麼都大致對的，我現在就站在這個項目的，西邊影，我現在的Mouse Cursor，指著右邊複圖，我現在的位置就是在，項目的西邊影向東邊，其實他已經建到三四十樓了，但你看到他建得這麼高，這棟樓應該建到盡高了，因為看回城規會的文件，他都建到三十幾層而已，而他向南，我連Mouse Cursor看到有工廈，他建到那裡，都是我想最頂那一點層才高過，旁邊的工廈，所以他無可避免，由於這個項目向南是看得到海景的，但應該會比最近的一街之隔的工廈，就近乎全遮的，而再遠一點，他還會有立坊和爵悅庭，那些是更高的，他應該看不穿，所以他所謂有海景，只是小部分單位和所向只是海隙，此為其一，其二，如果你買這個單位的北向，就大麻煩了，你見到後面的工廈，他和後面的工廈，距離只有十米，Ivan Wong說，荃灣新鴻基大型發展，住了會不會有排噪音，是會有，不過怎樣說都好，我個人都覺得真的，這個新鴻基盤，由於他現在的單位只是幾百個，加上荃灣很久沒有新項目供應，其實他現在就，跟agent發送消息，就說會賣萬七，但我想就當這個盤最後，如果賣到一萬六，都很震撼，因為其實他本身的客觀條件，我個人覺得來講都，頗一般的，我們是不會用差來形容，總之新鴻基出得的，我都覺得很好，和很心曠神怡，都是非常之好，但客觀上，他如果向北望，後面的公廈距離，他只是十幾二十米，兩個巴士位不夠，這個是向北，如果向西就有海隙，因為如果你看地圖看到，其實這個是向西望的，你看到這幅有幅圖，我只不過想表示，如果向西望高過廿樓，就會看到海隙，向南就是這幅圖，看到高的公廈距離，差不多高的，向東就好一點，因為有個橫窩仔公園，橫窩仔街公園，總之四五十米外就是居屋，尚翠苑，而中間隔著一個公園，所以好一點，所以這個項目基本上，什麼都被人圍住，除了向西那邊，高過廿樓，可以享有樂悠居，加PLAZA 88當中的海隙，但由於荃灣很久沒有新盤供應，加上新鴻基品牌，我想，他開萬七可能是虛高的，放下風說想賣萬七，但我想他萬五六是真的會走到，而這個價走到都在荃灣區是足以震撼，因為一個被工廈圍實的盤，都買到萬五六，你想想，對面那一堆賣著萬三零的工廠三寶，他的價格，我想那些業主怎樣都加一點也絕對不出奇，所以回答Ivan Wong住在那裡會否有排噪音，我想都好大機會，因為都講些客觀的東西，其實荃灣區項目，本身發展商是想收下王子大廈，加他原本所在地是什麼達工業中心，再加前面亞洲數據中心，他是想收齊加在一起三塊地，而做一個大項目，但由於王子工業大廈的補地價是受阻，其實我不知道是受阻還是他故意不補，所以就是把他原本做，你可以這樣說，他原本收齊三個工廈，就打算做一個大項目，但由於其中三分一他又未補完，所以將三分之中的其中三分一，就拿出來建造，就是現在你看到的這塊東西，但是他賣完這塊東西，後面王子工業大廈也有好多機會補到價，王子工業大廈就是距離這棟東西後面那麼近的那棟東西，用來建造樓，所以後面補到價再建造，你的噪音也不少，再加上他如果向南，你可以找一下，其實卓悅中心是一個華潤持有，華潤也有興趣把整個項目出售，我不知道那裡會不會拆了重建，但是這些不知道，所以這些都是買的時候要留意的東西，而這個項目，當然啦，說得很多是噪音和環境的不好處，都說一下好處，好處就是荃灣，他可以用回，爵悅庭樂悠居附近的配套，因為他們和爵悅庭那邊，只是一條馬路之隔，爵悅庭那些就很出名是，愛寵物人士的至愛來的確實，撇除他爵悅庭是用中央冷氣，是有一點點問題，有一點點卡，不過他也是爵悅庭都是新鴻基樓，就容易放狗，荃灣還有寵物公園，還有樓下確實是比較密度低一點，所以是挺好放狗的，在看樓之前，都要留意在看樓之前是踩中狗屎，所以那裡好處就是，配套，和荃灣本身供應少，這個項目江湖傳聞下星期就有名看了，至於再過多個星期，就會知道究竟他是，他現在說的一萬七千五是堅定流，我個人覺得可能他一萬七千五，就營造一個氣氛先，跟大家特意透過AA放風，或者透過我放風吧，他都想，不過我這些很小人物的，就不要搞我，我們是一間，小公司，就是想著，隨便發下風，不過想找powerteam幫忙，都可以找我們，我們最近生意都不錯，希望可以把我們的旺氣，大家互相感染，上個星期，可能你在網上都見到，愉景新城，我們有位朋友收樓，我都在現場，看看有什麼幫到手，還有他收樓，感染下他的喜悅，新業主，明天我又去，又輪到九龍區業主收樓，我又去感受他的喜悅，希望近來買樓的朋友，如果抽得到時間，都盡量在你收樓時，跟你一起分享一下，還有Ivan Wong說得對，多謝你Ivan Wong是長期讀者，和今天我知道你很用心留言，所以就更加多謝，還有這個新鴻基的，荃灣橫窩仔街項目，還有很近熊貓酒店，雖然熊貓酒店，都很出名，是近來發生過命案，不過酒店這家東西，都很難免的，我覺得不止熊貓酒店，是中過命案的，很多地方都有，所以不要只說他，那就看看吧，3月尾就知道，究竟他是不是真的開17500，不過賣到16500都瘋了，而4月4日就知道，即兒童節附近，那就看看吧，根據這個價格，他兩房大致就標720，三房就不開價，招標，所以都挺有信心的，三房簡直是，大家競投，有心水才會買，但由於他這樣好控制，其實發展商也是這樣的操控，用一些小盤，就盡量趁市好推高價賣，然後再用這個價，可能再折一點，少於5%，就把大貨走，這樣就可以有一個好的循環，普遍都是這樣，所以荃灣的橫窩仔項目，我想我都是，很率先跟你說，這些是第一手的資訊，以及現場得到的東西，應該你外面看片段，經紀都會跟你說，荃灣有多好，還有有多少東西，很少跟你說高過20樓，才會有海隙望，還有附近的工廠有多近，這些就是我想我幫大家，去實地幫大家看看樓的好處，都保持百多人看直播，希望大家給個like，小弟這個節目，現在有20多個like，希望可以給個like，支持一下我們，接下來還有很多新盤出的，海堤灣，還沒計古洞，還有花語海，還有跑道區，都有很多新項目是重推，所以還沒計，其實是不是，大圍的新世界盤，有些單位會重售，基本上很多東西要做，我自己也知道，有很多東西要幫大家看，希望大家給個like，我就可以在這裡，跟大家做功課，你知道除了香港天氣，越來越熱，我需要大家鼓勵，才可以和同事，減肥去其他地方拍攝，至於Deep Water South，還調高來賣，主要是很多單位做招標，其實它有小單位，有一兩房，不過它不賣，其實它也參考其他發展商經驗，現在是反過來的，一房最好賣，因為一房是指屋苑的入場門檻，所以幸好政府是沒有將一房的印花稅，去到500萬的物業，都是100元，如果是的話，應該整個一兩房，價位會再調升一點，但現在不這樣做，就令到上車的人士，還有機會再買

Deep Water South
而Deep Water South，就只招標了大單位，今次只是做大單位招標，招標也就是說不開價，不開價的好處，就是看,現在的發展商，為什麼他們選那些大單位招標，因為他們可以，一是收大飛，吸引到有錢人，看看他們願意出多少錢買大單位，還有大單位的人，如果他真的談不攏三四房，可以叫他買一間小三房，這樣就能做到生意，二是招標的透明度低一點，但代表他要看外面的市況，而決定接不接受那張標，或者可以談，就是他原本拒絕了，不過可以跟他說，其實透過AA，跟他說你轉過買另一個單位，其實可以談，可以很動態地調整價格，而不需要出了一張價單，在外面很不靈活，而看Deep Water South，這個會德豐的項目，景確實是不錯，南區景有一定保證，而他也是項目的最後一期，而他也是項目的最後一期，因為第六期應該是，黃竹坑是最後一期，這個也是昂貴原因的，有時候經紀說的都沒有錯，他真的是最後一期，沒辦法，其實黃竹坑都很穩定，現在價格都大致定了，你見我參考已有二手的晉環揚海，這個阿Blue仔，Blue Coast還沒收樓，所以不說他了，但是晉環和揚海，其實都是做普遍兩萬多呎，便宜的兩萬二三，貴的就不說了，但普遍做到兩萬五至兩萬八，真的可以

利奧坊一手
那回答一下大家的問題，Adrian問，利奧坊一手買不買得過呢，基本上以我的理解，我想在今個月和下個月，經紀都忙於一手，其實現在你見，還有利奧坊那些一手，經紀已經是變得不值得做了，發展商提供給經紀去，首先利奧坊是有第六期的，他還有後面的貨，而我知道利奧坊是有貨尾，但是踏入到2026年，發展商已經沒有提供到，一些特別有因給經紀去推利奧坊，所以在現在來說，如果你持有利奧坊的話，首先隨著其他區的盤推出，而利奧坊本身的單位，樓底比較低，而利奧坊原本的吸引之處就是，如果你想住在市區，又近奧運站，又不介意屈就，那就是選利奧坊，但是現在市面上都出多了盤，九龍區始終有多一點點供應，就是剛才那些，臻玥，什麼的，瑜意，當然還有其他二手盤，他提供了一些單位，相對是，景觀比較好，因為你去過利奧坊，你會知道，看出去大部分是唐樓的天棚，那好不好，我個人覺得一般般，至於利奧坊樓下的配套，我個人覺得有車房，但你當然可以覺得，走得到奧運站好，但始終你說Friendly，就是騙你的，所以利奧坊會，會是一般些的

400萬二手樓
至於有些人問，如果他想沽車位，而買回400萬，其實400萬內的單位已經是買少見少，但是我個人覺得，比如400萬內的單位，你去網站Sort都有，你去我們買樓易App去Sort都有，都會找到，你見金獅花園都肯定會有些單位400萬內，譬如屯門市中心都400萬內，不過現在的單位仍然是過不了400萬，自然就代表那個單位是有些問題，我就寧願給多一點印花稅去買一些，其實現在的樓升得更好，反而是400萬樓上多一點，因為好像，剛剛的臻玥，他六十幾個單位一手賣完，主要因為他很多四五六百萬單位，而這些單位如果再轉手給印花稅，但一樣沒問題，那些人為什麼這麼，你可能覺得為什麼我這麼蠢，不買三九幾那些100元印花稅單位，而買新樓，就因為那些人的看法就是，我只是給多幾十萬，還是買新樓的印花稅發展商幫他搞定了，而就可以有個全新的單位，而不需要捱那些，例如金獅三九幾萬而是舊到殘，以及現在超潮濕的單位，所以他就選400頭，所以其實呢，其實反過來的，現在的市場，在25年就很多人玩400萬內的單位，因為想省印花稅，但到了現在，其實反而是400萬以上的單位，看市場資訊是更加有承接，那看的人逐漸多了，可能晚了一點，希望大家給個面子，給個like小弟的節目，那現在看的是130人，like的就只有個尾數三十多個，那你見我們找的資訊，其實都是真的看過很多很多，而且要做資料搜集，那我再說一句，如果繼續回答Adrian，或者其實不一定回答他，先多說謝謝Adrian提出你的問題，不過我想說做個節目是，給大家會好一點，所以回答對象不只單一，但你有你的問題，也歡迎大家提問，我們可以聊聊，就是，尤其是你找很多400萬以下的單位，我明白就是為了免的100元，但是你找很多400萬以下的單位，很多時候都找到，元屯天或者比較偏遠的區域，不過始終市場是，仍然願意給多幾成價錢，買出這個獅子山以南，我也同意有得選，最起碼都買荃灣，或者最好直接買九龍，將軍澳就有一點點保留，因為他137區供應很多，原因是因為，你見我按到這幅相，想表達什麼呢，古洞站其實的基建是，樓是建得很快的，現在基本上你去古洞站，是大致找到20多30棟，是建高過超過30層的樓，政府是未將他推出來，我想他是想將，古洞站的那個，內在情況公佈得實在一點，還有等古洞站的推出是距離，可能8至6個月內，先跟大家公佈，其實古洞站是有很多樓，而是已經我們準備齊地鐵，等大家去這個好地方，而這個公佈之後代表什麼呢，就代表了假設你，其實400萬以內的樓，在元屯天不難找，或者是北區，那你選一下花都，或者甚至河畔，多謝Sara Choi，或者屯門，或者元朗，好順意好順景，那一定有的，這些是你按中原網站，或者按美聯網站，立刻按到，不過到時候就會多一個考量，人們真的會想的，喂，現在古洞站，假設是26年的年尾，其實都一定的，因為鄉梓路的項目，都說了26年下半年推出，有恒基項目，我當他第一水，學Sierra Sea第一水風格，便宜一點給你們，因為Sierra Sea第一期1A1B，一房都是賣300多萬，最瘋狂的應該是299，那他就一樣，一房不怕便宜給你，反正面積小做的效果，他又做一下一房300多，或者可能到時候市好一點，他直接是做一個一房400尾，那些人就會想的，好順景好順意，三百萬，或者是金獅，是三七幾三九幾，但是現在在古洞站，搭個站就可以過關了，全新，而附近都promise了，一定會有大型商場的，那麼大的樓群，不值得我多給幾十萬去買嗎，那又真的會，還有買新樓是不用印花稅的，所以如果你反過來，現在還想，有什麼400萬以下的樓好炒呢，容許我這樣說，是，未必太跟得上，以我覺得，你可以當我錯，未必太跟得上市場的節奏，就是說得白一點，現在還想400萬以下的樓，已經上了水的時了，為了省100萬人花稅，現在是因為更好質素的東西，全新要一點點印花稅，都做了400多500萬，再加上那些一手都是不用印花稅，所以那些全沖去那邊了，而隨著古洞站，更加多北區的供應，那些便宜的300多萬樓，是更加站不住的

清水灣道35號項目
還有下一個朋友問，這個Eddien Gan，讀錯了不要介意，清水灣道8號對面有個盤，都建得很高，確實是的，這個是會開高價，我相信，這個盤其實跟，其實我覺得這個清水灣，他未明名，總之清水灣的項目，總之如果你去開彩虹，也都看過清8的，我就看著這個項目建的，因為我有些客人都是住在清8，那他當然擔心對面的項目，就越建越高，不過他知道擔心無用，因為建得很高，而這個項目的景觀，是好過，橫窩仔街，因為這個項目其實，他雖然跟清8樓盲樓，但他還是會跟後面的，後面是否彩虹村，記錯請指正，總之後面那些公屋，是有一些距離，他也是，彩虹站上蓋，我個人認為這個盤，不會賣得便宜，因為這個盤，雖然他樓下配套，不是很好，彩虹站下方就只有牛池灣街市，商場仔在清8樓下，只有一個，但是，先說，如果你有小朋友的話，你會觀察到很多直資的學校，其實由彩虹以至到，彩虹畫條線出去，例如將軍澳有一些，直資學校或者國際學校，然後如果你想去土瓜灣有一些直資，或者回到四小龍有一些直資，就當彩虹如果回到沙田也不是遠，沙田也有不少學校，其實由彩虹站複製出去，或者彩虹本身也有些Good Hope那些，總之不是遠，清8亦都近，這個什麼，有些忘記了，聖道什麼，那些其實在附近都是直資來的，而在正而，其實觀塘本身，裕民坊項目重建了之後，那些居民要，重新找樓買，一,他當然可以選啟德，而如果他不選將軍澳的話，其實彩虹也是一個算是少有的供應，雖然那裡配套是不好，不過由於那裡，圍繞住的學校都頗多，加上附近沒有什麼特別樓，再加上彩虹其實入西貢很近，樓下有小巴，我相信這個盤是有一定fans，就是因為那裡少供應，而且那裡,我個人估計，受家長歡迎，當然樓下有地鐵，只不過他差在沒有什麼配套，因為樓下沒有大型商場，不過沒關係，你能走到彩虹站搭一個站就去荷里活，即鑽石山，入到鑽石山站怎樣都可以，鑽石山站，不用我講如果你住香港比我久，你喜歡屯馬線，開通就令你很吸引，去哪裡都可以，所以這個盤，這個盤開什麼價，其實我覺得發展商都觀察中，就是看你，所以我要先說，橫窩仔，橫窩仔其實，我想他現在，我不能用賊賊佬試沙煲來形容，因為發展商是尊貴，也養著我的夥記，所以抽一手樓都可以找我們，不過一手和二手如何比較，還有有什麼適合你的話，你都可以找我們，其實我們有齊幾種貨，而且我們只是收買家佣，所以我們就不會偏私，也不會跟你純粹拉價，而將買家的利益拉到最近，這就是找我們買樓Powerteam的好處，容許我講一講，我們買樓Powerteam跟坊間代理的分別，就是我們走單邊代理制，如果你是買家我們不收業主佣，就跟你談到價最盡，如果反過來我們幫業主，近來我們其實幫業主沽多了那間雲匯，近來都做不少沽樓，就只是幫業主不收買家佣，就與坊間出面找大行是雙邊代理制，只是幫買家和業主拉平均價，沒有特別的，隨便一邊利益也去不到最好，但我們就會幫你，這是我們跟他不同的地方，我們不是只會叫你看新盤，經紀推你看新盤，都因為他不想煩，但我們真的肯跟他看樓，就算買一手，我們都跟你比較其他區看有什麼適合你，二手樓你知外面的經紀不會熱心，跟你跨區比較，因為例如你看灣仔他射你去荃灣，隨時他連客都失去，就給荃灣同行經紀搶了，或者分一截他都不喜歡，所以我們可以看之前，幫你篩走很多假盤，可以WhatsApp 91266670，看看我們有什麼幫到你，但說回頭，現在其實就是，橫窩仔街，發展商專找一些細盤，去試沙煲，而這個盤是，3月25月尾會試萬七，如果他真的依這個公佈，都幾轟動，那也都直接回答了，附近的樓就不應該賣，橫窩仔街的三寶，而如果這個真的試到萬六七，清水灣道一定貴過它，他在九龍，他又沒那麼窄身，雖然發展商沒有新鴻基那麼漂亮，但他的項目出世得合時，清水灣道的盤，如果在2024年出世他就麻煩，但他現在出世得對，附近沒什麼供應

灣仔囍匯
至於灣仔區有人問灣仔囍匯，當然做得起會過千萬的樓，如果你真的有必須住在灣仔囍匯，那它都有特別性的，樓下漂亮，東元街和灣仔，算不多盤供應，買來自住可以，投資我不會選擇，因為有千多萬預算，因為選擇得兩房都只有囍匯這個價，很多選擇我不會選擇囍匯，還有信什麼都好，我不講風水那些我不懂，總之現在大部分找我們的客人，他們主動要求找的，都比較少在香港島，我想大家都感覺到香港島的角色重要性，比以前下降了，現在看現在有130人，有四十多個讚，希望大家給點面子，可以給多點讚我們節目，所以Weinilee，我覺得如果你一定要住香港，簡單來說我會選擇九龍，每天過香港上班，我覺得間樓會保值些，但如果你必要選擇港島，那我寧願選擇大一點的區，因為堅尼地城比較，或者，就是這個東區，堅尼地城因為有學區房的客，有香港大學的客，至於你選擇鰂魚涌，因為那裡的換樓區比較大，粉絲多，其實你選擇一個地區，換樓階梯比較大，換樓階梯這概念可能我一陣子沒有提過不過很重要，例如，鰂魚涌的換樓階梯便宜的就是，南豐新村，然後換上去康怡，然後換上去太古城，再上一些可以嘉亨灣，當然有其他更好的地方，那很順的一條換樓階梯，還有留到客和多客底，堅尼地城也勉強可以，但是就沒有東區那麼漂亮，還有它有大學客，堅尼地城和石塘咀，混而一談通常的客人都是，還有香港大學站，但是灣仔相對來說，就有點斷裂，不過我明白它實在是貴的，因為價值很大，附近很多高薪工作，樓價絕對和附近的工作，的薪水是相關的，至於，Purple Purple說為什麼輸，我不明白，我看不明白你的問題，可能我自己中文有問題，所以願聞其詳

海提灣
海提灣也未說，海提灣，我自己覺得是這樣的，其實海提灣，就說了它是，會找一些單位出來，做招標，其實Deep Water South，和海提灣，都找一些單位出來招標，海提灣就很明顯，因為在第十二期，凱柏峰甩手之後，因為它出新的凱柏峰全賣了，才開始海提灣，海提灣的售樓中心，就是尖沙咀中心，就是這兩天才開的，所以，他們完成十二期，就賣十三期了，我個人認為，他也意向想賣回凱柏峰的價格,12期，凱柏峰做的細單位，是萬四五元尺,兩房，大些的單位是萬七至萬九元，我想海提灣，三房都會意向這個價格來招標，或者發展商會推到，因為招標相對上不需要，那麼透明去公佈，我想他應該會把三房價，招標到兩萬元尺價以上才公佈，或者有客出到兩萬元以上，他才會受標，他才會受標，和大事宣揚公開，他就可以順理成章，把他的兩房拉到萬五六元尺或以上去賣，這個是海提灣的策略，其實海提灣和Deep Water South這些比較大和貴重的盤，是會等細盤用高價賣完，而自己再用做招標的方法，看看客戶可以出多少來調高來賣，不過我個人覺得，相對上海提灣，如果是大單位，用到一萬七至萬九元，超過兩萬元尺去拿貨的話，就沒有說不好，不過之後你要賺走那個難度，我想都頗高，因為兩萬元尺，在香港來說，基本上你要那個單位，是一說得出，其他人都知道你，就算不算有錢人，都要知道你是一個，賺到錢，現在多了一個詞，叫高級中產，我不是太懂，總之就是，客人要聽得出，你的屋苑是像有錢的，才會出超過兩萬元尺，而將軍澳用超過兩萬元尺賣，很多朋友都會反過來回答，出得起超過兩萬元尺，我就不買將軍澳，這是設計對白，但我個人覺得，海提灣肯定想打高過兩萬元尺，肯定看著這個point，所以你問，Eddiengan問的清水灣道，我就已經回答了，至於他問的其他，我有時間盡量再回答

康城十三期
不過首先，我先回答Chris Kong的，康城十三期，我覺得，總之，如果你想之後賺住走，那個機率的難度比較高，因為他這一期開出來的價格，應該貴，如果真的，不是太想輸，其實倒不如選一個有水位的康城二手，還保守一點，說真的你買一手樓，其實今天其中一個題就是，買一手好不好，一手不多不少，尤其你現在買，就一定是用溢價買，現在發展商不會放過你，24,25年,25年頭就捱打，但現在風水輪流轉，我又沒有說看好樓市一味升，其實你問我樓市跌一點我也好，因為我有些同事出去談價，都知道有些業主開始反價，當然現在是謙虛地說業主開始反價，其實他們不是剛開始，但怎樣也好，你說我就是比較，現在就不可以跟以前比較，而你買一手樓不多不少你預，某一部分給溢價，是一個消費過程，預了某部分豪出去去買個全新樓，而且新樓會有小姐姐招呼你，又客氣，給你一個情緒價值，這些全部都是你買一手樓，給突溢價付出的東西，而你收樓時放租，就不要預很好租，因為有很多供應，你也明白，一手樓你收人家又收，就像現在西沙灣都有很多租盤，只是價格，因為之前第一次買便宜了，現在炒得很厲害，發展商不斷，你也知道這個世界有PR，將有些人想說的消息，盡量利用傳媒去發放給你聽，所以，至於Andrew說，現在打仗是不是買樓好時機，其實我個人覺得，世界始於一個，有戰士的狀態，接下來會成為一個常態，所以，接下來，如果你說打仗不要買樓，如果你保持這個信念，你也會在未來一段長時間，你也買不到樓，但你會說，買不到樓就買不到樓，反正沒有不動產，可以隨時搬和逃跑，但現在最討厭的是，伴隨著一個未來會有一個，都頗大的通脹，而買樓，租金的升值是最有效對抗，一個通脹的物品，因為你買股票，就算我們說債基買債券，其實他們的派息，或者股票的派息根本不保證，是不可以根據通脹而一定保障給你，但根據香港可以找差估處的數字，其實香港的租金，過去幾十年，升幅叫勉強跟得上樓價，所以買樓收租，雖然很老土，但其實對抗通脹，或者一些退休人士，用來管理他的退休使費，足夠是一個很好的投資，你怎麼不喜歡買樓或者我都明白，過去兩年有些人覺得，買樓不好，當然我沒有叫你只買樓，其實我們這個頻道是股樓債匯都說，我們是贊同資產，應該按個人的財務情況，和風險所冒險的程度，而合理地分配在股樓債匯，而樓只是其中一環，不過確實，事實上很多人是靠用樓的收租，令他過到退休生活，當然也有些人是靠股票成為巨富，可以退休的，但以我觀察，用樓都容易一點和多點人數，現在收看150人，希望大家給給面子，like的，現在看的是170人，like的50個都未夠，希望大家給給面子，你現在看到的這張圖片就是我去了古洞站，其實今天做的節目，我去齊古洞，跟大家報告一下，這是Deep Water South的示範單位，這是荃灣橫窩仔，你看後面的工廠多近，然後是瑜意在德興街，在我公司附近當然會去拍，還有是雲向，希望大家給給面子，給個like小弟，支持一下我繼續，因為接下來開的新盤都很多,你們都提出很多，清水灣道項目，海提灣，那些我會幫大家實地考察，古洞現在興建很多樓，如果想知道一些，我們真的在講座才會講的獨有內容，是關於現在樓市，我們看好哪個區，或者怎樣去，關於買樓自住投資，怎樣可以快點找到一個有水位的盤，還有哪些即食盤可以幫你去賺到錢的話，你可以快點參加這個講座，我們這個講座，和直播的不同，講座內容是獨有的，只是講座才公佈，還有一個簡短的方法，有什麼技巧可以幫你，分到好一點的盤出來，無論你是換樓買樓，我相信，或者沽樓，我們照樣跟客人做沽樓，因為我們單邊代理，差在幫那邊，如果你想知道多一些，我們特別的內容，看看能不能幫到你，參加這個講座是好的，3月21日下午5點在尖沙咀，費用108元，WhatsApp 91266670，注明TEKA16，我同事會幫你查看剩下的位置，幫你留位，當然，仍然有人留言，最近的盤沒有正常，沒辦法的，其實我覺得荃灣夠膽，荃灣其實可以叫很高，海之戀、萬景峰，御凱都可以叫到貼近兩萬，但問題是，他的新盤前後都是困樓景都敢叫價萬七，我個人覺得是誇張的，但市場就是這樣，還有你留意，這幾年很多人沒有買樓積壓了購買力，等於我們本身也積壓了很多客人，其實是想找我們換樓很久了，我們現在都要盡快招呼他們，所以也要說說上集也有提及過，今集忘了把poster跳出來，其實我們有為我們增添團隊成員招聘計劃，如果有興趣，跟我們一起，作為兼職或全職的part-time advisor，當然我們有一個很完整的培訓，我們不會讓你直接做，我們的同事經驗本身非常足夠，都可以WhatsApp 91266670，找我們，總之想買賣樓咨詢，或者想報這個講座，或者是關於應徵詳情，不過應徵也要發你的resume過來，我們可以找同事看是否合適

九龍兩房800至1000萬預算推介
至於，至於你問我，其實九龍兩房，有人問，九龍兩房800至1000萬預算有什麼推介，我們自己覺得，一間樓值不值得投資，就不是看它的price range，而是看它現在開價，可以談到低於它的合理價低多少，即是有沒有水位，所以荀盤是談出來的，不是說800至1000萬，其實你自己sorting，經紀當然會這樣跟你說，因為這個是，大行裏面有的sorting的功能，他就說到容易一點，你跟著我sort 800至1000萬，其實你sort到的任何樓盤，基本上很多都是值得買的，地鐵上蓋就可以了，經紀當然會這樣說，不會得罪業主嘛，但我自己覺得，真正值得買和賺到錢的樓盤，是要付出努力去談回來的，就不是每個樓盤值得買，所以我們看中的是水位而不是一個range，即是800至1000萬的樓盤，由荃灣西、奧運、土瓜灣，或者跑道區都有，那是不是代表那裏全部都買就不是的，Tony Lam說華安仔新樓盤開，總之如果你是荃灣三寶，持有的單位不需要值得現在賣，因為橫窩仔應該是，新鴻基選了來試瘋狂價格，意向價開萬七，即是兩房賣720，三房是招標，我想他開這個價，都是想試一試，但由於那一盤，好像有400多個樓盤，如果真的被他試到，那就會是荃灣區的受益，QWER999991，康城赤價會不會上升，我想就算高，也會很慢，因為康城附近供應多，而且太多貨，康城就是這樣，至於manguslin說，元朗yoho hub值不值得買，就要看價格，其實我們不是看哪間屋苑值不值得買，經紀肯定會跟他說哪間屋苑值不值得買，哪間屋苑不值得買，但其實你想一想都知道，難道我跟他說yoho hub值得買就所有單位都值得買嗎，難道說三房值得買,Yoho hub全部三房都值得買嗎，不是的，其實要看他開什麼價,還有單位的情況，雖然Yoho hub當然新樓單位應該沒有什麼，不過他什麼價配什麼座向，另外細節都要看，如果有些舊小小的樓，你的對手他給什麼條款你，他的契齊不齊，或者你擔心有什麼如何避免，這都是我們幫到你的地方，買賣樓也是一個貴重的投資要慎重處理，現在看了有150個，讚就有50多個，我再次誠意，希望大家給給面，給個讚，跑道區可以補充多些，跑道區其實，跑道區當然，現在繼續賣VV，即Victoria Voyage剩下的期數會推出來，其實這個盤,兩三千萬盤，一般打工仔來講，坦白說都覺得挺貴，但剛好他推出來時市況不錯，現在都真的有人消化到都消化得不錯，接下來跑道區的變奏，因為發展商現在想變奏，他見美伊的戰士，是比預期之中影響不大，就把細盤，或者原本推出的較為細規模的盤推高價格，令到之後的推盤得益，他們是在做這件事，而跑道區很看好一個盤，說了很久就是花語海，VV你看看他再賣成怎樣，但我覺得都繼續清得到，而我看的其實不只是屋苑，就是究竟客人還有沒有力去清到裡面的貨，還有用什麼價清，還有發展商究竟對於那個盤，他會不會給少少獎金給經紀加推，而現在是不用的,即是賣得到，這個就是調轉經紀的角度，或是行內人的角度，他現在是沒有獎金的賣樓調轉，這樣就知道他可以清得到，還有就是，花語海看他出不出，花語海因為，他就看著外面那些賣成怎樣，他自己可以賺到什麼價賣，你知長實賣樓是不錯，所以就看他表現，那海提灣，海提灣，海提灣其實，我想你要看看他怎樣看，總之我估他現在，他拿少少出來招標，總之他三房就肯定做到，兩萬元一呎，因為原本十二期都做到，十七八九K，他肯定現在招標得當然想再標高些，他bench mark應該是20K，而內圓，我想看到他，究竟他新聞想說什麼，但我第一個估到他想說的真人真事，就是他做到20K海提灣，但海提灣，一來他有少少樓花期，康城很多現樓，而在那裡賣樓你預捱打多，所以就，這些大家要，注意一下，至於park season那些，我明有人問，經紀一定會哄你說海提灣就快高價賣叫你快點現在買，否則日後買會更貴,這是一般經紀的話術，都是那句,如果不是必要,不如選擇供應較少的區，其實你見清水灣那些,我不是說它特別好，你見它的區分配套都不是很好，彩虹站都沒有什麼好逛,你逛街會否逛彩虹?，不會的,但因為它供應相對上沒有將軍澳多，它選擇少，所以反過來橫窩仔附近，那個環境真的很嚇人，或者這個我主觀，說不定你覺得鳥語花香，但它都建成得頗高，這個就是供應其中一個要看的地方，而且要看那區是否多業主坐貨輸錢，康城多不多貨見人見智，你自己心中有數，不過有些區域比康城更嚴重，那些覺得太負面或要避開的話，或絕對要賣的，我們就留待這個講座多說一句，3月21日，總之我們會在講座再儘量給你更多更新的資訊，可以參加我們這個講座，或者直接WhatsApp 91266670咨詢，我們都有同事免費談談你買賣樓的問題，無論買樓換樓按揭沽樓都可以，跟大家玩了個多小時，今集就說到這裏，下集再和大家談其他東西，拜拜