大家好,我是諗sir,歡迎來到今晚2026年2月25日晚的按揭講場直播，這份預算案是今日上午公佈的預算案，普遍的人對這份預算案也不太著墨，知道很多人詬病或批評中，說是否開壞先例，在這個其實有三萬多億的外匯基金入面，拿了第一次的千五億，開壞了先例會不會令到香港根基動搖，或者聯繫會受到衝擊時，或者不夠錢去扶植它呢，我們的節目其實是不打算把這個題目去空談，我們也做了一些數據的研討，其實外匯基金由2010年到現在，2025年賺錢賺得最多,3310億，很多人說很多年都賺錢了,為何今年開始拿，你可以聽完這個節目，其實這個小念頭，源自於其實一年前的立法會檔已經有了，去年的財政年度初起始，4月7日的檔已經有了，我們會再講下去一會，或者回應會否動搖聯繫匯率的根基，不過我先回答你,答案是不會的，也很多人說,諗sir你可不可以過分樂觀，當然,我自己覺得這份財政預算也有些要注意的地方，但是我的淺見，就不是在那千多億那裡，反而是，現在政府變得行政主導，其實接下來，反而風口位是多了，即是爭在你會不會去懂得整理，因為市場就是政府不斷出招去調節，但凡觀察於過去經濟行為的人都知道，政府調節越多呢，市場失衡情況越多，就引致到價格突然間飆升或暴跌的機會就更多，因為市場的自己調節往往是溫和，但如果市場是政府一刀切的話，資產的價格就波動更高，當然,不要只講,公平一點的,美國也有的

電車1換1quota與樓市的關係

不過今天不講太遠，所以這份預算案我們決定由車車講起，我想剛公佈的預算案也沒有人留意，不過，我在自己的群組已經爆炸了，當時傳一換一的quota，炒到四萬，我有朋友也說有兩個能不能拿出來放呢，不過及後我都和汽車經紀打聽過，應該如果四萬一個quota就是，掛住才可以，暫時去到傍晚都未有人成交，現在去到現在不知道，簡單來說取消了一換一的電車，所以其中一類受惠者，我想在預算案就是汽車經紀，我們希望透過直播給你看到不同的視野，就不打算悲情式的跟你說，我們香港的財富被渣江，什麼公帑被亂用，不是說這些沒可能，而是外面太多人太氾濫，悲情和利用情緒化，去引致到你留言，從而增加流量，我們就不會做,我們都覺得這類的讀者，可能有其他更加豐富的頻道去招呼到他，我們又怕招呼不到，所以做回自己的事，實話實說地說，其實過往都很多人賺到錢，等於炒樓賺到錢的人，難道大大聲告訴你，叫稅局追他稅嗎，今次更好，因為將牌簿拿出來賣，應該不用打增值稅或者profits tax，你見有貼文，今天已經有:今鋪劏車佬發過豬頭，不過我覺得這個是一個市場現象，有些人很離譜，一見到政策失衡一出，先會發放假消息，說放一換一quota十萬元不連車，這就是過份炒作，因為我問過業內人士炒到四萬都沒有信心，原本的quota價格應該在一月是一萬三千元左右，什麼是一換一就是大致，我不敢說很熟悉，如果你想買電動車的話，如果你有一輪油車是符合幾個條件，有交排費,舊過七年，然後有湯車紙，原本一輛六十八萬的新車，其實就可以減到五十多萬，詳細的價格就是這樣，例如車價十萬元，改制前有一換一就十萬元可買到，改制後就十四萬六，十五萬的車就加了六萬九，所以大致想得到，為什麼有些人掛牌掛四萬，因為十萬車可以幫你省四萬元，所以他就是掛三四萬元，而這些quota其實一月時掛一萬三千元，總之有個車主有部車，不是每輛車都符合的，總之他願意出讓quota，現在就由一萬多去到兩三萬，起碼升了一倍，當然有些汽車經紀吃了價，不知道今天賺了多少錢，千萬不要跟別人說，但是想說這個現象，而這個現象，諗sir我們現在不是看車主雜誌，我們是看樓市，或者香港經濟有關的節目，有關係嗎，有的，你先想清楚一點，例如現在發展商賣樓的模式，有些人會說，發展商為什麼有些盤，現在炒得這麼厲害，有些人都質疑過，例如天璽．天，就是啟德有一個很瘋的盤，開始時，他的兩房開放廚炒到一千二萬，開始時都有人在想，是不是經紀或內部買的，一個兩房開放廚炒到一千二萬，開始時的一兩單，我真的不知道，但確實有些是真的，有些真買家，肯出一千二萬買個四百多呎的兩房開放廚，在這個，看出去還要看稅務大樓，那個這樣的樓望樓景的兩房開放廚，這樣都值一千二萬，你問我，我自己都真心覺得真的不是太值，有些一千二萬預算，壞話說一句，不如你，你買個，隨便你買奧運舊的三房算了，但anyway，因人所好，或者有些人本身的錢，到時到候要用，也沒辦法，總之，天璽．天的個案，是真的有人，最後是真的有買家肯出一千二萬，頭一兩單不敢說，是真是假，而，你現在一換一也是一樣，首先，政府開了一個政策，是政府先搞一條橋，我們現在跟大家說說，怎樣找到下一個封口位，或者原本的封口位，在哪一邊都要注意，往往是有pattern，首先政府出了一個政策，如果車子，是一換一，就是三月完，現在應盡快換車，否則買車價會貴了，而你要拿稅務優惠，就要隔舊車滿七年，所以有這類車的車主，他的牌簿就值錢一點，把牌簿換湯車紙，而價格就萬三升到三萬幾，升三倍，但是有些人覺得，仍賺不夠，就出了這些post，我都覺得明顯太離譜了，是今日的說十萬元，明顯就是想炒到虛高，到這裏你都猜到，樓我想這個故事會延續，因為現在是進行得很順利，如果你細心看樓市，就是政府在2025年的四月出了政策，四百萬以下的樓價，就是一百元印花稅，其實這個不就是有點像一換一，三月三十一號之前會比較划算，現在政府只是沒有期限，買四百萬樓價會比較划算，收一百元印花稅不用交，而有這個政策之後，說明有些樓其實跌到三百幾都很難跌得再下，因為有投資價值，炒它的話不需要給十幾萬印花稅至少，而在這情況之下，一些四百餘萬的樓，而它又新淨過那些三百幾萬的舊樓的話，它就立刻有人去打它主意，就將它可能，不知道是不是左手交換手，就四百三炒到四百四，四百四炒到四百五，從而人們見開始有錢賺，可能開始是假成交，但真是後面那些八成都是真的成交，這樣就令到這個市場，例如在西沙附近的一房，也不一定說它，說不定有些新盤的一房，通通都炒貴一陣，元朗也有些但效應沒有，九龍或烏溪沙那邊厲害，就收到四百幾萬，很多人問四百幾萬還可以炒嗎，我想就是，路是這樣走的，發展商，你知道2A和2B期賣了，也特意令很多客人買不到，心思思想買，有些轉了二手，就買西沙灣一房，而2C期其實根本賣得，但它是特意拖到，預計今年年尾才賣，為什麼呢，我想現在的一房價，應該會維持到現在的水位，但再大幅去的話，因為赤價也去到萬二三元，如果讓它再去多一成，直接反過來，萬五元一呎，也就九龍價了，所以再去就有點阻力，但它現在維持的水準有好處，就是帶到，大地產商其實還有很多貨未放，也有個所謂的鬼城仔，這個掃管笏，荃灣有新盤就放，這個地產商掃管笏，就有些建築物建成，但是就完全不披，無披的放在掃管笏，但是它現在呢，就將一房按在萬二三元一呎，其他就好做很多，而它也樂於看到這件事，而暫時將後面的貨推慢出，就不要推倒之前，二手做到的萬三幾元一呎，那其實不一樣是搭個Land，不是搭棚的，當中有部分成交是不是假我不知道，但你說100%都是真的，我都不敢回答你，不過由於我知識有限，我問過AI，AI說西沙灣的二手成交價是真實存在的，那他都答得很保守，是真實存在，但不是說單單都真的，他說在1月已經錄得56宗成交，多數業主持貨八至九月，是獲利10至28%，那三房有些做了一千萬，呎價是16080，我還記得當初，有些人都幾大幅，看淡西沙灣，還說9千多元一呎都不買，當然我不是說現在很值得買，也不是說打某些人嘴巴，我只是想說以後的事，就是以後究竟發展商，會不會有些有心人有些計，有些部署是深做到的，因為意思原本賣得，但現在不賣了，而之前的二手，價格都做得幾靚，4字詞就蒸蒸日上，而其實這件事跟車近同的，跟這些Post，一換一十萬元五年車，所以先這樣說，將預算案的車，就和買樓一起說，因為我個人認為，綜合來講其實做法都近同，至於Happymama說，請問財政預算案之後對樓市看法，那你見我現在說的，那我都會逐步剖析，那來到朋友希望給個like，和subscribe成家網上投資課程，現在的subscriber，我們都近排都上得不錯，都去到十萬四千左右，都感謝支持我們十萬幾千的朋友，我們出了新的3月14號的分享會的詳情，在上面Banner，有興趣可以join，新的內容關於樓

財政預算後對樓市看法
但是說回，其實，在無論是車市買Quota，或者樓市，你問我樓市今年買而要賺，就不是純粹買個fear，為什麼買個fear呢，上年是的，樓市賺錢，就不需要太理會買什麼，大部分肯，上年賺不賺錢，是你肯買就行了，因為上年大部分人都不肯買，但今年樓市就考技巧了，因為今年樓市多了很多人肯買，所以，要在樓市賺錢，或者投資市場賺錢，今年投資氣氛好多，問題就不是你肯不肯買，而是你要懂得選貨買，所以到下環節，也有Happymama，這麼Happy問樓市，諗sir你認為，如果要選貨買，就買什麼地方呢，有句很老套的就是，如果地方貨越來越少，但是有很多人看，那當然是買它，聽到這裡，當然心想，這個我也知道，就是等於，貨乾，好像股票，是不是這樣貨乾，貨源歸邊，當然樓，難用貨源歸邊，或者好像之前那些公仔，普普突突，現在當然炒到燶，那時候又不是怎樣出貨，但是有很多人排隊買，始終萬變不能其中，有人求而供應稀少，價格就升了，所以我們這裡，其實我們每晚都用AI，就和樓市拍張照，你見其實現在香港的放盤數量，是在跌的，我想這些是我們獨家圖，和樓市不斷保持，幫他拍照，就出了一個30日的listing trend出來左上角，希望給到一些，和外面經紀沒有給你的資訊給你，現在的放盤數，可能經紀只不過很片面，或者只和你說，他的小區而言放盤少了，但是我們希望，將我們的工作做得更加精準，就是以全港而言的放盤，確實慢慢少了，但是下一步就是，哪邊的放盤是跌得多，我們做一個例子，例如沙田第一城，賣盤過去是由162個，然後是跌到150多的水準，也都配合的，他的放盤數在年初一二三，是最少的，都正常，因為有些開盤都不排除，都不按出來，年初一二三，而在復工之後，開盤是升了一點的，不過都比之前少了一點，至於租盤都有同樣pattern，不過數目就不同這個買賣盤，租盤更多過買賣盤，在於，不是叫大家買沙田第一城，雖然我們剛剛做了，不過那客人有另外的原因，我記得他是買來投資，但無論如何我都沒有去，完全知道他哪棟哪座，所以不講他的個案，而是我想說，其實我們要找到哪些地方值得留意，就是最好，一就是那個地方的屋苑，不應該像，就是，這個沙田第一城，沙田第一城除非你找到個很荀的盤，很有折讓，但否則如果那個地方有百多個放盤，對你投資來說，是有個想法的，當然這個是包了，裡面的一二三房，沙田第一城，所以都要看看他買哪個房型，最好選擇一些樓盤，他的放盤量是少一點，而還要是那個地方的放盤是少的話，就是越來越少，那時候對業主有利，因為他的貨，越來越少供應，那如果你是想著去買樓，你發覺找到屋苑，那個業主又沒有這些資訊，你又見到他貨少了，但是他又沒有加價，可能那個業主沒有看諗sir節目，不知道他貨少了，還減給你的，而減到價都，基本上便宜過估價又便宜過附近，我們PowerTeam告訴你合理價，你可以開始想想，但是如果反過來，你發覺一邊看那些樓盤一邊扔出來，你見我剛才也跟你做了一些鋪墊，他已經都說明，強行困錢下去，就對你沒有好處，當然你很多錢，你可以隨便買一下，無所謂，我們就數理化這樣，去為全香港很多不同的屋苑，去拍了照，也是為總屋苑的數去做了拍照，就得出了一些道理，說多一點，施政報告都有說過股市方面，暫時不考慮23小時開始，雖然這個和夜賓分我之前都說過，不過我都問過AI，香港IPO上市暗盤界是誰定的，其實一樣的，在於股票市場，可能有些人都是這樣賺錢，你有沒有見街邊的證券行，其實他很努力找人開戶，但基本上他是一世免用，當然你現在也知道，他是一世免用，但買賣股票要收服務費，所以其實證券行都收了你錢，但我想說一點，其實證券行不是為了賺你服務費而為主，像AI這樣說，有些建商，如果他是客夠多，他會擁有各自的暗盤系統，而同一隻股票，在不同平臺的成交價，可能有微小差異，暗盤價就是，例如股票在2月28日上市，2月27日大約有些證券行，知道哪些股民有貨可以抽到，就可以商戶交易，而已經出了暗盤價，而如果一個證券行，可以跟夠多人開戶口，即是客戶眾多，例如明天抽，明天上IPO，基本上全香港有一成半的客人，都是經我證券行抽的，其實我在上市之前那一晚，我已經有很多客人知道，他是有貨還是沒有貨，而我就可以，用我自己證券行的系統，跟他暗盤交易，我就已經可以定到，暗盤交易的價，從而影響到，明天上市，即是找一些公關公司去說，說之前那一晚，我們證券行就已經交易了，這個股票的暗盤，是用這個價33.5成交，可以影響到，第二天的上市價，從而很多上市公司，如果見到我有這個能力的話，都相信會更加喜歡，去找我這間證券行，去幫手成銷，所以這件事其實，我想說，為什麼突然說暗盤呢，其實暗盤，炒車quota，以及，怎樣將一個萬多個放盤的地方，越放越高，其實部署是同一個框來的，就是看通了政策，然後，在市場製造起始需求，然後將價，跟自己心水定價，然後放出去市場，用某些人想要的價錢去賣，這個模式，我相信2026年，仍然會大行其道，你想賺錢，值得留意這件事，所以也解釋過，施政報告，其實當然也有其他方面，例如，但是我想，你看節目，應該也不會打算聽那些，減兩季差餉500元，或者，Profits Tax，不，這個，Salary Tax，它的，免稅額，那些factual事，應該你就不會太需要我節目去讀稿告訴你

外匯基金轉撥1500億對樓市影響
當然，我們會篇幅去，說多一點樓市，ivanwong說like了，多謝，來到的朋友，看就70多個，like就十幾個，希望大家給一下面，可以like一下節目，也可以subscribe我的頻道，成為現在十萬四千多的subscriber，裡面的多一個，當然，多人也都說，外匯基金開始拿錢，之後就，可能越拿越多，其實你說之後就無話可說，因為我也不知道之後會拿，不過他定了這兩年，今年拿1500億，下年再拿1500億，拿出來的錢就輔助北都基建，北都我想shape也是這樣，其實現在內地是確實透過讀書IANG或者VTC的入學計劃，輸入很多年輕人來香港讀書，而來讀書的人是拿正牌，他有身份證F字頭那一隻，就可以來香港合規做事，說就說就是part-time，不過他將幾多時間分配出來part-time幾多時候讀書，無人管到他，對於內地的人來說，其實這個是吸引，因為讀VTC便宜很多，讀碩士也不算超貴，因為有一些一年制，而反過來他來香港賺份工資，是叫勉強抵到一些學費，不過如果他來到，我當學費減回他在香港打工所得，多付出幾萬，但是他來到香港就博到機會，如果真的博到香港是由part-time轉到長工的話，他做了七年可以永居，就算做不到七年，他之後到完碩士的第二三四五年，賺就不是深圳那幾千元工資，而是香港的萬多萬元工資，對他來說已經是回本有突，而香港政府也歡迎這些人，而這些人的同意是蠶食這個勞動市場，但你說諗sir既然是這樣，很多人的工作不保，樓市又怎會升呢，確實邏輯就是這樣，因為買樓也是那句話，一個月買樓的人都是六千至九千單，而買樓的人有些是重複的，六月買完樓覺得想七月再買，總之錢就現在集中在一批已有資產的人，他就繼續利用他原本的資產，錢賺錢去炒樓市，至於如果你是一個暫時未有資產的人，你可以繼續選擇繼續毫無資產，靠你的手去賺錢，不過將來我相信，世代都是支持或者有利，有錢的人用錢賺錢，多於用手去鬥贏AI人賺錢，這個觀點很多人都說過，這個我不重複了，但確實社會我同意外面大路的看法，就是你想之後生活好，你必須要有自己的資產去用資產賺錢，而政府都是支持的，賺錢這件事，最多幫你賺到很平庸的人工，因為社會有些特別職位是AI完全取替不到，但香港那些職位沒有特別的，深圳的人做到的，基本上去收香港可能六七成人工，而去住深圳回香港就搞定，所以也都為什麼要建一些校園，在北都和錦上路，或者是，我相信是古洞一帶，就是因為，我相信，也都要便利一些來香港的新朋友的工作模式，其實他可能最想的就是住在一些近深圳的地方，或者是一直在深圳住，坐一個兩個小時的車來香港上班，但這些我想大家明白，這批朋友未必是，這批找七八千元來的新朋友未必是，聽我這個頻道的聽眾，所以我就不太講他們入面的，主要他們入面的詳情

問與答-康城海提是否值得買
至於1299B，有問題可以問的，康城海提灣值不值得買，即是十三期，我只可以說，如果有預算，我就選擇買啟德，先說，現在，西沙灣應該是慢慢上升到，他可以和將軍澳去比，以前的客人的觀察，就是，有錢一點，又想住近九龍就啟德，如果是預算少一點，不要介意，這是事實，就是康城，那麼，但當然有些是戀香港島情意結的，沒問題，你買北角，我媽媽有錢，我媽媽已經在北角，她不讓我搬離她，超過一公里範圍，是有這些人的，即使她媽媽給錢去買太古城，也可以的，所以港島那些是她自己喜歡的，但你問港島前景，就這樣說，港島是可能，譬如想住一些，可能就是禮頓山，或者你想跟別人說一下，就是在跑馬地住，屋仔的，一些，高級，或者昇華一點的，生活態度，又不太介意你間樓升跌，那就港島，但如果你還要上班的話，還有牽掛，其實實際一點，都真的會選擇九龍的，而原本的選擇，就真的不太難的，奧運啟德，和將軍澳，內地人其實偏向選奧運多一點，奧運站都很廣東話，是近似於貝沙灣，貝沙灣就直接好普通話，至於啟德就是新和貴，便宜一點就是康城，不過現在西沙灣的赤價，都不要說剛才萬六元的，雖然那是事實的，即是三房炒到八百至一千萬，視乎它景向，但是赤價都真的讓它去到萬三四，而你細心看，其實康城樓，如果年紀大一點的一二期，你明白一萬零幾千元尺，正路的平均都萬三四，所以現在基本上，西沙都已經和康城差不多，而確實同意，其實西沙未來的供應是多，但是發展商是，很有橋段地將它，在原本的二手貨，墊高了，才將下一期拿出來，都是說過，它原本2C期，就已經賣得了，但它現在不賣，它也剛好調校到，在剛剛的2AB期賣的時候，就是1AB期收樓不久，這個不知道是剛好，還是因為它調校得這麼好，就是那些，開頭抽1AB期，那時候入飛都爆，抽不中的人，就看到他的朋友或某些經紀展示，哈哈哈哈，有些抽到的人，就已經1AB期就入了，他們賣樓呢，賺到幾十萬或一百幾萬，那你知道抽不到就是心癢癢，又不知道投頭幾間，是不是有些人內部認透，這個不是事實的，可能是我做夢無緣無故猜的，那頭一兩間成得好之後，就有人狗充，因為原本抽不到一大堆，他看到頭一批人賺，他又心癢癢，覺得他們的生命缺失了什麼，那四五百萬，大把人給得起，就照充，那就進去接了，那就造成到，現在二手又開始再起，但當然你更有興趣，說我不想聽，我只是想知道之後會否再升，多謝Tony Chow，以Like，多謝諗sir頻道用心制作值得收聽，感謝你們，現在一百人在看,希望大家可以給我一個like，現在一百人看，like的是15個，其實只有15%，我想你看我們這裡給你的內容，例如，我想全香港應該未必有什麼經紀，可以將放盤的總數的trend，有一個公開的展示給你看，或者即使以後你，PowerTeam問我們的同事，其實一些區，一些屋苑，或是放盤量，其實我們每晚拍照都拍到給你知道，我想我們都免費可以給了很多資訊，大家知道，換起了大家對樓市一些，更深入的思考，而回過頭來，說的是，由於很多人抽不到，他剛剛買第二期，那時候就是第一期那批人，收樓賣了賺錢的時候，搞了第二期那些人心癢癢，又入爆飛，抽不到都很順手買了二手，二手的jack高了，二手jack高了現在去到萬三多元一呎，帶了其他那些，那些可能原本的盤，例如，這個屯門東，就是你的掃管笏那些，想著被人笑他死城死緊了，現在一萬丟出去一呎，我想也有人買，因為西沙現在已經萬三了，帶了出關，荃灣更加不用說了，只有八百多呎貨，我想他開萬六都很正常，那就是一夜救全家，所以永遠都是這樣，上年也有一句，你現在想買樓，上年，就純粹是不需要選擇地區，你肯買就行了，因為人人都不肯買，人人都在笑著買樓那些人，往後你投資不一定講買樓，你見這樣就對了，只要你買樓，流通量足夠，你買樓的時候，很多人都會笑你，反而那些人，是可以賺錢的，但你不要用那些很不流通的，例如我買乾隆稀玉那些，那些是沒什麼流通量，就不能用這個道理，但那些是流通量足夠，即是平時有人買，而你發覺你買的時候，是無人支持你的，其實，反而賺錢，但今年再重申，今年不行了，因為今年是靠揀貨，去年是鬥勇，因為市場普遍反對，你做他對邊，所以你值得賺，很多時候買樓投資之前，很多人想問買樓，我現在做這個投資，我想賺錢，很多人都是這樣問，但我想你也要回想，想自己一句，其實你現在做這個投資決定，你覺得如果你賺，你現在做的決定，有什麼值得你賺，你有什麼條件令你賺，還有你想的是超過一次的賺，如果你說，我純粹想一次賺，那是的，你可能今次好運，但如果你想你有財富，始終你要累積到，可能大數目的七位，或起碼成千，你要的贏，不只贏一局，你要連續的贏，你必須要開始，問自己的問題，就是究竟我今次做投資決定，我是有什麼特質放下去，令我值得賺今次的錢，如果你連贏幾次，就肯定不是運，例如上年這個決定，就是你本多，承受到風險，你肯做別人不敢做的，但今年你就要選，例如有些質素，我們都免費給了你，例如屋苑，你有沒有留意，貨多還是貨少，而其實也剛才說過，市面上其實是有些業主，是容易講價的，我們發現，因為我們不斷的談價，其實確實1 2 3月，3月未知，總共過去三個月，12月1月2月，其實他們的，很明顯，某些人在樓市，總之是容易談的，所以我們出了一個，講座的全新內容，就是怎樣找到荀盤，篩走假盤，和放盤的一些絕密數據，我們會談全新內容，例如我們現在的大數據，是現在利好哪些區的盤，還有怎樣篩走那些假盤，幫你在經紀套到，一些真的荀盤出來，還有哪些盤是容易去挫價，那盤是不挫償的呢，還有換樓由沽要注意五點，和即場業主減價技巧，這個是全新內容，講座3月14，有興趣就可以去報名，報名WhatsApp 91266670，或是scan右手邊的QR code，就可以微信找我們，但我們，我也有信心，我同事在WhatsApp看著，辦工時間就回覆得快一點，WeChat也有人會招呼，我發覺我們現在上班，我也多說很多普通話，但這個不說了

陸東分析
不如說說樓市，很多人說陸東，很多人問樓市，再次感謝Ivan Wong，Tony Chow，當然我明白，也有些人留言，例如在之前的集數，就說什麼，說經濟大蕭條點會升，陸東分析正確，指示反彈，陸東當然他管理的資產，是多過我，其實我不是靠管理資產，我答你，他是資產管理的專家，我是一個小小生意人，不過我知道我這樣說，誰都會有錯，陸東其實，左邊是他近期，他出來講話的一個看法，說這兩年逃生窗口，不過我想他這次，以我理解他醒了很多，當然他是高智慧的，但他這次講話保守很多，他說總之現在的價格，是不會高過2021年的頂，2021年中原城市指數190幾點，如果你要證明你的聲明是錯的，你都要現在140幾升到190幾，快多玩幾年，所以他現在講話，我相信他保守很多，他安全系數拉得很遠，不過其實他在08年講話的時候，他勇很多，可能那時候年輕，你們看照片在瘦一點，臉沒那麼胖，當年08年的9月7日，為什麼那麼著重日子呢，如果你真是心水清，08年我就工作了一段時間，08年9月發生了很多事，而他在08年9月7日，就跟報紙講，恆指在上周五跌出了2萬心理關口，而陸東和大家拍定心口，說恆指在2萬點見了低位，而恆指合理價是27500，這是他在08年9月做的，但其實08年9月18日就是雷曼爆煲，恆指期後跌到低位，1萬零6百多點，所以我沒有說誰是對還是錯，只是說其實大家要拋棄，用估市升跌去決定你的財富，這樣是不行的，要做的就是，你需要測試自己承受了多少風險，然後一最好就是在市溢的時候，人棄我取，二但是人棄我取要你本多才行，因為你要頂住再跌的風險，而次選就選一件好貨，人選不到的貨你選到，所以有時候就不能太貪，有時候你看到的投資機會，在低位買入 撈底，其實在低位撈再持有上去，心理質素都要很高，有相對資產才做到，所以如果做不到，就像今年一樣選貨

柏傲莊 3房是否值得買
也有人問，柏傲莊 3房是否值得買，其實，柏傲莊當然有它的獨特性，不過只可以說，我想它暫時的升幅我想會慢一些，因為一來買得柏傲莊3房的錢，其實都已經可以在九龍買個舊一點，又不完全太舊的三房，以我們客戶的觀察，或者其實該區大圍區的經紀，那個營生模式都是一條換樓鏈，一開始客戶沒有錢就叫他買金獅，金獅再升一下就叫他去名城，1000萬三房，再有錢一點其實就很少叫客戶買柏傲莊，直接推他出九龍，那就賺客戶幾轉，客戶都開心,越換越大，而思路大致是這樣，而普遍經我們找房的客戶都是這樣，有錢一點始終都是想住九龍，除非他是真的反過來，要找的錢都找完了，龜隱是另外一回事，所以因為這樣，一來如果你是真的有相對上財產，可以負擔的預算都去到2000，或者1000到尾，其實出去跑道區都大把選擇，反過來如果你的預算是近1000，或者都未夠1000，其實多數就是，因為其實馬鞍山區，雖然大圍和馬鞍山有距離遠，但是其實馬鞍山區以至大圍就少三四房，就算計算到名城都不多，但是馬鞍山區其實很多便宜的大三房供應，800至1000呎，由這個恆安站以至到入到烏溪沙，你看很多屋苑都多不勝數，其實他們是很多大單位供應，而他們便宜柏傲莊一截，柏傲莊之前是好，因為價格可能是低水一點，但是你現在又留意，價格升到現在的水準，其實一拉貢九龍，它的價格就已經是受挫，只要向便宜那邊走，名城就會便宜過它，再便宜過名城其實就，都有幾多選擇，所以你就要留意這一樣東西，我個人的淺見

經濟大蕭條樓市怎會升
所以，我現在也要回答，經濟大蕭條，其實怎會升，陸東分析證，這些就是我剛才的見解，有些人說計算持有成本，因為之前節目說過，其實香港房子和內地房子比較，香港房子收的租金是內地的兩至三倍，當然有人提出另外的意見都歡迎，但是他說計算持有成本，其實香港和大陸房子的租務回報，其實香港房子是否沒有那麼好，我想它持有成本，這個它要再繼續延伸，不過我想香港房子持有成本，維修、差餉，差餉和地租同一樣東西，管理費，大陸房子管理費便宜很多，香港說幾元一呎，大陸是說幾元一平，差十倍，大陸的管理費是幾百元，確實大陸房子的管理費便宜，但是你說維修大陸房子，就算樓齡低也折舊得快一點，反而香港樓划算一點，所以你說至於差餉和地租方面，我不敢說，因為大陸其實不同，珠海和深圳是有不同的規例，所以很難一概言論，就不扮專家，因為每個城的稅率是怎麼計算，不夠膽亂回答，不過我看法不似差很遠，還有我們得出就是，人們為什麼偏向買香港房子來收租，就因為我們處理的內地客，他們自己衡量過，選一間香港房子來收租，而回到內地住是更爽的，香港的房子說到最後的資金流出，是比較鬆動一點，所以如果你是看重溫，其實留言我是照樣會回復的，會在其後一兩集回復大家，來到我朋友希望給個like小弟，現在有百多人看，like的就是二十多個，其實我們都很努力，你見準備一些即時的內容，就像今天預算案基本上是不能預錄的，還有我們接下來你見那些不同的房屋數據，我們也每晚儲存了大量資料在伺服器上，才看得到每區或每個屋苑的放盤量變化，希望大家給個免費的like，我們就等於和你合作一個伺服器的錢，亦都可以訂閱我們的頻道，有些人說到古洞，多謝yqzeng，如果讀錯請指正,說給like了

元朗站樓價是否真的站得穩
有些人說古洞吸元朗客非常有限，差不多去到上水，因為上集說過，我認為元朗Yoho現在的買價都有日價，還有留意接著古洞站，其實古洞站會在26年開賣，因為他在27年有地鐵，所以在26年賣樓花，27年差不多入伙，而且錦上路會吸,他也說他的見解多謝，他說元朗站為什麼那些價格那麼硬，因為8-90年代搬入的中港商人和圍村人，談論是否在元朗買幾層收租，給子女住都不想出去搞，還有包了不少市區上班，但是又想近了家人的屯天二代，平均年齡接近最年輕，有累積了很多money的區，這就解釋了為什麼元朗站近年的赤架，比某些市區鐵路盤高，我以前在元朗行做過，但是我都不敢說我熟悉元朗的程度，好像圍村人那樣熟悉，但是你問我們選擇元朗的客人，反而選擇元朗的客人，現在是內地客人多一點，反過來說在元朗大，其實我認識的很多元屯天的人，他們第一間樓會在元屯天買，但只要業務是蒸蒸日上，他普遍都會將元屯天的樓租出去，或沽了它，最後都會搬出九龍，始終香港給到最高人工的地區，就是香港和九龍，這個我想是世界的鐵律，就是你要承載租金，只要那裏是賺到錢的地方就會有，當然你會說諗sir，剛才你也說了，那麼多內地學生來搶香港人的飯碗，香港人工就平均被拉低，如果你永遠是計算入息中位數，很多香港入息的中位數都升得很慢，不過問題是買到香港樓的人，不是入息中位數的那班人，而政府也已經有房屋政策，去招呼入息未到中位數的人，當然你可以挑戰，政府的政策招呼得你不夠好，這些沒辦法，如果想爽地又大，是真的內地可能地大物博，就可以立刻解決居住問題，但是香港有它的便利，去銀行也起碼很快有人應你，附近有不錯的餐廳，你覺得好不好吃也好，這些就相反你要付出的成本，所以在這一批人裹面，又找到一些人是真的出得起錢去買樓，樓市就保留在這個價位，這一批人本身是在這個城市裏，找到錢的人，就當你叫他們減價，你見到很多店鋪租也是這樣，市都真的差了，現在很多時候找生意都不需要店鋪，但你見到很多店鋪真的吊在這裏，很多年都不減價，那就是因為業主，是不是會餓死業主?，當然不是，大家都明白，是業主都不介意，業主有沒有怕到失禁，我想他沒有怕到失禁，我想他每晚都挺好睡的，他都不介意那個店鋪收不收到租，我見我們也有其他業務，都出去看開其他店鋪，不過看工廠多，其實現在的業主都挺買賣頻繁的，有些其實開價都挺狠的，他還要跟我說，諗sir我有看開你的節目，但是他開的口價呢，都真的很不給面子，他真的當我是完全不看網，一夜開我9萬的租，所以就真的，都不知道怎麼去還他，所以就無謂還他，他說那個廠其實買回來，都是千幾二千萬，所以真的不知道怎麼去應他，他這樣開他不介意，他就亂開先，反正他都不急，他又不等錢花，所以其實外面你見我們真的在市場遊逆，自己又去談開租，也都和客人談買賣樓，發覺現在的市場的心態就是這樣

專才高才怎樣消化未來十年落成量
至於也有人說，樓市未來十年落成量好像有十萬幾，閣下講的專才吸不吸納得下，還有你經常說，覺得年輕人會在香港買樓，首期呢?買樓要供樓的，不是不用給完全供樓cover的數目，才有餘額定居深圳?，其實來的年輕人是一批，專才是一批，但是我們要多留意一件事，最近確實買樓的人有些人的背景，是在加拿大或者英國回來的內地人，就是那些內地人，其實他們是成功已經走了去歐洲或者加拿大，但是我接觸過超過一個這些人，他們現在是回來香港找工作，就靠了高材通，很多香港人的觀點就是高材，高材就一定是大陸過來，其實不是的，我們觀察到的高材，他已經成功逐清，他跑掉了去一個自由的加拿大和歐洲世界，但是他最後回來香港，當然一來，回來不排除，因為外地也開始對華人有些，是不是敵視，還是我不知道他對國外的生活有什麼不如意，他最後回來香港，而且你要留意，如果真的有些人說，國家之間會敵對，但是敵對之前也要有實力去抗衡，而抗衡更需要一個金融中心去搞錢，美國的金融中心就是美國，如果是中國勢力，那是哪個地方是最適宜做金融中心呢，其實都顯然而然，所以香港真的有些運，而我們觀察到高材竟然是有不少人，其實是走了出去再回來，選在香港留下來，而這些人是買了樓，這個我們真實做生意觀察到，所以你說當然我同意，如果深圳剛開始做事的年輕人，他們是不會有能力靠自己在香港買了一層樓的，但是我看到那幫年輕人有些是讀了幾次的碩士，因為他家裏也挺有錢，而相反在香港買樓的人，那些高材不是在大陸下來的，不一定，可以在外國走回來才有趣，所以他說，諗sir說樓價是有承接，好像沒什麼實質數據支持，這個就一定有數據，在田土廳出了個成交就有承接，因為那些是人用錢買的，所以，這個是，我的觀察就是這樣，當然也歡迎大家去提問，或者說說意見，至於，有人說，他持有500萬物業同現金，在北區兩房半新樓，有什麼好介紹，當然北區醫院附近有新盤將會有的，其實北區大把樓，不過正因為這樣你也要小心一點，北區有的新樓幾邊，一就是逸峯附近，新世界那邊合作，和誰合作忘記了，總之就是近蓮塘口岸那邊，就會有2000幾個盤，古洞有2,3000個，北區醫院後面的地又起樓，那裏有幾棟東西，其實大把東西選了，不過那些還沒賣，但很快了等多半年，不過我都同意，我都說個老舊調了，都睿到有些經紀反過來見面，都跟我說，諗sir我知道，你說北區不值租，和元屯天不值租，我都確實說過，但沒辦法，這些說得出來，預了負責任，那我唯有笑笑口應對，但確實是的，元屯天那些樓，和北區那些較易受深圳的租值影響，而沒那麼值租，這個你要留意，所以Eric你說，持有500萬加現金?，不知道什麼意思，他500萬元物業和現金，怎樣也好，你想在北區買樓的話，我覺得起碼都在大學，中文大學以南，開始置業會好一點，因為普遍的人，不會將那地段的樓，就開始和深圳比，因為通行時間，都要有一定的不同

馬鞍山觀瀾雅軒
還有人問，馬鞍山觀瀾雅軒，千一呎的單位，怎樣想，那先喝口水，其實馬鞍山，普遍都有很多大積，聽濤雅苑，天宇海，以至你去到近西沙那邊，其實都有，很多屋苑，提供，大於1000少一點，但好像800至千鬆呎，是大有貨在的，所以都不要說，觀瀾雅軒，究竟將來馬料水，填海究竟對它景觀有沒有影響，因為我都不敢答實，你在觀瀾雅軒，望出去究竟海景影響了多少，我真是人肉素描，沒那麼厲害，只是知道近，有機會望到馬料水的海，但我剛才數過，很多屋苑基本上，都是主打，兩房供應或天宇海，有些小屋，所以你在那裏插支旗，持有1000呎的貨，不理你1100或1000左右，其實不算稀有，除非你買回來很便宜，又有人很便宜讓給你，而單位沒有伏，你才可以想想，始終物業都是物以罕為貴，要想想你買的單位，將來是否會脫手和有沒有人搶，如果你發覺你現在買的單位，將來沒人想要的,那就不要勉強

退休生活有什麼好介紹之兩樓一份債
剛才Eric說，退休生活有什麼好介紹，我又不覺得一定要買樓收租，其實我們這個頻道設立，其實提供股樓債方案給大家，令大家每個月收入可以支付到一個愉快退休生活，而這件事不一定靠樓才做到，之前主張是2樓1份債，1間樓自住1間樓收租加些債券大致夠，而這件事是大部份打工仔都踏實做到的，你和你的伴侶,是的,多少有些歧視要假設有結婚先，無結婚就再計,打來跟我們傾傾，有結婚兩公婆每人單名供一間樓不難，結婚買一間,兩個人一起存錢給首期,再買下一間，給三成首期,然後就扔給了租客,供完它，到退休的時候,兩間樓供了一大部份,不是太離譜，而你買第二間房子的時候,就已經開始存了,存了十幾年，存了一筆錢,幾百萬，將來再買一份債,就兩樓一份債，那份債我幫你收8厘息,不要這麼離譜，二百萬8厘息,也十六萬一年,再加上你有一間房子，也收萬五至兩萬元租不難，現在兩萬元租的房子,說的是七百零八百萬，你要供滿第二間七百零八百萬房子,不算是異常天開，總之不是說要中六合彩才能做到的東西，那你會看到,其實這一件事我覺得也不像難做到，當你三十歲結婚，你不要說什麼個人原因,遲婚那些，不管了,三十歲結婚,結婚買一間房子，否則外父就會黑面,買一間房子，買了一間,跟老婆一起供,跟老婆沒吵架，然後到三十八歲左右,那你兒子可能三十三歲出生了，頭幾年,給你一個 excuse,你兒子晚上瀨屎，又要你初為人母,不習慣,存不到錢,大使費，好了,給你五年,三十八歲買房子,好嗎?，買第二間,現在給三成首期也可以，那可能有些人會吵,諗sir，我不知道三十八歲到時候會怎樣，我也不知道,我也不知道公司去到下年，究竟要給多少勞保和保險費，那世界永遠有uncertainty，而三十八歲,那你買第二間房子，三成首期,窄窄地，你存到五十萬,五十萬不夠，你存到八十萬也勉強夠，但是當然不要買太低質素的，那你兩夫妻合在一起，在三十三至三十五歲，可不可以每人存五十萬出來，一年做十萬而已，你每年都要去旅行那沒話說，但是你兒子還小，好心你不要逼他到處去，而你兩夫妻合在一起存了一百萬，肯定給三成首期就買到那間房子，如果你勁一點,就買一間八百萬，那你三十八歲開始，就給了三成首期，將你間樓交給租客供，供到你五十歲,也供到大部分，而你原本買那間房子，有錢就不斷樓換樓，沒錢就住原本三十歲那間房子，你知道在這個世界努力點就換大屋，不努力就輕鬆點生活，樓換樓，你的心境上都很富有，有空無事就在廁所打電話，然後你已經有兩間房子了，還有你三十八歲，扔了一百萬出來，三十八歲到五十歲這十二年，可不可以認真地存錢呢，就當每人存十萬，即是每人加起來都存到二百四十萬，十二年嘛,兩個人，那你加起來，二百四十萬收8厘息，都二百四十乘八，若莫也都二十五成八，是這個二十萬吃一年，再加上原本那間四百多萬的房子，加起來租金可以去除通脹上升，那間房子都給了你一萬多元租，一萬三四元租，再加二十萬一年息，除了每個月，也有十六乘十二，十六乘十二是不是十九點二，那都已經成三萬元收入，那你兩夫婦，即是到老，都可以勉強在香港或者曼谷住下，當然我知道這個世界會有萬惡的通脹，但是一集節目講一個小時，我想我都大致講一個骨幹給你聽，你因應你自己的能力，去把剛才的錢調教下，就證明了兩樓一份債，你可以在AI搜索一下，兩樓一份債，應該都找到諗sir，我講過個案做這些東西，那就是，起碼make sense，是不是這樣，我們現在是給解決，我節目不是講那些，我們看，究竟恒指今年收市多少點，而快點教你，快速炒東西，發達致富，因為我自己本身是銀行出身，如果我看到很多人都炒東西，發達致富，我也不做這個頻道，那我已經講了答案給你聽，究竟是多不多人發達致富，純粹靠炒東西，不是說不行，不過好像剛剛今天完的講座，一開波都問一下來的朋友，就是說，你問一下自己，究竟你的投資，每天贏輸多少，或者去到現在贏輸多少，你真的會否認真看，其實每人有個數，如果你還未了解到，這個可能你值得深思想想，我覺得這個是開始投資的重點，而不是究竟想想，買什麼會贏，現在剛剛十點半，我想差不多去到這裏先，希望大家給個贊，也講講我們，接下來有講座，我們接下來PowerTeam，如果你沒有時間來講座，你可以WhatsApp 91266670，去跟我們做簡單的買樓諮詢，我們PowerTeam Advisor，和坊間代理的分別，在代理制度，我們是收單邊佣，所以就，譬如你跟我們買樓，我收買家佣，主力跟你談價，如果是找我們沽樓，就是收業主佣，就不會幫對邊，就跟外邊的雙邊代理制度不同，因為就是收單邊佣，就是為給錢我們的買家，做出這個最大利益化，跟你談盡口價，相反業主一樣，幫他放到最高價，至於新盤二手我們全部照做，就不會死推一手，按揭基本上，好像，我見我們近期有些客人，找我們買樓，他說自己想找恒生認識的人做，不是說恒生，但最後他說入恒生，他最後發現職員也不是太熟，所以還是找我們做按揭，始終我們做這些東西的熟練度，和外面的分行找那些不認識的人，或者你的朋友，我不敢說好很多，但我們是熟手技工，和我們要跨區比較，外面的經紀，他已經無心與你跨區，他與你跨了區，他要跌一截佣，比跨區合作個人，你問他，他當然答你不是，假盤我們和你篩走，省點時間，所以可以直接諮詢WhatsApp我們，或者參與這個講座，有個小小費用，108元，3月14日，下午5點至6點半，是TEKA16，WhatsApp來91266670，注明TEKA16報名，如何找到荀盤，篩走假盤，和我們有更多，我們一些，絕密的數據，例如我們現在拍到樓市，我們發現放盤量，是真的跌，如何跌，某個屋苑，那些放盤量，其實是為何升了跌了，我們都會在裏面，和大家再否釋清楚由來，希望講座，見到大家，再次感謝，今天支持我們的各位,，希望大家有個愉快的晚上，拜拜!