開場
大家好,我是諗sir，歡迎來到今天2026年2月11日星期三晚的按揭講場259集直播，財政預算案前瞻，而且最重要看香港樓市是否有好行程，現在頭10天,樓市已經做了2000多宗買賣，當然今年2月有農曆新年兼2月較短，但勢頭比預期好
中高齡就業計劃津貼
但跟大家看看不穩的因素，這是勞工署給我們其中一個雇主的信，簡單來說,如果請40歲以上的人,勞工署會有津貼，40-59歲津貼4000,60歲以上津貼5000，其實他為何設定4000和5000，在於我們的雇主來說是有原因，而這也和大家泛滿或香港樓市有關，第一點,先說這封信是貼題，雖然今天是財政預算案，但我們說到最後想看看，香港人口和樓市結構正在發生什麼變化，從而推敲出香港的高樓價樓相對，和深圳比肯定是高，能否維持，高的租值能否維持，和財爺會做什麼措施去調整，未調我們香港走的方向，這就是本集做的目的，但是,看這封信勞工署有資助，反過來想想，其實現在40-50歲以上的人找工做，其實以前也一路難，不過現在比以前更難，所以就推出多些中高零就業計畫，至於為何資助4000元呢?，因為,或者是月薪的一半，而最高上下是4000元，因為,普遍現在請個年輕人，政府引入了很多內地的學生來香港，讀VTC,或者讀碩士,或者是大學生，這些拿著IANG簽證的人，他們是可以合規來香港工作的，如果工作累積工作經驗，可以轉到長工，工資水準是合適的，而是做夠7年,可以轉永居，先不要說永居，而這批年輕人呢，他們其實一般要求的工資，如果你一星期是叫他上，兩至三天,三至四天，其實五六千元就可以了,整個月，而這批年輕人,年輕一點，看東西眼睛好一點，也確實有些東西是有鬥心，難輕說過,雖然我也是香港超過40歲的人群之一，不過,和40、50歲的人比，這些只肯收6000元的年輕人，就是有得困，還有他們來香港可能一星期上班兩三天，賺4至6000元絕無問題，剛好他們來香港,大學也不需要天天上課，他們逢離開上課,晚上在香港做兼職，其餘日間就在深圳住，壓低花居住成本，所以你見到這些是和房子有關，而在這樣的情況下,他們收4至6000元可以，而香港的中年人士,我也是其中一類，我也是其中一個，他們是不可以收4至6000元的，因為他們要住在香港，就當住公屋也要交幾千元，所以粗俗點地說，就算是老散,也要一萬幾千，即是康家一萬二三，但你當他兼職也要接近一萬，其實一個四十幾五十歲要9000至11000元的人，是很難和一個4至6000元，可能他不懂廣東話，但如果那個小孩或小妹妹是在廣州過來讀VTC，基本上他會了大部分粵語，那是沒得競爭的，一個四五十歲的老爺，和一個廣州懂粵語的4至6000元，就可以來做三四日的小孩，是沒得競爭的，所以勞工處就要跟大家說，你照出一批東西給他，我貼4000元給你，即是你實比雇主就是6000元，但請回40至60歲的香港人好不好呀，所以特意用這個中高齡就業計畫跟大家說，其實很多時候政府推出這麼友善的政策，大家看我節目這麼久你都明白，你反過來就想得明白，其實現在發生什麼事，這一件事，其實對我和很多朋友都是不好的，好像這樣你在香港就算，其實這個都不是什麼秘密，為什麼運輸處排長龍，因為把牌轉了香港牌，而你有一輛中港車，其實那個大陸司機來香港，就是說是遊客來旅遊，實際上他是來找食，從廣州開車接阿太來，香港廣東道買東西，如果他晚上車回廣州住，其實他有錢，而且他的居住成本很低，大家都知道，這些車如果以前要2千多元，中港車包一個旅程廣州去香港，但現在基本上1000多元就可以，當然你農曆年當然是加價，沒辦法，但平時這個價也可以，這也說明內地勞動力，其實他們是在搶香港飯碗，這個是事實來的，那會否降低全香港的工資，到目前為止就不見得，因為我們同時也認識有些內地人，是真的20到尾而已，都算年輕高學歷的，他們在香港都盤剝，或者總之都在不同的地方工作，知名的金融機構工作，他們的工資是比香港人還高，所以你在香港，如果你是低技術，純粹得罪說一句，在茶几那裏沖一下茶，霸王茶几或者starbucks，那如果你有四五十歲，你就很面對內地的一些年輕人競爭，但如果你從事那個工種是，我想需要人生經驗過的那幫二十多歲的年輕人都取代不了你，就好像我想就當我們，找個銷售賣樓，你都不可以找個畢業生做，他連，拍拖結婚生子都不是太明，就是那個階段當然會經歷些什麼，那所以年輕人爭的人情世故，但是他有的能力，而其實透過這封信已經看到香港一些，層次裏面的流動
收入階群變化
再者我們看稅局的報導，其實稅局剛出了稅務部稅局的報告，我們將兩年compare，其實比如這一版你看到，在今年的報告透視二四二五年稅務年度，這個入息是報13萬2至20萬的，就有14萬3個納稅人，20萬至30萬就有38萬2，如此類推，那我再和上一年比較，那我們，現在就得出了這個表，就是收入階群變化的這一表，大家可以看看，那來到朋友都可以like我們，記得subscribe我們的channel，你見我們和你講的資料基本上就，準備過,我肯定，這個Excel都是我自己做的，那勞工處的信，那我想我們是用回固住一元的角度，和你即刻看到，而在香港的勞動力結構發生了什麼從而影響樓價，但說到收入階群,全香港納稅人的數目是多了7%，這未計到26年,純粹計到25年的年初，其實那年經濟都不算太好,24-25年，即計到25年的3月31日，那年樓市其實仍在下跌，25-26稅務報告當然未出,現在都未完26年的稅務，即25-26年稅務年度在接下來3月才完，但是看到24-25其實香港總納稅人已經多了7.16%，總共是由183萬升到196萬，當中很多個階層都有正面的變動，這個和再早前的直播，我們看回有個移民潮，21至22年的稅務報告是有點不同，香港其實稅務居民跌幅最多，反而就是穩13萬至20萬，和20萬至30萬那些，這個不是說什麼，是數字上的顯示，所以是事實上的，那反映了，移居當然很多都很有錢，和去了看世界，但也都參加了一群，可能他覺得在香港都找不到機會，想洗牌一直處於低工資的人，又或者他覺得離開香港的機會成本不貴，本身香港的機會，就是那個人資都不高，而他可以去到英國享受到，一般有些人認為覺得好的教育，那也不錯，起碼壓力少一點，那所以他覺得Justify,其實他們想法也很理性，所以就走了一批，在納稅階層裏面，比較年薪低一點的人，但其實這批人現在都在補充，好像23 24和24 25年比較，13萬2至20萬那群人，其實由14萬升到15萬6，20至30萬那群人，38萬2升到41萬9，其實升幅達9.71，這群其實是叫主力，因為很多我猜，坦仔阿姐和送貨司機，其實都是這個階級群，而司機送貨司機，還要送貨，通常都不會找這四五十歲的做，所以你也看得到，其實在找哪些人補充，當然30至40萬，或者6至70萬那些，都是升了5至6%不等，下一個階梯多一些人的，就是接近100萬那些，因為都相信有些法規要求，或者有些人可能真的很高收入，但是他覺得我賺這麼多錢，雖然都報100萬，給稅局知道我賺過100萬，免得稅局查得太嚴重，因為現在門稅被人捉到就罰4倍，假設不用坐牢的前提之下，就是罰4倍，更嚴重可以坐牢，有些人其實主動報稅，報到接近收入水準是對的，當然在法規上，你一定要預設報到，這個就再提你一次，所以100萬那些會多一點，其實90至100萬的人，由5萬6升到6萬1，找1M至1.5M，就11萬多升到12萬多，但是有些加持是跌的，500萬至750萬年收入的人，是跌了3%，不過750萬至1000萬又升了4.5%，超過1000萬以上的跌了7.5%，但總共來說稅表，和總的薪俸稅收入，都是上升的，24、25年的稅務年度，和早一年比較，在於看到什麼，其實我確信，我看到香港的勞動階層，政府某部分是成功了，他就是找內地，尤其是廣東省，會講廣東話的一批年輕人，因為你廣東省考高校，一年都有76萬人，而香港在疫情那時候，其實考DSE只有4萬多人，所以計得到，其實以每年年輕人來計，也不要計外地不懂廣東話的那些，計廣東省拿回10%人來，其實都已經，感受到很多香港年輕人，我不知道國家盤數是不是這樣計，當然他來到有另外的不適應，產生一些房屋問題，這個就是我們進一步探討的地方，但我必須要告訴你，現在社會發生了什麼事，因為樓市這些東西，都是很生活化，就是你住哪里，或者甚至是人家私奶，或者哥哥出街談論，都是你住九龍塘，還是黃大仙，這些是很生活化的東西，但是有一件事情是正在發生的，就是內地年輕勞動力，取代香港老的勞動力，所以一直在直播節目講過，50多歲那些，其實普遍人家都想退休了，有錢的可以在外列國，沒錢的不如在大陸退休，省省的，但是如果年輕沒有買樓，沒有資產在手，其實想退休生活就難上加難
八大非本地生人數
而年輕人的下一個問題就是，年輕人來的那一班，你剛才也說了，他們住在深圳的，會不會最後承托到香港樓市，這個確實我沒有100%答案，但以我接觸很多內地來香港工作的年輕人，如果在香港真的轉到一份正職，還有現在他們普遍很多內地來香港工作的大學生，現在是轉了做正職，真的出來工作，普遍人工都是15000至20000左右，因為他們來香港普遍都是工作兩三年，他們很少會工作很久，但除了時間累積，他們的人工真的加超過20000，我相信起碼都部分，不敢說超過一半，但我以我觀察，當中有三分一的人，是會在香港，自業或最起碼租樓，是很正常的，你找20000多，是很正常的，在香港租一間8-9000元的樓，減省你通勤時間，不用經常過關，這件事是會發生，是正常的，雖然不是人人，但會，這一個事對於樓市來說，你問我，其實純粹看這件事，對樓市不大幫助，不過請了這批內地的學生，確實對有些行業是有，很加快的發展，例如其他很影響的就是保險業，或者金融業，因為你香港就更加融入內地，得到內地的人物，因為他們的孩子都來了工作，那又怎會不利好一些金融的業務，還有金融的業務，是很需要依靠香港的，就以近排新聞都報導過，為什麼內地人，那麼喜歡來香港開股票戶口，因為有些內地人，在香港買股票，是不會報他贏了多少錢，不交這個股息稅給大陸的，當然這個是不好的，是不行的，但是又不知道為什麼有些人真的做到，所以在尖沙咀看到，排隊開那些證券戶口的人，又成行成事，而那些證券行，其實怎樣再叫多些內地人來開戶口，其實和那些內地的，碩士生或者畢業生，或者IANG簽證的人有沒有關係，當然有關系，所以其實現在大致香港是，我覺得是開始找到一條路，就是怎麼用這一批，政府給了IANG或者碩士生，總之IANG工作visa的人物或者高材通的人，香港是想到怎麼用它，把他放在哪里，而那些高材來到香港的人，是越來越容易找到工，因為找到方法，香港的雇主都知道怎麼去用它，而開始行得通，所以政府也都會繼續擴大本地新人數，這幅圖是明報的，就是多謝明報的贊圖，其實說的是大約現在，內地新人占27.1%，接下來比例還在上升，政府說開通可以去到46，原本37，就是本地新，本地新是拿資助的，有關loan有機會是60%，外地的，吃了一決學費，當然不是每個，但有一大決人都是，吃了學費不用給資助，40%左右，未來會上升到這個情況，而對於大學生的base，說一年也有10萬左右，如果把base由30%去到40%，就是多了10000個學生來香港住
簡樸房
這10000個房源就要討論下一個題目了，財政預算案，那究竟這個簡樸房，或者是MPF公樓，或者是撤辣，那些有沒有著落，那諗sir你怎麼看，那我也會在這一集，為大家一一逝來，來到的朋友也可以問問題，感謝大家給個嗨我，或者已經訂閱我的頻道的，在這個本年度的農曆年，應該是蛇年是不是，的最後一集，那就是多謝大家今年厚愛，那我們很快，下個星期講真休息的，那沒有直播，我回答你，下個星期三，應該是年初二，大家休息一下，父母健在的，那當然探探一下，或者和你的摯愛一起，不要再看諗sir了，因為諗sir把聲，也不是很應景，過了年初三那星期之後，我們會再回來的，還有再回來之後的，2月26，應該是2月25，就是應該本年度的財政預算案，總之是2月最後的星期三，那其一由於財政司司長，是負責批私營地的地塊的地契，即是例如什麼，保地價改紅圖，如果屬於起私家樓，其實就關波哥事，如果是公家樓，就關了副財政司司長事，那就是王偉倫，但anyway，先說一下波哥，其實要香港提供多些學生宿舍，其中一個大山就是有些，有些樓根本做不到宿舍，或者消防設備是不行的，其實它已經是拆牆鬆綁，容許某部分工商下都改造，可以合規改造這個學生宿舍用途，尖沙咀你經過，柯士甸道和彌敦道交界，都有一間的，直接說明是一站式的，除了住之外，還有老師和你跟公課，我也在想，跟公課不是那些教學班，跟公課班不是小學應該做的嗎，但可能確實是，內地的父母，當他們的子女，當小學那樣，不過當然不是每個人都是，有些來到香港都很用心打工，但回過頭來，簡樸房會否因為生效，因為下個月生效了，而令到市場的劏房供應少了，而發生好像上幾個星期的一宗新聞，就是土瓜灣一座大廈，業主通知了全部租客說我不玩了，你們全部搬了，這讓人疑慮，簡樸房條例會否反過來，害了劏房的住戶，因為業主直接說不改，不過我看，有些同學也有留言，關於簡樸房的事，因為回到上集提問，我們Andrew Fung說，他點贊了，請問現在有很多住宅，分租做學生宿舍，這類分隔單位，將來會否立入，政府的簡樸房規管，其實一般來說都會的，除了有些有exemption，例如公司宿舍，其實，EAA是搞過講座，不過如果身為行家，不知道你是不是太熱沖，近派去買樓，有人也留言說，諗sir你經常出些影片，說買這個Sierra Sea，西沙灣那些，那麼多人，是不是有機會下衣派飯，其實會是吃不到的葡萄是酸，先說其實，我們Sierra Sea一手都做過，不過我近來更令我驚奇，我們連續一個星期之內，做過三間，西沙灣二手，所以想找西沙灣都可以找我們，我們發覺做西沙灣二手，還比做一手更快，還有你也知道，做二手反而，就令客人有信心，因為他是看過所有單位才買的，知道所有景觀，看過裏面的風水對不對他喜歡，所以我們，就算西沙灣相對來說，都是一粒，叫迷你一點的小葡萄，我們都照吃的，不過回答這個，學生宿舍，其實，根據EAA，我們也派同事看過講座，第一個要點，反而還要留意，就是政府已經說了，如果只要你下個月條例申考之後，你開始登記，登記的意思就是，告訴政府聽，你是劏房來的，將會整，肯整肯改的，遲些再找個AP，就是總體是工程人員，查一下是否符合政府要求，只要你登記了，其實最遲，可以完成整個deadline，是2030，那就是，其實這個簡樸房條例，是，可能我中文程度差，我自己這樣形容，是似有實無的，我不知道用的這四字詞對不對，因為中文都不是太好，就是可能，政府和中央定必要交代，就是香港樓市政策就有改善，因為有簡樸房條例，那他就交代了，因為條例通過，不過在執行上，就和大家講，只要登記2030年，才打算管理，就是去管制你，那就是其實都給了很多buffer位，有三年多四年，那所以我都很開心，我都，你有看我節目，你都見我都是劏房戶的持份員之一，我在很早的時間，已經開始搞劏房，其實我是小搞學生宿舍，因為我搞劏房那時候是，2010年時代，那時候都沒有內地學生，那時候只有劏房搞的，所以，那怎樣都好，把劏房wag了它，又可以收到三四年租，那就哈哈了，真的，當然我都會改的，如果我有心情，不改就拆了還原，你都知道2010年之內，種下這麼多個劏房，其實都很開心的ending，我都不需要再多求，真的可以留下剩下的錢，給其他人賺一下，但是回答，這個學生宿舍，如果學生宿舍屬於理大，總之大學名義整的學生宿舍，以我們聽回來，我沒記錯，規管是exem的，就是有exemption，就是你說理工學校，下麵那些宿舍，政府就不管它，因為信得過它，要學校名義，但是如果你沒有大學名義，就有規管，所謂規管就是，最少80評，要有通風氣間，不過也有些人又想到一樣東西，就是，那勞工宿舍呢，除了學生有勞工的，勞工宿舍，我先在節目答你，我不知道外面有沒有人，在節目講那些這麼精要的東西，勞工宿舍，我覺得exem的機會都很大，你知道我們公司都有不少勞工，所以學生和勞工，很多時候都是一線之差的，所以我們都會，詳細研究完例子，再和我們的學生，精心分享我們瞭解到的那些特別，所以我覺得Andrew Fung的留言，我已經為他的提問，找到答案的方向，向前推了一大步，希望Andrew Fung就滿意，不過我先說，我對簡樸房的看法，就是，剛才交代了
各行業對稅收影響
至於，有些人說香港的經濟差，樓市怎會升，這麼多人失業，先說這麼多人失業，我同意，因為如果你是土生土生香港人，尤其四五十歲，現在沒有工作，找工做是很難的，就一開始，如果你剛進來，你可以看回一開始的直播，我今天直播都是用勞工處一封信，找我們參加中高齡就業計劃，但是如果是四十歲以上的人，他老失一半人工，叫我們請一些，好像諗sir那麼老的員工，去幫香港減低失業率，不過，在於樓市說過，樓市就算今個月多，今個月預測，根據現在的轉向，現在十天就去了二千九宗，其實整個月的價錢沒有農曆年影響，年初那些人照看樓市，那都是九千宗，那當然是黃了，但其實買樓一月都是九千至一萬人，所以不需要全香港各行各業，百業興王，都有很足夠的人去支撐樓市，這個第一，所以樓市其實越來越是不跟實體經濟去走的，就像這樣，美股升，美國經濟是不是好很多，不是的，倒中五萬點，或者好像Donald Trump說的十萬點，不一定是實體經濟好，這個你要接受，這個情況就是這樣，第一，第二，再看回香港其實，比如你覺得差的行業零售業，或者是的士沒得開，不過的士的工作機會很多被外勞取代了，但是其實香港主要你看稅務局的報告，行業去提供稅收利得稅，其實最多的不是地產，不是銀行，而是批發和出入口業，這個也是跟香港現在尖沙咀的景象，如果你對這裏有懷疑，其實你就可以明天，我建議你不要開車，明天或者後天開始，都千萬不要開車進尖沙咀，基本上是尖沙咀現在，就算是日頭非繁忙時間，都是走路快過車行的，因為進尖沙咀的路都很塞，為什麼尖沙咀現在這麼旺呢，未到這個年29，吃這個年晚飯，因為很多遊客在尖沙咀，當中確實不少是內地人，因為香港沒有關稅，香港始終賣很多東西，都比大陸便宜，他們這群人來，我相信我的心態，雖然我沒有逐一街訪他，就不說小姐，你來香港做什麼啊，拍段影片，沒搞這些，能不能帶我們到你的房子看一看，我沒有，然後，但我見他們,首先柏麗大道的手信鋪，竟然有人光顧，我說的是晚上10點半經過，雖然我不覺得他賺很多錢，但也很有趣，你知道那些I love Hong Kong的東西，我們本地人是，用來占卜底的，免得，第二就是，那些人來香港，有買東西，也有住酒店的，你去的那些二線，我們對面的君怡，仕德福，皇悅，都很爆的，這些人來香港就是因為，其實香港的支柱，很多人經常說什麼金融地產，這個也是，因為你以稅收而言，其實呢，政府賺到的稅，利得稅，兩成八，都是由批發和出入口業比，就占第一的，根據稅務局報告，排第二都是銀行，那就23%，排第三多就是地產，10%，主要是這些行業，排第四多其實都是，銀行業除外的投資和財務，所以你見整個金融，其實銀行加財務其實占三成的，將銀行加財務加，就可以大於批發和出入口的28%，但怎麼也好，批發和出入口和銀行業是雙輝映，地產只不過是排第三，銀行出入口各占三成，剩低的一成是地產，三個加起來是七成，再剩低的30%就是那些雜雜行行，其他，例如船務、會所社團，建築、飛機，加起來就剩低的三成，香港的利得稅稅收來也是這樣構成，而為什麼香港是出入口那麼厲害，因為香港沒有關稅，內地很多貨都扔到香港，然後再由香港，扔出世界，香港去美國當然是收關稅，但是很多貨，外地來香港，香港是不收關稅，所以很多外國貨在香港找到，這個就不再說了，大家知道香港是什麼購物天堂，小時候讀書讀過，我也讀過，就是這樣，而很多人，來香港買東西，順便在香港人開戶口，又來香港炒股，住下酒店，當然賣到東西的人，透過在香港做拋售或者零售外國貨，比如你有一個馬來西亞的，貓山王的榴蓮，然後來到香港竟然是有大陸人買，由於香港沒有關稅，所以那個價錢其實都是便宜的，比大陸賣便宜，因為做到越來越多生意，香港要開回銀行戶口和轉錢，所以就使得香港的銀行業也興旺，而有人來，所以就帶動地產，香港的脈絡就是這樣，所以你純屬說香港，地產不行，死定了，香港地產百缺不行，基本上沒什麼，其實不是的，看清楚數字，能真正支撐到香港，香港有兩大絕招，一就是稅低，沒有關稅，其實用來開公司打稅的16.5%也很便宜，何況200萬以下更加有8.25%，第二就是香港銀行的效率很高，在香港兌一張票，今天入賬明天都兌得到，更何況現在都不用支票了，你對比外國，搞一張支票，敢跟你兌一個星期，香港銀行是快超多，所以人們都喜歡來香港，假裝搞錢的
23小時期貨交易?
不過未來的效率可能會進一步提升，我不太懷疑，以後如果你真的再需要開支票，那些是夠膽死的，是晚上可能答你不需要等明天了，總共三個小時對好，對於外國來說這個超夢幻，因為未來香港會做一件事，我想肯定會做的，差在做得多快而已，就是未到24小時開市，不過23小時，這個其實剛剛推出夜賓分的概念，小弟我，我也是，在直播中作出一個建議，我就說香港夜賓分，你也要給一些原因，人家晚上出街吃飯，而其中一樣東西就是晚上有錢賺，就是你，不是炒股贏大錢慶祝那些，最基本，你晚上要開工，那他也要找到一條街，在金融或銀行街附近，是吃到東西，給一些基層員工有個茶餐廳，或者大排檔，一樣而已，其實大家，如果有跟的士朋友聊聊天，你會看到，每區的的士佬，知道如果開夜間，有幾條街，就讓的士佬聚一聚，只不過的士佬為數不多，但是如果你擴展到是金融業的，多一條金融街夜晚在灣仔附近聚一聚，那就是夜賓分了，但是一次過搞23小時，只休息一小時，在管理上，我覺得這個是，確實太難的，但確實香港為什麼我建議是支持開長點，因為香港其實4點收市，之後是歐洲市的，就是那些人想炒東西，4-9點半就光顧歐洲，可能英國，到9點半，如果是這個，不計東下令時間美股開市，那些錢就用回美股，其實在香港時間下午4點至9點半這個時間，是沒有main market，而是沒有一個選擇足夠多的market，讓大家下注買東西的，如果你以世界來說，想在這段時間入市，在那個時間突然間有突發事故，例如那個時間中東是，日頭轉夜晚，他們有突發事故，那有沒有市場是立刻讓我去反映，realize這些東西，例如中東不知道爆了個核爆了，我想買多點金，我也不想跟英國買，英國對錢這麼慢，那可不可以中國美國選一個，就是中國就是香港，美國要等9點半，因為香港也不需要開23小時，其實他開到，9點，香港人很多，當然我也不想，9點才吃夜晚的，這個不是香港支持不了的，但是他可以多吃一層客，以全世界來說，就是跟他說，你有什麼可以來香港玩，玩到美股臨時開市之前，你還可以在我這裏交收，去看著全世界來玩，這個是值得做的，而且也很肯定請多一陣人，如果你真的開到夜晚9點，即是早9晚9，12 hours，詳細是9點半，9點半到晚上9點半都是12 hours，那你基本上都要兩班人，那你請的人數都立刻多了，縱使你是請日貿，雖然金融我不覺得，你真的可以這麼快請到內地來的，那些年輕人賺一萬幾千，其實正正就是這樣，他也製造到更加多的，較為高增值的工種，那也使這些高增值的工種，即是出這些高增值的工種，即是請多一些人來做settlement，來做落盤，其實他的花費就可以在，用你夜晚夜市時段，那些分別來自國際不同的人士收回，那就是找到外地人的錢，來養多了香港人，讓他們賺的income多了，從而就可以托回夜賓分經濟，和就是樓市，所以這件事是一早說了，是值得做，只不過不需要那麼瘋，玩到23小時，你試試玩到去，美股開市晚上9點半先，那些人就已經少了想了，日後的框架就在香港，反過來下一個框架就玩美股，那就夠你有時間玩了，不過美股其實，4點多也收市了淩晨，剩下的時間就，不知道了巴西，香港不會淩晨4點開市的，所以暫時不需要那麼瘋，玩到9點半晚上9點半就行了，而這件事也使得政府印花稅稅收多了，那值得做，既然都開了個頭，財爺都會選一些最簡單，不需要太用腦，我不是說，他沒有腦，他是有腦的，不過正路來說都是順著去，加一些方法，而這樣就會推升到，說回樓，那肯定，中環和奧運的樓，就更加有意義和有價值，你如果放工是去到晚上9點半，那些人又怎會肯，乘坐到荃灣或者東涌睡覺，那隨便奧運或者直接在中環附近搞定他算了，睡完又起床賺錢，對高管來說，所以對他樓市有提振的
古洞站平頂/下半年北區供應升
那我們開始說到樓，先說，其實，說一說in general，長遠來說，那你看到現在這一幅圖，或者最近如果有經過開過關，你應該留意到古洞區其實很多樓都建到很高的，而這幅照就指古洞站是平頂，古洞站就27年就開始營運了，政府說大約如期做到，不用延遲，而古洞的樓26年下半年開賣，開頭打頭就有2000多個，2000多個大致就是，現在Sierra Sea加上1A1B2A2B，賣到的單位有2000-3000個，那古洞都會，我個人看法，古洞和錦上路兩個地方越來越多新盤推，他就會分撥了元朗區的客源，令到反而元朗的YOHO系列的日價是沒那麼多，我想YOHO系列在03年當時的西鐵通車之後，叱吒了20年，都萬物有事了，不是說他會好差，但他不會再享受那麼多的日價，現在說的元朗樓是做YOHO的，赤價是貴過比他更新的將軍澳，一個舊YOHO是貴過LP6的，不多不少是因為YOHO留下商場，和就是，他在元朗平原裏面沒有一個地方有大商場，加那麼好配套的這件事的日價，但如慢慢隨著錦上路他會有商場，古洞站27年開始通車，一些更想近關口有商場的人選古洞，反過來新社區有錦上路，他會分撥了元朗的客源，而26年下半年會打響第一槍，古洞站應該是第一個盤開始賣，當然另外會有其他盤賣，例如蓮塘附近馬適路，你當是蓮塘附近的朋友，其實都有200多貨，那那個看看他賣了多少錢，不過如果平平的，好像one innovale，one innovale賣應該也沒什麼的，one innovale你自己上網搜尋一下就知道了，那些是哪個盤的，但是對樓市的看法，現在2026年2月截到10號，頭10日其實挺快的，賣了2945房，當中新盤占987，剩下的是二手，還有些是公居屋，以探光來說是快過1月的，不過我想是很多人想提早在農曆年前成交，始終年初一二，我同事都放假了，很難找到客人出去看樓，難道真的看完赤口講價嗎，初三，難點，所以，始終農曆年會慢一慢的，有些業主也都飛了，所以現在是預備，農曆年那個星期是沒什麼交易的，我相信現在，2月應該也做到6、7千貨，不會太小成交，股市也是旺底，但是，先說遠看，遠看其實香港，我有信心，我相信來香港那些人，現在IANG簽證，當中怎麼也有人會續簽到和成為永居，因為確實不少IANG的人在香港做到長工了，這是事實，而他們普遍現在萬幾人工,因為他們很多時候IANG的scheme在香港剛開始，始終他們做得久，他們在香港最後會否買樓呢，我個人認為是會的，他們買樓，縱使他們喜歡住在深圳，其實他們都懂得出一招，用一間香港的樓，就已經讓他在深圳租兩間樓，即是，只要他能夠存錢,香港供滿一間500萬的樓，收16,000元的租金，他就穩紮穩打，他只要做到這件事，當然我這個是假設了深圳物價永遠不升,但是這樣，其實買樓，收租有好處就是，只要通脹上升,租金也同樣上升,所以買樓的租金可以抵消到，通脹會帶來那個叫做物價貶值的一個缺點，現在16000的購買力，以後總之銀子變值了,他們就再加租了，其實有一個人在深圳租過500多呎的兩房，加個，而換句話說500多萬在深圳買樓，是租值少了一半，不信你去蓮塘看看，蓮塘一出新世界御園，或者，在不少站一些新的樓盤,御園也有十多年樓齡，其實你最值租的那些福田口岸對面的屋苑都是8000多元，大陸樓的租借是低一點的,也低很多，主要原因是大陸有部分，它的規劃問題，譬如羅湖口附近有些城中村的地方,其實它是宅基地,農地，長年的規劃就沒有整走它，而那些農地契的樓，持有宅基地的業主很便宜,一二三千元把樓租出來，因為他知道他的房子是賣不到,而且不是住宅地，但是純粹在那裏住,一二三千元可以解決，有的供應拖低了整個深圳樓的租金的上升，就引致到，地契不同,很大影響，深圳的樓在城中村租金差那麼遠,因為那些是宅基地，但香港人不會租城中村的，你不敢就去住，但是這樣就造成了拖低深圳租金的原因，深圳的租金會否拖低香港呢?，其實有的，在北區和屯門會，但到目前為止這件事情沒有在九龍發生，以及屯門和，元屯天和北區的租金不是低到深圳一樣低，大約貴三千元，粉嶺中心或者上水就一萬二，如果你肯過關，房子新一點,又是福田對面,就八千元，相距三千元左右，過不過關,差三千元就合理，而這個，說到出九龍是完全沒有，人家是當兩樣東西來的,通行時間超過九個字，加上有件事好，香港的車費貴，他們由深圳來上班,內地朋友不止考慮通行時間，可能覺得時間對他們來說不是太值錢，但踏那條九廣鐵路，即是港鐵線，由羅湖站來尖東都要四五十元，對他們來說是致命重擊，當然他們有辦法搭巴士,不過你搭過也知道，總之不是一個愉快的旅程,為了省那少少錢，你說內地人，來香港打工，在拿到永居或接近永居的時候，其實他們確實有不少為數,我相信是會買房，因為香港樓有投資價值，就當他在深圳繼續住，他持有一間香港樓收租,都double深圳的租金,養回他在深圳生活，那就開心得爆了，很快樂
撥強積金買樓
也有一個topic，之前有一人問過在這裏補充,那究竟預算案會不會被強積金用來，買樓,我個人覺得機會不大,其實之前直播也解釋過，在直播也解釋過，其實MPF和肥龍有關,就是剛剛過生的許仕仁,是他負責做絞手之一的主要，不過這個我個人認為，是一個挺大的，有利益輸送之嚴，不過沒說誰輸送給誰，而是為什麼要將這麼多香港人的工資集中放在基金裏面呢，而基金是收很多管理費，而強積金是說百億的，過百億，數字我詳細不清楚，雖然現在強積金的管理費便宜了，他們也不夠膽收那麼貴，但哪怕只是收0.5%，0.5%乘百億，是已經，這個還要是每個月這樣收,0.5%一年隨12這樣去收你的，其實你看中環精英那麼身光頸鮮的，假如你是一個供MPF的地盤佬，其實你如果心目中想，我供的MPF是有份養活他們的人穿得光鮮的，這樣的想法是對的，臨過年我也提過,很多基金公司是請人吃飯，不過今年不可以做得太張揚,因為今年是大火之後，他們有很多錢很多budget，還要因為他們賺錢易，坐在這裏就有，而這個肥豬肉已經吃落肚，政府想把MPF的錢拿出來，這個是讓地產商買樓，下一個問題,你覺得基金佬惡還是地產商惡，地產商當然是歡迎的,好好,快點幫我，吃了點貨去啦，吃多點貨我才把剩下的小貨夾高個價,然後再買去賺錢,趁個勢好，地產商一定會這麼想，但是，強積金基金公司吃了這個,他happy了這麼久，吃了毒品這麼久,其實他真的是一個不需要付出努力的，賺錢方法來的，你說他的強積金有什麼，你的管理費買他一個管理嗎，他管理的不就是將你的錢,比如說港股基金買下宏利或匯豐，可能你爸爸媽媽,貴父親和母親都懂得買,股票炒得出神入化過他們，所以就被人詬病，而我覺得他們談不定數,所以肯定不會,你說象徵失利一點點不排除,兩成，OK啦,當乞給你，但全部，不會，基金佬還惡過地產商，剛剛我兩個行業也做過，基金佬是惡過地產商，你還要留意,匯豐也是trustee之一，所以這個就是我對強積金的想法，至於，樓市,剛才長期我就會這樣看，短期我想，樓市 應該 勢頭，看農曆年會否稍作一歇，現在市面上沒有盤，有些人都會說，看到我們APP裏面的買賣和屋苑放盤量，這些圖都挺有趣,問一下我們總放盤數是否少了，我只能夠公開說,總的放盤數是少了,全香港的放盤數，你知道我們現在是有功能,你看回我之前的直播，我們基本上每晚是，跟香港樓市拍張照,作AI分析市況，放盤量是少了全香港，所以...但買家就普遍現在狠狠地追價的，又不是追得很高，趁著農曆年,我自己覺得連發展商都不想市一下子升得太快，過農曆年，發展商我估計會放一些新盤出來，也希望業主放假回來,多打開樓給人看，等有心買樓的人消化他，不要一次過令市場轟一聲攻得太快,走得太快，走得太快其實未必好,因為那些人走得太快接受不到,反而不想上會，不想買，所以慢慢走會好一點，而我覺得市場也會因為農曆年過，而升勢先換一換,短期來說
PowerTeam與一般坊間代理的不同
如果想找我們找樓的話，其實我們上集也講解過,我們PowerTeam和一般坊間代理的不同,我們是單邊代理，單邊代理就是收單邊傭,不收業主傭,如果找來我們買樓，我們就不收業主傭,所以就盡力只和你一方面講價,坊間代理其實是拉價，他代表了兩邊,即是反過來說,兩邊的利益他都不會拿到盡，給一點錢我們,你當2000-3000，跟你講一講價,少了三萬，所以過去很多用戶就是給幾千省幾十萬就這樣，至於新盤來說我們都會做，不過我們就不要像外面經紀那樣主力谷新盤，我們二手和一手都兼備,我們願意陪你睇樓，按揭我們是有銀行有朋友，所以是直入銀行按揭部,跟你是計好才下票，而不是，水完你買樓再看你自己上不上會就不會這樣，二手我們可以跨區比較，雖然坊間經紀都會回答你會,不過其實他卸去第二區他肯定心有不甘，不會盡力,因為要拆給人，還有我們有特有的知識,屋苑放盤量,一些數字可以看回來上集直播，總之簡單來說我們給到不同的數字大家是外面沒有的，還有一些假盤,我們都會篩走,不會第一步和你睇樓都費時失事，有興趣在whatsapp 91266670可以免費查詢一下我們這個scheme有什麼可以幫到你
問與答
至於，也要回答一些問題，Andrew Fung回答了，至於Jacky Wong問請問諗sir迎海的走趨如何，即迎海的走勢如何，簡單來說迎海的屋苑，其實放盤量也在逐漸升，近來迎海不是焦點,有心買到烏溪沙的人就直接去Sierra Sea買二手，因為近來很多新聞出了Sierra Sea二手有賺幅個案，但其實你現在才沖進去買Sierra Sea的二手，我保守點說，不是一定賺，你現在看報紙報導賺錢那些是25年中買的，而你認為26年買會有25年買，一樣結果，那我就不知道你的想法合不合邏輯了，但無論如何,如果談到盤有水位都可以博一下，惟有這樣說，而迎海，這二手客都被人吸了過去西沙灣，近來他有盤掛,但成交不是很密,這又回答Jacky Wong，至於唐九樓連天台市區買得過嗎，先說唐樓上不到會，不是,上到會,五成，還有就是強制驗樓，所以其實他問這個問題，overlook了一樣東西，就是他的唐樓過不過到驗樓?過不了驗樓是full pay的，而你full pay買一間唐九樓,我個人來說是很少機會值的，但你又說那個價格很便宜，開價也不是傻的，如果是很便宜的,層樓的契有沒有伏呢，所以不是只一句答到你，但我初步給你一個框架，你就可以去這邊一方向想，另外有人問買火炭駿景,有其他問題都可以留言問,總之你看這些問題都是之前的人，看完問題流重溫,你會照答他，下個禮拜雖然大家放假,不過我都會有時間,因為工作就是我的習慣，所以我沒有說放不放假,總之我維持這個習慣,都會看下你們的問題去回答，你照留言,我是照回答的，有人問火炭駿景園好還是觀瀾雅軒,駿景園是三寶之一，就是銀禧,Palazzo和駿景園，觀瀾雅軒就是踩單車過去，看著馬料水田海的樓，觀瀾雅軒,聽濤雅苑，嵐岸，其實兩者有得選,我也不想選，硬要,可能駿景園先，因為，西沙灣的盤都還沒賣完，經紀就一定會把客人推到西沙灣，因為客人看到新聞經常報導有HIT,會比較容易做決定,在於經紀的利益來說，經紀是想推他過去,反正買西沙灣和觀瀾雅軒的佣一樣，但問題是會吸走客人，新聞的焦點是西沙灣,發展商也喜歡這東西發生,也會繼續花錢去投資，找人農曆年過去,找兩個才神,找兩個跳舞的，帥哥和美女去搞活動,新鴻基一定會給得起錢，所以新聞仍然圍在那裏，當然銀湖天峰，迎海是有成交,銀湖天峰我們最近也有跟客人做買賣，但你預算肯定是更蝕張點的，而你還要看，銀湖天峰和迎河更加要二線一些的觀瀾雅軒，你說新港城還叫做合理,他賣便宜一點，是馬鞍山一進來的一個鮮發的舊有屋苑,便宜一點,五百多萬整間眼鏡房,四到尾，還有站上蓋,還有人買，但觀瀾雅軒，你選了觀瀾雅軒,首先觀瀾雅軒，你都勉強可以跟他說行到大水坑還是恒安站，你硬說也可以,但其實他沒有鐵道，沒有鐵，有海，但你對著的海,將會是馬料水被人填的那個海，而可以replace你的東西完全不難，天宇海，聽濤雅苑,嵐岸全部都可以，那你想怎樣呢，所以，又被人搶走了客，自己定位又不夠sharp，如果你做Marketing的話你比我更厲害,你也知道會發生什麼事，至於駿景園其實都是定位不夠sharp的問題，不過他始終對手少一點,因為附近暫時無扭起,不過其實火炭也有點地平整了，火炭未來我相信是一個供應的高峰地區，那個火炭，現在駿景園主要對手是Palazzo和銀禧,其實兩個都比他好，那你可能心想不是吧,銀禧比駿景園好?，是啊,因為銀禧比駿景園便宜，便宜就是一個賣點，去火炭想住站對面，便宜的就買銀禧，想要質素就要禦龍山，但是駿景園又遠,加上兩者不到,但是他有馬場景，如果你覺得馬年你很喜歡horse,或者你很喜歡每個星期都是出露臺看馬，你是這類客的,那就買駿景園，但這類客在香港有多少個呢，我不知道，所以這個就是我的分析邏輯，希望跟你分享一下，接下來我們也有一個講座,這個是講收息的，關於我800萬收息倉和2026年買債買金分享，想報可以報名,報了還沒付費都要盡快了,應該這一兩天是完事了，多謝大家報名愛戴，我本身自己是TVB 安樂窩的嘉賓,也是收息倉的自資打理人，我自己本身在經濟一周有投資專欄，這個講座會講因應市況判斷，可以派10厘息的債基，如果將它槓桿年收息15厘的原理是怎樣的,還有黃金和白銀,也有超過20厘息收的分享，還有選取的直債一些心得,還有更新800萬收息倉的選取原則，在2月25號,應該是初九,星期三，7點半在尖沙咀,報名可以WhatsApp 91266670，或者在旁邊的WeChat,掃code，就去找我們,費用$88，其實大致也去到一個，基本上就是報名，讓他快點付錢,拿到剩下的位置的階段，詳細我要問回同事才知道，總之就是有多少位置可以給你，另外，有些人說，負面的留言我們可以處理，很多人在推高假樓市,讓蠢人被人找笨，根本誰買樓和租貴屋就是誰衰，其實他說這句話應該是他從去年到現在都說的，不過我想去年買樓的人，今年應該一點都不會衰，可能風利時也會大風點，事實都說明了，但我知道有些人很牽強,說你成交是假的，大哥，這個世界你不要認為有些東西是，找一早人去扮買家，當中都經過很多環節,又要律師，又要扮演，當中不會走漏風聲踢爆他嗎，不要覺得這麼多東西,不要將一些自己解釋不到的東西,撿為假,而令自己內心得到暫時舒緩，對於你新一年進步是沒用的，當然，也會有人說我其實不需要進步的，用這些東西去拿舒適藥，我只可以這麼說,其實香港是一個好地方來的，其實說到這樣,很多人都覺得在內地是不安全,或者他不喜歡，可能內地也有人這樣想的，所以他會爭，他就會來香港，及後displace某些人走，就是拿了一些不夠競爭力的人走,這個其實沒辦法,我也不想，不過未來是這樣的，在錦上路或者，元朗平原應該會有一部分公屋，也會幫助一些可能未想,或者未有能力去住私房的人會放在那裏，一樣原則，總之，過了獅子山，荃灣,青衣,九龍那些房子就是值錢點，港島反而內地少過去,不過港島也有一定的叫價能力，但一去到北區大西北就會平價點，那麼，至於住在中山的重慶女孩,港島現價最少跌七成，他說2025年的小反彈就是，最佳的走佬時機,諗sir害人不淺，這個都被人說了很多個月,其實也不是說了很多年,其實你問我,我們這個直播節目，由樓市開始跌，到現在都陪到現在,所以說到最後就是，誰可以持續為大家真實報導，和堅持做實事，那就是站得最久，千萬不要衝動,否則你會是狗菜，買房子的人都不會衝動，我見大部分客人，我想全部吧，我哪會有個客人說他衝動買一間房子,不會的,他通常想很久，又哪會有個客人說,買一棵菜隨便買一間房子,我真的沒聽過，大致說到這裏吧，希望大家給個like這個節目,和subscribe我的成家網上投資課程的頻道，再一次預祝大家，馬年進步,龍馬精神，有問題可以留下comments,我會下集作答，今集的留言看到的,一如以往都會之後集數作答，希望在下年可以見到大家,見個面,沾沾大家的旺氣，拜拜，
