諗sir您好，我和先生是諗sir既影片同文章的忠實擁躉，多謝你一直以來為讀者解答問題，我39歲，月薪10萬。先生40歲，月薪15萬，每年花紅約50-60萬。有兩個小朋友，讀直資學校一年共支出約22萬。月可儲蓄約8萬。

住在油尖旺4房單位，租金48000。本人持有大角咀三房，20年樓齡，約880萬，按揭剩200萬。先生有奧運車位市值約200萬，租金收入4000。現金持有約800萬。

有幾份分紅和收息保單保證年息有3.6%，共值約30萬美金

希望諗sir能給我們一些指導，達致被動收入到六位數，減輕生活壓力，祝諗sir身體健康，財源滾滾。

ANSWER:

讀者現時有危有機,香港現時作為中層,被取替的機會比較高。不一定因經濟環境,而是科技發達對中層人員的需求減少。我們先用SWOT方法分析,作出調理,然後再對症下藥。

讀者的強項(Strength)是打工收入強，公資高，家庭月入達25萬，在香港來說算是高收入的一群。加上未近退休，45歲左右,大熟大勇之年,這是強項。

弱項(Weakness)是他們投資無論是穩當去用樓債，或者股市炒賣都沒啥成績。例如讀者有間大角咀的三房,供了約八成, 現賣可賺約600萬。六百萬不算少但讀者工作多年大把機會買樓，只得此成績而錯失利用槓桿機會，絕對不合格。現在香港樓價雖回到2015至2016年水平，但以讀者45歲之年，早15年前在30歲置業，持有到樓價或直情少賣，在樓市的賺價加上供樓當儲錢，幾間計加上氐客幫手供，利用槓桿一拆二, 絕對不是現在共賺幾百萬咁少。

加上現金處理方面，明顯讀者找不到一套可用於自己的有效方法。到期保本的債券，或月月派息達10%的債基，都可幫到讀者，到講方法一段再談。

有關機會(Opportunity)，讀者現時有800萬現金未動用，這是籌碼之一。另外持有三房施政報告後可加按至70%，可加按到400多萬，令現金達到1100至1200萬。

威脅(Threat) 看美國，雖說啟動減息，但是隨近日美國經濟數據轉好，經濟不是差得要減息去救市，故市場預期今年減息也只減多兩次共0.5%，而下年將出現緩慢的減息，不要預期突然會大減息對經濟大刺激，這對投資資產價格上漲不有利。世界戰爭也不明朗，北韓參與令俄烏戰事更膠著。日元走弱加上人民幣跌回到兌7.13美元，說明市場有起有跌，而9月尾的單邊升市只曇花一現。

市場暫看不到有催化大升的可能，此情下如何對症下藥? 首先讀者現金應買直債一條先試，大銀行大保險公司及大跨國機構的，穩健而派6-8%票息，現時買價在100元之下，可賺息又賺價而到期保本。20萬美金可以入手，留意不要將800萬港元盡買，先買20萬美金看利息派得有幾準及此保本投資方法會否都令讀者心煩，令人煩厭的投資方案一概不合讀者，他賺錢的方法是打工，而不是全職做投資，要攪清楚。

債基到期不保本更每月派息，在免費直播我們提及6%息，在債券101課程我們提及派10%年息更有槓桿方法，等息低的時候把回報由年10%槓上去。

那20萬美元投入7%直債，而50萬港幣投入10%債基，一年收約HKD170,000利息，即8-9%年回報。試好之後再可將投資組合SCALE UP，如200萬投資組合日後加碼至1200萬，即收170000利息可6倍回報，有102萬年息，只消加些少槓桿即可達120萬一年，達成讀者想有六位數被動收入的目標。

至於買債是否用證券行? 觀乎美國市值最大的CHARLES SCHWAB都被報導過危機，我們學生主要把投放在香港或新加坡的持牌銀行，免除因大市變動而令證券行受懷疑的風險。

韭菜指數異動 | 汽車街(02443) | 鐮刀已現【天眼通】

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領展房產基金(0823.HK) 個股跟進
詳情：https://youtu.be/4WKHl-myNkI
物業估值：2311億
負債：556億
淨資產：1755億
市值：937.9億
大幅折讓，幾乎打5折
利率回到過去，領展一般市值為測量行估值再打8折
====
增量資金來襲 | 港府早上11時刊登《2024年印花稅法例（雜項修訂）條例草案》

2024年11月8日早上11時，特區政府憲報刊登《2024年印花稅法例（雜項修訂）條例草案》，豁免房地產投資信託基金股份或單位轉讓和期權莊家進行證券經銷業務的印花稅，以及修訂在香港實施無紙證券市場制度下的印花稅徵收安排。

香港特區政府發言人表示，財政預算案宣佈，豁免房托基金股份或單位轉讓和期權莊家進行證券經銷業務的印花稅，以提升香港房托基金的競爭力，降低期權莊家的交易成本。修訂印花稅徵收安排將促進在無紙證券市場環境下加蓋印花及徵收印花稅程式的效率。《條例草案》將於本月20日提交立法會進行首讀。
 
重點是這一句【提升香港房托基金的競爭力】，我們值得深究，競爭力怎樣提升?何為競爭力提升?怎樣證明香港房托基金的競爭力提升的進度或成效? 
答: 唯有在資本市場的估價或股價提升才足以反映成效。

領展房產基金(0823.HK) 個股跟進：https://youtu.be/4WKHl-myNkI

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北角康威大廈中層D室

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10萬自動收入如何實踐? 韭菜指數點幫你賺多D?【諗SIR】

爵悅庭 西爵軒 高層 D室

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全球奢侈品龍頭企業LVMH(MC.PA)集團剛公布今年第三季收入數據，股價隨即大跌。第三季整體收入按年下跌3%，抵銷了上半年的升幅，亞洲(日本除外)地區收入按年下跌16%，跌幅較上半年明顯擴大，主要受累中國消費者需求下滑，可見上季中國不同檔次的消費市道皆不大理想，難怪中國政府自上月尾終於推出比市場預期大規模的救市組合拳，力圖挽救經濟於未倒。其他地區方面，日本市場依然受惠日圓低企而表現強勁，但第三季收入按年增長20%，無復第二季57%的超高按年增幅；另外，歐洲第三季收入按年微升2%，美國則持平。

LVMH集團分類銷售佔比近半的時裝及皮具產品，第三季收入自新冠疫情以來首次錄得按年跌幅，按年下跌5%，比市場預期的小幅度增長形成落差。另外，酒精及香水化妝品兩大分類收入於今年首三季皆持續按年下跌，怪不得公司股價今年首三季累跌6%。奢侈品龍頭企業業績及股價今年開倒車，是否所有同業也表現不理想？還記得新冠疫情期間，奢侈品銷售卻意外迎來高峰，消費者將未能旅遊的支出，用在包括奢侈品的其他方面，換取心靈慰藉。不過，疫情過去生活復常後，部份消費者對奢侈品熱情不再，加上最大增長點中國市場面對經濟難關，奢侈品品牌便需面對優勝劣敗的商業市場定律。

樂施會於上月尾發表2023年香港貧窮狀況報告，分析政府統計處數據後發現，2024年第一季度的香港整體貧窮率為20%，逾136萬人處於貧窮狀態，疫情前後的貧富差距，更由2019年的34倍，進一步擴大至歷史新高的超過57倍，其實貧富懸殊情況惡化又豈只香港，這是一個全球現象，亦反映在不同檔次奢侈品品牌的業績及股價表現上。動輒數百萬港元一架的Ferrari(RACE.US)汽車，買家輪候時間以年計，公司今年上半年收入按年升14%，純利按年更升21%，8月公布業績時還調升全年收入及盈利預測，股價今年首三季累升39%，為最強勢奢侈品上市公司，因其產品買家是基本上完全不受經濟情況影響的超級富豪。

大家都知道Hermes(RMS.PA) 一袋難求，公司今年上半年收入按年升12%，純利按年升8%，股價今年首三季累升15%，明顯不及Ferrari，始終產品較多元，不像Ferrari每架車都大排長龍，千金難求。LVMH集團方面，雖然擁有不少依然受歡迎品牌如LV、Dior、Fendi、Loewe等，但所經營的超過75個品牌業績有高有低，整體亦受市道影響，股價今年首三季也得累跌6%。另外，Kering(KER.PA)主打品牌Gucci正遇低潮，經營的其他品牌如YSL、Bottega Veneta、Balenciaga等亦未見突出下，股價今年首三季也得累跌36%。至於正經歷品牌危機的Burberry(BRBY.L)除業績不佳外，股價今年首三季更累跌50%。市道不理想下，全球奢侈品品牌正在重新洗牌，趨勢是強者越強，有些品牌或會被收購，甚至降級為輕奢侈品甚或中檔產品。

簡志健，持證監會持牌人士，博立聯合創辦人/中原資產管理投資總監
執筆之時，筆者授權/基金客户沒有持有上述股票


奢侈品品牌的貧富懸殊 (信報「財智博立」專欄)

今天跟大家介紹賣樓powerteam促成的成交，買家在10月15日join賣樓powerteam。6天後即10月20日就成功賣出麗港城中層有海單位。大家都知麗港城個海將被遮，唔易做的。最後仲可以比低層賣高近30萬走到單位，600萬左右成交價，免除被人壓價及提早拎返錢做做定期，究竟如何做到呢?

第一我們幫客戶改善資訊流，令他明白自己盤的定期及其他對手的位置，市場搵既盤既人傾到邊。熟書熟價，經紀打黎都少講廢話，更不敢向有準備的業主壓價。客人話買家經紀打比佢，已同佢講:「我個客問過啦加2萬最盡。」講到最後每口價只1-3萬內，預計確實已將買家榨盡無錢再加，另外經紀亦不再試探，慳返業主不少時間。

第二是改善動機，你放盤在大行他喜歡賣可以,不喜歡不賣你個盤也可以。但是用了我們的方法之後，大行更加珍惜你放盤，細A也覺得有機可乘。這個賣出最後食糊是細A提供的客，我們亦幫業主考慮過誰是更好交易對手。

第三改善了議價手段，議價到最後關頭好需要有經驗的人壓場，每口價都賺多賺少十萬五萬，已屬不少人成個月人工。對家經紀亦會睇你好唔好蝦，咁基本上佢唔會蝦有powerteam做軍師既業主，應兩句對手都知咩料。

這些都是賣樓powerteam幫到客人的地方。我地好快又同佢放埋並他物業。


賣樓powerteam成交案例 - 麗港城

諗sir你好
 
我最近有啲困擾係投資或發展方向，覺得效率太低，可以俾啲意見我嗎…..？

我依家月薪8萬幾，有bonus，上升空間都算仲有，不過未知要花幾耐時間。

太太開左有限公司，主力Digital Marketing，年入大約40萬，冇出糧俾自己。

早兩年啟德樓花，800萬左右，借左8成，30年，每月約還2萬幾。360幾呎唔係幾夠住，想搬大啲既。唔係想要小朋友既。

股票約有50萬，升升降降咁冇咩分別。

現金有約有60萬左右。

唔係好知未來應該點安排好，舖排買多間細樓？定全力股票？債？

answer:

讀者屬事業做得不錯一類型，惟始終屬中層再升職位置不多，所以加薪未到他，樓就買了小型的不打算生育。住在一個比較小的單位(800幾萬300幾呎，都只會是那幾區才會那樣高呎價吧)，而配置比較好的社區，會所美侖美奐，對於不少基層人而言已屬向上流夢想。

可是中產買了樓，都有他們的煩惱。第一，始終想搬大一點，但是原本儲物的積蓄已壓在首套房做首期。第二，想不靠樓而儲蓄更多，但謹慎的性格不配合股場，所以不欲花時間在無肯定結果的股票。

這類人如何利用最近的施政報告去打開他的枷鎖呢? 如果35歲以下其實施政報告准出租樓按到七成，這類較年輕的朋友買樓只幾年，就當現時出租樓可按到七成也應該加按不到錢出來，但由於首萬一般已付20-30%，確實可以將原本的房子按至七成轉正出租用，然後把房子的租金收入的70%當作核實收入，加大借貸力方便借錢入手高租金回報房的。

讀者的潛力也挺大，太太有開左有限公司可以執返靚條數令月入多了約3萬5借貸，把自己的收入再加租金收入，假設收氐月20k，即總收入有80000+35000+20000*70% ~ 130000，令家庭借貸力升至~1638萬。計出如果肯重組好按揭，他有能力再買樓的。

問題是應買樓嗎? 買什麼? 政府公佈了簡樸房的規則，大致是80呎加有窗有廁有廚，了解到合規不難而未來不准建立新的劏房後，就知現時的劏房大於80呎而水電齊的有價值，因未來的供應是零的而一旦經濟再下行需求更激增，是對沖經濟差的好投資品。

當400萬買間房去分間，30%首期即可表明出租，即120萬首期。而收租都成5500一間管理費每月只500-600好平，那月收入是5500*4 ~$22000。七成上會月供280/252 ~ $11K，月正現金流為22000-11000-1000雜費 = $10000。那用120萬就產出正10K正月現金流，回報10%年率，未計未來稀缺下房價有機升值。你說政府在東涌及北部都會區有大量公屋安置劏房居民? 可是20幾元車費加上劏房戶性格就是不願變的人，君見東涌現有大量空置公屋居屋，有幾多劏房戶願意搬入去享受每天海邊跑步?

若35歲以上，入了手的單位已升機會更大，買套房等轉簡樸房的首期也可按到了，更有資源為打破困局去部署。

中年覺得投資效率太低如何改善?【諗SIR】

#漏洞尚未堵塞 #同志仍可努力
#只有經驗鍊貸老手揣摩當中奧秘
#零成本套百萬
#原有借貸力基礎上再額外獲得200萬

最近施政報告後收到唔少朋友問，按揭有冇新玩法？當然有，不過要低調！

兩夫妻正正常常打工仔，30歲出頭，冇任何負債，亦沒有按揭，一直租樓住，先生入息$36,000，太太入息$60,000，未扣mpf合共入息$96,000（真羨慕先生）。 

兩夫婦首次置業未曾買過樓，去到各大銀行分行問銀行職員，如果一齊買樓最多可以借到幾多按揭額？

各大專業的銀行職員回答：973萬。

咁究竟新道具係點獲得

喜愛鑽研民間借貸術嘅鍊貸術師回覆：呢個道具可以在原有973萬基礎上，額外加200萬借貸力，而且唔單止道具加乘200萬借貸力變1173萬。

就算兩位夫婦用唔著第一個道具。

仍有 #第二個道具 ：買樓上會後，利用業主身份，合法地將原先已付的首期迅速獲得100萬資金賺息差（幾乎零成本）。

究竟點樣先可以做到？

當然要問專業按揭顧問！相信經驗豐富嘅顧問能夠從以上數字推斷到每一步之操作，切記跳步操作，分分中有反效果！

或者想快靚正解決私人按揭問題？嗱嗱臨成為PowerTeam會員搵按揭專員一對一幫手（聽朋友講每月名額不足50個）

– 鍊貸術師

施政報告向按揭世界投擲新道具【鍊貸術師】

慢牛總好過瘋牛 (信報「財智博立」專欄)

執筆時國慶長假期完結，港股上演了一幕「反高潮」。當投資者在周末時還在期待10月8日早上10點發改委發布會的時候，怎知道發布會上只重申政治局承諾，加速落實一攬子增量政策，更關注居民生活與消費，但基於市場在發布會舉行前已對刺激措施有很高期望，故昨日缺乏細節的發布會，令投資者大失所望。資金隨即趁高出貨，拖累大市曾跌2,336點，並以接近全日低位收市，創歷來最大單日點數跌幅。

無獨有偶，未知道是否政府知道上午的一場Show令市場驚嚇了，下午趕緊向市場透露國務院總理李強於昨天主持召開經濟形勢專家和企業家座談會，並提到要抓緊落實好一攬子增量政策，對已出台的政策加快落實，確保早落地早見效，對正在研究的政策盡快拿出具體方案。政府務求挽回市場一點信心，政策正在預備中，請放心不是「打嘴炮」而已。我們希望政府是真的調整了政策思路，現階段國家是需要「强而有力」和「具持續性」的政策去扶持經濟，不然一旦經濟落入長期通縮，類似日本90年代的情況，等於當病人已病入膏方，神仙也難救了。我們早前接受訪問時也提到，現在的中國情況類似95-96年時的日本，政府開始意識到房地產泡沫爆破對經濟的打擊，並開始認知到政府需要有政策出台去扶持經濟，只是當年日本的政策執行缺乏延續性，針對性也不足，也太快在經濟稍稍有起色時便考慮退場，打擊了市場信心，叠加在復蘇的期間遇上了亞洲金融風暴，然後便沒有然後了，經濟再次跌入深谷，直至多年後才有所起色。這一次難得中外資金願意真金白銀投入股市，千萬要做好這台戯，否則再來一次「狼來了」的話，連「韭菜」也不會再次入市。同時，股市暴漲暴跌，經濟又沒有起色，只會令市場信心再次受到打擊，得不償失。

短期而言，我們感覺上市場對政府的政策預期降溫了，缺乏了一浪接一浪的政策去推升股市。我們認爲股市最燦爛的一段暫時完結了，但無論是否最終有政策持續扶持經濟也好，我們的投資重點還是放在那些具備中長期增長潛力的公司。以中國股票而言，就如早前專欄提到的富途(FUTU)、亞朵(ATAT)等公司是我們重點關注之列，最近的股市暢旺或會令他們的估值有所提升，但是我們還是關注其發展趨勢和企業執行力，好公司總是能夠在市場中突圍而出，我們寧願他們的股價慢慢跟隨業績而上升。

作者洪龍荃，博立聯合創辦人、基金經理、中原資產管理投資總監
執筆之時，筆者及其客戶持有上述股票，並隨時買入或賣出

慢牛總好過瘋牛 (信報「財智博立」專欄)

你好本人101和103舊生，現有一情況想先請教諗Sir 再實行，再請你們幫手人脈或跟進。

現44歲，月收入22000，每年加3-5%人工。

2018年買入香港區2房居屋27年樓齡，小西灣區。

460萬買入，現價好像360到370賣出參考價。

100萬現金。
 
因是屋企不能租出，賣出亦負債所以現在看只能自住先。有想過用100萬襯現在樓價低買入一細單位收租，60歲時退休有現金流，又或是如何把手裏的100萬變倍，令60歲時可有300萬或更大的本金去收息產生現金流養老。

請問本人這情況可做什麼？謝謝

讀者已持有一間樓，不要過份集中將資產配置樓房，加上45歲後按揭開始拉不到30年還，對讀者而言現時買樓不屬好投資。

讀者應搞好兩件事，一是利用到期保本的直債令自己獲取10-20%的回報，二是當100萬滾存至200萬或300萬之時，利用債基去收10%年息，例如投入200萬，即月收取約$16000/月現金流，等於讀者現薪金七成，相信就當退休不再留在香港，也可到內地或泰國過有一定水平生活。

上述指出的回報如直債去賺價10-20%、及債基產出現金流收10%年息，已是較穩定而又可行之法。更激進把本金急速變大的方法，筆者認為不會讀者。年已近45歲再炒股或做高槓桿或孖展，只會令讀者成為下條韮菜，連辛苦儲到那100萬都輸埋慘被收割。

直債去賺價10-20%

現時內房回暖，但投資內房債可令人一晚輸九成，當然不合讀者。細心留意，香港一些地產公司的債價被過份低估，選取25-26年到期而債價在70尾至80元的，到期債基100元收回即連派息每年賺15%-20%左右，這些直債不少金融機構只係「搭上搭」咁做，食價很深令客人用高價買入，相對上諗sir用「拼多多」的模式團購拎貨，在購入價有分別。另外直債可在到期前沽出的，一般越近到期日，價格越接近$100。

債基產出現金流收10%年息

至於債基不會到期100元收回，所以沒有直債「70幾蚊買等100蚊收穩賺」這現象。然而債基每月派息，隨時買賣，靈活性高一點，因此常用作穩定收息之用，亦有人用年息7-10%的債基，去月收現金作兵樓之用。債基的價格在下表展示，可見其派息在24年首三季市況低迷時，價格穩定少升，而派息金額更隨月提高。
下圖見債基A餐，用近月派息計0.053即年息率9.2%，其與別不同之處及更平入手之法在債券101課程講解。

那為何不買股票?

同意股票是賺錢快，一天升2000點近月試過，一天內跌2300點都可以。港交所那些股也可升跌10%，不少股票更可一天令人賺蝕30-100%。那買股票投資前，最要緊問問自己一旦遇上這隻股的最大跌幅，好似大藍籌一天跌10-15%，內房一天不見了一半，就好似讀者的100萬一天蝕15萬? 或買內房一天掉了50萬，他能否接受? 所以投資人人不同，每人因其職業年齡及資產有不同的風險承受能力，大家入市前不要見人賺你又想賺，欠缺考量。