近日我去視察兩個售樓新盤的售樓情況，從兩個盤的賣樓情況深思香港人未來的樓市命運。

第一個我去的是皇都，第二個是朗天峰。兩者客源非常不同，去到皇都售樓處基本上超過一半都是將Chanel、LV名牌著上身的內地人，場內以普通話為主。朗天峰是坐輪椅等買樓的婆婆、亦有揸住奶樽餵住奶等B飛隊上樓買返間的年輕夫婦。

皇都價碼在一千萬以上，而朗天峰賣大包三至四百萬有間元朗兩房開放廚，說明香港社會現在比往時更把人階層化，比之前階層得更徹底。階層從來都有，你和我身邊總有人靠改變思想和努力向上流擺脫原階層，但此機會將更少。

 美國正在推倒從二戰後建立的世界秩序，往時美國作為世界警察各國有唔妥可以搵警察主持公道，大佬將亂局擺平就當傾唔成都可保局部發作而不成為大問題。但現時特朗普講明烏克蘭有份發動戰爭，雖這世界無絕對你總會找到烏克蘭發動戰爭的道理。然而一眾小國看在眼裡，見到烏克蘭要交值5000億礦藏作「保護費」，意味如果你國家無錢，他日壞人向你打算你定必求助無援，引申出小國都要有武器、有核彈更可似北韓這樣同特朗普直接傾。因此德國軍工龍頭股萊茵金屬(Rheinmetall)這幾天大漲，打從俄烏戰已不斷上升，現時更用10%一天幅度去升。那買軍工的錢從何來?

窮人的福利預算相信會降，各國都磨刀霍霍，為攘外，有那麼多錢給你建醫院和蓋樓房? 不拉你去參軍已經要還神。美國政府既要面對裁減人手的內部鬥爭，其他國家亦未必像往時咁放心將錢長放於美國股市，究竟因加關稅的通賬而引起的加息預期，會否因美國股市乏力而打消? 還需進一步觀察美國股市。

香港從來都是個福地，現時的銀髮族抱著錢、抱著早年供滿的樓，過簡樸生活不難。一小時生活圈，將香港樓租出去自己住廣州，廣州還是十餘塊一個午餐，基本品物價比香港便宜三分之二。土生土長的香港人下一代面對新香港人的競爭，要用新科技加上更闊的世界觀，才可越過狹縫爬上充滿碎石的上坡路，迎難而上。

【諗SIR】香港人的樓市命運

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為何同TVB「阿叻」影張相就會引來臭罵? 阿叻代表左邊類人可以成功引黎咁多haters? 「阿叻」只有24小時，故相信佢一人之力好難得罪上千成人的，幾可肯定是他背後的「人設」不得人心。而人心值幾錢? 「人心」又係何物? 同近期賣樓的進種可作體現。


近日新世界北角皇都項目的銷情比預期好, 首張價單一Q清袋。皇都的銷售進程同啟德盤王天璽天十分相似，皇都27樓之上為VICTORIA ZONE，之下為SIGNATURE ZONE，與天璽天HIGH ZONE/ELITE ZONE近似。皇都27樓之上高過城市花園前堆樓群，獲維港景因此發展商都將三房配在27樓上的VICTORIA ZONE，更報導招標成交呎價在3萬-5萬每呎。

由於招標不用公開入標「BID盤」的過程，每單成交亦有獨立的付款方案，例如把成交期超長的單位同時高呎價招標賣出，更利宣傳成功把項目高價賣出。相信令往後發展商更傾向此種「高層招標賣，低層平價清」的方略，把高低層呎價拉平在現市況有微賺，暫時志在將早年高地皮呎價投落的項目清貨。

亦因此，社會上的階級文化，更加被擺上抬了。媒體樂於見之，最好是你兩批人不斷留言罵而我獲post engagement。更找來一位稍有年紀的買家受訪，笑著說年幼時有皇都戲院的回億，今次是「貪得意」花1000萬餘full pay買樓，簡直是記者最想要的bite。

誠然現時社會上最有能力消費的一批，屬中老年銀髮族、或者是新香港人。TVB早年比人笑列面黃話「大家睇youtube又點會再睇TVB?」可能你覺得TVB(0511)股價一世都唔使再睇了。然而其兩大皇牌節目<中年好聲音>同<東張西望>，一邊創造社會議題同時提醒政府資助要「科水」，另一邊吸納還餘購買力的銀髮市場，策略正確。更靠攏內地合作拍劇，成功打造中港知名藝人，而另一批剛投身香港社會的年青人，就只有在TVB專頁留言引戰的份。

在社會資源不夠，餅唔夠大的時候，份額就更傾向留比既得利益階層，而家更做到出面賣樓都分兩層。而阿叻! 尊稱佢既叫「叻哥」，明顯就係既得利益階層，舊社會既一批啦。係互聯網每人都可留言有一票或者用老闆時間上網投幾票既世界，當然係時間唔值錢既人贏哂而同叻哥影相真係死得更快。

樓市跌會令貧窮距離拉近? 中產返貧嗎? 暫時只見資源少了更而傾向有錢人。新一代投身香港社會的年輕人，既食不到之前樓市大潮，又面對國內港漂競爭，是否躺平就好? 當初我完成階級跨越，最重要是想法改變後令行為改變，再日積月累去造出成績。更有一點要留言: 年輕的時候，不少年輕人苦訓練球技踢波，說:「我也有努力，只不過不是在學校成績上努力吧!」要知道努力是要用在你覺得不舒適的地方，改善它。而不是找個令你暢快的項目去努力。

至於係「thread」討論「而家有錢應否仲買樓?」確是「浪費時間找好感覺」。有錢的，當然是既買樓，又買車吧，有左錢，你就可以隨意(或貪得意)去做事。而不是窮L苦練球技當努力過。

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不少人對銀主盤趨之若鶩，銀主盤通常價格低於市價，指的是銀行或金融機構因原業主無法償還抵押貸款而收回並拍賣的房產，吸引低預算的買家。然而筆者應為該低吸銀主盤的，反而是高預算或有財力的買家。

銀行希望快速套現，因此銀主盤成交價可能較同區物業便宜10%-30%，會經代理行或拍賣行出售。留意如經拍賣行出售，一般買家不准「問契」，此亦揭示銀主盤便宜不一定只因急於套現，有些單位更涉及產權瑕疵。

產權瑕疵代表物業的業權不完整、存在爭議或受限制。買方的代表律師就為此把關負責查看買入物業之業權。常見的產權瑕疵類型有業權不完整或文件缺失。例如原業主去世後，繼承人未完成遺產承辦手續，導致業權未正式轉移。又或過去的買賣合約、授權書或轉讓文件不齊全，無法證明業權鏈（Chain of Title）的連續性。例如有些人移民後委託香港親戚代簽賣樓文書，一旦委託文件不在契即影響完整性令成幢樓變得「不值錢」。

物業存在抵押或債務可見樓契，有些業主將物業抵押給多家財務公司借款，如總欠款高於賣樓價格，買家需承擔清償債務的風險。網上有事例說及買家在繳交訂金後才知有新的財務抵押註在樓契，這可能是有熟知事務的人有心向財務公司作「空中釘」式的抵押借貸，例如星期三賣樓，但在星期一已作「空中釘」式的借貸，買家買入時查冊未見到此新註入抵押債務，要到幾星期後才見到。

亦有些僭建物問題、未經批准的改建構成產權瑕疵。例如擅自拆除承重牆、加建閣樓或露台，違反《建築物條例》，可能被屋宇署釘契。又或你睇樓時無留意物業有天台搭建物、外牆廣告招牌，這也可影響你的物業價值。亦有些大廈被屋宇署列入「急修名單」，即法團談不攏引致久未維修，屋宇署釘契限時業主解決維修責任，港島北角有花園試過此情況，新聞亦有報導。

如業主已欠債，或原業主正在離婚，物業都需經法院判決才能處置。這當然會令產權有瑕疵。不時村屋會因地役權而影響其業權，如他人擁有的通行權、管道維修權，或限制物業使用範圍（如後巷必須允許鄰居通行），這些買家要考慮後才買入。

有上述產權問題的都偏向經拍賣行拍賣免得買家問契，銀行亦不會對產權有瑕疵之物業批出按揭。所以建議低撈銀主盤的，都是有現金能一炮過不借貸買樓的有實力人仕。樓市初心者勿貪平而胡塗入手較有機會於產權有瑕疵的單位，免得痛失置業本錢。
