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【諗Sir直播重溫】康城GRAND SEASONS逆市加價失敗? 施永青之心梁振英看見? 

不少人對銀主盤趨之若鶩，銀主盤通常價格低於市價，指的是銀行或金融機構因原業主無法償還抵押貸款而收回並拍賣的房產，吸引低預算的買家。然而筆者應為該低吸銀主盤的，反而是高預算或有財力的買家。

銀行希望快速套現，因此銀主盤成交價可能較同區物業便宜10%-30%，會經代理行或拍賣行出售。留意如經拍賣行出售，一般買家不准「問契」，此亦揭示銀主盤便宜不一定只因急於套現，有些單位更涉及產權瑕疵。

產權瑕疵代表物業的業權不完整、存在爭議或受限制。買方的代表律師就為此把關負責查看買入物業之業權。常見的產權瑕疵類型有業權不完整或文件缺失。例如原業主去世後，繼承人未完成遺產承辦手續，導致業權未正式轉移。又或過去的買賣合約、授權書或轉讓文件不齊全，無法證明業權鏈（Chain of Title）的連續性。例如有些人移民後委託香港親戚代簽賣樓文書，一旦委託文件不在契即影響完整性令成幢樓變得「不值錢」。

物業存在抵押或債務可見樓契，有些業主將物業抵押給多家財務公司借款，如總欠款高於賣樓價格，買家需承擔清償債務的風險。網上有事例說及買家在繳交訂金後才知有新的財務抵押註在樓契，這可能是有熟知事務的人有心向財務公司作「空中釘」式的抵押借貸，例如星期三賣樓，但在星期一已作「空中釘」式的借貸，買家買入時查冊未見到此新註入抵押債務，要到幾星期後才見到。

亦有些僭建物問題、未經批准的改建構成產權瑕疵。例如擅自拆除承重牆、加建閣樓或露台，違反《建築物條例》，可能被屋宇署釘契。又或你睇樓時無留意物業有天台搭建物、外牆廣告招牌，這也可影響你的物業價值。亦有些大廈被屋宇署列入「急修名單」，即法團談不攏引致久未維修，屋宇署釘契限時業主解決維修責任，港島北角有花園試過此情況，新聞亦有報導。

如業主已欠債，或原業主正在離婚，物業都需經法院判決才能處置。這當然會令產權有瑕疵。不時村屋會因地役權而影響其業權，如他人擁有的通行權、管道維修權，或限制物業使用範圍（如後巷必須允許鄰居通行），這些買家要考慮後才買入。

有上述產權問題的都偏向經拍賣行拍賣免得買家問契，銀行亦不會對產權有瑕疵之物業批出按揭。所以建議低撈銀主盤的，都是有現金能一炮過不借貸買樓的有實力人仕。樓市初心者勿貪平而胡塗入手較有機會於產權有瑕疵的單位，免得痛失置業本錢。
