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西灣河逸瑆低層 B 室｜交通購物便利 半新物業上車之選  

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你好。諗Sir

本人case 如下。

本人39 歲。月入約7萬，太太係自僱人士，月入約7萬。有一個7歲及2歲小朋友。另加一個外傭。

現在自住一個約$1000 萬單位。單位用太太名。供款人是我。尚有按揭$400 萬。

現手頭約有$1000 萬現金。計劃將現金投資如下：

1. 用$150 萬首期買一個$300 萬單位，按揭$150萬。之後再放租

2. 用$200萬首期買一個$400萬單位，按揭$400萬。之後再放租

3. 用$100萬首期買一個$200 萬工廈單位，按揭$100萬。之後再放租

4. 用$130萬首期買一個$260萬工廈單位，按揭$130萬。之後再放租

計劃全部單位用太太名買。已考慮額外印花稅

 

因為計劃5年之後將現有自住單位轉一個約$2000 萬大埔獨立屋。到時用本人首置身份買。

希望諗sir 給與意見。謝謝你

 

讀者有幾件事要深思一下

 

第一，可能他忽略了已擔保了人或已經按揭的人，再去買第二間樓要將全部借貸人的總借貸力打大折扣。即讀者已太太單名買一千萬單位自住而讀者擔保，之後再買其他樓總借貸力打折。先當讀者全部14萬人工計得入其實借貸力，總計是140000/10000*50%*2.52 (假設DTI為50%)，計為~ 2100萬。問題是打大折再要扣已借的400萬，令原本想買的投資物業未能全執行，更影響5年後想換的2000萬獨立屋。

 

第二是核實收入問題。太太是自僱人士月入7萬，通常都計唔計。銀行會核對證明文件及其條理，如純粹是自己公司出薪給自己，或者是月月入7萬支票給自己戶口，銀行一般都不會相信更會全盤否決。時限內不再接受此人申請。

 

第三是現時應買細碼單位嗎? 見讀者想法是200-400萬住宅/工廈盡量吸。他要再細心想清楚策略。給五成首期買些細碼工廈或住宅，跟現時外面有經駭的投資人相反。經驗者應該市差換走便宜下價貨、買返些唔憂賣既貨入倉。市好就將原本差的貨趁好氣氛高賣，靚貨真係吊高黎賣。

 

說到這可能你想:「不是市差就要等低位撈底嗎?」這是散戶的靈活策略，散戶可以選擇「玩」同「唔玩」，不過生意人或者有資本的人，佢地有盤生意要養、有員工要開飯亦因此發展商唔可能市跌就唔買地。或者時常投資既人資金本身唔少，可好淡市都搵貨長坐。

 

因此，發展商說「貨如輪轉」就係佢地理念。而唔係一日做兵聽日轉之做農民打遊擊。

 

現在市況可以找房子的人有兩類:

1.有資本有實力想趁低價去吸納好貨、或者「跳樓貨」。政府地皮冇人投、有人都借施生把口講左:「要睇埋地鐵分成係咪太多。」

2.另一類是本身借貸力不強、財政能力不強。如現時唔買房他日回升，連上車的機會都沒。

 

二三百萬樓肯定有缺陷，就以工廈為例，現時價碼低的工廈不受歡迎，鋪租平有數可計，做乜租舍細工廈單位做商業? 如寫字樓，租金都減價，細碼工廈只可做下display room或寫字樓、唔可以係倉。在此時下補些少去商廈或地鋪門面更靚絕可計掂數。

 

反而大碼工廈受歡迎，呎價降了而lump sum計平了不少，成千萬lump sum價低了。加上做到倉的工廈唔係幢幢得。好似車場要夠高同大，入到大車，那工廈才值錢。細碼工廈根本起個陣無預做倉，車場自然細，已少一批客會買。

 

至於三百幾萬住宅單位，可能買到既係屯門置樂三寶。你實地去看看，樓下已見不少衛生問題。這裡不詳講別人了。

 

 

【諗SIR】 而家買幾間3-4百萬樓是否SURE WIN? 為什麼發展商投地唔可以撈底 ?

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諗sir您好，我和先生是諗sir既影片同文章的忠實擁躉，多謝你一直以來為讀者解答問題，令我們獲益良多。希望諗sir能給予一些建議

 

本人39歲，月薪8萬，先生40歲月薪10萬及每年約花紅15萬。有兩個小朋友均在6-8歲讀國際學校。有奧運兩房單位收租，此住宅估值約1000萬而按揭剩400萬租金收入22000/月。奧運亦有一車位先生名冇按揭市值約200萬 。

 

自己即租住奧運4房單位，租金45000。每月家庭能夠儲蓄8萬。希望賣出奧運兩房換奧運4房單位。此舉好處是不用再幫房東供樓，但由於4房一般在2000萬價碼，咁做會用盡儲蓄，防守能力大減。同時想知道手頭上現金可做什麼更好收息配置。

 

非常希望諗sir能給我們一些指導，謝謝。 

 

 

現時買2000萬樓印花稅都近200萬，確實揸細間樓比大間更好，故我鼓勵讀者都係照租4房及保持一些易賣易租的奧運，好過孤注一擲大注入手4房。手頭現金提高收息效率，就已解決4房居住問題。市面確實有些債券能提供穩定收入，只是銀行不太想介紹。

 

我在11月初在收息103舊生會員片提及見底時機已現，現已過一個月, 就如我不太推介的B餐,終於升穿50元(見圖一)。B餐是美國國債為主, 2024年美國仍會為債務上限在國會爭論，美國債投標額下降的陰霾仍然會籠罩著。在高利息環境下美國債利息支出大增, 這問題仍會在選舉年重複討論和不利美國國債價格。

(見圖一)

 

C餐主投入高評級債券, 亦同時在11月初見底(見圖二)。當初有入市睇法主因見美匯指數於106點應已見頂及人民幣明顯轉強。雖港股現沒大升但港股的傳統股票如匯豐領展地鐵已打底回上，其實港股的指數不太好主因在恆指改革後引入7成內地股票作計(加入大量新科技及醫藥股)，若恆指未改革仍以匯豐友邦騰訊做主力，現時絕可守18000-20000關，所以真係比人「攪彎哂」!


(見圖二)

 

所上債基比較穩派息低一點，但有7-8%年息，加上可以做槓桿。下一步談論是讀者的操作如何? 以上只為債基產品的一般性解說，但操作是肯個人化! 

 

 

操作上讀者有800多萬資金，可承受一定的風險可予少量槓桿令組合收息10-15%。借的部份我們可以為讀者預早設立「儲水池」在不另花資金下又可減少一旦CALL LOAN而面對的問題。另外有些人槓桿收高息失敗是濫借，槓桿方法錯做慘被銀行職員吃掉佣金。假設500萬投入，一半是債基，另一半可以是銀行少提及之直債。

 

 

直債是到期保本，一些穩定的公司他們的高評級債在2024年會慢慢升價。2021年這類債在加息週期開始時下跌，現在是走好時候。500萬收息當中一半是做保本直債、另一半是做債基月月派息。這組合保守去做也有10%，即500萬收息50萬一年月月有4萬多。基本上輕鬆解決了讀者租4房的支出，同時令月儲蓄金額大增。有此安排在5年後讀者比乜都唔做，會儲多舊500-600萬的大錢(因有債券幫助租金支出令自己月月儲多4-5萬)，那就不需每月只為房東交租而幫人供樓。

 

 

【諗SIR】 成功預測債基11月見底入市 利用 債券收息交租停止為業主打工

麗港城13座低層F室

諗Sir,你好、我每日去睇你個YouTube 啲影片、我近這一二年睇到你的影片、非常欣賞你片中題目及討論的資訊、非常有用、我有俾like, share 同訂閱！

我在中、上環附近返工！年紀40尾巳婚！冇細路仔！月入5萬幾、太太收入近同。

可俾個意見、考慮買廿餘年樓齡的維港灣或是新啲的五年樓左右啟德一房盤、當然新啲的啟德樓我的能力祗可以買到的呎數是得375呎左右！（但有校網）

我本人打算（如果冇咩事故之下）在香港做多十幾年同老婆返國內退休，香港的物業會放租！現在會自住用！

想知道維港灣比較之下是否防守性好啲（如樓價比較企硬、抗跌力好啲）

謝謝你的寶貴意見同時間！

 

ANSWER:

 

讀者預算估計800餘萬，因奧運維港灣的兩房或啟德一房大致都在這價碼。

 

先講維港灣兩房，屋苑主要在區內提供比較細面積的兩房/三房，樓齡相對同區較舊，面積同樓齡及銀碼都比浪澄灣比下去。確實兩房和三房開側比君匯灣、浪澄灣那些開則細更不需跟一號銀海比。

 

啟德區內主打供應一房和兩房，不過客人現通常都要兩房。市況回調大部分客人都去找兩房多，一房雖租值都不差，但始終搶手程度不及兩房，有得揀你都住兩房啦。

 

買樓通常都是選搶手的，稀有的。確保自己未來沽都可叫高口價。啟德和奧運區分是好，但在讀者提出的都在單位類型都在該區排較後位置。基於「寧為雞頭、莫為鳳尾」，寧願在差的區分中選一個好的、也不要在好的區分中選一個差的。

 

讀者說他和太太人工只可以承受到300幾呎樓，建議他們再找我們買樓POWERTEAM再計，相信就咁網上計是錯的。選擇區如不介意不如走遠一點，去荃灣西或康城以這個價格可買到區內更優質的樓房、而荃灣同將軍澳已有分支家庭客，有能力承起樓價。畢竟係當區大既人、買樓首選家人同區，亦有人唔介紹出貴少少買優質貨最緊要近屋企人。

 

荃灣西海之戀、柏傲灣此價碼已夠買兩房梗廚，康城亦足夠買到大兩房。如一定要在奧運或啟德，看看能不能加些預算是1000萬餘，買到舊屋苑的細三房，都有客路。市差的時候都是較為優質的單位可企硬唔減，而差的單位焗住劈。所以買差單位註定令你財富留其他劈價的業主影響。

 

看回啟德區有個特點，為頗受新香港人歡迎的買房區域。我與大行的訪問(將會出街)，區內阿頭表示啟德在2023年11月新香港人的買賣成交數量佔總數達到約五成，同時是全香港500多宗一手樓到11月尾，當中22%都是在啟德區做的。施政報告後令啟德區睇樓量上升，睇樓客大部份都是本地香港人，但計買賣成交的新香港人佔一半，相信因本地人資訊靈通一點，加上買得啟德樓本地客應是換樓客(較少人上車一買就買啟德)，由於已有地方住有條件看到下年年初才做決定、睇埋2024年息口環境。

 

新香港人在香港是首置，加上啟德有新醫院加海景及大量海邊公園，對他們而言確吸引又要黎影響住，做決定會快。但明顯有樓但沒有買樓的本地香港，下年會回流到一二手市場支持樓市。

【諗SIR】 從睇樓客的類別及成交預視下年 香港樓市

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雲滙 2期 10座 高層 A1室｜白石角優質小區 正北望海

諗sir第2隻股份app專屬

最近新地天水圍Yoho West新盤熱賣，首輪銷售賣出逾9成單位，在這樓市寒冬可謂相當突出。而新地其實在馬鞍山西沙其實有另一個超大型，近9000伙的項目即將在明年推售，若然閣下正在考慮Yoho West，馬鞍山這個「Yoho East」可能更有水位。
 
當然Yoho 系列是新地有元朗、天水圍一帶建立的品牌，馬鞍山項目應該不會以Yoho系列命名，那麼我暫且以「西沙項目」稱這個樓盤吧。

1.區份比較 天水圍vs馬鞍山

從政府統計顯示，馬鞍山人口為22萬，天水圍則為28萬，但有趣的是馬鞍山的就業人口有3萬4千人而天水圍的就業人口只有3萬5千人。換言之馬鞍山居民的生產力明顯較天水圍高。現實上那個地區搵到錢，消費能力和置業能力都會比較高，這是不爭的事實。同時，雖然馬鞍山和天水圍都有相當多資助房屋，但天水圍而公屋為主、而馬鞍山則以居屋為主。要知道剛剛施政報告提及明年開始居屋免補地價出售的政府擔保期將有30年增至50年，而馬鞍山區存在大量20-30年樓齡的老居屋，無疑是最大的受惠者。試想想，這批已供滿居屋單位的業主若然想換樓，賣出單位隨時有4-500萬，絕對有能力換新樓，甚至full pay，這絕對是一個廳大的購買力。

2. 開則在馬鞍山區獨有

觀乎近年新盤開則，多以一房、兩房開廚、三房一廁這類開則猶為多，而馬鞍山區正正缺少這類型開則。馬鞍山最近的屋苑主要在烏溪山一帶，包括星鏈海、雲海、泓碧等等，都以大單位三房為主。而迎海及銀湖天峰細單位只有兩房梗廚，因呎數近500呎所以lumpsump較大。若西沙新盤推出中小型單位並以較低呎價和lumpsum銷售，相信不少馬鞍山區的年輕一族會相當有興趣。

3. 成本價低，有本錢平賣

西沙項目涉9000多伙，規模猶如第一城。幾期項目分批補價，平均補地價約為$4000/呎。據過往經驗，由於伙數量多，發展商通常會以低價做旺氣氛，再按批加價。否則若然首幾期價單已經高開而銷情慘淡的話，往後更多貨只會越黎越難賣。考慮到補地價價錢，發展商頭幾張價單有機會可能開出驚喜價，配合呎價較細的單位，lumpsum可能相當吸引。例如3xx萬一房，5xx萬兩房、6xx萬三房等等，若真如此，相信其水位比Yoho West更高。



【地產仔禾記】2024 「YOHO EAST」比YOHO WEST 更抵買?

諗sir,

我今年43歲。大學時成績不俗獲得獎學金，加上兼職打工，用儲蓄得來嘅錢買咗層九龍居屋，現價500萬已供斷。一路都唔敢冒風險去賣樓再買賺價差，我畢業時父親母親家庭主婦沒收入，所有經濟都由我負擔。

到近年我見銀紙貶值，所以再買了一層兩房私樓收租，買入價400萬，現價都是400萬，欠銀行200萬。每月收租11k, 還銀行貸款加管理費8k. 所以可產出淨現金流2K.
我之前被裁，後來做 partime， 收入月入20k. 我有現金30萬，股票基金120萬，MPF 90萬
老公收入29K, 由於不善理财，所以幾本上無乜點儲錢，好彩亦無負債。

我們已經買足人壽、醫療、危疾、意外等保險。

兒子已讀中學有津貼，幸好成績不錯不用補習，學費支出不高。每月家庭加個人開支約30k左右父母需要照顧，家庭每月儲蓄不多，想問下應該點部署退休？

一個怕冒險的人上

明白大家背負很多，不想冒險。然你你懂一邊工作，一邊轉換方法去解難找答案。加上工作前為不順景設立保險線，所冒風險將大為降低，從而獲得解難後豐盛成果。

可是你擔心越多一味打工過活，縱使成續優異如讀者大學拎既獎學金夠交首期買樓，到達中年仍是無錢儲面對仔女父母財務上夾擊。所以早一步準備免墜中年危機，讀者經歷大家值得借鑑。

先講槓桿不是冒險，計算得宜的槓桿，能令你產出正現金流的槓桿，很值得去投資時間學習。好似筆者自己，利用分間房收租樓價底成本低，可低成數上會不用擔心高成數出租問題之餘，投入200萬月供8K而收租22K，200萬投入月正現金流22K-8K = 14K，現金流產出效率8.4%仲要之後利息減供樓仲平。香港的套房需求很大每間租5500你一開四已達22K每月。

當然，有些人不做套房，那用直債加債基的組合，做些槓桿已令年回報在12%左右。直債派8.6%的不難。債基更是槓桿後就當融資成本在4-5%水平，仍可獲13%年回報，那平均11%回報的組合更要直債到期保本，投入100萬已收租9000餘元，2000萬投入即是18K每月。即係讀者將其中一間樓賣走回籠400萬，假設200萬做套房，另200萬買直債+債基組合，已可收息14K+18K = 32K月月有成30000幾月入，成功從打工仔生活脫離有時間upgrade自己。

當你每日獲得新知識及有時間去試賺到錢既方法，你再加改良幫自己設立盤小生意賺下錢絕可預期。每天打工為老闆理想而活而妄想零風險等出糧，最後就是40歲被裁乜都無。

理財都要試，400萬錢不是一下子最入，債可慢慢由細買大，屋就當間唔成房都有唔錯租值。不過我地已有大量單位自己或幫人收租中，基本上可望清楚後去做好佢。

有被動收入而成功「領回自己人生」，最重要不只是獲得金錢，而是你成功提升自己的經歷，令自己滿足之餘更能教養下代如何立足社會。明顯地，讀書的本領同你點過好生活是兩套不同技巧。讀書好在可每天培養你交功課去累積成果的習慣，但打從中學開始讀的地理或者微積分，在生活及工作上你有幾何用到?

