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你好。諗Sir

本人case 如下。

本人39 歲。月入約7萬，太太係自僱人士，月入約7萬。有一個7歲及2歲小朋友。另加一個外傭。

現在自住一個約$1000 萬單位。單位用太太名。供款人是我。尚有按揭$400 萬。

現手頭約有$1000 萬現金。計劃將現金投資如下：

1. 用$150 萬首期買一個$300 萬單位，按揭$150萬。之後再放租

2. 用$200萬首期買一個$400萬單位，按揭$400萬。之後再放租

3. 用$100萬首期買一個$200 萬工廈單位，按揭$100萬。之後再放租

4. 用$130萬首期買一個$260萬工廈單位，按揭$130萬。之後再放租

計劃全部單位用太太名買。已考慮額外印花稅

 

因為計劃5年之後將現有自住單位轉一個約$2000 萬大埔獨立屋。到時用本人首置身份買。

希望諗sir 給與意見。謝謝你

 

讀者有幾件事要深思一下

 

第一，可能他忽略了已擔保了人或已經按揭的人，再去買第二間樓要將全部借貸人的總借貸力打大折扣。即讀者已太太單名買一千萬單位自住而讀者擔保，之後再買其他樓總借貸力打折。先當讀者全部14萬人工計得入其實借貸力，總計是140000/10000*50%*2.52 (假設DTI為50%)，計為~ 2100萬。問題是打大折再要扣已借的400萬，令原本想買的投資物業未能全執行，更影響5年後想換的2000萬獨立屋。

 

第二是核實收入問題。太太是自僱人士月入7萬，通常都計唔計。銀行會核對證明文件及其條理，如純粹是自己公司出薪給自己，或者是月月入7萬支票給自己戶口，銀行一般都不會相信更會全盤否決。時限內不再接受此人申請。

 

第三是現時應買細碼單位嗎? 見讀者想法是200-400萬住宅/工廈盡量吸。他要再細心想清楚策略。給五成首期買些細碼工廈或住宅，跟現時外面有經駭的投資人相反。經驗者應該市差換走便宜下價貨、買返些唔憂賣既貨入倉。市好就將原本差的貨趁好氣氛高賣，靚貨真係吊高黎賣。

 

說到這可能你想:「不是市差就要等低位撈底嗎?」這是散戶的靈活策略，散戶可以選擇「玩」同「唔玩」，不過生意人或者有資本的人，佢地有盤生意要養、有員工要開飯亦因此發展商唔可能市跌就唔買地。或者時常投資既人資金本身唔少，可好淡市都搵貨長坐。

 

因此，發展商說「貨如輪轉」就係佢地理念。而唔係一日做兵聽日轉之做農民打遊擊。

 

現在市況可以找房子的人有兩類:

1.有資本有實力想趁低價去吸納好貨、或者「跳樓貨」。政府地皮冇人投、有人都借施生把口講左:「要睇埋地鐵分成係咪太多。」

2.另一類是本身借貸力不強、財政能力不強。如現時唔買房他日回升，連上車的機會都沒。

 

二三百萬樓肯定有缺陷，就以工廈為例，現時價碼低的工廈不受歡迎，鋪租平有數可計，做乜租舍細工廈單位做商業? 如寫字樓，租金都減價，細碼工廈只可做下display room或寫字樓、唔可以係倉。在此時下補些少去商廈或地鋪門面更靚絕可計掂數。

 

反而大碼工廈受歡迎，呎價降了而lump sum計平了不少，成千萬lump sum價低了。加上做到倉的工廈唔係幢幢得。好似車場要夠高同大，入到大車，那工廈才值錢。細碼工廈根本起個陣無預做倉，車場自然細，已少一批客會買。

 

至於三百幾萬住宅單位，可能買到既係屯門置樂三寶。你實地去看看，樓下已見不少衛生問題。這裡不詳講別人了。

 

 

【諗SIR】 而家買幾間3-4百萬樓是否SURE WIN? 為什麼發展商投地唔可以撈底 ?

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