諗Sir你好，已經報讀了你接下去的收息101和買樓課程。也拜讀了你許多文章，感覺獲益良多且可惜沒能早一點發現你的網站。
 
本人本身也是在銀行返工，近來越來越覺得工作壓力非常之大，因此也在考慮提早退休或轉行的可能性。因此想向諗Sir你求教看看我的情況如何安排才好？
 
本人今年40嵗單身，薪金收入方面目前大約在1.8M一年（稅前），持有房產堅尼地城嘉輝花園兩房單位自住，估價約600萬，加按后目前還有貸款300萬，每月還款11K。浙江住宅單位，估價150萬人仔，FULL PAY，目前空置。
 
持有6萬美金股票基金、另6萬美金亞洲債券基金。現金有460萬港幣，20萬人民幣。目標是產生被動收入每月至少5萬港幣，因爲雖然自己收入高，但是花費一般每月也就在3萬左右，5萬應該已經可以應付到生活及每年1到2次的旅行開支。期望諗Sir可以幫手解答應該如何佈置以增加自己的被動收入? 及香港的物業是否需要重新組合?
 
感謝!
 
 
不少人壓力越生巨大，移民去邊都唔係辦法，留到現金在手月月有被動收入，基本上移民都唔使搞，長期旅居就可，這才是長遠解決問題之法。460萬港幣做銀行定期5%息，一年收23萬利息即月入20k，未及讀者希望5萬月被動收入之目標。還有另一事最好兼顧，是產出的被動入息能隨通賬上升，免除銀紙貶值令收入唔夠洗既風險。
 
嘉輝花園已達40年樓齡，趁樓價降了不妨換間分間房的單位為自己產出被動收入，或者唔想拆開間屋收租，買間新淨點而知名度高一點的屋苑單位去保值更好。反正現時未有永居買樓稅都是3%>7.5%，考慮到400餘萬洋房間了套房收22K月租大有例子(我自己早早在11年前setup那間現時都收緊呢份月租)，讀者賣了嘉輝回籠200餘萬，拎100萬首期買樓自住買新一點，再用80萬投入洋樓做套房，那怕400萬洋樓買要交7.5%即30萬印花稅，多付(因7.5%-3.5%)那4%印花稅收半年租就回本矣。
 
我們早在2017年就同大家實地踩入劏房見識點解業主咁鐘意去將原本租值10-12k的單位間至20-25%租值。你係街一般見劏房都租5k-6k一間(要有lift, 唐樓做劏就平d)
https://www.youtube.com/watch?v=Km7NY7FY2_Y
 
時至今日施政報告講劏房有優有劣質，相信未來2年內會為已有劏房發牌。估計同唔少既發牌制度近似，已有的劏房可以用grandfather條款已過關，之後先起的反而難有牌。亦因此這幾次我們同舊生聚會都在幫手將分間房收租加入收息組合。
 
那讀者趁印花稅減了將物業一拆二，分間房那間反而少了稅務問題，更有月10k正現金流產出(如入手市值400萬左右的)。在達成50K正現金流目標尚欠的30-40k正現金流產出，可以將360萬投入直債+債基的組合，把握近月債基已見低逐步回升之時吸納，我在2023年11月初於收息103會員片已提出可見底分段吸納，至今債基無論A/B/C餐(當中有好有弱的)都跟我咁講升了一浸。未計佢地本身未槓桿都派7-9%年息，月月派而9%是年息率。
 
因此，唔使攪什麼穩定幣又入金咁，將資金投入受監管的香港銀行，都有10-15%年息，比定期好3-4倍。由2003年至今穩定派息證監批既基金未曾走佬捲款而逃。
 
至於收息101學生，學習是執行上的要訣。要知同一物執行上有誤，加上投資人自己做乜都唔明，成盤收息計劃係自己無準備加上無信心之情下，就當起始產出利息達30-40K，都難坎得長遠。債基莧當唔槓派10%，360萬投入已出30K月息一個月。我們的股樓債混合方案只要讀者將嘉輝花園重組及把460萬資金當中的360萬投入可隨時贖回的債基/直債，已成40K-50K被動收入效果，更有把債券類隨時轉去外國存倉的配套。


幾百萬現金，有1間樓，如何產出5萬月被動收入?【諗SIR】

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年末是適合回顧自己過去的成長的時間點。查理芒格(Charlie Munger)曾經有句格言：「多談談你的失敗，少吹噓你的成功」。儘管這並不容易，因為人一般都會傾向展示自己做得好的一面。但我也同意分享自己的失敗經歷對自己的成長更有幫助，順便可以帶出一些啟示。

2020年初剛畢業不久的我是一個投資新手，在估值較低時買入了一間並不算了解的公司的股票，意外地遇上因為聯儲無限量寬而導致十年一遇的大牛市，加上該公司亦意外地受惠於疫情，使得業績、估值、股價水漲船高，我因此在很短的時間內賺了錢。

我當時以為這就是「價值投資」。但其實那時候自己根本不知道自己怎樣賺的錢，也忽視了賺錢背後所身處的時代背景，自身看過的公司數量、經驗等等亦完全不足夠。然後錯誤地歸因，錯把運氣當成自己的能力，後來下注變得非常不謹慎，輕而易舉地買入了另外的股票，甚至忽視了估值，結果虧得更厲害。

同時值得分享的是，站在當時犯下錯誤的時間點，我其實已經初步閱讀過一些投資相關的書籍，事後看來我發現自己當時根本未能把裡面的知識做到真正的內化，處於一個知而不行的狀態，甚至有誤用經書的情況。因此價值投資這回事，從知到懂有一段距離，從懂到行又有另一段距離。

如今我算是剛好經歷了一個較完整的牛熊週期。投資者一般都會熱切地期盼牛市，並且不會喜歡熊市。但回頭看來，我認為熊市其實是一個磨練，讓我的投資體系變得更成熟，反而牛市對自身的危害其實更大。又或者這樣說：熊市並不會讓你高估自己的能力，但是牛市會。熊市亦不會讓股票失去安全邊際，但是牛市會。

孫子兵法裡面有句話叫做「勝敵而益強」，我想上述自身的例子就是「勝敵而益弱」。有些仗不贏比贏好，有些盈利不賺比賺好，如何留住盈利不吐回出來，需要更深厚的功力。這個經歷提醒了我，永遠要記住學到正確知識的重要性高於賺到錢，因為做對的事情好的結果自然會來，而若果用了錯誤的方式得到不應該得到的東西，最終還是有較大概率用同樣的方式還回去。

卓穎姿，持證監會持牌人士，博立研究團隊/中原資產管理分析員


要做到「勝敵而益強」

曉峰灣畔 1座 高層 A室

roseee

聽濤雅苑 2期 8座 低層 G室

迎海 4期 迎海．駿岸 6座 低層 F室

名城 1期 5座 低層 SC室

很久以前看到著名投資人李祿的一個演講，提到Bloomberg彭博的護城河來自高轉換成本。 Bloomberg Terminal是彭博推出的一套電腦軟件，向金融領域的專業人士提供專業服務以獲取即時金融市場數據和相關分析服務。它將平台推廣到所有商學院，使得未來的職場新人在學生時期就初步學習了如何使用Bloomberg機，這樣學生畢業後就對Bloomberg機容易上手。筆者想起自己讀書時期也的確被要求去上一個自學如何使用Bloomberg機的課程，而且這個課程還要不計學分。

最近又認識了Intuit (INTU) 旗下的Quickbooks，看到一些相似的規律：出現在求職網站招聘信息裡的員工技能要求，往往背後隱含了不少好的生意模式：轉換成本高、議價能力強、營運利潤率高(以下的截圖來自Jobsdb、Indeed等求職網站)。Quickbooks是一套美國的會計財務軟件，功能全面而且界面簡單，即使不是會計出身的人都可以學習到如何操作，可以說優勢是容易用容易上手，當然其實容不容易用其實已經不是重點，你是必須要懂得怎樣用，不容易學也要去學習，因為是求職必備技能。從以下的首三個求職招聘信息截圖可以看到，美國公司在招募會計人員時，往往會要求求職者具備使用Quickbooks的知識或經驗，要求求職者懂得使用一些商業會計軟件時舉的例子也會包括了Quickbooks。這也反映到Intuit裡與Quickbooks相關業務的財務數據中，擁有50%以上的營運利潤率，同時在美國擁有7成以上的市佔率。

當然Microsoft就不用多說，在辦公室工作的人基本上很難沒有接觸到Excel/Word/Powerpoint，它的生意模式有多好也毋須多說。這個轉換成本其實不僅是說公司層面對這些軟件的轉換成本，還是對員工而言。當大部分應徵的公司都要求應徵者懂得使用Quickbooks，應徵者很難說拒絕學習Quickbooks而學習其他會計軟件。而當大部分應徵者都只懂得用或熟悉如何使用這些軟件，在公司層面就很難說想要換到其他軟件，因為要花時間資源重新培養員工相關的技能。這形成了一個網絡效應。

由此推論，根據筆者個人經歷，相信提供CFA/CPA專業資格認證的機構也會是個很不錯的生意模式。其中一個線索是筆者是近幾年的CFA考生，但是當時裡面的學習教材有部分還在用2015年版本的上市公司財務數據，畢竟考核內容的核心沒有太大的變化，這體現了這個生意模式在成本方面的一些好處。其次是期間也經歷了兩次考試費漲價，但你很難說因為考試費漲價就不考了，這體現了機構相對考生的議價能力。畢竟基於其認受性能把這些專業資格放在履歷上或者可以成為在求職時的加分項（或者不扣分項，例如其他人都有而只有你沒有）。

卓穎姿，持證監會持牌人士，博立研究團隊/中原資產管理分析員

求職招聘信息裡的好生意模式

提到薩莉亞(7581.T)，如果在香港的話應該會聯想到十分經濟實惠的意粉和Pizza、不同的菜式中老是常出現的菠菜和煙肉、以及對衛生情況的一些擔憂。薩莉亞極致的成本控制的確是其競爭優勢中重要的一環。而翻開其年報和業績簡報，可以了解更多其生意模式的一些要點。截止2023年8月，薩莉亞一共有1,540間餐廳，全集中在亞洲地區。其中日本有1,055間餐廳，其餘餐廳則分佈在上海 (157間)、廣州 (150間)、北京 (66間)、香港 (59間)、台灣(21間) 和新加坡 (32間)。

若果把營運利潤按地區拆分，會發現日本本土地區近幾年處於營運虧損的狀態，營運利潤全集中在亞洲其他地區。截至2023年8月止年度，上海和廣州佔去超過六成半的亞洲其他地區的總營運利潤。日本地區主要因日圓眨值導致進口原材料價格上漲，復常後營業時間未有回復到疫情前、同時為了保持客流未有上調菜單價格而導致持續幾年的營運虧損。從公司給出的截至2024年8月止年度開店計劃裡也可以看到，未來的開店增長引擎主要還是來自亞洲其他地區，日本地區將以降本增效的模式（包括停止免費提供芝士粉）去收窄虧損。

由於薩莉亞的營運利潤集中在上海、廣州等地區，為了從消費者角度了解薩莉亞在其心目中的價值，可以透過抖音、微博等平台了解消費者對薩莉亞的評價。整體而言和在香港給予的評價相似，以性價比高為主。從一則抖音影片”第一次吃薩莉亞是什麼體驗”裡，留言的人表示可以把薩莉亞理解為西餐界的蜜雪冰城，該留言亦獲得接近6萬個點讚。蜜雪冰城是全中國大陸規模最大、以高性價比為特色的雪糕與茶飲連鎖品牌。 

綜合在社交平台上多個留言和發帖的整理，除了像上面的另一個截圖那樣是”上海貧窮大學生的西餐”、還有味道對得起這個價格、主要是不嫌棄我窮、比Pizza Hut便宜的同時比KFC和麥當勞略勝一籌、小食的性價比相對主食低一點等等。另外從留言中也可以觀察到，盧家媽媽無論在菜單上的選擇、價錢定位均是最接近薩莉亞的競爭對手。

薩莉亞的競爭優勢除了在於極致的性價比，對學生而言亦有一定的社交屬性。這個餐廳是非常適合學生時代去聚餐的地方，因為價錢便宜而作為學生選擇並不多，亦適合點很多個菜式然後大家一起分享。日本以學生為主題的動漫作品中也不時會發現角色們聚會的地點背景為薩莉亞的餐廳。隨著出來社會工作、經濟能力的提升，人們擁有更多更好的選擇，薩莉亞自然不再成為聚會用餐地點的選擇。

當然即使在消費者層面優勢如此顯著的薩莉亞，也無法逃離這類型餐廳營運生意的一些要素：原材料價格上漲的低轉嫁能力、每新開一間餐廳不低的前期資本投入、受制於疫情對營業時間影響的結構性變化。薩莉亞在過往5至6年均把大部分利潤再投入到餐廳的營運上，但是2023年度的營運利潤甚至尚未恢復至2018年度的水平，同時中間有很多年的營運利潤數字都因為疫情而被扭曲了。未來數年真正接近復常的狀態下，才能觀察到其再投資的成效。

卓穎姿，持證監會持牌人士，博立研究團隊/中原資產管理分析員

性價比優勢顯著的薩莉亞

南灣 經紀手記

爵悅庭北爵軒中層 A室

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荃灣麗城 經紀手記

近日,財爺陳茂波貿在電台訪談中提及政府研究過增加資產增值稅,隨即引起討論。 因人們擔心如在住宅加收資產增值稅, 會引致業主提早於加稅前賣樓,引來沽貨潮。 細心看政府收入及土地註冊處數字,相信政府開徵資產增值稅對象不會是住宅。因在住宅買賣加收增值稅, 計到只多收那份錢, 其實差人只需勤力點抄牌及法庭收齊罰款, 已經抵上一半，波哥不必為那小數目引起大波更有機會破壞發展商良好關係。

帳目我們現在計算給大家看。可在到每個月香港物業買賣的數字。 2023年12月以全港的樓宇買賣,總價值是342億,當中涉及到3941宗。 我們做了個假設,這342億當中的物業成交價值,當中的一半是有錢賺的,這也符合近期報導數字，近日成交都是一半賺錢,一半蝕錢。 而如這342億當中有一半是有錢賺,即是當中的171億,就要打稅。那賺幅是多少呢? 由於物業增值稅只收賺幅, 先假設賺兩成,即是171億的20%, 當中34億要打稅。而34億要打稅!? 當資產增值稅是10%, 即是一個月多收3.4億港元,一年加起來多收40.8億。

留意342億是各類物業，如只計住宅一個月成交只243億。而2023年12月樓市不是淡月，因施政報告於10月25日公佈後唔少人定下來在12月入市。

以香港一年政府總收入5-6千億港元來計 , 政府會純粹單單為40億而拿住宅開刀打稅? 相信不會。留意慈善拍賣、股份轉讓當中都有增值，究竟打稅對象為何? 或者財爺諗諗下未必開收都唔定。而本文下集更會指出提升香港收入可行方案。

更何況政府一向對賣樓賺錢是可收稅的, 只不過這十幾年才參與樓市的,沒有經歷過。 早在2010年之前那時還沒有SSD, 理論上你星期一買買物業,星期二就可「摸出」賺差價。稅局當時傳說話有個超級電腦, 會計到哪個HKID買賣物業很頻繁, 然後寄出稅務調查表問該人每宗物業買賣用途是什麼? 若然是證實物業買賣用途是投資, 會按利得稅稅率打稅,即約17%。其實現在這條稅例仍在,只不過有SSD, 所以沒有人在短時間內買賣物業, 這方面稅收很少。


一旦全面撤辣，利得稅會為炒賣既人打稅。真係炒既人當年也不介意比，又有番「摸貨」,物業經紀最開心。他就可以把低水盤搵朋友收埋「先食」，再沽比人即收錢。又記得十幾年前, 地產經紀上班就不是招呼客人, 而係為自己和親找筍盤去炒! 當然我們不鼓勵炒風, 只不過想說,如果開立資產增值稅是真是物買賣作徵收目的, 基本上已有另外一個更簡單的方法去做, 而又不用引起社會上廣泛討論令波哥唔得閒去馬會嘆。


就當12月成交量都唔夠高，那剛才說的一年40億的收入,就當它給多1.5倍,給夠60億, 以全香港政府一年收5-6千億收入而言不屬多錢。係其他方面著手有掌聲又可快攪掂! 

原片連結：https://www.youtube.com/watch?v=v5OlIKB6M8E