新港城 1期 A座 低層 1室

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愉景新城 1期 2座 高層 A室

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全．城匯 5座 中層 D室

蔚景花園 高層 B室

樂悠居 中層 15室

海之戀 1期 10座 中層 B室

朗逸峰1座中層C室

Best thing I read today唔想睇相嘅，呢度係文字精華。或者你跳落去下半部我嘅點評都得．極多粗口（肯定好多人因為咁而睇）
1. 祖父曾是本港一所大學的財經教授，祖母是同校的高級行政人員
2. 到他3歲了，兒子和媳婦要替他報讀nursery school，爺爺和孫仔正玩得不亦樂乎，高調反對讓孫仔入nursery ，認為無用，列舉好多條理由，認為抹殺小孩童真；又謂自己是大學教授，遍讀幼兒教育著作，要教就由他教
3. 他更經常投訴nursery老師不懂兒童心理學，拿一些心理學家的著作和他們辯論。
4. 孫子讀小學二年級了，祖父又為數學問題和數學教師牽引出一場大辯論，說教師的教法愚蠢，教不出數學尖子
5. 曾經有一天，校務處職員聽過他當面揶揄校長說：「我是大學教授，你只是一個小學校長仔而已，識得乜？」
6. 祖父說：「我愛我的孫有罪？我教我的孫有罪？」兒子說：「兩樣都無罪，都是愛，但愛不得其法。請你記住，他是我的兒子，只是你的孫子，隔了一層，父子比爺孫親。還有，爸爸，你年紀大，out了。」一聲out了氣得祖父爆肺，父子從此決裂，不相往來。
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7. 咪講笑，我歷年不知聽過幾多次，啲家長覺得「讀唔成書先去教書」。大把覺得香港啲學校垃圾。我心諗，垃圾得過你本人？
8. 知唔知最撚正係乜　—　呢啲家長，咪就係平時或細個時講「唔應該用成績去判斷一個人」「大學唔代表乜」嘅友。所以呢啲人，咪教啲虛偽戇鳩嘅下一代出嚟囉。
9. 無論如何，「讀書唔成嘅先去教書」，甚至「做唔到醫生律師嘅先去教書」（＊）呢種觀念，根深蒂固。近廿年教師嘅地位，一落千丈。
10. 你唔信？我就親身經歷。教書年代，真係畀港女白眼，去Warwick舊生聚會都唔係好敢講自己教書，大把女仔聽到你教書就流露出半秒不屑嘅神情（＊＊）。只係半秒，但埃汾是很敏敏感的（聽講係單親小朋友特質）。
11. 正係因為行業形象低落，「所以教書嘅先成日搞一大輪要話自己點專業」。你幾撚時聽過醫生要話自己專業？C朗踢波使唔使話自己專業？（＊＊＊）。我讀書年代，啲老師使撚話自己專業？
12. 講返篇文，實在非常正點，剛剛睇尼古拉斯基治套「大叔夢中人」（Dream Scenario），佢對住個女間學校嘅老師（校長？），就係差不多一模一樣嘅對白：「介紹返，我PhD喎，你邊位？BA？」「MA」（然後基治理都費事理佢）
13. 「美中不足」係呢個阿爺只係財經教授，如果自己係教育心理學家仲正點。
14. 又，根據我理解，現實中阿爺（或阿麻）一定會出呢句必殺技：「嗰時我咪又係咁教你咁養你！咪又好地地！你而家乞食末丫？」
15. 不過認真，講到尾，都係權力之嘛。你話「阿爺嗰套過時，社會唔同咗」，刁，老豆老母嗰套點解又唔係過時？老豆老母咪又係用自身經歷自己價值觀？唔通會聽啲學生講？
16. 實情，大家知，我老豆成長年代或我成長年代，大學教育未普及，父母好多未必讀好多書。邊撚有咁多嘢講？刁你而家啲家長，就梗係多多事實啦。
17. 最仆街係乜？就係大學普及。啲家長真係以為自己係「大學生」，就巴撚閉。我幾時都話，我本人就冇受益，就算我當年香港得一間大學，我都入到。但大撚把父母，只係水鬼升城隍，低咗門檻先放咗入去之嘛。換著兩大年代？呢班友邊撚有大學讀？
18. 但而家就真係當自己嗰間又係大學，埃汾又係大學，所以「咁高咁大」。你又識踢波，美斯又識踢，點解唔係同工同酬？你又幾十年屌西經驗，你阿爺又七十年屌西經驗，幾時開班教人？
19. 解決方法嘛？好簡單。都龍年啦，唔好再搞狗年免費教育，唔使再強迫教育。老豆老母係大學生嘅，豁免，任佢地點玩。大學生父母嘛，巴撚閉嘛，識獨立思考嘛，唔係咩？（＊＊＊＊）
20. 真喎，佢地又唔係五十年前啲低下勞工階層，你慌會迫個仔去看舖，嫁個女去金山阿叔？你慌佢地會有得個仔做文盲？冇事架噃。佢地咁撚識教，咪自己教撚飽佢。有乜問題？「陳智思都係咁玩之嘛」
21. 況且，文盲又點？唔返學又點？刁啦，識人好過識字。你睇埃汾寫咁多年字一樣畀啲會考都未撚合格嘅人串中文差啦。老豆剩返三間太古城（＊），一層住一層炒一層收租，使撚識字咩。鄧兆尊啲女貪佢有PhD？（我是真心欽敬兆尊的，富二代楷模，咪撚搞咁多嘢。肯定新馬仔泉下有知老懷安慰）
22. 而亦都要講埋：「你做乜唔去投訴強迫教育係侵犯人權？」。唔好笑呀，真係有家長咁諗。我做金融嘅舊同事真係同我講，香港啲學校廢，做乜我個仔要返學？
23. 所以都係嗰句，啲友覺得自己咁撚巴閉嘅，咪自己教囉。你話害咗小朋友？扯，大撚把都係咁架啦，啲廢老上網日日發表謬論就唔害咗小朋友？上幾廿樣興趣班就唔害咗小朋友（「我地好有節制嘅」「最緊要佢有興趣」（＊＊＊＊＊＊））。多一樣唔多啦。
24. 況且，咪話佢地總唔會有得個仔變文盲囉（咁多層太古城咩，聽講香港好快爆煲）。你憑乜覺得，教書啲教院學生，叻過大學生嘅老豆老母？　—　肯定啲老豆老母唔會咁諗
（＊）咪講笑，問下英倫狀棍。但計香港，我估教書嘅收入中位數，可能高過做律師　—　「但兩者夾埋甚至加埋我，在醫生面前都係收檔」
（＊＊）不過，近年世界難撈，相反教書嘅年年加人工。正如（＊）所講，分分鐘高過律師。所以照計在溝女方面，男教師嘅地位大幅提升。Fuck that 港女唔重視錢啦。我知，重視安全感嘛。有ORSO咪有安全感。安全到唔使用安全套都有安全感。
（＊＊＊）我到而家都唔知在香港人心中，乜嘢叫「專業」。有人話要考牌就專業，特別空姐最鍾意講。仆街啦，看更都要考牌呀，你睇空姐覺得佢地專唔專業？我本人就CFA，陸東畢菲特就應該唔係，咁佢地專唔專業？個撚個信啲羅庚都未撚識睇嘅風水師都未信你CFA啦，專業my ass．演員又專唔專業？記者專唔專業？炒芥蘭專唔專業？總之，個個都話自己專業。呢啲詞真係假大空，我見大中華最鍾意用，鬼佬好似少啲。我話你知，香港講「專業」「唔專業」，就係讚自己掂，屌人地廢，我本人鍾意就專業，同個「職業」本身係無關嘅。你話「專門知識」？即係乜？啲飛機膠識背晒啲型號航線，你睇空姐覺得佢專唔專業？寫作專唔專業？阿豬阿狗都識寫啦，又唔使考牌。美斯又踢波，你又踢波之嘛。江振誠又煎蛋，我又煎蛋咁囉。到你自己炒芥蘭，咪就係炒芥蘭都好多學問，最好要考牌。唔好笑，而家啲「乜乜治療」咪行呢條路。埃汾coin嘅「PhD in 吹蕭」，真係不是夢。我估吹蕭嘅學問多過炒芥蘭啩？
（＊＊＊＊）我可以99%肯定，你問條友「讀大學為乜」，佢答你「培養獨立思考」嘅　—　呢條友就係冇獨立思考的。而我真係唔覺得港大當年有點培養我獨立思考，係咪有得回水？又，港大教曉我嘅，就係「你唔撚顧掂你自己，呢個世界就冇人理你架啦」，真心一生受用，讀過港大嘅先明嗰種「放養」嘅港大精神。希望呢句嘢可以印上校訓。文言文嘅寫法就係「人必自侮然後侯姆斯」。所以港大教曉我嘅，應該係「獨立」「思考」—刁，原來中間隔咗一格。
（＊＊＊＊＊）而家可能日本樓好啲。一間關東一間關西一間九州。
（＊＊＊＊＊＊）你估貴子弟敢唔敢同你講「我嘅興趣就係日日打機」「我嘅興趣就係食好多軟雪糕」「我嘅興趣就係日日睇埃汾叔叔啲文恥笑爸爸」—　就算佢敢，你會唔畀佢照做？所以，幾時都係自己意志強加落去架啦。我覺得冇問題架，但唔好咁虛偽啦。

［IVAN LI 李聲揚］本人最專家

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2023年，中港股市再次在近乎全球牛市的背景下「熊絕全球」。當我們回顧整個市場，今年主要升幅集中在以下幾類股票，其中包括中特股（尤其是低估值、高股息分紅的國企）、香港本地高息股（成交較少，外資參與不多，以中小型投資者為主）和「出海」概念股（拼多多、名創優品等）。但除此三類之外，大部分股票均呈下跌趨勢，個別明星股份如李寧、中升股份、蒙牛等均跌去近40%至70%，可謂相當驚人。港股更創出新「地獄」紀錄，全年埋單跌2734點，連續下跌4年，打破指數自1964年創立以來跌市最多3年的舊紀錄。

展望2024年，我們從宏觀角度應會看到一些因素陸續出現改善，譬如環球通漲進一步降低、美聯儲有機會降息等，但中國自身核心問題如何解決還待觀察。內房問題對經濟纏擾甚大，暫時還未看到政府有大規模的措施去應對，居民對於房產的需求也不如以往，地方政府在房地產倒下後財政收入足襟見肘，疫情數年更加劇財政上的壓力，至今還未見到清晰曙光，更遑論經濟出現通縮、失業問題加劇等問題。向前看，我在此刻還未看到經濟的確實出路，我們要有心理準備經濟層面2024年未必比2023年好過，加上去年尾的網絡遊戲監管意見稿發布更令市場感到「心灰意冷」，一方面才剛說要支持民營經濟，另一方面又殺市場一個措手不及，試問這樣又怎吸引長線資金進駐呢？

早前，北大光華管理學院發布其「光華思想力」宏觀經濟預測課題組的報告，其內容相當「敢言」，值得大家參考。撇除基本內容外，主要有兩點特別引起關注，首先就是報告也議論到中國經濟最大問題，即居民消費不足，認定這是當前經濟問題的癥結。報告總結了導致消費不足的3個方面原因，一是疫情所帶來的「疤痕效應」仍然存在，居民信心不足，預期較弱；二是中國居民人均可支配收入增速下降，邊際消費傾向較高的低收入群體收入增速墊底；三是房地產和金融投資是居民財富的重要組成部分，居民財富縮水較為嚴重。因此，不是某些經濟學者批評居民不願消費，而是收入下降、財富縮水後的不敢消費。另外，報告認為中國房地產風險被低估，最壞的時刻尚未過去，硬着陸風險很大。而房地產在整個國民經濟裏是節點性行業，國家統計局153個二級行業裏，有115個與房地產有關。房地產投資下滑，將對整個國民經濟和今年的有效需求恢復，帶來很大的負面衝擊。

總的來說，我認為中港股市暫未看到誘因展開新升浪，打好防守比進攻更重要，同時要繼續做好選股工作，因為逆市中只有少數股份能夠跑出帶來回報。在此，踏入2024年，我祝願各位讀者投資順利、大賺特賺，過豐盛的新一年。

作者洪龍荃，博立聯合創辦人、基金經理、中原資產管理投資總監

2024年中港股市還未見曙光

荃灣麗城花園三房套廁 實用 689 尺

愉景新城2座高層 A 室｜三房套間隔 開揚市景

諗sir你好，想虛心請教

夫妻各10萬及6萬收入

2015買入新界東兩房市值700尾，名及借貸用妻名，欠款300-400萬

丈夫剛甩咗間同家人聯名的物業，free出嘅錢連儲蓄有$450

現想搬近九龍返工及三房梗廚，老公四十幾歲。大家又想keep兩間，明白可以用債基收息然後用息租九龍樓。

但我怕今次唔用老公名買，就無可能了，因為他日我都唔夠借貸力。

咁多人問野，希望你抽時間解答。  謝謝

讀者的家庭總借貸力是(100000+60000)/10000*50%*2.52 ~2,016萬。由於新界東兩房欠款約400萬, 剩下可以用的借貸力約1600萬。留意再買樓的話, 如果涉及妻子,整套借貸力要打折。但先生單人買的話, 就不用打折。同時,先生單人借貸力約1500萬在，九龍區買三房都有不少選擇。星新河名居900多萬有交易，如果想要海景,亦都大一點浪澄灣約1400至1500萬。如要煙花景, 君臨天下2000幾萬。

當然間千多萬的樓前, 絕對會考慮2024年樓市會繼續跌還是升?另外住九龍樓也不是沒有方法,其實租一間九龍樓以奧運站為例,三萬多元月租就可以,只需要360萬現金,用債基收成9%-10%年息,基每月就可產出3萬元被動收入,自己補貼幾千元可以租到九龍三房。而債基可以賣出返錢, 收9-10%年息未經槓桿,當然有部分收息101學生評估過之後, 如適合槓桿的可以將年收息擴大至15至20%年息。槓桿後實行方法要更嚴緊管理，免得一旦有錢被倍大後破壞執行效果。

那讀者應先收息,租住然後等買? 還是馬上買做決策買樓呢? 讀者提出個好原因,就是先生的時限。由於先生年過45歲,借貸力快將下降,所以日後借貸拉唔到30年還或借貸戀額下跌。有時買樓唔係無了期等。我們再看看2024年市場,英國金融時報近日為2024年作出預測,主要有8點。其實它有很多不同市場的預測,但主要有8點。我將其再濃縮，主要看法是: 市場普遍未有你想像中去到咁壞，上年被唱好的有點升得過份，2024年會重由中軸。

好像2024年總統大選,最後金融時報認為,拜登可以用些微票數勝出。特朗普將在幾單訴訟之中,預期會有一至兩單告得入,而他們相信拜登就算贏都會贏得非狼狽。所以2024年美國大選，經濟環境比較起伏。正因為這樣, 聯儲局沒有維持高息口的原因。再下點,日股雖在2023年百面威風,但他們預期日圓到2024年尾都會維持接近零, 即日本的經濟復甦沒有想像中強。而對中國的經濟預測,估計可以維持GDP 3%以上,即他們相信中國眾多的救市措施,是最後可以力保到那些城市不至於破產。

美國大選令情況不明朗, 金融時報認為2024年是債券年,因息口終於停止上升,加上很多債券價在低位,所以讀者在現時2024年起始,可低吸一些債券。絕可在整24年除了賺到9-10%年息, 有機會因債價升而賺價。早在11月初, 我與收息學生早一步提及了債券低吸時機。所以我的提出的是，讀者不妨可買債收息, 利用債息先租樓，取主動權去觀看樓市。一旦債市上升，債價賺幅可幫佢斷租約即買更賺到首期，如否只係利息都夠津貼租樓。債價現時確實在吸引水平, 但都要選擇得宜。另外如入手直債更可到期保本，合適穩健投資人。


金融時報預測2024年為債券年，美國總統大選結果如何左右大市?【諗SIR】

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