綠楊新邨 F座 高層 5室

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立坊 高層 6室

諗sir，好後悔咁遲先醒覺要學習財富管理… 經朋友推介而認識你，想請教一吓有關置業問題。

本人35穩定月入58000，現俾緊市值租金住家人元朗物業，收看老師你影片後明白資產要平衡始終要有最少1物業，同意唔靠資產膨漲好難儲到千幾萬退休。本人亦打算年內結婚生仔，所以起動睇樓，target三房預算800萬。由於我是新新手，搵樓時我都係由熟悉區分開始睇，見元朗普遍樓齡都接近20或者平貨要30-40年，近日反而見有些單位樓價不跌反升。

身邊朋友意見都表示買樓應該買出市區。屯門青山公路亦有睇過環境好可考慮嗎? 想請教諗sir我應該點樣揀? 另我有100萬儲蓄，用黎收息津貼自己做雙租，出市區租三房可行嗎? 

另想請問，如果打升上你嘅堂，究竟先買樓秘訣課程? 還是上收息101? 你最近promo的power team費用是否已經包含網上課堂呢?

買樓選區份和屋苑,最好選一個地方那裡業主賣樓時大部分都可以贏錢的。每一單樓市成交背後業主賺定蝕? 網頁已可查到。 以讀者居住元朗附近為例, 天水圍wetland、或park yoho屋苑的業主沒有點賺價。買屋苑樓，他日你想出貨換樓，由於屋苑普遍都輸，或賺價比其他屋苑不夠深, 就會影響賣價。反而你見嘉湖山莊圍住的Yohowest新盤大賣， 嘉湖山莊縱使成交呎樓價向下破底,但屋苑很多業主都已早買進超過10年，不少業主依靠一間嘉湖賺錢, 拿出百餘萬做首期來買下一間,絕對沒有問題。  導致Yohowest只要第一張價單開價輕鬆, 就造成超額認購。

朗屏站附近的新樓都不太能賺，至於YOHO系列,原本第一期的YOHO及新元中那批業主是賺到錢的，但很多都已經AGENT升級賣樓再上Grand YOHO而購買力去到YOHO Hub已見盡。讀者如要買元朗，一係買很舊的樓先住一陣，否則搬出兩個站去荃灣西或者再出九龍買些舊小小的屋苑住更好選擇。

舊單位選擇已有裝修的省下裝修費，小朋友住到差不多讀完幼稚園才部署換下間，對新婚而言咁做最妥。大部份夫婦都要開展新婚生活幾年加上bb出世後，生活習慣改了才知自己要住近邊。

讀者也提過屯門東的掃管笏，當地有很多新盤買家不太有人賺錢。最似的滿名山都不見有批賺錢業主可拓起當地樓市。

九龍就當兩房600多萬有選擇，黃埔那些舊一點但算是好開始。荃灣西亦有600幾萬兩房供應20年樓。至於錦上路柏瓏要耐心等待，住宅區份都未見成形，仲遲過wetland那邊。

人生第一間樓如是打工仔而家底不多的，買些20年樓舊一點的單位即使是化妝樓也沒問題。化妝都有不同程度，我們不應該非黑即白見到化妝樓就一定覺得不好。有時化妝樓都化得幾漂亮，買入住到裝修殘了再交給下手，等於整個裝修錢由銀行借給你比業主，就當業主有裝修提價十幾萬，銀行搵長月供30年即月供多幾百元。供幾百當攪定有一定裝份既樓，咁做對新婚上車者更划算! 反過來要拿現金出來三四十萬豪裝，趁後生存多三四十萬收息，日後人生更不同，不要後生就浪費錢在搬不走的裝修。新新新手買樓，先上買樓秘訣課程。

新手買樓必閱本文。免浪費無謂錢及揀對屋苑【諗SIR】

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近日,財爺陳茂波貿在電台訪談中提及政府研究過增加資產增值稅,隨即引起討論。 因人們擔心如在住宅加收資產增值稅, 會引致業主提早於加稅前賣樓,引來沽貨潮。 細心看政府收入及土地註冊處數字,相信政府開徵資產增值稅對象不會是住宅。因在住宅買賣加收增值稅, 計到只多收那份錢, 其實差人只需勤力點抄牌及法庭收齊罰款, 已經抵上一半，波哥不必為那小數目引起大波更有機會破壞發展商良好關係。

帳目我們現在計算給大家看（圖一）。可在到每個月香港物業買賣的數字。 2023年12月以全港的樓宇買賣,總價值是342億,當中涉及到3941宗。 我們做了個假設,這342億當中的物業成交價值,當中的一半是有錢賺的,這也符合近期報導數字，近日成交都是一半賺錢,一半蝕錢。 而如這342億當中有一半是有錢賺,即是當中的171億,就要打稅。那賺幅是多少呢? 由於物業增值稅只收賺幅, 先假設賺兩成,即是171億的20%, 當中34億要打稅。而34億要打稅!? 當資產增值稅是10%, 即是一個月多收3.4億港元,一年加起來多收40.8億。

留意342億是各類物業，如只計住宅一個月成交只243億。而2023年12月樓市不是淡月，因施政報告於10月25日公佈後唔少人定下來在12月入市。

以香港一年政府總收入5-6千億港元來計 , 政府會純粹單單為40億而拿住宅開刀打稅? 相信不會。留意慈善拍賣、股份轉讓當中都有增值，究竟打稅對象為何? 或者財爺諗諗下未必開收都唔定。而本文下集更會指出提升香港收入可行方案。

更何況政府一向對賣樓賺錢是可收稅的, 只不過這十幾年才參與樓市的,沒有經歷過。 早在2010年之前那時還沒有SSD, 理論上你星期一買買物業,星期二就可「摸出」賺差價。稅局當時傳說話有個超級電腦, 會計到哪個HKID買賣物業很頻繁, 然後寄出稅務調查表問該人每宗物業買賣用途是什麼? 若然是證實物業買賣用途是投資, 會按利得稅稅率打稅,即約17%。其實現在這條稅例仍在,只不過有SSD, 所以沒有人在短時間內買賣物業, 這方面稅收很少。

一旦全面撤辣，利得稅會為炒賣既人打稅。真係炒既人當年也不介意比，又有番「摸貨」,物業經紀最開心。他就可以把低水盤搵朋友收埋「先食」，再沽比人即收錢。又記得十幾年前, 地產經紀上班就不是招呼客人, 而係為自己和親找筍盤去炒! 當然我們不鼓勵炒風, 只不過想說,如果開立資產增值稅是真是物買賣作徵收目的, 基本上已有另外一個更簡單的方法去做, 而又不用引起社會上廣泛討論令波哥唔得閒去馬會嘆。

就當12月成交量都唔夠高，那剛才說的一年40億的收入,就當它給多1.5倍,給夠60億, 以全香港政府一年收5-6千億收入而言不屬多錢。係其他方面著手有掌聲又可快攪掂! 

加收資產增值稅隨時少收過抄牌 一齊同你計一次【諗SIR】

大家好,來到2月1日聯儲局昨晚完成議息。美股議息後下跌300幾點，聯儲局在昨晚的議息會議表達了兩個訊息

1. 議息聲明上寫出仍然維持通脹要調控到2.x%目標

2. 記者會聯儲局主席拜威爾有意或無意說出他不太覺得3月下次會議開始減息


3月會議減息預期原本也不太高，議息聲明前利率期貨顯示只有40%認為3月會開始減息。由2023年尾80%跌到40%。現進一步證實此看法是對的。

見圖(一)美國10年期國債孳息率5天圖，1月31日議息後再跌至3.94%，即是投資人買升了美國國債價格令孳息下跌，國債於議息後更吸引? 但不是說遲加息了嗎? 其實市場上確實很需一波「鷹派」的言論去為跌得過度快的美國國債孳息率向上行一波，畢竟孳息率是由5.0x%跌到3.8%低位後反彈到4.2%。跌幅大過預期亦即看減息將到的「鴿派」言息大盛行，今次飽威爾放鷹，算是還是市場一個要求出了鷹，此舉反而利好日後孳息下跌迎接真減息那天到來。市場就是要在懷疑之中zig-zag前行，單邊大跌反而不好。孳息率預期將在3.7%-4.2%整固，待減息日更確定會再向下。

見圖(二)
提提香港的hibor，議息後回到4.5%挑戰4.4%年內低位。hibor就是美國加息不太跟升，減息就回得快，香港仍是資金停泊所令hibor難升易跌。

【諗SIR】議息會議利好那些事? HIBOR走勢升定跌?

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逸瑆 低層 F室

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名城 2期(盛薈) 5座 低層 SA室

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翠擁華庭 3座 高層 A室

銀湖．天峰 1座 低層 E室

八大王，王王在上呀唏。都懶得隻隻寫，全部都係埃汾倉入面嘅嘢（好多嘢的說）。
A. 有話，輸錢嘅唔寫？即係你講美股前，一定要講埋香港講埋索馬里股市呀。
B. 非常搞笑。輸錢當然唔寫。但，呢度嘅東西，夠抵消其他嘅有突啦。
1. 當然啦下，隻Ally Financials，單日升11%，「我先剛剛回家」。只係1年新高，唔係歷史新高。
2. SalesForce個情況都好相似，不過應該再大鑊的。固然而家守得門開鄧月平，問題係買嗰時絶對係摸頂，200蚊以上買，而隻嘢好快跌到……130蚊。但我先唔撚聽你啲專家網友講「止蝕」　—　係呀早知應該跌到180蚊時止蝕然後130蚊買返呀可？你得閒示範下，我跟你搵食。
3. Facebook不用講啦。屌，個撚個網友話冇人用呀，廢老先用呀（不過自己用IG），搞元宇宙燒錢呀　—　介紹返，股價而家係歷史新高。唔係1年新高，係歷史新高。差不多又可以再挑戰1萬億市值，以前見過（係咪想講「矛盾」？點解股價新高但市值冇去到新高？因為呢個世界上有樣嘢叫回購）
4. Google嘅嘢。「人人唔用Facebook咪睇YouTube」（雖然YouTube輸錢）
5. Visa亦之前成日講，全球最大嘅金融股嘛。又再壓返過JP Morgan．又，原本原本螞蟻上市，應該可以市值大過佢（維唔維持到另一回事）　—　但大家都知撻咗Q，而嗰下正係港股開始積弱嘅起點。
6. Costco呢啲不用多講，嗰時利世民直頭同我做過集詐問，研究我係點揀股嘅（答案係：都係幾睇心情）。而我使唔使自己親自去過先可以買？個撚個去Costco嘅有冇買佢嘅股票丫？「我就賺呢啲人嘅錢」。我係資本家呀，小朋友。
7. Nvidia早兩日先貼過，不用多講。我使唔使識整晶片先可以買？早幾年一街毒撚科技股神，有幾多個有我呢隻嘢賺得多？啲人真係以為自己識砌機就專家呀。
8. 至於微軟不用多講啦，AI嘛　—　舊年嘅文已經寫咗啦。亦唔係咩驚人大發現。但你坐唔坐得定？況且，舊年嘅市已經非常易坐。2022年時，Netflix Facebook Nvidia 高位插六七成我都係咁坐。
C. 係喎，話明懶得隻隻寫，結果都係寫。因為太開心。
D. 係咪好爽呢？贏錢梗係爽架。上面1-8呢啲，你都識寫啦，全無難度，你搵AI學我寫都得（最緊要加句「網友至撚醒」）。贏咗錢就乜都啱架啦　—　難在乜？難在你有冇低位買，買到幾多，坐得有幾定囉。
E. 「止蝕」嘅，含得撚得。我到而家都唔明做乜咁多人當係鐵律　—　不過我好明白啲行家點解咁叫你　—　因為實冇死，「叫咗你止蝕又唔止」。問題係，你永遠唔會贏到大錢。
F. 而如果唔係為贏大錢嘅，為過癮為飲餐茶嘅，買股票嚟做乜？買波好過啦。
G. 今晚Patreon又再寫下，但其實都冇乜好寫。唔好又嚟問我「而家仲買唔買得」，梗係買得，港股九點半開市你咪買得（＊），買日本股再早啲，美股就夜晚十點半，夏令早一個鐘。
H. 最好時機幾時？咪2022年二十大胡錦濤嗰時。咪Facebook 跌七成我呢度叫人買畀人屌老母嗰時。咪律勤（！）結婚嗰時態仔問我沽晒啲股票時，就最應該買。絶對唔係串態仔燈，而係，態仔都嚟關心我啲股票，仲唔係市場恐慌到極點？
I. 記住2024同埋2054嘅投資金句啦：多數人，就梗係多數錯架啦。
（＊）實情港股幾點開市我都仲記得，但上午幾點收市，下午幾點復市，甚庄仲有冇午飯休息，我都已經唔記得咗。又可以畀你啲網友恥笑我乜都唔識了。

大師冇點你 ［IVAN LI 李聲揚］

近日按揭生意轉旺，於是小編向不同區份的地產同事了解，數個區分的經理坦言，1月份換樓客湧出黎，東涌、馬鞍山、天水圍、四小龍、九龍灣等自住客睇樓量、交投量明顯比去年11月、12月多，而呢批客具自住需求，落票價與業主開價距離並非天與地，而樓市底部往往先量後價。

1月，小編由於專責按揭，時常落區與同事睇樓幫手計按揭，截止1月20日，接觸超過30台客，超五成客人落票傾價錢，小編好奇心驅使下，大膽向客人詢問，究竟有咩驅使到你響市況氣氛如此低迷時候作出入市決定？

有客人回覆：由於租約快將過期，原本租住啟德三房，業主提前預告租金跟市價（即加幅兩成）。而供樓利息已見頂，所以打算入市。

又有客人回答：由於從事教育行業，知道除了大學學士碩士博士之外，連副學士及大專學位都收副大量內地學生報讀，而租客供應短缺情況較疫情嚴重，加上一般住宅租金去年升幅一成，而部分區分學生宿舍生金升幅逾兩成，因此入市，預期相關單位租金有望回重2017年至2018年水平。

目前市況是買家是淡友主導，市場上沒有人敢於發表樂觀言論，只要睇淡唱淡就有Like！就有人share！

目前投資客入市只佔少數，單靠自住客、換樓客、港漂的購買力已為各個熱門屋苑樓在近期止跌回升，目前各區低水位盤的量盤只有10隻手指數得哂，呢批低水位盤賣走後，又到另一個轉角市。

當然，轉角市需要有明顯信號，而目前或許有幾個信號，一是部分優質單位，買家俾到業主滿意價時遭到業主猶豫兼封盤，二是部分銀行估價止跌並增加現金回贈，反映有銀行願意多接按揭生意，三是銀行按揭利率跌幅超12%，由4.125%降至3.625%，以借500萬計，首年利息已慳$24933，若然隔多段日子，若銀行按揭封頂利率降至3.375%或3.25%，那不少物業租金回報與供樓按揭利率睇齊，業主防守力加強配合高才優才計劃持續推高租金，若以上情況實現，相信首季錯過入市機會的準買家，心有不甘繼續觀望到下個加息周期來臨，2027年？沒人知曉。

一年租樓租金成本佔樓價3%，3年租金9%樓價，賣買雙方博奕空間有多少？有資深老前輩講業主防守線在租金回報率=按揭利率，此時此刻差幾多？細價樓近乎沒有，最近處理接揭接觸一位投資者入市330萬兩房物業，租值11k，租金回報率4%，若仍打算等樓價跌鋤業主價錢的買家，建議持租金回報率低的屋苑落手，與股市熊市中高PE的個情況一樣，欠缺支持位，預祝賣買雙方懂得在適當時間落理性的決定。