早前提到，撤辣並不代表樓市馬上就重回升軌，但一定是一個催化劑促使投資者考慮買樓投資收租。至於樓市之後是升是跌，還要看整體香港經濟的動力是否足夠。但假如撤辣，那類單位得益最大呢?

1. 400-500萬市區1/2房
大多數有經驗的地產投資者都會知道小型單位的租金回報一向比大單位高。現時市區4-500的1/2房租金約為14000-16000，然而1000萬的三房大多只值25000-27000租。再放大一倍，2000萬的入門豪宅租值約為42000-45000。然後那些近億的豪宅租金約莫莫12-13萬，回報只有1.5厘。過去因為辣招，業主們只能持有一個單位，自然有大買大，因為不想浪費了自己的名額。但假如放寬首置印花稅，相信不少人都會重新考慮買入細單位放租。

事關如果投資者買入一個500萬單位，做5成按揭，月供為$11500，而租金可收15-16k，即使扣除管理費差響等雜費，每個月仍有正現金流。而且這類市區單位從來不愁沒有租客，通常放租1-2星期就能租出，基本上對投資者來說非常輕鬆。

2. 東鐵線沿線屋苑
不知道大家是否知道，如果把香港分為港島、九龍、新界東、新界西，那一區租金回報較高而那一區租金回報較低呢?

答案是新界西是最低，而港島雖然租值高，但同時樓價更高，所以比例之下租金回報仍然較低。而租金回報最高的則是新界東。

這個趨勢在最近兩年更為明顯，因為東鐵沿線擁有最多的大學，有中大、教大、浸大、城大。而大學開放予非本地生的宿位長期不足，所以這些區份的租金向來會跑贏大市不少，特別是每年6-7月開始、沙田、大圍、粉嶺、大埔等都會出現搶租盤的情況。而剛剛10月公佈的施政報告當中，政府再由今年開始，將非本地大學學額由20%增加40%(大約增加3000個學額)，而大學宿位則在短期內無法即時提供，可見未來一兩年租金會升會跌，大家心中有數吧。

最後溫馨提示，有一類單位租金回報同樣高，但我絕不建議各位讀者考慮，就是開放式納米樓。

納米樓的出現是因為樓高升得過急之下而產生的畸型物業。雖高3-400萬的納米樓月月租可達12-14k，租金回報不俗，但很多人忽略了其實納米樓的租客絕大多數只租1張約就會停，稱為「年拋制」。所以你作為業主，除了租金之外，每年從新找租客和簡單修葺的時間成本，以及佣金，都相當襟計。而且這類單位通常管理費都不菲大多$4.5-5/呎，7除8扣之下，一年實收約莫9個月租。而且這類單位放售尤為困難也是現時蝕讓個案中最常見的一類單位。

撤辣研究(下) 

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樓價連跌8個月，這是一個不爭事實但托賴各位Power Team用戶支持，市況不景但仍相信我們，以至於生意雖然有所影響，但已比坊間大多數地產行幸運，實在非常感激各位。市況差，很多人都抱著觀望態度，即使知道現時樓價已比之前下跌2-3成，但仍害怕買入後會再跌。我們非常明白這種擔憂，但為何12、1月的成交量仍比去年第3-4季多呢，我認為有三大主要原因。

1. 剛需且租金昂貴
住宅成交每年平均大約會有6.5-7萬宗，仍然2022及2023兩年都因市況波動而令成交降少2-3成，即代表市面上存在著不少有需要置業的準買家因此而沒有入市，在購買力積聚下「剛需」其實很大，只是還沒釋放。當然「居住」是剛需，但「置業」未必是剛需，因為可以選擇租。但現時租金非常昂貴，在樓價連跌8個月的同時，租金已連升11個月。不少4-500萬的上車盤已經要租$16,000-17,000，租金回報達4.4厘。更形象化來說，1個450萬的單位假如你租的話每月要白付$16,500租金。但假如你有能力付45萬期，每月月供多$3,500，你就可以買下該單位而不是交租了。

2.定期息下降
香港定期存款過去一年多由5萬億增加至8萬億，相信各位明智的讀者自己或身邊不少親友都有做定期。然而近月市場預測美聯儲將於年中左右減息，因此定期連同美債的息率都已下降不少。現時港股形勢，一言難盡，難以安放大批資金。同時美股雖然升勢強勁，但已升穿歷史高位，閣下又是否願意高追呢?所以在各項投資工具都難以讓人滿意的情況下，若然政府適度撤辣願意開放給投資者買樓收租，港樓會重新成為不少投資者的選項。

3. 物識超跌盤
上述兩個屬於宏觀的大市因素，但微觀上其實要在逆市搵筍盤而且買得安心也有準則可言。近月和客人睇樓，不少經紀都會說:「呢個單位好平好筍呀，呢類單位高位做到800萬嫁，而家680萬咋。」相信大家也聽過類近的措詞吧?現在市況比高位回落，樓價低左是自然不過的事，何謂抵?何謂筍?有客觀標準嗎?我認為是有的。這是我自己慣常和客人分享的計算方法。例如你睇某單位，業主2018年3月買入，當時中原城市指數CCL假設為170點，買入價800萬。那麼今天CCL150點比2018年下降了11%，「合理樓價」則是712萬。如今業主底價為650萬，那客觀來說這個單位是比大市「超跌」了62萬。我認為這才算是客觀的方法去計算單位是否真為筍盤。

當然如果單位持有年期有7-8年以上，在你計算時可能還要把單位裝修的折舊、樓齡因素等加入考慮，但原則是不變的。而我和客人現時睇樓，基本上都只會揀這類「超跌」盤入手。畢竟市況未來一年是升是跌我們難以預測，但至少如果客人選購的單位已超跌8-10%以上，至少短期內仍有跌幅，客人的防守性仍然足夠。另一方面是一些優質/罕有單位，很多時在旺市時是根本沒有放盤或天價放盤的，這類單位可能並沒有「超跌」只屬市價放盤，但仍然是值得考慮的。何謂優質/罕有單位?

例如馬鞍山迎海的海景單位大多為三房，21座中只有極少數兩房面向海景。所以如果你預算有限只能買兩房但又想要海景，就只能夠揀這幾柱，這為之優質單位。
同樣，沙田第一城向城門河景大多數同樣為三房，只有寥寥幾座為兩房有河景，這些單位同樣在旺市時會比其他單位貴15-20%，但如今若然回落至市價水平，也是非常值得考慮。每區都會有個自的獨特性，難以盡錄，如有興趣了解更多深入，實在的資訊，歡迎向Power Team查詢。

市況不景為何仍有人入市，市弱買樓必知

新港城3房

新港城

迎海 3座 高層 H室

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星灣峰 高層 E室

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可九成按揭免壓測

鯉景灣 D段 安明閣 高層 H室

最近在重溫英國著名的游牧投資合夥(Nomad Investment Partnership)撰寫的2002年中期股東信，受到一些啟發。在股東信裡他們討論了對印刷機、影印機及打印機製造商Xerox的投資，當時Xerox在高端打印機中擁有很高的市場份額，但是收入只穩定地緩慢增長。然而管理層一開始聲稱盈利能達到15%的增長，也許是受制於華爾街的壓力，管理層選擇了從其他來源去推動利潤增長。

其中一個方法大致上是提前記錄長期租賃合約的相關利潤。Xerox在租賃昂貴的打印機時通常採用為期五年的合約，而在會計處理上留下了一些灰色地帶予公司去提前確認某部分收入。這顯然不可持續，加上依賴商業票據市場為其應收帳款提供資金，使得其面對的脆弱性更強。後期公司宣佈盈利將不及預期，證監會介入了調查，會計師被撤換，信貸市場對公司關閉了窗口，公司股價跌至高位的7%。

游牧買入該公司股權時的估值為大約4.5年的自由現金流。在這個案例裡，游牧帶出了估值的基礎其實是公司的現金流，而不是會計利潤，有部分的收入被錯誤入帳，但其實不影響現金流，客戶會繼續支付帳單。但是帶給我的另一個思考是，這間公司之前在會計處理上顯然不夠保守，同時站在當時的時間點，面對著上述提及鋪天蓋地的負面消息，為什麼我會有勇氣去看這間公司，而不是像市場上大多數人一樣直接把這間公司否決掉？

上司Larry也分享了一個早期曾經投資澳優乳業(1717)成功的案例，當時他和從事投資行業的朋友每次提及這個公司他們也會嗤之以鼻，主要原因包括沽空報告的狙擊，財務有一些問題，審計師曾持保留意見等。但是稍為多加了解後，看到管理層有坦誠過往公司的一些失誤，有問題的大股東也換走了，後來也逐漸交出了業績。同時和其他奶粉商等進行多方查證，大約預計到該公司在行業的地位和後期業績的發展情況。我想關鍵在於，我們有沒有充份理解市場對於公司的反面觀點，以及有沒有挖掘公司業務的真實情況是怎樣的。

當然其實還會有很多範疇值得思考和討論，包括公司治理的轉變、具體股東回報來源和資本配置決策等等。但我想初步了解到這類型案例，給到我的重點啟發是，我們在投資的時候，總是向著想要找到一個完美無瑕、從不犯錯的企業，最好就生意模式無可匹敵、管理層戰鬥力一流每個決策準確到位、行業處於朝陽時期、潛在市場規模巨大、資本配置能力突出。但是現實世界很少存在如此完美的企業。在很多情況下，可能是管理層很優秀，但生意模式有些缺陷；又或者生意模式很好，但行業處於夕陽和緩慢增長；又或者資本配置的決策上（例如收購）並非每次完美；更甚的可能就是好像上述的案例這樣。另外賠率也很關鍵，即使我找到這樣的企業，我要付出多少代價才能夠得到它？體會到投資案例真的有非常多種形式，何時判斷企業是屬於瑕不掩瑜的類別，何時真的需要否決一間公司？這讓我重新再思考。

卓穎姿，持證監會持牌人士，博立研究團隊/中原資產管理分析員
執筆之時，筆者及博立客戶沒有持有上述股票

對判斷瑕不掩瑜的企業思考

對於打工仔安穩收份糧就是好處，偷懶亦可大部份由老闆包底。不好處是工資受限而且很少機會做到最高端一群。始終老闆給你一份薪水，縱使目前老闆盤生意唔賺錢他亦要留下日後可大賺的可能。搵你做牛做馬而唔係捧你做神就肯定，好似openAI呀Sam哥佢之前賣過幾盤大生意，嚴格而言他不是打工而是創業者，現時只係暫時做住Bill Gates個project咁。都幾肯定佢唔係朝9晚6咁返工啦~

現時有了人工智能和無人機，好似中國已經試著用無人機去送餐，至於無人巴士同的士係祖國先敢試，而佢一定係實行埋落去，撞死人點處理另計。所以他人你份工無左去送餐或做Uber/滴滴此想法太樂觀。大量剩餘勞動力令工資下調，書本上的知識亦被AI取代，只有綜合幾項唔同長處更是與人際溝通有關的，相信才可倖免於難。文字工作更沒需要，好像我直播的字幕現由AI自動產生的，你見媒體已大幅縮減人手。

所以讀者假設自己人工可以維持到幾萬元至50歲? 倒不如趁樓市低入手做槓桿然後等到有20%升幅賺那700萬的20%=140萬，如見勢色不對將淨賺140萬套出然後自己補100幾十萬去近FULL PAID400萬樓，令自己往後有個小居所被炒都仲有地方住。如見之後環境改善大家開心，揸埋落去日後加按1變2間樓揸手當然開心。

不少人死儲爛儲得個100幾萬，到40歲租樓住上有高堂下有老婆(呢個絕對唔係精明既你)，100幾萬係手只有無奈，咁辛苦儲左十幾年既錢有咩大作為? 現在打工仔過了三四十歲精力最旺盛的時侯，同時受後生仔同機器人取代，趁後生儲舊資產成為不少人中年緊要既一張牌。

留意係起始點只係10-20萬的不同，到10-20年後資產可以大不同。所以趁後生有樓總資產百幾萬去計，同你20-30歲存款只10-20萬咁上日後可有大大分別。

當然我更同意人最大的槓桿就是投資自己，而不是買樓或買牛(熊證)。學識好不再是書本上的知識，而是你綜合了幾項人際關係能力而令自己更獨特。好似你friend到美斯幫你落場踢5min，就算縛下鞋帶都好，呢個咩ai都取代唔到。

更具體講，例如:

親和力(有些人就是很快和人混熟，懂得應酬)或、

演說上感染人的能力(美國前總統克林頓有)或、

觀察力(唔使人地講明你都知阿客人想點)

單一有一項係唔差，不過幾樣都有就好獨特，槓桿自己就係呢度開始。

訂立龍年目標 真做可以睇假做想CP去PROPOSAL亦可由此進

新一年先祝各位讀者龍馬精神、身體健康、家庭和睦、幸福平安。

 

撒辣的聲音由過年前已有不少樓市KOL提出，確實在經濟低迷的狀況下政府如有意求助經濟，撒辣也是一個好方案。要知道雖然坊間雖然仍有不少人有幸災樂禍的心態，認為樓價越跌越低是好事，但現實上，樓價下跌確實令大多數業主降低了消費的意慾，從而令經濟活動減少，蒙害的是不只是業主而是絕大多數市民。

 

雖然我絕不認為政府撒辣就代表樓市會立即回升，畢竟樓市升跌還要看整體的經濟狀況以及中、美、港等三方的影響，但就如之前在下文章提到，現時不少物業的租金回報率已達3.5甚至4厘以上，同時定期存款利息亦由之前4.8厘回落至4厘以下，相信不少讀者之前做落的三個月/六個月Plan都陸續完結。若然政府宣佈撒辣，遇上定期資金回籠，當中的購買力絕對不容忽視。

 

1. 定期5%資金已夠撐起半年成交
從金管局公佈的數據，最近兩年香港定期存款的總額由5萬億增至8萬億，增加了約3萬億。而我保守地預料，3萬億當中若然只有5%流入樓市，已是1500億。而1500億我假設香港平均每個單位值600萬，等於可以買25000個單位，是香港接近半年的住宅成交總數。而實際數字是多於5%，還是少於5%，大家可以自行預料，但這數個比例同時受政府是否撤辣影響。

 

2. 辣招阻礙投資者入市
客觀來說，現時香港住宅物業幾乎不存在投資客，因為有能力投資的買家大多已有自住物業，即考慮用作投資的單位多是第2層樓，按現時規定則要付7.5%印花稅，以一個市值500萬左右，月租$14,000的單位計算，買家本來只需付11.2萬印花稅，卻因辣招而需付共37.5萬額外印花稅，多出的26萬等於2年租金，敢問有多少人願意買入先讓5%呢?你可知道去澳門買大細，莊家都只係抽2.5%。所以若然政府不撤辣，香港住宅市場則仍然只會有自住客。

 

其實買樓放租絕對不代表是炒樓。因為很多老一輩都對股票、債劵或其他抽象投資物存有芥心，買樓收租養老是他們最有信心的退休保障。而且沒有人放租單位的話，現時政府吸納大批專才、高才通來港，也沒有足夠的單位讓他們租住。易地而處在港漂的角度，你初來報到一個新城市，生活尚未安定，又未夠了解當地的習慣和文化，甚至連入息證明及稅單都未有，又如何置業呢?

所以放寬辣招同時容許一按至6/7成的單位出租實屬是不違反住房不炒理念，同時能讓業主/租客共同得益。

 

 

 

【地產仔禾記】撒辣真係幫到樓市?用數據同你計清楚撤辣作用有幾大

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諗sir，好後悔咁遲先醒覺要學習財富管理… 經朋友推介而認識你，想請教一吓有關置業問題。

本人35穩定月入58000，現俾緊市值租金住家人元朗物業，收看老師你影片後明白資產要平衡始終要有最少1物業，同意唔靠資產膨漲好難儲到千幾萬退休。本人亦打算年內結婚生仔，所以起動睇樓，target三房預算800萬。由於我是新新手，搵樓時我都係由熟悉區分開始睇，見元朗普遍樓齡都接近20或者平貨要30-40年，近日反而見有些單位樓價不跌反升。

身邊朋友意見都表示買樓應該買出市區。屯門青山公路亦有睇過環境好可考慮嗎? 想請教諗sir我應該點樣揀? 另我有100萬儲蓄，用黎收息津貼自己做雙租，出市區租三房可行嗎? 

另想請問，如果打升上你嘅堂，究竟先買樓秘訣課程? 還是上收息101? 你最近promo的power team費用是否已經包含網上課堂呢?

買樓選區份和屋苑,最好選一個地方那裡業主賣樓時大部分都可以贏錢的。每一單樓市成交背後業主賺定蝕? 網頁已可查到。 以讀者居住元朗附近為例, 天水圍wetland、或park yoho屋苑的業主沒有點賺價。買屋苑樓，他日你想出貨換樓，由於屋苑普遍都輸，或賺價比其他屋苑不夠深, 就會影響賣價。反而你見嘉湖山莊圍住的Yohowest新盤大賣， 嘉湖山莊縱使成交呎樓價向下破底,但屋苑很多業主都已早買進超過10年，不少業主依靠一間嘉湖賺錢, 拿出百餘萬做首期來買下一間,絕對沒有問題。  導致Yohowest只要第一張價單開價輕鬆, 就造成超額認購。

朗屏站附近的新樓都不太能賺，至於YOHO系列,原本第一期的YOHO及新元中那批業主是賺到錢的，但很多都已經AGENT升級賣樓再上Grand YOHO而購買力去到YOHO Hub已見盡。讀者如要買元朗，一係買很舊的樓先住一陣，否則搬出兩個站去荃灣西或者再出九龍買些舊小小的屋苑住更好選擇。

舊單位選擇已有裝修的省下裝修費，小朋友住到差不多讀完幼稚園才部署換下間，對新婚而言咁做最妥。大部份夫婦都要開展新婚生活幾年加上bb出世後，生活習慣改了才知自己要住近邊。

讀者也提過屯門東的掃管笏，當地有很多新盤買家不太有人賺錢。最似的滿名山都不見有批賺錢業主可拓起當地樓市。

九龍就當兩房600多萬有選擇，黃埔那些舊一點但算是好開始。荃灣西亦有600幾萬兩房供應20年樓。至於錦上路柏瓏要耐心等待，住宅區份都未見成形，仲遲過wetland那邊。

人生第一間樓如是打工仔而家底不多的，買些20年樓舊一點的單位即使是化妝樓也沒問題。化妝都有不同程度，我們不應該非黑即白見到化妝樓就一定覺得不好。有時化妝樓都化得幾漂亮，買入住到裝修殘了再交給下手，等於整個裝修錢由銀行借給你比業主，就當業主有裝修提價十幾萬，銀行搵長月供30年即月供多幾百元。供幾百當攪定有一定裝份既樓，咁做對新婚上車者更划算! 反過來要拿現金出來三四十萬豪裝，趁後生存多三四十萬收息，日後人生更不同，不要後生就浪費錢在搬不走的裝修。新新新手買樓，先上買樓秘訣課程。