碧翠花園

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全．城匯 1座 高層 D室

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泓碧 3座 中層 K室

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天宇海 5B座 中層 D室

福安花園 2座 高層 G室

本人53歲，無車無樓，現金600萬，500 萬分別做了幾個定期。每月租樓11K,保險使費共15K。 因為層樓又舊又細又殘，非常想改善居住環境。中環返工, location對我來說好重要，唸住租奧運屋苑20K。

如果買同類型屋苑起碼900萬，呢個年紀先來孭個咁大嘅loan好似壓力同風險有點大。

諗Sir你一定認為無磚頭老左都好大壓力，所以有唸過買一個400-500 萬先放租，自己奧運租樓。 等到自己退休不用就location，自己也可以搬入去住

唔知咁樣做法適唔適合？如果400-500 萬樓放租荃灣、元朗、天水圍係咪好地區？仲之短期目標就係想盡快改善居住環境

求諗Sir 明燈指引

讀者說,個案提問日他53歲,宣稱自己沒有車沒有樓,有600萬現金。即是做了一輩子的事,儲了600萬! 都不錯! 留意他供保險的費用相對資產來說頗大, 後段再談。讀者沒提及他薪水，每月租房都花$11,000。始終11K租值樓又殘又舊，非常想改善居住環境。他在中環上班,地點對他來說很重要。目標租奧運20K左右的房子, 即是買奧運樓他希望花900萬, 而覺得這個年紀這麼大才花900萬,風險不大。故讀者想不如買個400至500萬的單位放租, 自己反奧運租樓。

如果400至500萬樓放租,荃灣、元朗、天水圍可否? 先講買間400-500萬樓所獲租值，係唔會比得上900萬樓的。要解決，可利用學生宿舍，收27K租，更配合香港未來發展，用27K租反租奧運。更可第時用27K收租支付自己環遊世界。額外原因是讀者應單身, 咁做學生宿舍三房1開5，自己留一間房自住，老來活動能力不好的話都有個照應。現時500多600萬夠買三房，當然唔係每個地方做宿舍都歡迎，亦唔係大學對面就有人要。加上客源可租比本地香港人都可以，三房開5間，一間就當只租$5500，5間房都成27K。一年收32.4萬租，五厘多回報未計按揭槓大左回報。另外留一間房可留有一手，為房屋的自住用途如有人問鋪路，當然各方我地都在幫學生setup時顧及了。

晚上心口痛，兩步過隔離敲門有人照應係好重要。當然現在未老的就可以用整個買五六百萬樓收成27k，五個租客一起不會交租的機率很低。老了可能都不用工作了，退可以住返宿舍其一單位，或有舍落腳地。進當然可出去租返靚野。

讀者保費交一萬五千元一個月，他對保險都挺看重。雖然未必全部是買醫療保，但應該他應該挺注重以後醫療費用。正因這樣對他而言有平地的房子加上有人照應我覺得對他來說反而是重要的，隨時救他一命。至於若他什麼都不做，他自己都知租金今年將會再升升，大家都知道新香港人大部份只想在香港找份薪水高一點的工作，或仔女讀幾年書，他們未必要一輩子留在香港。正因如此租值五千至萬幾元以下的房子租金上升，頂多帶小朋友過來的才租學區三房。

那可否拎資金買美股? 今年美國政治風險高。現在市場price-in Donald Trump可能真會贏到選舉。雖我個人認為未必會，但事情不是看結果，而是睇過程。誰贏都會經歷一場「泥漿摔角」，拜登打下去那狼狽樣易令股市大震，而Donald Trump嘴上就自己是個孤立主義者，當他一上場又會否重新點燃貿易戰及不援助烏克蘭? 美國國會每次批預算都比在野黨找出不同議題，上次是以色列的援助洗費、現在就輪到南部非法移民。咁搞法買美股太自虐。還是買到期保本的債券，對麼?

53歲。無車無樓現金600萬。想改善居住環境。點解而家唔買股票收息【諗SIR】

你好諗sir

依我現時經濟狀況，6-7年後能否有能力預期提早退休？

先生47 歲，專業人士$128000月薪

名下有四小龍單位，銀行估價$8-8.5M, 按揭$3M，自住

太大45歲，半退休$35k月入有證明

持有市區三房居屋單位無補地價，估值$6M，無按揭屋企人住。

有收息基金。1M，收6k/月。有年金作扣稅

500k現金

小朋友1個讀國際學校加上工人，養車，四大長老要供養扣除每月支出，每月平均可儲大約$20-30K。

有想過現在賣哂兩個單位，同仔去外國繼續讀小學並退休。這年紀還可以在外地找到工作當然收入大減。 

還是有更好方案支持我們可等仔中學我們有被動收入退休時陪去外國?

有請賜教

 

我建議讀者多產出被動收入,才考慮離開香港, 令他日更有選擇。 讀者這年紀如果四大長老一入醫院，自己同他女係外國但又打工行唔開，既要兼顧適應外國生活又要回香港兩邊走, 很大將壓力。不如先快搞好錢的問題, 再看如何陪小朋友出國。

 

讀者已開始試買一些收息基金, 年息收約6.7%，收息基金在2022年至2023年頭半年做得不好,但現在於低位慢慢回升, 不妨趁有訊號時加注再買收息基金, 當然收息基金要選擇得好, 不是每一隻基金也值得買。另外債基可做槓桿，令年回報去到10厘,等於 定期的2.5至3倍息都可以，即是100萬投入,一個月收$9000幾，提高現金流產出效率。

 

第二樣應該做的, 賣出居屋，就當有家人住都要賣走。賣走了就當未補價都應可收回-500萬資金。這筆錢可去收息或者去買樓收租。買樓收租，用收回來的租夠反租一間屋給家人, 而該新買房更好租值或者更新，看佢如何選擇。居屋供應增加及50年擔保期令舊居屋都可30年上會，向類供應增加下持有居屋不太好。

 

我自己返錢就會去買些較細及舊一些的單位,做學生宿舍或者劏房。現在樓價下調洋樓很多都是7000幾元一呎，即一間440尺的洋樓可開到4間套房那租，即是市場價300萬附近。我當你300萬full paid買入一間房而家租少月收5500元, 440呎夠開4間 , 即是440呎收成22000月, 加上它的差餉及管理費便宜, 月正現金流22000-500-700 = 20700/月。那你揸手400萬，最簡單300萬做套房或宿舍，100萬投入債基10%息槓桿後即月9千，月收20700+9000~接近30k。我地幫學生setup過唔少有哂版睇，月現金流在30000元有多。

 

還有300萬如何給5成首期上會呢? 即是150萬首期，另借50%就是150萬，選對樓按揭月供都只不過是6000幾每月，而收租是收了2萬2, 扣除雜費，月正現金流於套房有成14k-15k, 付出的首期只150萬，月收成接近15000的被動收入, 15000*15/150萬= 12%。如果再去得盡一點，夫婦每人一間套房收租，400萬分

150萬做套房1收15000月現金流

150萬做學生宿舍收15000月現金流

100萬債基槓桿收9000月現金流

夫婦在撒辣後不用給7.5%高印花稅，亦可一人持多於一間住宅，即400現金可產出近40k月正現金流，我們有此方略。