嘉湖山莊 嘉湖山莊 6座 低層 B室

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自上星期撤辣後，市場成交無論是一手抑或二手都即時蓬勃起來。以我們power team接觸業主和買家的第一身經驗分享，其實早在撤辣前一星期左右，市場最筍最平的「超跌」盤已被消化得七七八八。何謂超「超跌」筍盤？這是我自己嘗試合理化地判斷單位價值的計算方法。例如你睇太古城一個兩房單位，業主2018年時買入價為800萬，而當時中原CCL是180點。來到今天業主放售680萬，而中原CCl是150。那代表整體樓價下跌了16.7%，所以這個單位的「現價」應該是664萬。所以單位未算筍。如果可以同業主傾價傾到650萬以下，我認為單位才算「超跌」筍盤。當然這種計法仍要考慮單位買入時是否靚裝修7-8年後可能已變得好殘，又或者樓齡現在已變得好舊，要再加2-3%折舊率之類，但衡量的原則不變。

而就我觀察現時各區成交，成交的單位大多是超跌5-10%以上的筍盤，而一些現價單位除非是特別優質，否則仍待買家出手。

而這星期大多數出手的買家主要有兩類：

1. 本地業主
無可否認的一點是香港是一個頗為M型的社會。有錢有資產的人媲媲皆是。而過去的人頭稅一直令這群有能力的人無法再買樓而必須轉投其他資產。就像最近有九龍區某單棟新樓推售，有買家即時掃10間。二手方面不止我們power team眾多客人主動詢問有沒有低價筍盤可作投資用，銅鑼灣的伊莉沙柏大廈在撤辣後幾日，有兩間放了數月的兩房由同一位買家以690萬同時買入。可見其實辣稅確實限制了眾多有意投資房地產的有能之士。而這班有能之士的另一特點是大多實力雄厚，更不受市場氣氛波動。所以買入後就算跌的話，只要租金回報不俗，再割價賣的機會不大，變相會令樓市更為穩固。

2.海外及大陸
從各方渠道得知，國內及海外買家每年大約有3000-5000宗，佔全港住宅成交大約8-10%，而近年有新升趨勢，陸續增至15-16%。雖然比例比例未算很高，但相信大家都會認同這個佔比未來只會越來越高，而即時現時比例只有1-2成，但由於這類買家大多數都以1000萬以上單位為目標，所以購買力絕對不容忽視。而現時大多港漂來港工作其實都對在香港買樓極感興趣，因為在他們角度完全無法接受香港租金如此昂貴。不少港人都覺得3厘租金回報是普通不過。但你要知道國內物業的租金回報只有1.5厘左右。所以一個5-600萬的單位他們覺得要花$15000-16000是極為肉赤，只要有能力及有滿足入息條件做按揭大多都願意買入自住。

另一方面，我倒是發現目前大多本地上車客較以上兩類人更為審慎。不少客人仍擔心市場回暖是否虛火，我絕對明白買樓是人生大事，當審慎處理。但殘酷的現實是「資訊和安全感是要用錢買」，所以如果你想等樓市完全回熱，市場一片看好才入手，價錢自然會比現時至少高10-15%，而實際上只是撤辣前走的「超跌」盤和現時的市價盤不少已有5-8%差距。即閣下如果在過去1年在等機會撈底的話，很大機會已比低位買貴近20%，而由於樓牽涉的lumpsum很大，20%已是1-200萬，是否值得為這「安心」買貴的1-200萬，就交由各位準買家自己考慮了。

撤辣後成交回活躍熾熱 是虛火還是剛需？

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上集提及摸貨的原理及成本計算。有些炒家唔一定將間樓係成交日前摸出，佢會完成交易再上會用拎返單位黎裝修這個玩法，此乃知識加人脈變現的過程。平價裝修$50,000元再賣貴30萬，時有出現。往時不少裝修佬本身就是炒開樓，因為他們自己裝修成本最平。市場都有下跌時，炒家拎住間樓上會做按揭，先要評估自己將幾件貨一齊上會之能力，然而政府取消BSD買家印花稅，炒家會用公司名買樓一旦未能上會或者唔供，大不了將有限公司清盤。留意今次撤辣最有效不是拎走DSD，而家拎走BSD讓公司名買樓成本大減，同埋外地人買香港樓的稅率同本地港人無異，變相為香港樓市引入了不少新參與者。要知一個法制較為健全的地方而又可摸貨炒樓的，香港在全世界屬少數地方可行的。

日後定期息再走低，炒家更願意將間樓上埋會放租。至於炒家為什麼喜歡集中在一個屋苑買幾件貨呢? 現時比2010年前更容易控制屋苑市場，要知在香港股市造市當然是犯法，但在一些主要香港屋苑，SSD撒走後放盤量未見上升，主要屋苑沽盤都係10-20個，而炒家可能拿五件貨，已是全部放盤的1/3，將五件貨的價位改，可以造出一些效果。例如將4件貨的價改高10%而其中一件殘樓擺5萬執好再平5%賣，該「有裝修」既單位價格即時變得吸引，再加經紀力推，間低層但有裝的單位已可搵到個新上車客接貨。

賣貨是有次序的，最好坐向同層數的通常留到尾先賣，要先走的貨通常質素與座向一般，炒家會改平少少價去賣，達成貨如輪轉之效。炒家成日計數反而更懂借貸不能太盡，有時都會平賣一些單位去令自己現金水平重新提升，有助等機會入返些靚貨。因此做炒家人脈係最緊要，同經紀合作快一步搶到靚貨最高緊，另外資本要有一定，因為筍野有時係急走的，資金要隨時在手。另外裝修不能忽視，拍到一些手工好又平成本的師傅大家長做長有最緊要。連埋律師，炒家就係用時間同打賞儲到佢專有團隊。

炒家有時就像在摸牌，起手一定摸到幾隻爛牌，自己計計數睇下有冇水位，有就可照買薄CUT執些少就算。慢慢將爛牌即質素低的單位賣走而自己儲左批好的單位。由於質素好的單位業主要劈價唔易，所以都係先先由爛牌少賺再等到有靚貨壓價入手等大賺。當一個屋苑幾件搶手貨都係自己手，炒家等市旺向上MARK高個成交價易如反掌。

初窺樓市炒家操控屋苑價格原理【諗SIR】

政府撤辣,已有新聞報導,例如荃灣中心或沙田第一城的屋苑,有些細單位即時獲炒家掃貨,伺機沽出。 先說「摸貨」不是指你今天買, 明天就可賣出, 一夜賺幾十萬既事。先說你要成為「確認人」才可以將單位以摸貨形式賣出。而成為確認人必先對物業有著「必買必賣」的身份，要必買必賣有兩個途徑，詳細可請教返你的律師，一是等簽臨約後14天, 二是簽臨約時刪走悔約條款。以往1997年時, 例如3月1日簽臨約,6月1日正式成交，表示有成2個幾月找下家接貨而且運花稅仲可以6月1日才付，因此摸貨的成本較低。現時印花稅約在簽正約後最多延遲至30天繳付，所以說摸貨成本現在比十幾年前高這點正確。當然, 例如300至500萬港元的單位，10%訂金加上300萬之下單位只用付100元印花稅，而300萬至500萬也是幾萬元印花稅，確實有不少人在找低水盤去「摸一轉」而幾萬元印花稅買家願意先付。

有人說一買一買炒樓就是把樓價炒貴了，其實2024年前那十年炒家絕跡，樓價仍是升多跌少的。炒家對社會沒有什麼貢獻? 伊斯蘭人認為放錢係銀行收利息算不勞而獲亦是大惡，在此道德標準下炒樓同做定期一樣，都是罪過。

要找到件有水位的貨入手都不容易，所以你話炒家「不勞」這點我不同意。只不過炒家「勞」了什麼? 當然唔會咁易比你知道。首先一個很有水位的筍盤資深經紀即判斷到可以摸到幾多次，即是佢大致估到當中比幾多個客每人可賺幾多。一批肯合作人人賺少少保證經紀佣金都可以賺幾轉。最誇張，一個盤可以摸14次，摸貨重開之下平價屋苑賺的佣金開始追上貴區，例如一間河畔摸4次，佣金合共都20-30萬，媲美九龍區一單平庸住宅deal。

那經紀收到筍盤報盤排序應先給誰呢? 先吃的風險最低，最後吃的會高一點。因此新客少炒樓少信任確實蝕底，還有到6月1日(例子)成交日當天要由排序一的摸入炒家先在上午完成買賣，而交比下家去交易，守尾門的最後買家才有時間於6月1日成交日5點前完成最後交易。這些進程是不能斷經紀亦未必俾機會新投資者用些新夾的律師，一旦其中一環成交不順利頂住半日，後面其他交易都收唔到佣。

至於投資者又唔係個個諗住將住貨係成交前就摸出，有些唔介紹上會揸貨的，揸住有揸住既好，下集再談。

摸貨操作及樓市炒家需知【諗SIR】

長沙灣家壹連租約放價560,歡迎agent開盤,高佣

將軍澳康城路1號日出康城MARINI 3A座 中層 B室

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鯉景灣 A段 觀海閣高層 F室 

你好, 我平時睇諗sir d 片得知有買樓power team 既服務, 想查詢下, 我同未婚妻現居一個市值~7M大埔兩房單位(我本人持有, 仲有~3.5M按揭), 未婚妻打算以首置身份係大埔(或其他區份)買一層3房供結婚後自住, 佢月入5.5萬 (做會計), 我月入7萬(做公務員), 我打算轉按我個層兩房套出~1.3M比佢做首期, 加埋佢自己有~1M, 共~2.3M 首期, 問過恆生,以佢收入最多借到~5.xM, 可以係大埔火車站附近(近家人)買到一層3 房嗎? 上網睇過大埔的3 房單位好多都要~7-8.0M , 如果以我有按揭在身的情況下去做佢擔保人, 似乎都借唔到好多, 所以有考慮過將我現有兩房轉比未婚妻(好似要付~30萬稅), 從而令我重獲首置身份去買一間3 房, 而現時的兩房就俾家人住。

我地面對既問題係應該如何善用我地借貸力? 以現時既財政狀況可以有咩3 房選擇? 買樓power team 可以幫到我地嗎?

作為公務員, 自住樓用自己名稱持有行穩妥。過去兩年, 有三宗高成數上會然後出租物業,最後被告欺詐罪。其中一個是消防員,其他兩位是經紀,情況有些相同。他們收完樓, 將物業拿給經紀口頭放租,當中所簽署的文件最後都成了堂上證據。被告欺詐罪是個較為嚴重的罪行, 讀者更不應把自己的大埔樓租出, 然後再去買更大的自住樓。公務員一般自己手上間樓都係自己常住。

讀者去銀行問, 職員說以他收入最多可以借到五百多萬。一個人已經有按揭,無論按揭上屬擔保人,或者自己的借貸人,他再聯名跟太太去買下一間樓,整個借貸力連同太太的借貸都要打一個折扣。就是當太太的借貸力很高, 他連上一個已經有按揭的人再去借錢,整個借貸力就會算入埋太太的借貸力一起去打折。

其實借到多少錢, 就當落分行問, 銀行本身不對答案負上責任。就當你問到「可借五百萬」,最後入了文件,你交了訂, 一旦銀行說最後只借到三百萬, 客人都係無可奈何。故最重要是找有不同渠道及後備方案的人, 加上由買樓至上會都同你一手跟到尾的人，就唔會順口開河。讀者在有按揭的情況下，再買樓成為擔保人, 會連累被佢擔保那單按揭的總借貸力被大打折扣。唔少人都是計漏了此事項，網上按揭計算機反映不到的。

讀者工資比太太高，加上買樓要利用高槓桿一定要自己住進，建議是讀者手上間大埔樓轉比人工低少少的太太，然後自己單名買自住樓。轉大埔樓比太太方面，讀者話要給幾十萬稅, 其實有機可省回的。政府早年已將300萬之下物業交易的稅降至100萬。那700萬樓加上內容轉讓，就當受讓的人已有物業，都因是內部之原因下只需按舊稅率打稅。700幾萬樓即是大約「食」兩次300萬業權左右，即是太太比兩次$100印花稅就可以拎埋先生間樓係手，令先生沒樓在手，「有人頭」可高成數買樓自住。

 

當然星期一同星期二分2次就由先生轉哂成間大埔樓比太太，難解比稅局聽吧。律師都明白咁做有人成功省稅，但唔係個個都肯做隻令稅局可能收少左稅既case。

 

太太承受業權之時，不妨把單位順道加按。700萬樓按7成而結欠是約350萬，可加按700萬*70%-350 ~ 140萬。140萬現金投入債基收息9.3%，一年都收息131000左右，即月月近$11000利息落袋。將資金用好既有名換樓又有過萬被動收入。

7萬月入。30歲。未結婚先賣樓換大間D屋【諗SIR】

加油站便利店在美國屬於比較成熟的行業，但仍然處於高度分散的狀態，超過六成的便利店數量由小型獨立營運商(擁有1至10間便利店)所擁有。全美約80%的便利店同時提供加油站服務，除此之外還提供香煙零售、零食糖果以及預製或新鮮製造的熟食等。根據全國便利店協會(NACS)提供的資料，過往十年間全美的便利店數量大致維持在約150,000間左右，故整個行業在門店數量上是屬於沒有增長的行業。

整個行業正在面臨一些逆風，其中包括持續上漲的油站營運成本、結構性下降的汽油銷售和煙草零售，此外消費者越來越傾向使用信用卡支付汽油費，便利店營運商需要額外支付信用卡手續費。因此行業正在向著提供更多餐飲服務、提供自有品牌商品等方向轉型，其中是因為食品銷售比起汽油銷售擁有較高的利潤率。

上述因素使得小型便利店營運商舉步維艱，例如擁有數量50間以下的便利店中小型營運商，整體擁有的便利店數量過往數年有所下降，亦成為了較大型運營商的潛在收購目標。除了營運方面的困難，中小型便利店營運商亦較難實現上述提及的轉型，例如它們需要投資或需要空間容納廚房去提供餐飲服務、在規模效應上的劣勢等。

Casey’s(CASY)是大型便利店營運商中比較特殊的存在，因為它不僅是全美最大的便利店營運商之一，它同時亦是全美第五大Pizza連鎖店。儘管燃料銷售佔去其近七成的收入，但只佔三分之一的整體毛利。而商品(糖果、零食等)及新鮮食品(包括Pizza、冬甩、三文治等食物)的銷售毛利合共佔去整體三分之二。

而其採取的策略是在人煙稀少的地方開設便利店。Casey’s的便利店集中在美國中部的愛荷華州(Iowa)密蘇里州(Missouri)、伊利諾州(Illinois)等地區，其中大約一半的便利店在少於5,000人的小鎮，在鄉村地區有著比較強的市場地位，同時規避來自其他全國大型連鎖店的競爭。在2021年報中Casey甚至提及過他們可以在人口只有400人的社區的高速公路位置有效地運營。

另一個有趣的線索是，愛荷華州的特殊之處是美國大選的關鍵州份，因為是第一個舉行初選的州份，對選舉有著一定的影響力。先前特朗普就在初選前夕為消防隊伍派送Casey’s的披薩，這展現了Casey’s在該等地區的認受性。

卓穎姿，持證監會持牌人士，博立研究團隊/中原資產管理高級分析員
執筆之時，筆者及博立客戶沒有持有上述股票

美國便利店行業的轉型趨勢

盈翠半島 2期 11座高層 C室

近日大眾對香港政府如何改善財赤的討論增加，也有會計界人士提議政府要重新審視公共基建的支出。我選擇由最貼身的牛肉乾抄牌著手。政府於2022年抄牌收入共11.6億港元，除365日，每天平均抄牌收入317.8萬。用8/2定律，即收入的8成通常由最大貢獻的2成人構成，香港18區有約兩區貢獻8成罰款，眾望所歸係中西區同油尖旺區。兩區每日貢獻317.8萬之80%即254.24萬，每區每日抄牌收127萬。熱門抄牌時段朝9晚7減去2小時(阿sir放lunch)，8每小時抄127萬即每小時抄127萬/8小時/320元 = 496張。平均1分鐘係中西區派8張牛肉乾。

在網路上看到照片, 明白阿sir很勤力,凌晨也會抄牌，不是朝九晚七，不過睇埋落去你就知點勤力抄都無助救港。有人提議, 不如加抄牌的定額罰款去改善財赤。此舉作用不大, 就好似向住宅打增值稅，每打10%只係月多收3-4億。抄牌加一倍至$640，令到民怨大增而政府收入升一倍都只是 11.6億升到約25億。對香港一年花6千多億，為賺多這10幾億而引致這麼大民怨，絕對不值得。加上車場會因此好快加租，又係益左收租佬。

反而著眼點,我們可以留意一下博彩稅。馬會就是除港交所外，另一個「賭場」。徵收博彩稅的努力明顯不夠。香港人在2003-2004年度薪俸稅總交270億。到2023年廿年後，薪俸稅是79億，比03增加了3倍。同時期博彩稅，2003 年收116億。到廿年後, 只是上升了一倍多少少, 達258億。博彩稅收入對財政而言絕對是大茶飯，基數成200多億。你攪什麼罰款基數只10億8億，徒費氣力。

每1分鐘，就有八個車主收到牛肉乾 除努力抄牌外救港還有什麼方法?【諗SIR】

關於讀者個案想用先生名買下間樓，到九龍買會好一點。大埔始終價格不如九龍。現時樓市回調買家都想吸引些更高質素的貨，始終低質素的雖平買但日後被壓價更為嚴重。政府話打後月月燒煙花，維港夜景配上煙花係特別，不過要遊客黎完又黎淨係靠煙花吸引唔夠力。

有見及此，政府話要批不同季節有不同主題去「燒煙花」。真係夏日祭同秋日祭咁話。

放煙花都有壞處。未放而即時身受其害的，係一批傍晚從尖沙咀放工的車主，次次放煙花都要封柏麗大道、漆咸道同及尖東一帶。打後「煙花日」基本上5pm就要走人，再遲一係逼地鐵又或者架車等成30min都未轉出去柯士甸。

受惠屋苑如擎天半島、凱旋門、港景峰，都有開揚煙花景，擎天半島的大單位有露台直望維港，凱旋門都是前排向維港勝在落會所睇煙花又GRAND又靚。至於港景峰望維港向在成個九龍公園做前庭，睇到又無咁大煙。天鑄則夠高無遮擋，樓下更直落酒吧有景有盛事配套。

更多工作機會將重回維港兩岸，尤其奧運、九龍及啟德。唔少臨海的單位即時增值。本身上述屋苑的租盤已少量，現時有埋煙花贈慶即時封盤。

講起天鑄又諗起我youtube頻道嘉賓汪總，有時人旺d運係自己走埋黎。佢係天鑄同凱旋門既單位，悄然又再升值。至於佢係尖沙咀租左比內地人氣餅鋪既地鋪，更加不愁無生意。

現時天星小輪每天都滿坐內地朋友，建議重開一些旅游航線。如中環>坪洲>小蠔灣>大澳。現時週六駕車途經北大嶼山公路，見到唔少人架車到小蠔灣/欣澳一帶享受大自然。加上由中環逐個站玩到日落最尾既大澳，時間都要唔少，叫遊客住係大澳一晚唔係冇得諗，訓醒仲可上山徑遊添呀!