福安花園 2座 高層 G室

roseee

本人53歲，無車無樓，現金600萬，500 萬分別做了幾個定期。每月租樓11K,保險使費共15K。 因為層樓又舊又細又殘，非常想改善居住環境。中環返工, location對我來說好重要，唸住租奧運屋苑20K。

如果買同類型屋苑起碼900萬，呢個年紀先來孭個咁大嘅loan好似壓力同風險有點大。

諗Sir你一定認為無磚頭老左都好大壓力，所以有唸過買一個400-500 萬先放租，自己奧運租樓。 等到自己退休不用就location，自己也可以搬入去住

唔知咁樣做法適唔適合？如果400-500 萬樓放租荃灣、元朗、天水圍係咪好地區？仲之短期目標就係想盡快改善居住環境

求諗Sir 明燈指引

讀者說,個案提問日他53歲,宣稱自己沒有車沒有樓,有600萬現金。即是做了一輩子的事,儲了600萬! 都不錯! 留意他供保險的費用相對資產來說頗大, 後段再談。讀者沒提及他薪水，每月租房都花$11,000。始終11K租值樓又殘又舊，非常想改善居住環境。他在中環上班,地點對他來說很重要。目標租奧運20K左右的房子, 即是買奧運樓他希望花900萬, 而覺得這個年紀這麼大才花900萬,風險不大。故讀者想不如買個400至500萬的單位放租, 自己反奧運租樓。

如果400至500萬樓放租,荃灣、元朗、天水圍可否? 先講買間400-500萬樓所獲租值，係唔會比得上900萬樓的。要解決，可利用學生宿舍，收27K租，更配合香港未來發展，用27K租反租奧運。更可第時用27K收租支付自己環遊世界。額外原因是讀者應單身, 咁做學生宿舍三房1開5，自己留一間房自住，老來活動能力不好的話都有個照應。現時500多600萬夠買三房，當然唔係每個地方做宿舍都歡迎，亦唔係大學對面就有人要。加上客源可租比本地香港人都可以，三房開5間，一間就當只租$5500，5間房都成27K。一年收32.4萬租，五厘多回報未計按揭槓大左回報。另外留一間房可留有一手，為房屋的自住用途如有人問鋪路，當然各方我地都在幫學生setup時顧及了。

晚上心口痛，兩步過隔離敲門有人照應係好重要。當然現在未老的就可以用整個買五六百萬樓收成27k，五個租客一起不會交租的機率很低。老了可能都不用工作了，退可以住返宿舍其一單位，或有舍落腳地。進當然可出去租返靚野。

讀者保費交一萬五千元一個月，他對保險都挺看重。雖然未必全部是買醫療保，但應該他應該挺注重以後醫療費用。正因這樣對他而言有平地的房子加上有人照應我覺得對他來說反而是重要的，隨時救他一命。至於若他什麼都不做，他自己都知租金今年將會再升升，大家都知道新香港人大部份只想在香港找份薪水高一點的工作，或仔女讀幾年書，他們未必要一輩子留在香港。正因如此租值五千至萬幾元以下的房子租金上升，頂多帶小朋友過來的才租學區三房。

那可否拎資金買美股? 今年美國政治風險高。現在市場price-in Donald Trump可能真會贏到選舉。雖我個人認為未必會，但事情不是看結果，而是睇過程。誰贏都會經歷一場「泥漿摔角」，拜登打下去那狼狽樣易令股市大震，而Donald Trump嘴上就自己是個孤立主義者，當他一上場又會否重新點燃貿易戰及不援助烏克蘭? 美國國會每次批預算都比在野黨找出不同議題，上次是以色列的援助洗費、現在就輪到南部非法移民。咁搞法買美股太自虐。還是買到期保本的債券，對麼?

53歲。無車無樓現金600萬。想改善居住環境。點解而家唔買股票收息【諗SIR】

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你好諗sir

依我現時經濟狀況，6-7年後能否有能力預期提早退休？

先生47 歲，專業人士$128000月薪

名下有四小龍單位，銀行估價$8-8.5M, 按揭$3M，自住

太大45歲，半退休$35k月入有證明

持有市區三房居屋單位無補地價，估值$6M，無按揭屋企人住。

有收息基金。1M，收6k/月。有年金作扣稅

500k現金

小朋友1個讀國際學校加上工人，養車，四大長老要供養扣除每月支出，每月平均可儲大約$20-30K。

有想過現在賣哂兩個單位，同仔去外國繼續讀小學並退休。這年紀還可以在外地找到工作當然收入大減。 

還是有更好方案支持我們可等仔中學我們有被動收入退休時陪去外國?

有請賜教

 

我建議讀者多產出被動收入,才考慮離開香港, 令他日更有選擇。 讀者這年紀如果四大長老一入醫院，自己同他女係外國但又打工行唔開，既要兼顧適應外國生活又要回香港兩邊走, 很大將壓力。不如先快搞好錢的問題, 再看如何陪小朋友出國。

 

讀者已開始試買一些收息基金, 年息收約6.7%，收息基金在2022年至2023年頭半年做得不好,但現在於低位慢慢回升, 不妨趁有訊號時加注再買收息基金, 當然收息基金要選擇得好, 不是每一隻基金也值得買。另外債基可做槓桿，令年回報去到10厘,等於 定期的2.5至3倍息都可以，即是100萬投入,一個月收$9000幾，提高現金流產出效率。

 

第二樣應該做的, 賣出居屋，就當有家人住都要賣走。賣走了就當未補價都應可收回-500萬資金。這筆錢可去收息或者去買樓收租。買樓收租，用收回來的租夠反租一間屋給家人, 而該新買房更好租值或者更新，看佢如何選擇。居屋供應增加及50年擔保期令舊居屋都可30年上會，向類供應增加下持有居屋不太好。

 

我自己返錢就會去買些較細及舊一些的單位,做學生宿舍或者劏房。現在樓價下調洋樓很多都是7000幾元一呎，即一間440尺的洋樓可開到4間套房那租，即是市場價300萬附近。我當你300萬full paid買入一間房而家租少月收5500元, 440呎夠開4間 , 即是440呎收成22000月, 加上它的差餉及管理費便宜, 月正現金流22000-500-700 = 20700/月。那你揸手400萬，最簡單300萬做套房或宿舍，100萬投入債基10%息槓桿後即月9千，月收20700+9000~接近30k。我地幫學生setup過唔少有哂版睇，月現金流在30000元有多。

 

還有300萬如何給5成首期上會呢? 即是150萬首期，另借50%就是150萬，選對樓按揭月供都只不過是6000幾每月，而收租是收了2萬2, 扣除雜費，月正現金流於套房有成14k-15k, 付出的首期只150萬，月收成接近15000的被動收入, 15000*15/150萬= 12%。如果再去得盡一點，夫婦每人一間套房收租，400萬分

150萬做套房1收15000月現金流

150萬做學生宿舍收15000月現金流

100萬債基槓桿收9000月現金流

夫婦在撒辣後不用給7.5%高印花稅，亦可一人持多於一間住宅，即400現金可產出近40k月正現金流，我們有此方略。

400萬產出40000每月收租收息 學生有能力提早退休【諗SIR】

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早前提到，撤辣並不代表樓市馬上就重回升軌，但一定是一個催化劑促使投資者考慮買樓投資收租。至於樓市之後是升是跌，還要看整體香港經濟的動力是否足夠。但假如撤辣，那類單位得益最大呢?

1. 400-500萬市區1/2房
大多數有經驗的地產投資者都會知道小型單位的租金回報一向比大單位高。現時市區4-500的1/2房租金約為14000-16000，然而1000萬的三房大多只值25000-27000租。再放大一倍，2000萬的入門豪宅租值約為42000-45000。然後那些近億的豪宅租金約莫莫12-13萬，回報只有1.5厘。過去因為辣招，業主們只能持有一個單位，自然有大買大，因為不想浪費了自己的名額。但假如放寬首置印花稅，相信不少人都會重新考慮買入細單位放租。

事關如果投資者買入一個500萬單位，做5成按揭，月供為$11500，而租金可收15-16k，即使扣除管理費差響等雜費，每個月仍有正現金流。而且這類市區單位從來不愁沒有租客，通常放租1-2星期就能租出，基本上對投資者來說非常輕鬆。

2. 東鐵線沿線屋苑
不知道大家是否知道，如果把香港分為港島、九龍、新界東、新界西，那一區租金回報較高而那一區租金回報較低呢?

答案是新界西是最低，而港島雖然租值高，但同時樓價更高，所以比例之下租金回報仍然較低。而租金回報最高的則是新界東。

這個趨勢在最近兩年更為明顯，因為東鐵沿線擁有最多的大學，有中大、教大、浸大、城大。而大學開放予非本地生的宿位長期不足，所以這些區份的租金向來會跑贏大市不少，特別是每年6-7月開始、沙田、大圍、粉嶺、大埔等都會出現搶租盤的情況。而剛剛10月公佈的施政報告當中，政府再由今年開始，將非本地大學學額由20%增加40%(大約增加3000個學額)，而大學宿位則在短期內無法即時提供，可見未來一兩年租金會升會跌，大家心中有數吧。

最後溫馨提示，有一類單位租金回報同樣高，但我絕不建議各位讀者考慮，就是開放式納米樓。

納米樓的出現是因為樓高升得過急之下而產生的畸型物業。雖高3-400萬的納米樓月月租可達12-14k，租金回報不俗，但很多人忽略了其實納米樓的租客絕大多數只租1張約就會停，稱為「年拋制」。所以你作為業主，除了租金之外，每年從新找租客和簡單修葺的時間成本，以及佣金，都相當襟計。而且這類單位通常管理費都不菲大多$4.5-5/呎，7除8扣之下，一年實收約莫9個月租。而且這類單位放售尤為困難也是現時蝕讓個案中最常見的一類單位。

撤辣研究(下) 

樓價連跌8個月，這是一個不爭事實但托賴各位Power Team用戶支持，市況不景但仍相信我們，以至於生意雖然有所影響，但已比坊間大多數地產行幸運，實在非常感激各位。市況差，很多人都抱著觀望態度，即使知道現時樓價已比之前下跌2-3成，但仍害怕買入後會再跌。我們非常明白這種擔憂，但為何12、1月的成交量仍比去年第3-4季多呢，我認為有三大主要原因。

1. 剛需且租金昂貴
住宅成交每年平均大約會有6.5-7萬宗，仍然2022及2023兩年都因市況波動而令成交降少2-3成，即代表市面上存在著不少有需要置業的準買家因此而沒有入市，在購買力積聚下「剛需」其實很大，只是還沒釋放。當然「居住」是剛需，但「置業」未必是剛需，因為可以選擇租。但現時租金非常昂貴，在樓價連跌8個月的同時，租金已連升11個月。不少4-500萬的上車盤已經要租$16,000-17,000，租金回報達4.4厘。更形象化來說，1個450萬的單位假如你租的話每月要白付$16,500租金。但假如你有能力付45萬期，每月月供多$3,500，你就可以買下該單位而不是交租了。

2.定期息下降
香港定期存款過去一年多由5萬億增加至8萬億，相信各位明智的讀者自己或身邊不少親友都有做定期。然而近月市場預測美聯儲將於年中左右減息，因此定期連同美債的息率都已下降不少。現時港股形勢，一言難盡，難以安放大批資金。同時美股雖然升勢強勁，但已升穿歷史高位，閣下又是否願意高追呢?所以在各項投資工具都難以讓人滿意的情況下，若然政府適度撤辣願意開放給投資者買樓收租，港樓會重新成為不少投資者的選項。

3. 物識超跌盤
上述兩個屬於宏觀的大市因素，但微觀上其實要在逆市搵筍盤而且買得安心也有準則可言。近月和客人睇樓，不少經紀都會說:「呢個單位好平好筍呀，呢類單位高位做到800萬嫁，而家680萬咋。」相信大家也聽過類近的措詞吧?現在市況比高位回落，樓價低左是自然不過的事，何謂抵?何謂筍?有客觀標準嗎?我認為是有的。這是我自己慣常和客人分享的計算方法。例如你睇某單位，業主2018年3月買入，當時中原城市指數CCL假設為170點，買入價800萬。那麼今天CCL150點比2018年下降了11%，「合理樓價」則是712萬。如今業主底價為650萬，那客觀來說這個單位是比大市「超跌」了62萬。我認為這才算是客觀的方法去計算單位是否真為筍盤。

當然如果單位持有年期有7-8年以上，在你計算時可能還要把單位裝修的折舊、樓齡因素等加入考慮，但原則是不變的。而我和客人現時睇樓，基本上都只會揀這類「超跌」盤入手。畢竟市況未來一年是升是跌我們難以預測，但至少如果客人選購的單位已超跌8-10%以上，至少短期內仍有跌幅，客人的防守性仍然足夠。另一方面是一些優質/罕有單位，很多時在旺市時是根本沒有放盤或天價放盤的，這類單位可能並沒有「超跌」只屬市價放盤，但仍然是值得考慮的。何謂優質/罕有單位?

例如馬鞍山迎海的海景單位大多為三房，21座中只有極少數兩房面向海景。所以如果你預算有限只能買兩房但又想要海景，就只能夠揀這幾柱，這為之優質單位。
同樣，沙田第一城向城門河景大多數同樣為三房，只有寥寥幾座為兩房有河景，這些單位同樣在旺市時會比其他單位貴15-20%，但如今若然回落至市價水平，也是非常值得考慮。每區都會有個自的獨特性，難以盡錄，如有興趣了解更多深入，實在的資訊，歡迎向Power Team查詢。