青薈市區半小時生活圈，開560萬

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順明大廈 高層 B室 連天台

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東發大廈 B座 中層 B8室

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最近遇到幾宗按揭查詢，客人不約而同都去過「大行」做預批，而大行的offer，利息相同，但現金回贈卻少近1%。客人們都大為驚訝原來差距可以差咁遠。事關，借500萬就足足差$50,000回贈了。到底為何我們向來甚少介紹客人去「大行」申請按揭呢?

1. 客多不憂做
所謂大行一般指、獅子銀行、身痕銀行、國家銀行等。多於他們活躍客戶多、分行多，所以walk-in客自然都多。既然如此他們就沒有必要特別出靚offer搶客。以我最近做的一單按揭轉介，客人自行去獅子銀行做，批出回贈1.1%，而我介紹的另一間行，回贈則有2.1%，客人借340萬，單單回贈已經多3萬4，等於白白供少兩個月樓。

2. 銀行之間自有分工
香港承造按揭的銀行有近20間，他們之間其實各自也有分工。例如獅子、身痕由每年4月開始就會開始跑數及搶市佔，所以4-6月是他們出靚offer的時間。相反某些外資行則prefer在年尾時候跑數，做靚個year-end report。而有某類細行則更為特別，個別月份會有一筆額外按揭資金批出，偶發性出現靚plan。例如最近，在全港新造按揭利率仍然為4.125%的情況下，只要滿足特定條件，則願意批出3.625%的超級平plan，我地power team都幫客人做左幾單。

如閣下有按揭疑惑或想查詢全港最平最著數既按揭plan，歡迎whatsapp客服6383 2145查詢。

按揭冷知識: 為何POWER TEAM較少REFER客人去「大行」做按揭?【地產仔禾記】

當初步閱讀了不少美國公司的10-K年報後，會發現某些公司的10-K年報已經是一份相當有用的商業教材，可以把其商業模式的重點甚至細節講解得非常詳細。其中一份值得推介閱讀的10-K年報來自Fastenal Company (FAST)。Fastenal Company顧名思義從向建築及工業等企業客戶供應包括螺栓、螺帽、螺釘等緊固件起家並作為核心產品，後來供應的產品類別拓展至工業用工具、安全及清潔用品等。

緊固件配送是一個複雜的過程。在大部分情況下，緊固件產品的單位價值低但是單位重量高。因此挑戰並不來自於緊固件產品本身的成本，而是在於從地點在北美以外為主的供應商那裡運送產品到配送中心，再由配送中心把產品運送至傳統分支地點 (Branch) 或客戶所在的地點 (Onsite Location)。緊固件在工業製造、建築項目、維護和修理項目中無處不在，同時根據應用的不同，其幾何尺寸呈現很大的變化。在許多情況下，緊固件是機器正常運行的關鍵部件。

由此可以想像得到，降低產品成本固然是建築及工業客戶的重要考慮因素，但是產品的供應穩定性（包括所需產品的數量以及種類齊全度）以及運送速度將對其起到更為關鍵的作用。而且Fastenal的客戶以企業客戶為主，而企業客戶的核心需求就是提高效率。因此Fastenal為客戶提供的價值，或者使其保持差異化的部分，並不僅僅是為客戶提供低成本的產品，亦是幫助客戶最大程度上節省時間。

Fastenal在年報中提及成立以來的指導原則之一，是透過拉近與客戶的距離改善服務。為了貫徹這一個理念，它在近年採取了一個做法，從傳統分支模式逐步轉型為現場服務模式 (Onsite Service Model)。傳統分支地點根據與分銷網絡的距離、製造業及非住宅建築公司的就業數據來選擇地點，選址上已經是儘量貼近與客戶的距離。而現場服務模式更適合單個大企業客戶，乾脆把工業零件直接存放在客戶工廠裡，甚至會安排一名員工駐守那裡，隨時回應客戶的需要。工業零件及用品的存放非常科技化，它們被擺放在類似自動販賣機這樣的機器，這還針對了客戶的存貨管理需求。客戶可以準確知道自己所需物品的存放位置、使用情況和頻率、補給情況等。簡單以工業用手套為例，以往就被擺放得到處都是，包括泵房、木工房、管道工房等。因此Fastenal的服務省卻了員工尋找所需用品的時間。相信以上這些也是能提供更低價格的電商無法與之抗衡的因素。

Fastenal甚至在年報解釋了，以上模式的轉變如何反映到財務數字上面，例如客戶結構的分別對毛利率的影響、租金與員工成本的比例如何變化、營運槓桿的分別等等。有時候能夠把自己的商業模式解釋得清楚透徹的公司，至少透露了一個訊息，就是公司很清楚自己究竟在做什麼，這並不一定任何公司都可以做到。

洪龍荃，持證監會持牌人士，博立聯合創辦人/中原資產管理投資總監
卓穎姿，持證監會持牌人士，博立研究團隊/中原資產管理高級分析員
執筆之時，博立客戶沒有持有上述股票


閱讀年報作為商業教材的例子

龍年已屆，在此先恭祝各位讀者龍年行大運、投資得心應手、心想事成及身體健康。美股繼續是業績期，我們將會分開多期跟各位檢視一下各公司的業績。Disney在2月7日盤後公佈了24年財年的第一季度業績，業績中不同指標好壞參半，但是管理層在「盈利改善」上著墨甚多，而業績後股價也最顯著造好，反映市場相當受落。一直以來，Disney的投資者以價值型投資者爲主，過往流媒體的新業務為業績帶來更多不確定性，但是自Iger重新上場後，更清晰地説明公司會「捨增長、保利潤」，也令投資者及市場更放心。在降本提效盈利能力提升下，現金流狀況持續改善的趨勢也很明顯。 一季度自由現金流近9億，同比增加了30億。集團賬面現金積累后，一季度用了86億從康卡斯特手中收下剩餘的33%股權，另外還新增了30億的回購計劃，以及宣佈這次半年度的分紅相比1月剛派發的額度增長50%。對於24年的現金流預期，公司這次也給了一個相對明確的指引，認為可以做到增加60%，實現全年80億的自由現金流。

同時，這次業績中管理層對24年的指引較爲樂觀，其中包括公司24年DTC流媒體（不含ESPN）的用戶凈增目標可以達到550-600萬，這是管理層連續三個季度不提用戶目標之後首次恢復指引，更能體現到集團重組調整後，將對業務恢復正常投入增長運營的信號。除此之外，雖然一季度內容投資非常低，但公司對全年的指引250億相比去年270億並未有明顯減少，預計這其中的差額主要還是由於罷工的影響。按照這個投入規模，預計二季度開始投入會迅速增加。因此投資者也不用特別擔心因為壓縮投入而影響後面的內容產出。

Disney亦宣佈會繼續擴大與外部夥伴合作，業績後公佈了與Fox、以及同行華納兄弟聯合推出體育流媒體，準備於今秋聯手推出一個全新超大型體育串流平台，向用戶提供主要聯賽的內容，料將重塑體育賽事版權及串流媒體的格局。這三大媒體公司已確認，這項尚未命名的串流服務，將直接向消費者提供它們旗下ESPN、TNT、Fox、FS1及ABC的體育內容。這三大媒體公司都將各自擁有該平台的三分之一所有權，但服務收費仍未確定，預計將明顯低於包含多個頻道的典型有線電視套餐，後者月費可達100美元以上。長期以來，體育賽事一直是有線電視頻道的賣點。媒體公司一直猶豫是否將美式足球聯盟（NFL）、美國職業籃球聯賽（NBA）及美國職棒大聯盟（MLB）等具價值的賽事引入串流媒體平台，恐影響有線頻道的收入。不過隨着有線電視頻道的用戶減少，這三大媒體公司加大對串流媒體服務的注碼。此外，Disney還宣佈15億入股Epic，加深兩人的合作關係，之前Disney旗下的漫威IP就被授權整合到《堡壘之夜》中。

總的來説，從收入上看，Disney還未完全走出陣痛期，但是市場通過管理層的指引已開始確信業績將會重回增長周期 – 流媒體量價齊升、聯手同行押注體育內容、入股Epic共創遊戲內容提高會員服務，以及EPS、現金流預期仍然高增長。因此，從定性角度去看，Disney的上升機會還是比下跌大。

作者洪龍荃，博立聯合創辦人、基金經理、中原資產管理投資總監
執筆之時，筆者管理的基金沒有持有上述股票，並隨時買入或賣出

Disney最差時間已過

大埔中心16座低層H室

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海栢花園

近日新聞說香港有18家銀行不借錢給摸貨上會的炒家，形造炒家被十面埋伏更被遺棄的氛圍。先講部份傳媒說的角度明顯未經落地執行的專人驗證的，

 

第一點，說銀行近期停止摸貨。而打從 2012年開始SSD加到三年就後，市面根本沒有什麼摸貨

成交，12年後銀行亦沒再做摸貨計劃。不要說成於現在2024年3月頭，銀行見到有炒家而停摸貨咁樣。你現在見到的銀行職音未太資深的，根本連摸貨按揭都未做過，更何況停佢? 就如我地自己地產鋪，都未做過摸貨只係同2月買左樓既各位客人努力賣樓中，希望1個月幫佢地賺到過百萬。

 

第二，說唔少炒家買左摸貨現在「被困」上唔到會? 要解此事只係算術問題，2月28日才有財政預算案公佈撤辣措施，而我在2月28日晚的直播片已解說過，一個例如3月1日買入單位的人，最快都要約3月14 日才可將單位摸出，因要在3月1日簽完臨約後，14日內付足大訂(一般10%)，才可1擁必買必賣的買家身份，才能成為確認人將貨摸出。亦即是上月28日開始，撰交今日究竟有什麼人等夠14，正式可以將貨摸出呢? 

答案當然是近乎沒有，所以又為何有買家買到摸貨而上唔到會?

 

除非在3月1日即付大訂成為必買必賣，或從臨約上刪去悔約條款，不過以我對炒家理解，佢地唔會咁輕易為早十幾日交易而放棄現金流令大訂，現在經紀對成交更會保持秘密，不會亂告訴你。你都不用去想在網上會有經紀咁好手尾，將佢件貨由350萬做到380萬的成交update去網比全世界知了。現在經紀更加會將價格掩密，方便他再找下手摸出做生意。

 

至於銀行如何判別呢單deal係摸貨? 其後的摸貨者如何搞到第一手買家上唔到會? 看我錄的片有更詳盡解說請like/subscribe去獲更多知識。

https://www.youtube.com/watch?v=g72k8KIHboY