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近日網上熱烈討論香港的樓價會與深圳最終拉平? 大部分人認為港樓會跌,而深圳樓價稍為上升。我頻道的直播節目也討論過這問題, 直播當時也有聽眾表示: 「就算太古城與麗港麗一海之隔,他們的呎價也有分別。」故融合後呎價不是(香港樓價+深圳樓價)除2那麼簡單。

 

如兩個地方近，制度近日下，樓價會一樣? 我們參考自2009年已立廿三條的澳門, 和珠海只屬一關之隔。澳門遲香港兩年回歸，是否珠海同澳門樓價在過去十年已逐步拉平? 

 

澳門2011年政府才出樓價指數，全澳平均而言在2024年是231點, 而2011年指數剛推出時是100點。換言之用了約13年時間由100升到231點,升2.31倍。除了有良法令市民安全之外，大家觀察澳門人, 對中央政府也很依從。工資上，澳門由1990年代已輸入外勞。根據官方資料，2023年外勞約16萬，同人口只60餘萬的總人口比有點誇張。那是否代表他們的樓價在法規, 或者在和中央政府合作上的取態之有變, 而令他們最後的樓價, 更快與人口比他們多約4倍的珠海「融合」呢? 

 

珠海於2011年,當年新房出售均價是$9,747/平方米,到2024年均價達$25,357,升了2.6倍。大家想珠海同澳門通關、珠海一定升! 到2024年看竟是珠海以2011年那麼低基數, 到現在才升2.6倍，比2011具世界級規模賭場開業的澳門只係升多一點點。澳門與珠海在融合後是大家都升，珠海亦不因基數低而「大有著數」。

 

再觀察珠海附近, 不同區份的樓價和香港一樣，也屬不同。近香洲市約$23,000/平方平,但斗門那邊, 再近澳門多一些，只賣$9,300/平方米。在珠海反而不是最近澳門關口的樓價最貴。所以在香港不是上水會同深圳關口邊拉平。更何況大家有去過澳門同珠海，兩地之間的關口, 可以步行通過，兩地之間沒有綠化帶。反而粉嶺及上水再北行，早年是禁區, 現在都見不少荒蕪地帶呢…

 

因此純粹從地理位置及人流，解釋不了樓價變化。樓價可以升的主因，依照的硬規律反而是能否提供賺錢機會及當地的居民質素。畢業大部份人都想搵錢及想擁有批溫柔的鄰居! 搵找錢的地方,那裏自然有人肯搵過去住! 當然香港, 不是說比往時那麼強，但對比那亦沒有全中國那麼捲。大家可以審時度勢，多做比對。

 

 

 

【諗SIR文章】香港的樓價會與深圳最終會拉平?

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近日大眾對香港政府如何改善財赤的討論增加，也有會計界人士提議政府要重新審視公共基建的支出。我選擇由最貼身的牛肉乾抄牌著手。政府於2022年抄牌收入共11.6億港元，除365日，每天平均抄牌收入317.8萬。用8/2定律，即收入的8成通常由最大貢獻的2成人構成，香港18區有約兩區貢獻8成罰款，眾望所歸係中西區同油尖旺區。兩區每日貢獻317.8萬之80%即254.24萬，每區每日抄牌收127萬。熱門抄牌時段朝9晚7減去2小時(阿sir放lunch)，8每小時抄127萬即每小時抄127萬/8小時/320元 = 496張。平均1分鐘係中西區派8張牛肉乾。

在網路上看到照片, 明白阿sir很勤力,凌晨也會抄牌，不是朝九晚七，不過睇埋落去你就知點勤力抄都無助救港。有人提議, 不如加抄牌的定額罰款去改善財赤。此舉作用不大, 就好似向住宅打增值稅，每打10%只係月多收3-4億。抄牌加一倍至$640，令到民怨大增而政府收入升一倍都只是 11.6億升到約25億。對香港一年花6千多億，為賺多這10幾億而引致這麼大民怨，絕對不值得。加上車場會因此好快加租，又係益左收租佬。

反而著眼點,我們可以留意一下博彩稅。馬會就是除港交所外，另一個「賭場」。徵收博彩稅的努力明顯不夠。香港人在2003-2004年度薪俸稅總交270億。到2023年廿年後，薪俸稅是79億，比03增加了3倍。同時期博彩稅，2003 年收116億。到廿年後, 只是上升了一倍多少少, 達258億。博彩稅收入對財政而言絕對是大茶飯，基數成200多億。你攪什麼罰款基數只10億8億，徒費氣力。

每1分鐘，就有八個車主收到牛肉乾 除努力抄牌外救港還有什麼方法?

回顧多年投資，最失敗的年份定必是2022年，尚幸2023年算是穩定下來，2024年開始見成果。環視中港股票投資市場，近兩三年可謂血流成河，無論用甚麼投資方法，運用甚麽投資策略，絕大部份都是敗興而返，有些更被沒頂！失敗原因最容易追溯到中港股市的不濟，無論多優質的公司，明明估值已很便宜，股價還是跌到好像沒完沒了，過往很多賴以成功的因素也派不上用場。香港近十年最成功的中國增長基金，長期投資在盈利增長穩定的優質中國公司上，過往乘中國經濟增長紅利，其出色的選股表現自然事半功倍，可是也正因為基金本身一定要投資中國公司，過往兩年中國經濟經歷中美交惡、疫情、內房、行業監管等的負面影響，可謂躺着也中槍，宏觀影響大於微觀，選股相對已變得不重要。

對中國經濟的討論，現在大家聚焦的是現時低潮只是週期底部，還是正經歷結構性轉變。有些評論會簡單的認為樂觀的便看前者，悲觀的便看後者，其實講與不講也沒有分別。平心而論，中國現在要解決的問題包括房地產供過於求、內房企業負債嚴峻、失業減薪、消費信心低迷、通縮等，着實需要政府一個大型救市措施以撥亂反正，可惜至今有很多傳聞，但未見具體方案，中國經濟能否避免變成結構性問題，還需等待政府如何處理。

投資上永遠最簡單的策略是買當頭起，當然揀當頭起也是一個學問，而當頭起不再時需要適時撤退，便是另一個學問。因為在後者上做得不好，結果便迎來失敗的2022年，那年美國聯儲局加息既急且多，通脹很高，是數十年未遇過的事情，因此低估其對公司估值水平調整的負面影響。另外，大家都知道「失敗乃成功之母」，可是一不小心，成功也可以是失敗之母，2020年時賴以成功的長期投資思維，於2022年反而成為未能適時撤退的枷鎖，但是經一事長一智，藉2022年的失敗來一個反省，期望未來可以做得更好。

說回揀當頭起，2022年既然因美國加息及通脹上升，成為當頭起不再之年，美國股市也因此大幅調整，到2023年美國通脹已逐步回落，2024年正預期聯儲局減息，便有機會因宏觀因素改善而成為當頭起年份。接著，我們需要選擇一個最有效受惠的市場，整體經濟及企業盈利可算是寒暑表，就著這兩方面，中國仍然充滿不確定性，美國經濟數據近月雖有反覆，但是仍偏向正面，最近公布的企業盈利大多持續上升，因此美國股市可以是一個當頭起市場。美國股市指數去年至今表現理想，但見一些較早時候已表明將投資重點市場由中港股市轉移至美國股市的基金表現卻不理想，因為美國股市升市市寬不夠，未去到「豬遇大風也會飛」的地步，所以選行業及選股仍很重要，捉到鹿也要懂脫角。

開首提到，經歷最失敗的2022年後，2023年算是穩定下來，2024年開始見成果，主因去年中開始提升美股於組合中的比重，較重點投資在生成式AI及GLP-1兩個範疇，原因不只是純粹跟風，而是看重它們的實際效用。生成式AI是一個着實幫到企業增加生產力及工作效率的工具，不同行業的企業會用真金白銀去投資在這個工具上以增強競爭力，工具提供者自然會受惠；GLP-1現時是醫治糖尿病及體重控制上最好的藥物，供不應求情況非常嚴重，只要處理好供應，藥物提供者的業績自然會理想。

投資自然希望乘風破浪，不過我們是次會謹記持續留意當頭起的美國股市及上述兩個範疇相關公司的成功因素有否轉變，估值是否已經變得不合理，亦不會低估宏觀政經環境對投資市場的可能負面影響，希望可以在當頭起不再時，能夠適時撤退。

簡志健，持證監會持牌人士，博立聯合創辦人/中原資產管理投資總監

從失敗中學習至重新上路

有朋友分享，根據歷史數據，美國S&P500指數自11月起連升四個月(即11月至2月)其實並不多見，可是一旦出現便是一個很「牛」的訊號。事實上，自1950年起此情況已出現十四次，每次出現後當年的餘下十個月(即3月至12月)整體皆是升市，平均每年升幅近15%，亦高於指數歷史平均每年升幅8%。我對相類統計如過去二十年某月份升市多於跌市，便代表今年某月份升市機率很高的預測一直不感興趣，不過連續數個月的股市強勢，加上這數個月橫跨年尾及年初，我認為可以代表市場資金的信心佈局，值得參考的價值大增。

除非已經成為一個投資熱潮，如2000年的科網股及2020年的增長股，不然大部份投資者是不會跟風買股票的，可是於投資熱潮才入市，大部份結局都是敗興而返，若果想在股市賺到錢，便需走出這個死胡同。大部份投資者往往見到有一年跌市，便會認為股市弱勢已成，下年會繼續跌，就好像近數年的港股般，但卻忘記如S&P500指數於2022年下跌19%，卻在2023年反彈24%這些事實的存在；而當他們見到有一年升市，卻不會認為股市強勢已成，反而認為高追有風險，而不會入市，待股市回落後才投資會較安全，不過若果股市真的回調，他們又會認為股市弱勢已成，結果還是一個旁觀者，可見大部份投資者都是偏向悲觀思維！至於為何投資熱潮會令他們放下介心，主要還是怕執輸心態作崇，在投資上這稱為FOMO，即是Fear of Missing Out，可是結果通常不是太好！根據多年經驗，若然有一個理想的投資環境，加上一個清𥇦而現實的投資主題，主題主要公司估值還算合理，身邊大部份人還未入市時，會是一個不錯的投資入市時機！

其實股市未來一年的升跌，可以說和前一年的股市沒有關係，投資主要還是看前景，一間公司縱使去年業績亮麗，若果預期今年遇阻沒有寸進甚至倒退，又怎會得到市場資金的青睞。一個股市指數或一間公司股價上升，原因不外乎兩個：盈利增加及估值提升，一間估值合理的公司股價上升50%，若果只是反映其每股盈利增加50%，其實是一件很合理的事情。若果股價升了不少，便代表貴，而若果股價升了很多，便代表出現泡沫，其實只是沒有根據的一種感觀思維，真正的投資者會考量如估值及盈利前景等更多實際基本因素。

以公佈業績不久的生成式AI(GenAI)代表公司Nvidia(NVDA)為例，其業績優於市場事前的高預期值，連未來業績指引也高於市場預期，致公佈翌日股價上升16%至$785，並創歷史新高，有不少評論認為反應非常誇張，美股及GenAI泡沫已成，我們嘗試撇除感性而做個理性分析。Nvidia財報每年1月年結，以股價$785計，2025年1月年度預期市盈率(PE)約32倍，去年度最高PE約53倍，2020年聯儲局放水後三年間每年最高PE達80倍，而放水前的兩年也在40至50倍水平，期間亦經歷過芯片的高低週期，以此作比較現水平股價也不可叫做泡沫。接著再看看市場對其盈利預測是否理性，因GenAI有提高生產力及加快研發等實際效用，大語言模型(LLM)訓練及應用對GPU的需求於至少未來一年仍然很大，加上Microsoft(MSFT)、Meta(META)等自行研發AI芯片到有成果還需要一點時間，2025年1月年度每股盈利預期增長105%達成的機會率也不可說低。若果現在認為Nvidia是一個泡沫，便需舉證GenAI於未來一兩年需求不似預期，或Nvidia的GPU被大幅取代而不再供不應求，不然也只是沒有根據的一種感觀思維吧，但投資者需知道這個風險的存在，好好控制風險永遠是投資上一個重要考量。

簡志健，持證監會持牌人士，博立聯合創辦人/中原資產管理投資總監
執筆之時，筆者授權/基金客户持有上述股票，並會按不同股票的風險因素配置在不同產品