葵涌月海灣2座中層

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諗sir, 以下是我的個案：

本人:

38歲

月薪63000

現金2.5m

股票600k 

單名自住大圍地鐵站附近30幾年私樓現值5.5m欠2.5m

太太:

同年月薪約33000

新買樓花長成交期

買入6m已預3成首期到時上會

Full paid於英國Manchester的單位月收租（扣除費用後）約400磅

我曾經參加過你收息101班的舊生，當時亦因你的文章推動而行出第一步上車做雙租族，現在工資上升累積一點資產，最近買入第二層樓，首先多謝你一路的指導和分享！現在我對下一步棋有些困惑，故想向你請教大圍私樓雖然一直放租很好租（以前租俾大陸學生，租金回報很好，現在放回本地客租金已回落），但已經36年樓齡，而且低層，我是否應該換樓，換入較有質素的樓，來保證未來收取更高回報？另外投資英國樓本金大而因雜費故收租少，有否其他收息選擇? 非常感謝！

ANSWER:

上文提及讀者要將大圍舊樓550萬市價沽出換九龍樓的原因，及沽出後只放100萬做首期換下間樓，另200萬買友邦AIA直債作收息試點的操作原理。今天先說說如將200萬不買債而轉買股票的考慮。

撰文時香港恆生指數回彈到17000點後裹足不前。現時雖美國將減息然而恆生指數成份股內的行業，都看到不同的困擾因素。

銀行股如降息的話, 銀行拿客戶的存款再去買債賺息差, 這個咁好做坐錢等收息的生意會消失

保險股同樣是拿保費去坐錢去賺息差最穩, 友邦就係受人質疑為何拎錢去買樓收租呢?

相對高息環期，現時減息對他們不太好, 因此銀行和保險股在這一波會跑輸。

那降息對買樓或地產股有利, 是嗎?  相信地產股正反映賣樓只能「薄CUT」的因素，你見16股價都不太好。

至於科技股，在香港上市很多與內地有關, 而內地科網股再消費額有關，無論佢地用來支付或借貸都是。在內地消費未復暖前，都難見大漲可能。

現在反過來轉選好的, 就是一些隨著經濟慢慢回暖而受益的工業股,以及, 每月穩收錢有入無出而暫時未需提升基建的電訊股。

資源股近排是主角，看法只屬炒上落為主，未可見單邊市。金價和油價在減息及戰爭消息下, 相信會在高位上落頻繁, 但未會單邊大升。所以資源股是好炒,但未必合讀者。買股都要花時間做stockpick的情況下, 讀者不如把時間留給自己, 而轉買債穩住少些打理，更可到期收回本金。

在上篇文章提及過AIA為例的直債副選，其實同時可考慮用債基。債基就是買了一堆直債,不同行業的, 因此可降低單一公司的倒閉風險。債基派息達7-9厘, 不槓桿也能達到。很多人認為我們提出的買債方法要槓桿, 其實現時不少債基不槓桿去買派息已可到7-9厘, 槓桿後當然是10-15厘年息。

讀者賣樓後獲200萬, 可選投入債基組合收9厘, 200萬投入即18萬利息一年，一個月收到hkd15000利息。就當他將來換樓換好些，那增加的按揭供款可用15000元息補貼。對於不少人，早年買樓賺到價, 不妨趁現時換件更好的「貨」, 換之前賣樓把升幅套出來，小部分放首期, 淨低錢就可以買債基收息補貼。如果已達退休年齡, 就將原本的樓賣了, 然後再買回一間同級數單位，變相就將錢套出而200萬做債基收息15000元補貼生活而不供更靚的樓。更保守可做直債, 收少一些息但換來到期補本。不少直債不需2030年後到期，這幾年內到期的也有，亦有些直債合炒債的人心水的。至於買英國樓讀者自己對比過，雜費比較多。很多時都是在可控及有經驗的人帶住執行，自己就可更快體驗那個產出現金流方法合自己。

換樓出九龍如何操作? 後市應該投資股票定債券?【諗SIR】

撤辣後，不少客戶都在考慮是否有能力多買一層樓收租。事關目前樓價比高位已下跌2成多，即使稍微反彈，4-500萬的單位選擇仍然不少，而4-500萬樓月收$13,000-14,000的單位俯拾即是。在銀行定期逐漸減少，同時6-7月後美國大概率減息的情況下，買樓收租實屬不錯的投資。綜合客人通常遇到的疑問，在此列出幾點買樓收租需要注意的重點。

1. 借貸力限制

很多人都不知道如果已有按揭在身，購買第2個住宅單位時總借貸力需要打折。舉例，陳生月薪10萬，以目前4.125%息口，最大可負擔按揭為1002萬。所以假如陳生只買一個單位作自住用途，他可借盡1002。但若然陳生想買兩個單位，一個自住一個收租。那麼總借貸力只有830萬。所以若然他已買了600萬單位借位，已負上500萬按揭，那麼他只能額外再多借830-500=330萬，而不是503萬。

2. 按揭成數限制

除了借貸力要打折外，買第2間樓的按揭成數也需要扣減一成。現時在不借二按的情況下，一按最多可借7成，但假如閣下已有按揭在身，第2間樓的按揭最多可借6成。假如要借高成數的話，1000萬以下物業最多可借9成(使用按保)，若然是第2間樓則最多只能借8成。但要留意，根據金管局規定，使用按保的條件是物業必須為自住性質不能作出租用途，而同時他們並不接受一個人能擁有兩個自住物業，那麼怎樣做才能買第2間樓但同時借到高成數?這屬於power team的秘藏技巧，有需要可join power team向advisor查詢。

3. 地區/單位選擇

近日留意到樓市反彈屬於非常不干均的狀態，某部區份單單2-3星期已反彈超過一月，相反某程地區可能只是微升2-3%。同時撤辣後參與買賣樓的買家當中國內人士佔的比例顯著上升，而國內人士對選區和屋苑比起我們傳統香港人的喜好大有不同。閣下若然買樓收租，也應該留意自己所選擇的地區/屋苑是否受國內客歡迎，畢竟兩地融合實屬大勢趨。同時，2024下半年將實施垃圾徵費，最近不少大廈的業主立案法團都和康文署、環保局等開會商議如何處理垃圾收集的問題。假如閣下打算購買市區單棟樓收租，也應留意當中管理費會否大增。事關一些伙數少的單棟樓，管理費可能已加到$6-7/呎，對於買樓收租來說也頗影響收租回報。

想買第2層樓收租，有咩需要注意?【地產仔禾記】

雲匯 6座 高層 B3室

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梗廚 明廁 兩房 市中心 近地鐵站 

疊茵庭 3座 高層 F室

458edgfht

銀湖．天峰 5座 低層 G室 

在既定的印象裡面，在美國經營類似Daiso這樣的平價商品銷售，擁有門店接近2萬間的Dollar General(DG)，在貧富懸殊、面對經濟壓力的大環境下理應會受惠。但是當具體觀察其連續數個季度的業績，會發現實際情況似乎並不是這樣。

從年報可以看到，Dollar General銷售的產品包括糧油雜貨、廁紙和清潔用品、保健和美容產品、寵物用品，以及季節性商品、家庭裝飾和家居用品、基本服裝等非必需消費品。而這些平價商品的競爭對手其實並不僅限於其他同類型的商品，而是租金、醫療保健、電力、汽油以及食品，因為這涉及低收入消費者錢包份額的搶奪。同時消費者以低收入群體為主，對價格敏感度高的同時，往往是在經濟情況轉差時第一批受到負面影響，亦是在經濟情況改善時最後一批感受到影響的。

翻看某則華爾街日報的報導，會發現在金融海嘯時期，一元店的同店銷售額在2007年底時出現下降，直至2008年期間，失業率開始飆升，然後相對較高收入的消費者也受到打擊，出現越來越多的消費下行時，一元店才開始受惠。換句話說，影響到Dollar General業績的並不只有經濟上行和經濟下行兩種，因為經濟下行也分為兩種：只有低收入消費者的消費下行以及集體消費下行。正如反過來經濟上行其實也不代表Dollar General不受惠，因為消費者的錢包份額擴大了。

過去這段期間，通脹確實對低收入群體造成了不小的影響，但是失業率維持在一個比較低的狀態，經濟也沒有明顯地衰退，因此中等收入群體的消費似乎沒有下行。加上非必需消費品的銷售也因此受到負面影響，通脹亦推高了員工成本和租金成本，導致Dollar General的同店銷售額增長率、利潤率出現負面影響。

在此嘗試列舉出過去這一兩年期間，Dollar General業績所面對的變數，包括並不限於：

通脹：推高了員工和租金成本，以及低收入消費者減少支出
失業率：維持在低位，消費沒有大範圍下行
搶劫、盜竊事件導致的存貨損失
利率上升：借貸償還利息增加
高基數效應：食物券計劃的福利減少、退稅幅度縮減
存貨管理問題：此前管理層購買了比以往異常多的非必需消費品存貨，後來需要減價促銷
回購對每股盈利的影響：2021年利潤率達至新高，營運現金流狀況相當良好，管理層把回購金額加大了一倍，及後兩年現金流回落，管理層似乎仍想維持相同的回購金額，加大了借貸去進行回購，期間利率在上升，直至債務壓力顯著，公司暫停了回購，即使在估值相對以往便宜的位置。
在短期而言，即使是一年半載的程度，也實在有太多的變數可以影響經營業績，判斷短期業績走勢的難度亦在於此，而且有些問題是外部因素，有些則可能是管理層自己造成的。如果只根據一兩個變數去出作短期投資決策，要不分析會出現錯誤，要不變數思考得不夠多，即使最終短期業績走勢如自己所料，也很難判斷自己是否正確。

卓穎姿，持證監會持牌人士，博立研究團隊/中原資產管理高級分析員
執筆之時，筆者及博立客戶沒有持有上述股票

從Dollar General看猜測短期業績的難度

諗sir, 以下是我的個案：

本人:

38歲

月薪63000

現金2.5m

股票600k 

單名自住大圍地鐵站附近30幾年私樓現值5.5m欠2.5m

太太:

同年月薪約33000

新買樓花長成交期

買入6m已預3成首期到時上會

Full paid於英國Manchester的單位月收租（扣除費用後）約400磅

我曾經參加過你收息101班的舊生，當時亦因你的文章推動而行出第一步上車做雙租族，現在工資上升累積一點資產，最近買入第二層樓，首先多謝你一路的指導和分享！現在我對下一步棋有些困惑，故想向你請教大圍私樓雖然一直放租很好租（以前租俾大陸學生，租金回報很好，現在放回本地客租金已回落），但已經36年樓齡，而且低層，我是否應該換樓，換入較有質素的樓，來保證未來收取更高回報？另外投資英國樓本金大而因雜費故收租少，有否其他收息選擇? 非常感謝！

ANSWER:

讀者自住在圍私樓, 大圍樓市本身屬頗有趣地方。很多樓建成於1979-1989年之間，隔約20年後才有個名城收割，到而家有個最貴租既柏倣莊一房。主因都是私樓地少而公屋環伺，早年建成的金禧金獅主打一至兩房，到名城開售誠哥起三房吸附近批分支家座，唔少人細個住金獅奮鬥到大個有錢發展商原本睇中呢批客。可惜名城開賣時經濟唔好要返內地路演賣樓，又恰巧遇上內地人開始到港讀書，將名城變做內地人到港落腳主打屋苑。

時至今日，內地人唔再買名城，他們選樓區別上和香港人有很多不同

一.他們選樓有時喜歡低層多一點

二,選的樓很少會超過十年

而明城樓齡已超十年, 以內地的準則來說樓過了十年就開始舊。內地保養及用料不用。加上內地停電令升降機暫停的事故頻繁, 加上內地火災救援效率未必太好, 所以他們不想住高層。

由於名城太多三房，近年的柏傲莊反過來, 柏傲莊開則平均有一、二及三房。最值租反而是一房,環顧整個東鐵線, 新淨一房少有，柏傲莊有東鐵加持，很受歡迎，炒到19000月租都試過,。留意買樓收租，隔幾條街就當同區效果可差天共地。近期新聞報大圍薈蕎不足一周再慘蝕，一房業主480萬沽貨，6年帳面慘輸三球。同是一房，恐怕有經紀偷換概念，就叫生客食左「又新又在山上」的薈蕎。試問租樓而客路不少是國內的，點會中薈蕎呢?

現時柏傲莊的價, 讀者倒不如換樓出九龍。九龍不少社區更合內地人、香港人返工都愛住在九龍。沽出大圍單位換樓，550萬-250萬按揭就可以套300萬出來。利用現行按揭放寬的政策(當然要有良好入息提供)，基本上只需要付100萬做首期, 就買到九龍區700至1000萬市值的單位，月供約是3萬餘元。700至1000萬樓在九龍區連三房都買到, 兩房大把選擇。300萬當中只有100萬去做了首期，剩下200萬, 再加上讀者原本現金250萬可做什麼呢?

AIA近日股價大跌，而債價都有些下調。先說保險公司行業屬現金牛，不易倒閉。香港的保險業現正支持著不少副產行業，故看中保險業一些直債。當然，你說AIA會不會倒閉? 我只能答:「機會率不會為零，點都有些可能。」今次我們看看一些保險業直債副選，10年後到期而票息約在5%的，3月價格在$100-101水平，現時已調至$97水平。意味投資人只需用197000美金買入到期取回200000美金的直債，而當中每年收息10000美元。一旦直債價格返回100元水平，投資人可沽出獲利賺價6000美金，而當中的5%年息會按日歸還予投資人。就當入手後債價如何跌，都可在到期取回200000美元，除非AIA倒閉清盤後乜都無淨。那讀者騰出的200萬港元現金，可趁現時AIA價低令自己年息鎖在5%，無懼之後定期息下跌，更有賺價可能。
諗sir, 以下是我的個案：

本人:

38歲

月薪63000

現金2.5m

股票600k 

單名自住大圍地鐵站附近30幾年私樓現值5.5m欠2.5m

太太:

同年月薪約33000

新買樓花長成交期

買入6m已預3成首期到時上會

Full paid於英國Manchester的單位月收租（扣除費用後）約400磅

我曾經參加過你收息101班的舊生，當時亦因你的文章推動而行出第一步上車做雙租族，現在工資上升累積一點資產，最近買入第二層樓，首先多謝你一路的指導和分享！現在我對下一步棋有些困惑，故想向你請教大圍私樓雖然一直放租很好租（以前租俾大陸學生，租金回報很好，現在放回本地客租金已回落），但已經36年樓齡，而且低層，我是否應該換樓，換入較有質素的樓，來保證未來收取更高回報？另外投資英國樓本金大而因雜費故收租少，有否其他收息選擇? 非常感謝！

ANSWER:

讀者自住在圍私樓, 大圍樓市本身屬頗有趣地方。很多樓建成於1979-1989年之間，隔約20年後才有個名城收割，到而家有個最貴租既柏倣莊一房。主因都是私樓地少而公屋環伺，早年建成的金禧金獅主打一至兩房，到名城開售誠哥起三房吸附近批分支家座，唔少人細個住金獅奮鬥到大個有錢發展商原本睇中呢批客。可惜名城開賣時經濟唔好要返內地路演賣樓，又恰巧遇上內地人開始到港讀書，將名城變做內地人到港落腳主打屋苑。

時至今日，內地人唔再買名城，他們選樓區別上和香港人有很多不同

一.他們選樓有時喜歡低層多一點

二,選的樓很少會超過十年

而明城樓齡已超十年, 以內地的準則來說樓過了十年就開始舊。內地保養及用料不用。加上內地停電令升降機暫停的事故頻繁, 加上內地火災救援效率未必太好, 所以他們不想住高層。

由於名城太多三房，近年的柏傲莊反過來, 柏傲莊開則平均有一、二及三房。最值租反而是一房,環顧整個東鐵線, 新淨一房少有，柏傲莊有東鐵加持，很受歡迎，炒到19000月租都試過,。留意買樓收租，隔幾條街就當同區效果可差天共地。近期新聞報大圍薈蕎不足一周再慘蝕，一房業主480萬沽貨，6年帳面慘輸三球。同是一房，恐怕有經紀偷換概念，就叫生客食左「又新又在山上」的薈蕎。試問租樓而客路不少是國內的，點會中薈蕎呢?

現時柏傲莊的價, 讀者倒不如換樓出九龍。九龍不少社區更合內地人、香港人返工都愛住在九龍。沽出大圍單位換樓，550萬-250萬按揭就可以套300萬出來。利用現行按揭放寬的政策(當然要有良好入息提供)，基本上只需要付100萬做首期, 就買到九龍區700至1000萬市值的單位，月供約是3萬餘元。700至1000萬樓在九龍區連三房都買到, 兩房大把選擇。300萬當中只有100萬去做了首期，剩下200萬, 再加上讀者原本現金250萬可做什麼呢?

AIA近日股價大跌，而債價都有些下調。先說保險公司行業屬現金牛，不易倒閉。香港的保險業現正支持著不少副產行業，故看中保險業一些直債。當然，你說AIA會不會倒閉? 我只能答:「機會率不會為零，點都有些可能。」今次我們看看一些保險業直債副選，10年後到期而票息約在5%的，3月價格在$100-101水平，現時已調至$97水平。意味投資人只需用197000美金買入到期取回200000美金的直債，而當中每年收息10000美元。一旦直債價格返回100元水平，投資人可沽出獲利賺價6000美金，而當中的5%年息會按日歸還予投資人。就當入手後債價如何跌，都可在到期取回200000美元，除非AIA倒閉清盤後乜都無淨。那讀者騰出的200萬港元現金，可趁現時AIA價低令自己年息鎖在5%，無懼之後定期息下跌，更有賺價可能。

應否趁AIA捱沽而吸納友邦直債? 有舊樓一間點變現收息慢活人生?

近日網上熱烈討論香港的樓價會與深圳最終拉平? 大部分人認為港樓會跌,而深圳樓價稍為上升。我頻道的直播節目也討論過這問題, 直播當時也有聽眾表示: 「就算太古城與麗港麗一海之隔,他們的呎價也有分別。」故融合後呎價不是(香港樓價+深圳樓價)除2那麼簡單。

如兩個地方近，制度近日下，樓價會一樣? 我們參考自2009年已立廿三條的澳門, 和珠海只屬一關之隔。澳門遲香港兩年回歸，是否珠海同澳門樓價在過去十年已逐步拉平? 

澳門2011年政府才出樓價指數，全澳平均而言在2024年是231點, 而2011年指數剛推出時是100點。換言之用了約13年時間由100升到231點,升2.31倍。除了有良法令市民安全之外，大家觀察澳門人, 對中央政府也很依從。工資上，澳門由1990年代已輸入外勞。根據官方資料，2023年外勞約16萬，同人口只60餘萬的總人口比有點誇張。那是否代表他們的樓價在法規, 或者在和中央政府合作上的取態之有變, 而令他們最後的樓價, 更快與人口比他們多約4倍的珠海「融合」呢? 

珠海於2011年,當年新房出售均價是$9,747/平方米,到2024年均價達$25,357,升了2.6倍。大家想珠海同澳門通關、珠海一定升! 到2024年看竟是珠海以2011年那麼低基數, 到現在才升2.6倍，比2011具世界級規模賭場開業的澳門只係升多一點點。澳門與珠海在融合後是大家都升，珠海亦不因基數低而「大有著數」。

再觀察珠海附近, 不同區份的樓價和香港一樣，也屬不同。近香洲市約$23,000/平方平,但斗門那邊, 再近澳門多一些，只賣$9,300/平方米。在珠海反而不是最近澳門關口的樓價最貴。所以在香港不是上水會同深圳關口邊拉平。更何況大家有去過澳門同珠海，兩地之間的關口, 可以步行通過，兩地之間沒有綠化帶。反而粉嶺及上水再北行，早年是禁區, 現在都見不少荒蕪地帶呢…

因此純粹從地理位置及人流，解釋不了樓價變化。樓價可以升的主因，依照的硬規律反而是能否提供賺錢機會及當地的居民質素。畢業大部份人都想搵錢及想擁有批溫柔的鄰居! 搵找錢的地方,那裏自然有人肯搵過去住! 當然香港, 不是說比往時那麼強，但對比那亦沒有全中國那麼捲。大家可以審時度勢，多做比對。