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土瓜灣新盤業主巨壞消息 首岸大單位景觀將受阻 by 諗sir
大家好 我是諗sir
香港市建局近年收樓都沒有以前那麼大方
已經講明不會再用同區七年樓齡的舊樓呎價作收購
主因莫財沒錢
到2025年尾 政府想發展多一點
唯有打雞血給市建局
就用一千元象徵式批准了紅磡庇利街一塊臨海地給它
這塊地旁邊就是工廠區
另一邊旁邊是海心公園
你去土瓜灣探朋友或買東西
很少到海邊 開車反而會知
其實它就是在顏寶鈴書院後面那塊停車場地
而這個停車場一出轉彎便去到黃埔
市建局在2025年尾
就和規劃處協作修訂紅磡分區計劃大綱圖S/K9/29
這塊地原本是政府機構社區用地
改為住宅甲類用地...

影片視頻｜土瓜灣新盤業主巨壞消息 首岸大單位景觀將受阻 by 諗sir

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【議價必知步驟 屋苑唔揀得3大特徵/TEKA18】

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內容:
買樓議價: 傾筍價實戰攻略
跑贏的單位開則 - 經紀不同你說的秘密
「賣樓比樓上大單位賣得更貴!」實例說明
換樓高沽平入5大步驟說明
即食盤議價攻略

時間: 2026-7-25(星期六) 下午17:00 至 18:30
地點: 尖沙咀
講者: Powerteam團隊及諗sir
費用: $108
報名: 掃直播右下qr code / WhatsApp 91266670 註明TEKA18

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叡璟打通四小龍經脈? 樓市再跌一層樓? #買樓 #一手新盤 ｜按揭講場280集 by 諗sir

海瑅灣2於七月尾開售那期和之前的期數不同，是次價單賣的單位都沒多海景。而售價,例如同面積或同開則的與錦上路之柏瓏比便宜一點。這次開賣海提灣2有兩房開放廚加書房面積554呎，即50平方米左右。面向康城第四期和望山遠景，單位賣價呢800尾900多萬港幣，如同樣開則在錦上路柏瓏就要900多萬，康城海瑅灣便宣一點點。

至於兩房開放廚面積大約440至460呎，和土瓜灣首岸的300多呎兩房開放廚不同，大了約足足100呎。清楚說明住市區就小一點，搬回康城偏遠些大一點，開價是730至760萬左右，價格與柏龍相若。柏龍都是440呎左右賣700幾萬。那柏瓏同海瑅灣比較那較好?

柏瓏將來可塑性應該較高，而買康城海瑅灣就有實時的好處。康城樓下已有大型超市加上購物中心，加上有寵物公園同時去香港島、觀塘上班都比較方便。柏瓏現時附近都很多是工地，暫未有購物中心，要乘搭港鐵一個站去元朗或荃灣西才有。然而將來大約2033年建成北環延線可連接皇崗口岸及5站到上水那邊過關。附近北部都會區也有不少發展，發展商為了未來樓宇項目賺錢相信不敢不為柏瓏賣價護盤。相對海瑅灣已屬康城13期，附近項目已全數出售，發展商未必太多護盤誘因，房價相對不太堅挺。
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海瑅灣2平了但沒海景有坑? 柏瓏vs海瑅灣

定息按揭計劃於7月尾行將完結，大致7月尾就會終止。不少朋友問做浮息按揭還是定息按揭好? 或者是已有物業按揭供款中，為了避免未來兩年可能來到的加息潮，將現時按揭計劃轉換到提供定息按揭計劃的三間銀行之一好嗎?
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我們先看看歷史近年定息按揭計劃推出時間有2024年9月，當時三年期是3.25%、五年期是3.15%，做定息按揭會錯失了其後2025年3月左右一個月HIBOR跌破1%的低息潮。用H+1.3%計劃計供樓可於2025年初可用低至1.8%-2.5%供樓。三件期3.25%供肯定是給多了。於2025年3月定息按揭計劃因應HIBOR下跌定息位兩年期下調至3.03%，當時沒太多人參與，因HIBOR回到1%附近供樓只是2-2.3%年息左右，不會用多1%供樓。

如今美國行將加息，但會否「雷聲大雨聲少」加少許就收兵乃未知之數。今日定息計劃一般為鎖三年2.73%，其後細P-1.75%封頂。如果之後加息令HIBOR向上，且維持2-3年，你用2.73%息鎖定未來三年就贏了。贏幾多? 一般借500萬計3.25%息(即HIBOR PLAN的封頂)，月供$21760。定息2.73%，月供$20359，一個月相差$1401，成個定息期兩年即差$1401*24月才可再轉銀行轉按。關鍵在於: 美國一旦真的加息，一個月HIBOR真的會上升? 令定息計劃供款比HIBOR浮息低嗎?

一個月HIBOR已由26年4月的2%水平，升至2.75%，相信已一定程度反映美國行將加息因素。一旦美伊戰事有變，HIBOR從現時近3%水平回落有可能。而我建議在定息與浮息之中選擇，主考慮個人因素，多於從估計後市走勢。

如供樓金額令你感吃力，定息計劃較適合你。始終加息令月供樓多幾千會對你構成壓力，更有可能改變生活習慣，那不如先求穩定唔好博，選定息。如供樓對你而言輕鬆，或者用閒錢買樓投資錦上添花，那浮息按揭更合你。HIBOR下跌令你供得更少，財政寬裕令你可take risk賺更多。浮息HIBOR計劃多用H+1.3%計息，一個月HIBOR跌至2.73%-1.3%=1.43%更低就會勝過7月停止申請的定息計劃。

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浮息按揭計劃月尾將停，揀浮息HIBOR按揭還是定息好?

【2023-2024年承造按揭業主~請注意~~】

現階段轉按封頂利息2.73%至3.25% 另可獲豐厚現金回贈
有中小型銀行的按揭回贈上調至1.5%

2023 至 2024 年承造按揭嘅業主，好多人當時申請 H 按、P 按，銀行批出嘅按揭計劃封頂利率普遍高達 3.5% 至4.125%(部分銀行更高)，當時市場拆息高企，業主選擇少，只能接受高封頂息方案。
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現時市場環境逆轉，港元 HIBOR 持續回落，各大銀行全新轉按計劃降低封頂利率並加大現金回贈力度： 現時主流銀行轉按 H 按封頂息低至3.25%(定息按揭2.73%)，比起23、24 年舊按揭 3.5% 至4.125%封頂，足足平 0.25 厘起跳，長遠慳落嘅利息金額相當可觀。

實際數，見轉按分別
以貸款額 400 萬、還款期 30 年為例：
＞舊計劃封頂 3.5%：每月供款約 17,964 元
＞新轉按封頂 3.25%：每月供款只需 17,448 元 每月慳 516 元，一年慳超 6,190 元，30 年總利息慳足近 18.6 萬

·  千萬貸款以上大額轉按，現金回贈最高達1.4%；
·  300 萬以上普通住宅，部分中小型銀行回贈高達1.5%； 400 萬貸款轉按，單單回贈就可以袋 6 萬現金 ! 

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現金回贈大增～趁機轉按賺回贈！？

https://www.youtube.com/watch?v=JTYbYES80GQ

(可點擊上方 Youtube 影片)

四小龍冇咩三房絕大部份觀眾聽我解釋過，咁未來近4000伙供應會否推倒當區樓價? 4000伙私樓又邊度黎? 

早在 1998 年，嘉里、新地與華潤曾聯手向城規會提交聯合重建方案，但當年最後傾唔掂，個貨倉地一擺就近廿年，仲耐過等阿仙奴拎次冠軍既時間呀。隨住西九龍法院、庫務大樓搬左去呢邊，華潤於 2022 年底以高達 137.33 億港元完成發祥街1號補地價，平均每呎用8,692 港元, 提供2,200 至 2,500 個住宅單位 。原址係華潤集團旗下舊貨倉 。創下香港歷史上金額次高的補地價紀錄，第一期（約 507 伙）已於 2025 年底前申請預售樓花。 

至於發祥街3號由嘉里建設與新鴻基地產各佔一半權益合作發展，在 2025 年下半年正式完成了換地及補地價程序 ，只用7.97 億，折合每平方呎樓面補地價僅約 1,729 港元就完成補地價，總樓面面積約 46.09 萬平方呎, 提供超過 1,000 個住宅單位。 約 43.21 萬平方呎會用於住宅發展，其餘則作為商業用途，應該會有商場。咁四小龍既居民第時唔駛靠死樓下個商場同AEON啦~

項目落成之後預計係碧海藍天行過對面就係新建住宅，鄰近有基祟同德貞兩間學校。環境缺點主要有兩個:
1.向海的景觀被居屋遮擋。望海既西面有海達村同凱德苑。樓高近同新建項目，預計海景被遮大部份。
2.向東會望見車路。即係駁去葵涌道既通洲街天橋。與宇晴軒而家向F1賽道既單位面對同一困境。

華潤集團發祥街1號既項目於用了8692呎補地價，同新鴻基加嘉里既1729/呎，華潤不可避免面對成本較高問題，因此佢地早係2025年尾申請左預售樓花，估計會搶閘推出。係節目出街既時候宇晴軒賣緊$16XXX//呎，近呢幾個月唯一一單3房成交要$17741/呎。至於新一點既匯璽，兩房約$24000/呎，總價1250萬左右。屋苑平均成交呎價$22983。雖然話華潤補地價個陣係樓市高位，補貴左，會有被隔離新鴻基個盤平價追擊既可能。

不過樓市而家新盤土瓜灣都賣到22000/呎，荃灣亦高於$16000呎成交。相信呢個盤係傳統中產地段，附近有英華名校亦有基祟呢D唔錯既直資學校，預計兩房如果係梗廚新樓賣1000萬之上係起碼，呎價平均將會有22000/呎成交。換言之新鴻基會因成本價低而將項目平賣去做深水炸彈既可能，少之又少。

當然我地都唔係睇樓市只升不跌既，一旦下跌，咁2024年都試過新盤銷情好慘淡。希望樓齡達20年之上既四個屋苑，會為樓市一旦下跌提供唔錯既承託力，始終分支家庭多同租客數量大，要為樓市提供買入動力比較樂觀。

至於我係四小龍業主，應否為呢4000個潛左供應早D賣走我間舊屋呢? 參考返荃灣形瑨早前開賣幾張價單，對面既荃灣三寶究竟係升左定跌左? 爵悅庭由26年1月$13778升到$15364/呎，3個月升左成11.5%，跑贏大市。至於樂悠居由2月$14261升至$15799/呎，升得遲左而2個月間幅度係10.8%，留意返樂悠居成交2宗係四月，屋苑成交比較少意味買入反後難甩手。由於形瑨吸引既單位已賣得七七八八，而家抽中前飛既人亦由於少好野揀，所以揀樓都慢。因此我認為荃灣工廠三寶跑贏行情已告一段落。

咁四小龍呢? 我覺得四小龍呢? 由於未來兩個新盤可塑性比荃灣形瑨高，原因首先是唔會好似形瑨咁貼實工廈起，另外主要是位於九龍吧，樓下係英華咁津校都有長沙灣天主校同德貞，算唔錯啦你知道唔係人人仔女都要入神校，入神校壓力大真係都未必好事。所以上面提及兩個新盤佢既銷情熱度將比形瑨耐，一旦開賣會對當區樓市有更長支撐。


【諗Sir】叡璟四小龍 - 面對4000伙新供應沖擊 西九樓市最新佈局

https://www.youtube.com/watch?v=eN2P-S9BbkI
(可點擊上方 Youtube 影片)

映河路項目早前命名芊御，我與伙記實地考察過。項目地點為鄰近爾巒，而爾巒本身有細商場，內有MARKET PLACE超市、細細地既酒樓，對面有個叫「天空城」既村屋茶座，平時都有人揸車入黎食個TEA咁。蔡少芬都係爾巒買家，你睇下可唔可以係茶座撞到佢? 預計映河路項目落成後，將同爾巒同山水盈連成一個元朗錦田河畔小社區。當地坐車到元朗站或錦上路站都係5分鐘內，售價見發展商講300萬到尾有1房，500萬中有兩房開放廚。三房未有開價，但暫時看發展商首張價單有吸引力，旨在先引一批買樓客出動。柏瓏兩房size大一點，內園基本上柏瓏2房賣700幾萬，芊御2房賣平柏瓏同則200萬算係咁，當然就少左條"鐵"。

至於柏瓏，第三期已開賣了兩浸。第三期Tower2比Tower1好! 而A單位比B好! 為什麼?

第一,Tower2比Tower1更近南邊，當中B單位向西如在Tower2可避左主窗對住批梳化(山墳), Tower 1都ok，望到少少，已比早年賣左既柏瓏第一、二期好。由於柏瓏無咩現樓放盤，而發展商實地睇樓就當比你約，都只係比你睇最多2個單位。所以呢個一、二期墳景放上網既景致，可以去我諗sir Youtube頻道睇片。

至於第二件事，為什麼B單位係差? 因為B得都係向外既，柏瓏個盤一般都係向內園貴過同大過向外圍的，外圍如向西就望大欖隧道出黎條100km公路，外東就鐵路迷專屬望條鐵。咁所以綜合而言，A單位好過B。亦因此，第三期揀南邊多d又向外既兩房開放廚，預800幾900萬可以接受。

A單位既內園景，可以睇睇，同對面座都隔得遠，唔細心望都唔知對面樓既鄰居尤其底褲著咩碼，保持一定私隱性。下面既泳池再加上會所景，望落去令人開朗。揀得柏瓏既brother絲打，都係唔預樓下快會有商場，同埋已知錦上路去古洞條北環延線5年內唔使諗起好架啦。


當然，一落樓20米內行到地鐵，同停車場二千姆蚊月租仲送叉電，確實沒得頂! 停車場真心性價比強，一出場左轉回旋處就可返元朗同上大欖任揀，令車主開心。又或者搭一個屯馬線站去荃灣西，不用淋雨都大把商場你揀!  希望大家喜歡柏瓏、芊御的資訊。

【諗Sir】芊御短評：揀佢定柏瓏？


東立地產在油麻地果欄旁的項目示範單位首日開放，報道指有2000多人參觀, 我去到現場，當中一半是經紀。當然啦, 今日係星期四下午又熱。少客係正常。想知呢個項目有咩經紀係唔會講你聽既，聽埋落去同埋比讚支持!


第一，對不熟悉香港地形的人來，有可能被它的西九龍拂悠了，雖油麻地確在九龍西邊，但項目所的環境沒西九文化區咁高尚，樓下亦不見是中產區，更談不上呢本發展商項目講「匯非凡人」同埋「名校為鄰了」。當然，400萬唔使一個200餘呎開放式單位是不錯的，算唔貴。但開價當中的坑你聽下去第二點會講。


說回附近環境，果欄一般凌晨作業，而發展商提供文件指出果欄會搬走去巧翔街即係叫大家唔好擔心，不過看報導果欄商販擔心果欄入面既鋪搬走，而附近開地鋪的同行沒搬，同意現搬遷方案會否損失很多生意? 幾時搬到真的不知道。


開價方面，80幾個單位能全賣哂可預期，不少單位標價只400-500萬有吸引力，呎價為18000元也不一需，這點是讚。要留意是項目關鍵日期在2028年4月，在投資而言放低首期等接近兩年才收樓放賣，未免有點長。有其他項目今年年尾已收樓，究竟係咪咁長情等到2028年? 你自己考慮一下吧。

想知道項目選那個單位最有價值? 留言”買樓易app”，我們會pm回覆，拜拜



東立地產原舍絕不「完瀉」! 經紀不談的優與劣點剖析

大家好，我是諗Sir。土瓜灣新盤首岸地理位置相當不俗，大家路過都會見到個盤超大橫幅廣告，可見發展商銷售攻勢積極，目前銷售成績亦相當理想。

呢個盤主打300幾呎開放式、兩房單位，隨後區內會有更多住宅社區落成，配套會逐步升級。但大家要留意一個隱藏重點：隨住首岸同類型新盤陸續推出，九龍區300幾呎細單位供應將會大增，直接改變區內細單位嘅樓價格局。

以往九龍區300幾呎物業，普遍以一房單位為主，好多人都會問：日後呢啲傳統細一房會唔會受影響？我哋用真實個案同大家拆解。

有網友WhatsApp我哋諮詢，自己持有南昌站匯璽兩個單位，應該唔應該趁機沽貨？

我直接講結論：匯璽呢類300幾呎一房單位，沽貨迫切性遠高於開放式單位。

開放式屬於樓盤最入門、最低門檻嘅上車貨，而家匯璽開放式造價500幾萬，貼近400萬BSD印花稅門檻，價位有強力支撑，抗跌能力足夠。

反而而家700幾萬嘅匯璽一房單位，處於最尷尬位置。而家九龍大量新盤做到「300幾呎做兩房」，空間、實用性全面碾壓傳統一房，令舊式細一房完全失勢，競爭力大不如前。

再加上匯璽單位多數望南昌邨公屋，景觀一般；未來九龍區仲有大量300幾呎兩房新盤陸續登場，舊細一房嘅價值只會愈來愈被削弱。

事實擺在眼前，而家九龍區300幾呎舊一房已經唔係必賣盤，長沙灣大量半新樓細貨滯銷，大家可以認真參考呢個市場狀況。

另一方面，首岸所處嘅土瓜灣、九龍城板塊，而家重建工程全面展開，區內面貌同配套將持續升級。想知今次重建規劃，對邊類單位係最大利好？可以留言 買樓易APP，我哋會盡快私訊解答大家。

順帶同大家更新，買樓易APP已經全新升級！新版本新增AI辨識假盤功能，一鍵篩走虛假盤源；同時保留兩秒速查四大銀行估價、諗Sir專屬Chatbot問樓功能，實用性大大提升。無論Android、iOS都可以喺應用商店免費下載試用。

最後同大家重申一個置業避坑重點：康城兩房開放廚單位，依舊係新手切忌亂碰的類型，風險偏高。

而家九龍揀樓格局已經徹底改變：大部份買家只要預算許可，寧願多借一百幾十萬，直接升級入手啟德兩房；次選先係土瓜灣首岸呢類九龍市區新盤；康城已經淪為第三選擇。

呢個趨勢無論本地買家、內地來港置業人士都一致，市場取向非常清晰。今日分享就到呢度，下次再同大家拆解更多樓盤細節，拜拜！

首岸上場，邊2類單位最好即刻賣走?

大家好，我是諗Sir。錦上路站大型新盤柏瓏，近期悄然推出新一輪價單。今次發展商的定價策略目標非常清晰，直接對標土瓜灣熱盤首岸、壹沐搶客。

今期主力推出兩大戶型：300幾呎一房，以及500幾呎兩房連儲物房。正正就係土瓜灣兩個新盤最稀缺、最受歡迎的戶型，針對性搶吸同類買家。

先講價格實況，柏瓏今次定價絕對唔平。最新平均呎價約18000元，對比七個月前僅13000元呎價，短短大半年升幅超過兩成。一直密切跟進柏瓏的舊買家，未必接受呢個升幅，但就成功吸引到大批原本睇緊首岸、壹沐的新界新買家。

雖然柏瓏同土瓜灣兩個盤區位相距甚遠，但對於冇小朋友的年輕家庭，柏瓏的大尺寸一房、實用兩房半，絕對係一個高性價比替代選擇。

當中全盤最具優勢、亦最稀缺的，就係兩房半戶型，造價由900幾萬至1100萬不等。

講真，元朗、錦上路以至荃灣西一帶，兩房半供應極度稀少；反而啟德、九龍城區同類貨源充足。換句話講，九龍區兩房半競爭大、優勢唔明顯，但新界西呢類戶型就非常搶手，稀缺性極高。

再用市場換樓階梯拆解，大家即刻明白柏瓏的定位巧思。

荃灣西十年樓齡的經典屋苑，萬景峰優質兩房造價800至900幾萬；而海之戀細三房，呎價更高，造價隨時1400至1500萬。

而全新樓柏瓏，以「兩房半」獨特格局，價錢剛好處於兩者中間，既能夠做到新樓、樓齡零瑕疵，又贴近北部都會區位置，剛好填補市場價格空白，精准承接預算卡在千萬內的換樓客。

想知道柏瓏邊個座數、樓層、戶型最抵買、揀樓詳細準則，可以WhatsApp 91266670，留言「買樓易APP」，我哋即刻發送完整分析資料俾你。今期分享就到呢度，多謝大家。

柏瓏最要留意1類單位 壹沐贏定輸成條街？

大家好，我是諗Sir。我身後呢個就係大圍柏傲莊III。今期重點同大家講，三期之前因為施工問題需要拆卸重建，而家已經全面完工，將會一次性重推493伙撻訂單位，主要涵蓋第1座同第8座。

先講大家最關心的售價市場傳聞。今次重售單位呎價差距非常大：細兩房、三房標準戶，傳聞呎價約26000元；900幾呎小四房，呎價大約30000元；至於1600呎高層專櫃大四房，頂層呎價更直逼40000元。

換算成總價大家就更清晰：800幾呎三房，造價大概2100萬；細四房入場價約3000萬；高層特大四房，隨時要5000萬先入手。咁呢個價位，到底抵唔抵？

我哋即刻做市場對比，大家就即刻識揀。先睇同區一线豪宅 Grand Monaco 二手造價，1700幾呎四房，二手成交價大概2500萬左右，呎價維持23000至25000元。呢個盤優勢好明顯，直達啟德站、交通超方便，而且係臨海地段。

對比之下大家就會發現，今次柏傲莊III嘅定價，竟然比臨海豪宅仲要貴。當然佢都有獨特賣點，第1座同第8座向北單位，擁有稀缺河景，而且今期賣完就不再加推，屬於區內限量景觀單位，有一定獨有價值。

再拉一個更貼地嘅對比，同區老牌屋苑溱岸8號。呢個屋苑樓齡大約10年，三房單位總價只需1200至1500萬，四房都係2000萬有交易，平均呎價僅15000幾蚊，價差非常誇張。

當然大家要明白，柏傲莊III係全新現樓，無論樓齡、質素、規格都比舊樓高一個層次，尤其屋苑配套絕對係賣點。我親身去參觀過佢哋獨特嘅會所農莊，可以約朋友喺園林環境聚餐，仲有超大草地、大型滑梯，適合小朋友玩樂。呢類戶外休閒設施，一般私人屋苑根本好難見到，奢華度十足。

問題就返返去大家自己：呢啲頂級會所、全新樓質、稀缺河景，到底值唔值得你畀比臨海豪宅、同區舊樓更貴嘅呎價？隨時接近3萬蚊一呎的價位，入手柏傲莊III究竟係抵買還是高位接貨？

我哋團隊已經深入分析過今次493個重售單位，精篩出性價比最高、最值得入手嘅樓王單位，亦都整理咗邊啲單位有潛在風險、邊啲景觀最穩陣。
想取得完整價單、樓位分析同埋避坑攻略，可以WhatsApp 91266670 搵我哋查詢。今日分享就到呢度，拜拜！

大圍柏傲莊三期30萬/平米值得? 柏傲莊 vs 啟德 售價良心比較

大家好，我是諗Sir。今天實地來到大角咀映居，為大家拆解這個奧運站樓盤的區位、環境與真實性價比。


一、地段與交通配套

映居正對面有一幅政府規劃用地，已劃定為興建用地，後續具備一定發展潛力。
計畫屬於奧運站生活圈，地段成熟。從樓盤沿阿華街直行，經軍會館天橋可直達港鐵奧運站，步行也能連通地鐵上蓋大型商場奧海城，毗鄰帝豐皇殿，日常通勤、購物十分便利。


二、週邊環境與居住氛圍

值得留意的是，樓盤鄰近硬架街公共浴室，日常會有較多外來流動人員聚集，片區人流複雜，居住氛圍相對混雜，是置業需要考慮的短板。


三、週邊樓盤價格與戶型對比

價格方面，映居均價超2萬元/呎。週邊2013年落成的奧柏裕豐，兩房戶型售價僅500–600萬，入手門檻更低。
樓齡僅4年的利晴灣實用性更強，460呎兩房戶型，總價800–900萬，呎價約18,000–19,000元，戶型面積遠大於映居350呎兩房，單價也較實惠。


四、映居核心優勢與置業利弊分析

映居最大優勢是片區稀缺：僅350呎就能做成標準兩房，且擁有3.5公尺高挑樓底，層高、戶型格局優於週邊同類型小戶型，是專案核心賣點。
但專案短板明顯，尺價超2萬，600–700萬的總價預算，在九龍仍有不少優質兩房可選。對照週邊樓盤，映居單價偏高、實用面積偏小，性價比是否合適，因人而異，需結合自身需求權衡。


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