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有睇<九龍城寨之圍城>既朋友都了解鐵布衫那刀槍不入的厲害，有此功力者總會有個罩門使其「破功」。先講樓市，而家做定期也有4厘息，令買家「有點態度」，不易提價。你想想如果用債基收8厘息，你到時何止「有點態度」呢? 練成12%年息槓桿「神功」，更是葉問上身添。那快靜

心再看我幾點分享。

練功夫好比投資，而有息收等於有鐵布衫。想每年收息12%年率投入800萬月月派80000息，要留意三個重點:

一，大部分認為進步就是練進攻，可是你強得如獨孤九劍，只攻不守，進攻多除了花氣力, 還會露出破綻，與言多必失的道理一樣。進攻好比你買股票, 買股好處是贏上那一刻是很引人注目，由幾萬蚊炒上成千萬這故事聽到都吸引。亦有人入股場只想年年「賺過旅行」，但定力不足，不少人亂買兼輸大。

二, 收住高息就好先求不敗，你才有條件等到對手急躁時出擊。好比現在樓市, 很多業主都不打算賣樓因為現在的樓普遍很好租，租盤缺。而買家亦不肯大部分提高叫價去追，導致樓市膠著狀態。做定期也有4厘息，令買家「有點態度」。所以你要有底氣，就是要每個月的出份「糧」夠高! 

大部分人拐騙你去投資，都跟你說咁做「又快又型」。可是誠哥那鐵布衫，就是每月用管理費超市港燈保險公司等你「月月出血」，份糧轉過手又返到去佢戶口。佢收到錢，唔係唔投地，誠哥而家趁市低補緊青衣塊地既地價，唔係簡單咁諗「一係撤、一係就唔撤(出香港)的。」

打仗內行同你講係打後勤，而唔係打武器。或者你玩過射擊online game，見最後令你輸的不是你把槍不夠厲害，而是你打完子彈又撿不到補充彈匣。有息收就是後勤足。

三，一旦功成，真係見到800萬投入月派80000。有些人沒留意怎樣去隱藏或者縮小自己的「罩門」，減少被「破功」。你先要接受，找到情花的地方自然會有斷腸草。即是無論多好的投資方法總會被「破功」，定期息高只因通賬同時高，長做定期頂多令你跟上物價升幅，絕不能因定期長遠改善你生活質素。

做債基或直債如收到超10%息，如你用有質素穩健的債去收，一般要配上槓桿，差在多定少。 問題是你如何減少被低位call loan機會呢? 一旦市場向下跌，你都有錢補。做到12%息之後，投資人

要先知call loan機制，再設立客觀環境，去令自己可應付call loan。

九龍城寨之圍城月收息8萬的鐵布衫3要點 【諗SIR】

君匯港，高層2房，開揚海景，880萬

毓明閣 高層 D室

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如化粧一樣，最好令自己每個月收入證明給自己。最好就是自動轉賬(有SALARY註賬在月結單)那種入息證明。至於支票出糧的，銀行看法是差一點。用現金出糧的，銀行覺得是很差不欲處理。當然，如果有朋友或者有能力直入按揭部理述情況，有時可將「不可能」的case變做「可能」的。

例如支票出糧$59000者，影印好過去6個月公司給你的支票，然後入到同一帳戶，出示好月結單顯示6筆入數，就做好「第一隻腳」。第二隻腳有人問:「可以用公司合約麼? 公司信蓋印有用麼?」是好說上述的信件不能說沒有，但用處可能只可幫推1%進度。我往時在銀行應對客戶，就穩穩的答:「有用。」不解釋太多送客前行就是了。開始令批核可前進的其一是稅單，你的工資要同過去一年收入相符的。現職只做了6-12個月的準備好兩年稅單，銀行要看你上一份工同現在是否收入爭太遠。若然現職已從事了多年，近一年的稅單都足夠。稅單有時未夠好但起碼是「答對題」、「有推進作用」的文件。

批按揭同時要看申請人年齡，一般是用70-，即是最長批核按揭還款期不可高於70-借款人年齡。例如45歲的人，最多批70-45=25年。當然，有時銀行可以用75-，比多幾年熟客仔。另外抵押品的樓齡都要注意，好似一些屋苑過了40年樓齡的，意味再下手「接貨」的人，好似接48年樓齡的人，由於70-48 =22年，所以買得45伴樓齡之外的樓宇不要對30年按揭批出太有期望。

有類人開公司兼賺錢不過稅沒交什麼，申請按揭而言條件是差一點。他可以先在公司給個職位自己，再每月獲取收入，那樣做比直接申請成世闆更好。另外亦有銀行在借貸quota還鬆的時候，按納公司盤數每年turnover的15%作為他一年的收入。這樣申請一般在銀行第四季按揭跑夠數後不會接受，或者是經批核員摸底後才交進去，否則就咁經分行交當街客批，一旦拒批，半年內又唔使諗再批到。

借高成數按揭即要經香港按證公司(HKMC)審批的二按，同樣是諗好先入文件，不要把文件補上補。搵個肯關顧你的按揭經紀，即是肯細心把HKMC對你個案申請的回覆細心解讀的，助你補1至2次文件就批個類經紀朋友。高成數申請例如經銀行A上而被拒了，基本上經其他銀行再上HKMC都沒有用。如已簽了臨約等高成數的，真真麻煩附時撻訂。

教琴、的士司機或者斜杠族都建議開立公司，又或有part-time收入的都最好拎個商業登記(BR)。開個BR雖然每年要交2250元，若果你的數目不複雜, 每年報稅會計費用支出也只是幾千，但反過來把你的入息放進去，借出的金額百萬或千萬計。不少人開立公司銀行戶口更開立公司卡，利用公司卡作出消費不時可幫助扣稅，既可合法避稅，又可幫助借貸。係Finance 730同我做節目既中原陳永傑總裁，更被報導用公司名抽新樓，將買樓一旦撻訂的風險降低。

令銀行按揭借多些給你的方法是【諗SIR】

美國聯儲局將行減息, 相信更多人會考慮將買入的直債或債基抵押給銀行或證券行, 槓桿式地增加派息回報。 這種抵押直債或債基獲利的方法,利潤回報演算如下: 

假設投入100萬的債基, 債基本身派息是7%年息,

銀行若然可為此債基提供的LTV(Loan-to-Value)為90%, 即是抵押100萬可借出90萬給你,而借出的利率是3%

回報計為 [(100萬*7%)+(90萬*7%-90萬*3%)] /100萬

= [70000+(63000-27000)] / 100萬

= 10.6%

首先你要用100萬買貨, 每年收取$70000。而借出的90萬也會收取7%, 這就收息$63000, 由於融資成本是3% , 因此年付$27000利息, 槓出那部份淨回報計為$36000。一來一回, 其實總回報就是10.6萬, 當你投資100萬, 回報率就是10.6%。

相對上不同銀行對不同債類配上不同LTV, 上述例子在槓桿水平上也算溫和的, 隨著利息從高水平下降, 融資成本會低於3%。這樣或會返回2018年前槓桿債基直債年獲15%至20%回報的水平。當然這個回報率非常好, 15%年回報表示投資200萬就年有30萬利息 ,也就是$25000每月收入，$25000已足夠在九龍租不錯的三房了。

但留意槓桿行為附有風險, 第一, 一些海外證券行會隨時凌晨改LTV水平，亦即是Margin Maintenance Level。用電郵通知你，你無留意訓覺可能第二朝起身就慘被低位斬售。更何況海外證券行只做少部份直債，債基和一些港資出的直債通常找香港銀行或證券行槓桿更為妥當。漏夜斬倉可追溯至2020年，當時市場因COVID-19大跌令證券行斬倉賣哂客人既貨都補償不了其借貸上之損失，加上客人在海外證券行要追很困難，開戶資料起始核實上有可能都已錯，所以不如行更嚴厲的CALL LOAN步驟，一有風聲就發電郵CALL LOAN了。如果唔想，勿亂用一些證券行做槓桿。

第二, 有些人連做債類槓桿後，究竟條債要跌多少才會觸發到CALL LOAN都無理! 銀行見你生客就九成要你槓盡的，可能因為客人買多佣多吧。槓多派息多當然客人起初很滿意，一旦遇上跌市投資物價格下跌, 如配置不宜就當只跌5-10%, 都很快引致CALL LOAN。一旦當時沒足夠現金，就因為只著重高息而整個組合強行被liquidate。強制賣出liquidate之後，就當投資物價格回升都唔關你事。

第三, 有時投資物本身沒下跌, 不過債基的基金發行人本身信譽有問題, 也會極快引致CALL LOAN。這在香港某些銀行也試過,香港有些基金公司賣盤給其他機構, 銀行收到風隨後動作真快! 二話不說就向全部持有此基金公司的客人叫停及CALL LOAN。你明白銀行sell野是糊塗，但對自己借了出去的錢，會很精明地看待的。

第四, 一旦CALL LOAN又不是世界末日。其實你只要補倉,例如補現金,或者就當補紙黃金, 銀行或證券行都接受作為抵押品。不過有些人沒想過如何精明地為自己於跌市時預留資金。我和我的收息101學生已經歷過2013、2018、2020第一季、及2021年第一季起始的跌市，在低位就當真跌到要補倉，補完之後市況回順投資物價格回升，之前補下去的資金還是可重新提出來。

直債和債基槓桿的四大風險【諗SIR】

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最近看了一間名為Eagle Material (EXP)的美國建築材料公司，以銷售水泥以及石膏板為主。從地域角度看，Eagle Materials的收入主要產生於Colorado、Illinois、Kansas、Kentucky、Missouri、Nebraska、Nevada、Ohio、Oklahoma及Texas十個州份，大部分位於美國中部。

公司產品於近幾年需求比較旺盛，例如就如公司年報所述，接近50%的水泥需求來自公共基礎建設，源於兩年多前美國總統拜登簽署了1.2兆元的基礎設施法案，非牟利研究機構Brookings最新的數據也顯示已有3,000億美元被投入到項目中，供需關係利好水泥行業，進口水泥亦佔去了2022年美國水泥消費的21%。因此近年Eagle Materials的收入和毛利率的提升均主要由提高價格推動，而毛利率也達到了至少七年來的高位。

公司過往的資本支出主要以維護開支為主，但不會佔用到公司太多營運現金流，偶爾公司會透過收購去壯大業務，例如在2020年5月的時候就動用了6.7億美元收購位於Kansas的水泥廠、石灰石廠以及位於多個城市的水泥分銷終端。其餘的營運現金流則拿來回購。

回看金融海嘯時期Eagle Materials的業績，水泥的需求兩年內下跌了一成，與房屋建設直接相關的石膏板更是兩年內下跌了接近一半，導致整體利潤在兩年內下跌約三分之二，直至2013年業績，包括收入利潤才重新超越2008年的情況。有點像2020年前的海螺水泥 (914) 那樣，這類型的公司繼2008年以後，就比較久沒有經受過考驗。

這讓我產生對水泥、石膏板等產品商業模式的思考，固然這些也可以被形容為一個週期性行業，但問題在於，其實我們很難判斷週期可以達到多長。如果只是簡單的三年一個順週期及3年一個逆週期，那投資這類行業就簡單得多。但情況在於它可以是一個長達10年的順週期，也可以是長達5年的逆週期，要判斷週期的長度本身是很難的。

始終銷售的是資源類別的商品，在供應層面，固然可以說基於價值低但重量不輕的特性，受到運輸距離限制，使得競爭的程度沒那麼激烈。但水泥和石膏板不像煤炭、石油那樣，終端應用行業比較廣泛，風險相對較分散。它們的需求主要受某幾個行業影響（基建、房屋建造情況），同時本身沒有太大議價能力，價格和數量是隨著需求起伏而波動的，我們可以說具體不同企業的水泥質素有差別，或者成本控制能力有別，但是最終在價格的層面，不會因為這些議價能力就價格比同行高出很多，或者能夠隨意向客戶加價，亦無法說像消費品企業那樣，根據消費者需求的轉變去作出應對，甚至嘗試創造新的消費者需求。在多個維度抗逆力不足的情況下，逆境時很大程度只能被動接受結果，然後等待需求好轉。

最終引伸的思考是，除非估值真的便宜到可以接受一段長時間較疲弱的需求以致業績，不然在同樣處於順境、賠率接近的多個行業裡，選擇面臨逆境下抗逆力較強、或相較能夠自主控制命運的公司，還是可能會比較讓人放心。

洪龍荃，持證監會持牌人士，博立聯合創辦人/中原資產管理投資總監
卓穎姿，持證監會持牌人士，博立研究團隊/中原資產管理高級分析員
執筆之時，博立客戶沒有持有上述股票

很久沒有經受考驗的美國水泥公司 (經濟一週「博立群股」專欄)

近期閱讀了一本叫做<<The Education of a Value Investor>>的書，繁體書的書名翻譯比較糟糕，叫做<<華爾街之狼從良記>>。作者Guy Spier是美國避險基金海藍寶資本管理公司創辦人，創造了比較優秀的長期報酬率。一年多前筆者其實已經有聽說過這本書，最近機緣巧合下又重新遇上這本書，就把這本書看了，看完發現還是有不錯的收獲。不過這篇文章的重點並不是這本書的內容，而是為什麼當時我會否決掉這本書。

我第一次看到關於這本書的介紹時一開始是類似這樣寫的：「這本自傳是一個基金經理的故事，他從牛津大學畢業，又從哈彿大學獲得MBA，然後加入了美國一間後來變得聲名狼藉的小投資銀行。這間小投資銀行後來關閉了，他也因為這段經歷找不到新工作。他的猶太人家族突然叫他管理1,500萬美元的資金，他這才獲得了新生。」因此我一開始否決的理由很簡單：我沒有這樣的家族，所以學不來。

閱讀這本書的過程中我意識到一些東西。第一點是，作者沒有迴避這個極為有利的因素，反而在書中很坦然、詳細地表達了這件事情，其實這個是不容易做到的，因為必然會遭人詬病。一般來說，我們看企業傳記、成功人物的故事，往往都會強調創辦人是怎樣白手興家、如何從低做起，排除萬難一步步地走上那個位置，我們可能會覺得這樣比較勵志和振奮人心。這些故事的廣泛存在固然會有時代的因素影響，但是有時候也很難說是否因為這類型的故事才能迎合讀者。而且我們其實也很難證實創辦人是否真的是白手興家，是否真的很少程度來自外界的幫助。後來也聽過一些例子，是到了後期才承認有家族的扶持。

同時這個是他成功的一個重要因素，但不是充分因素。這筆初始資金固然對他的成功有著極其關鍵的作用，但是我們也很難說只要有一筆初始資金，就能夠做到長期優秀的報酬率，因為這筆資金是一個很好的起點，但結局也可以是敗光了所有資金。

第二點是，我們有時會因為一句說話、一個爭議或一個缺點而否決掉一個人，或者不喜歡那個人就任何說話都不同意，或者喜歡那個人就什麼話都聽得入耳，但其實這樣未必是好事。因為有時候一句說話是否正確，並不取決於出自哪個人。「Guy Spier的成功家族資源是很重要的因素，我沒有這樣的家族，所以不用學了。」「巴菲特有這樣的成功出生在美國是很重要的因素，我不是出生在美國，所以不用學了。」如此無限延伸下去，我們就會什麼都不用學了，就會無法成長。

因此我們需要客觀承認，作者說的話不能照單全收，他的做法也不能全學，因為有很多天生的資源優勢絕對是我們學不來的。但是作者對大學時期同學的觀察、第一份工作裡面的經歷、金融海嘯時期遇到的極端人性情況、如何打造一個對心智有利的環境、如何建構研究程序、如何決定該不該跟別人討論持股，裡面均有了詳細的討論。而這些都跟他天生的資源優勢沒有太大關係，依然有在我們的位置裡可以學習和思考的地方。

卓穎姿，持證監會持牌人士，博立研究團隊/中原資產管理高級分析員