宇晴軒3座高層B室

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市場上參與樓市有幾類人，一是有居住需要的而又有能力買的。這幫朋友只消儲返150萬, 150萬買債收6厘半,已近收98000一年,除開月月有7000元。在上一篇提及過買債收息的法門。更有些人如不需儲買樓首期，由後生到中年儲100-200萬不算很難。
 
就當儲150萬有難度的，先儲40-50萬，然後行零首期買樓。我講座都有提及此方案，變相幫後生過渡儲蓄壓死在首期呢關，一旦首期不用付或付少了，現金充裕之後有收息再供樓或租樓就不太難，更不用中年才發覺資金已全壓在樓作當初首期，而沒錢收息去令自己更早「唔使撈」了。

唔使比首期買樓，變相婚前只能儲到40-50萬既人，都不因買樓而影響其儲蓄計劃，搞定自住樓後仍有一定儲蓄能力。令儲到150-300萬再投入債產出10000-14000月入的成功機率提高。

另一類 – 已有樓者，如不看好後市將樓沽出來, 我當返錢300萬,月息有14000元。14000元都夠你租很多地方,當然是兩房,三房要補少少。直債是保本的入門磚，之後可再轉向投入收6-9%年息的債基，更有槓桿至10-15%的方案。那150萬15%即每月收息18K-19K。

已有3-4間樓者，一可考慮將單位加按去套現金去收息，收息6-15%年息不等，比起3%左右按揭利率高出不少，可套息差。另外減磅賣樓，不少業主要明白點同經紀打交道。經紀一就是扮有客，或者真係有客，不過唔實的，講到好實就試探你底價。二是真係有票，whatsapp比你，不過張支票個名係遮住的，你同佢講究竟開票個客成份臨約簽好未? 同埋一個客唔會一般只同一間經紀行睇，有辦法cross check到。三是說阿邊層既業主樓價已再減低，這個不要輕信及即時減價。一般如某單位「大平賣」，又係問同區任何做耐些少的經紀都會知道。免得落了一口價比人，賣唔成樓事少，經紀日日打黎同你要返個口平價或叫埋成埋同事一鋤再鋤，容易影響心情。

其實樓市後市睇升或跌, 不能太認真或「相信自己」。畢竟人是不能每次都精確預測未來，因此有現金，更好些為自己爭取月月有收入，就是加大自己保障。不敢說立於不敗之地，但起碼更有選擇給自己。現時樓市，普通打工仔後生時買一間樓降低居住成本，免交租，很合理。到中年想換更大單位，可利用收息再把後生買落的兩房租出，「租+息」去支撐3-4房租金更好，也省下印花稅數十或數百萬支出。

如成世不相信樓房或長期睇跌，一旦樓市不大跌而只是橫行，又或升番些少，到樓無樓揸手又無錢，情況令人擔憂。

零首期買樓方法。業主放盤如何應對經紀三招【諗SIR】

記敘你沙士買樓大賺的感受及經過【諗SIR】

你好

少少問題想問問你地專業嘅意見
外母又有機會揀居屋（綠表），不過只係得勁唔方便嘅觀塘同元朗有得揀。
亦只有280呎嘅一房單位選擇，籠統價就大約二百萬。
外母就唔知點解好想買，但我自己就覺得唔知買嚟做咩。
作為投資，居屋一向唔係一個合適嘅選擇。
用嚟住，唔講本身兩個屋苑交通本身極唔方便，280呎我諗兩個細路之後成家立室都唔會想住。租又唔租得出去。
所以我自己就傾向唔買。
仲有，香港樓價相信未來都唔會好好境，而且係居屋，估計未來十幾二十年都唔會有咩升值空間
所以喺你哋專業嘅角度，我值唔值得跟外母嘅意願去買呢？

補充少少背景資料：
現時我同太太、外母同兩個細路同住，兩個細路仲讀緊書，父母則住喺另外一個已供滿嘅私樓。自己兄弟姊妹各自有自己經濟能力不需理會。
未來諗住現住單位及另一單位會留俾兩個細路，一人一個。

我同太太預計十年內退休，預計冇能力達致財務自由。
所以諗緊如果新買一間極細居屋係咪多餘。

answer:
相信讀者問我之前, 自己也有些前設。當然我地也要應題, 280呎以下單位,無論居屋或私樓不太建議原因，基於早年銀行傳出，280呎以下單位銀行不做按揭, 主因是政府說明之後推出公營房單位最小面積不會少於28平方米, 約280平方呎，後來金管局出聲銀行話照做。然而於近月銀行爆哂數又唔派回贈更一定會「揀黎做」既情況之下，買太細單位等同立於危牆之下。

當然現在有些人買細單位，仲要新淨類別。主要客2類人，一是內地人, 他們新到香港心態是過渡者角色，趁後生賺一下錢或者拎到永局有護照就走。另外是年青人上車，他們不看好後市，想買個細單位就當蝕50%，其實已抵佢6-7年租金，不怕買。我地應對上種買樓情況，可用「零首期上車」方法鋪定更好後路。

確實香港的薪金水平比內地高, 數字統計也顯示,在全國GDP, 少於50%由人民收取，相對其他西方國家數值偏低, 即是財富更集中於少數富有階層。那趨勢會延展到香港呢? 我相信是有這樣的趨勢。錢集中在富人的現象上我不欲想見。可是Elon Musk早前接受訪問也提及過, AI的出現, 只會比有資源和懂得運用AI的人,賺更多錢的優勢。一般打工仔是否如讀者自己所言，財務自由無望呢?

解決這問題,方法是次選集力量儲現金，首選是儲到每月現金流。儲到筆錢收息，確可不用買樓，最緊要是主動權在自己手。當然我們要正確地收息，收息一般香港人靠買股票,,買債券，當然亦有很多不同未能盡述，但有些太旁門左道就要小心一點。買債收息, 現在普遍很多債,就算香港非常知名的銀行，他們的債票面息都5至6厘,而賣價還低於100,總年回6厘多, 大部份人問題是不知點買才買得好，還有是之後乘去維持該投資。誠然買債不同經常「出出入入」的，這也是銀行不太想SELL你債的原因。

債券到期是本金保證歸回，即由現在至6至7年後，你的利息是固定而本金在既定日子會歸還。當然有些更長年期的債都可以買，2040年到那類，但我們不太會幫學生買長年期的債。反而買3-6年內到期的，買貴了，只要等個價就可返回100，變相之前例如94元買貴跌過去80都沒問題。而債券的波幅更很少這麼大。

現在買入細單位好嗎? 預計我冇能力財務自由【諗SIR】

本人47歲。年收入二百五十萬。

王現在資產配置如下.

物業 市值 52M 

Mortage / Rental income自住港島三房 22m 7.5m

將軍澳出租物業兩房 9m 3.5m 220000 

啟德兩房開放廚出租 11m 4.5m 220000

Australia apartment 3m 1.5M 110000

Australia townhouse 3.5m NIL 110000

Private bank 市值 27M 

INV amt / Annual dividend

股票REITs 2m 110000

債基 6m 240000

直債 1.6m 50000

ESG 債基 8m 37000

保險 7.8M(1m 美金) 90000

Question

1）手持400萬港幣及1.5m AUD澳洲政府債券

2）如何報署令配置能產出17-18萬月入收息？

answer:

將軍澳出租物業 220k/(9mil-3.5mil) = 4%

啟德兩房 220k/(11m-4.5m) = 4%

Australia apartment 110k/(3m – 1.5m) = 7.3%

Australia townhouse 110k/3.5m  = 3.1%

股票REITs 110000/2m = 5.5%

債基 240000/6m = 4%

直債 50000/1.6m = 3.1%

保險派出的利息(紅利)未知可否隨時取出，先不計算現金流效率。

總被動收入為106萬約8.8萬每月，投資金額約為35m，計為回報3%左右(106萬/35m)，

其實比近期4%港幣定期存款利率低, 他的投資成績絕對是可以改善。另一點是,讀者現金流產出回報率項目最高的地方是澳洲apartment(壓了150萬收11萬一年即7.3%), 而澳洲出名要付利息稅, 買樓收租雜費挺多的地方。相反, 最易產出高利息的直債, 讀者在這部分收穫是最少(只有3%), 比香港政府發的綠債隨時為低。 可能讀者只知道有上述投資工具, 但沒想過息應用投資工具才用得好, 引致資金錯配的情況。

例如債券要用得好, 最基本,例 投入香港一些知名的保險公司發的債券票息率也有6%至8%，攪不清讀者因什麼人說而投入只3%的 。亦有人因為買入債價較貴，拉低回報。買入是否精明不因你是否私人銀行客戶而改變，反而從事私人銀行的客戶經理都是較有經驗，往往最能為自己份糧及私人銀行保有最大利益。擺重買債基而不是直債，有機會是債基波動大易叫客出出入入賺佣。至於佢既股票，千萬不要買股票掛勾圖些少利息而接貨的。

如果想他的被動收入提升至每月17至18萬, 即是比現在的約8萬多1.5倍, 可以做的第一, 將債基那600萬合併160萬的直債,共760萬, 再投入另一些較佳的直債。我自己有800萬收息倉在收息101課展示，當中用的自己錢買了不同直債。以讀者現在的身家流動資產已達近5000萬, 投資最要緊不要做錯令自己由半富裕階層跌回中產階級, 因此保本為上最要緊。

以讀者現在的資產手上，他不太需要買債基, 因為債基本身缺點是不保本, 雖每月派息而派息率高，不槓桿也6-9%。錢少過讀者或1000萬現金(或很流動的資產)未達的，反之利用債基再槓桿收10-15%(等融資息再降才是時機)，1800萬現金收12%一年已派18萬一個月，對於讀者而言1800萬已有，爭在會唔會有一同佢諗埋一旦遇上市跌CALL LOAN點先唔比破「不壞身」。我地係下一章節再延申此話題。

關於澳大利亞的樓市,我本身不是專業, 就不多談。然而投澳洲倒不如找稅低而又很多澳洲公司把房託或債券上市的新加坡市場。加上揸澳元，兌回美金在過去十年是長下跌浪。去新加坡買澳洲資產又低稅又唔使煩管租，更有直債加澳洲樓收租的其同體，因此明顯讀者的組合可更精準變成保本性高而派息更高的組合。

2700萬收息組合如何做錯? 私人銀行為何擺重某一投資物?【諗SIR】

荃灣中心低層H室 $350萬 收票

Koko Hills T3, 2 房, 899萬

Oasis Kai Tak

瑧尚495萬1房283尺（2分鐘到土瓜灣mtr)

有睇<九龍城寨之圍城>既朋友都了解鐵布衫那刀槍不入的厲害，有此功力者總會有個罩門使其「破功」。先講樓市，而家做定期也有4厘息，令買家「有點態度」，不易提價。你想想如果用債基收8厘息，你到時何止「有點態度」呢? 練成12%年息槓桿「神功」，更是葉問上身添。那快靜

心再看我幾點分享。

練功夫好比投資，而有息收等於有鐵布衫。想每年收息12%年率投入800萬月月派80000息，要留意三個重點:

一，大部分認為進步就是練進攻，可是你強得如獨孤九劍，只攻不守，進攻多除了花氣力, 還會露出破綻，與言多必失的道理一樣。進攻好比你買股票, 買股好處是贏上那一刻是很引人注目，由幾萬蚊炒上成千萬這故事聽到都吸引。亦有人入股場只想年年「賺過旅行」，但定力不足，不少人亂買兼輸大。

二, 收住高息就好先求不敗，你才有條件等到對手急躁時出擊。好比現在樓市, 很多業主都不打算賣樓因為現在的樓普遍很好租，租盤缺。而買家亦不肯大部分提高叫價去追，導致樓市膠著狀態。做定期也有4厘息，令買家「有點態度」。所以你要有底氣，就是要每個月的出份「糧」夠高! 

大部分人拐騙你去投資，都跟你說咁做「又快又型」。可是誠哥那鐵布衫，就是每月用管理費超市港燈保險公司等你「月月出血」，份糧轉過手又返到去佢戶口。佢收到錢，唔係唔投地，誠哥而家趁市低補緊青衣塊地既地價，唔係簡單咁諗「一係撤、一係就唔撤(出香港)的。」

打仗內行同你講係打後勤，而唔係打武器。或者你玩過射擊online game，見最後令你輸的不是你把槍不夠厲害，而是你打完子彈又撿不到補充彈匣。有息收就是後勤足。

三，一旦功成，真係見到800萬投入月派80000。有些人沒留意怎樣去隱藏或者縮小自己的「罩門」，減少被「破功」。你先要接受，找到情花的地方自然會有斷腸草。即是無論多好的投資方法總會被「破功」，定期息高只因通賬同時高，長做定期頂多令你跟上物價升幅，絕不能因定期長遠改善你生活質素。

做債基或直債如收到超10%息，如你用有質素穩健的債去收，一般要配上槓桿，差在多定少。 問題是你如何減少被低位call loan機會呢? 一旦市場向下跌，你都有錢補。做到12%息之後，投資人

要先知call loan機制，再設立客觀環境，去令自己可應付call loan。