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金獅花園2期金寧閣(D座)高層8室

買樓的好壞處坊間已有太多資訊, 筆者不多言了。然而租樓的好處及壞處較小人提及。筆者作為一個搬過十數次屋, 家人或自己租樓超過10年以上的筆者, 可分享當中的好處及壞處, 讓讀者參考。

租樓的壞處：

1/ 租金波動：租金水平有時會受市場環境影響，當經濟好時，房租可能上升；反之，經濟不好時，房租則可能下降。不過今年卻是例外， 經濟不好但租金仍然上升。

2/ 租約限制：租戶只需提前一個月通知即可終止租約，但過了“死約”期，房東可以要求加租或終止租約，這限制了租客的彈性。筆者年輕時曾在10年內在同一個屋苑住過5個單位，原因不外乎業主加租及賣樓。亦遇過無良業主, 不肯負責電器維修或要求共同分擔維修費。所以筆者在年輕時已集齊東，南，西，北，海景，山景及樓景等不同單位的住屋經驗。

3/ 設施和裝修限制：作為租客，不能隨意更改單位間隔或進行大規模裝修。這對於有個性、對裝修有要求的租客來說可能不是最好的選擇。即使自行改裝單位後，交樓時亦要負擔還原的費用。

4/ 財務投入無回報：租金支付沒有投資價值和儲蓄價值，每月的房租變相成為業主的“房貸”，即為業主供樓。以現時租金回報約4%計算， 如果借樓按70%， 每月供款已等於租金。

5/ 沒有歸屬感：租房子代表房子不屬於自己，無法隨意改造，因此可能缺乏家的感覺。筆者認為這點最容易被人忽略，但極為重要。如果缺乏家的感覺，會容易影響個人情緒，試過有朋友租樓後感覺事事不順，跟筆者說懷疑單位是否風水不好。依筆者經驗, 如果對家庭沒有歸屬感，安全感不足，萬事不順也不足為奇。

雖然講到租樓看似好多壞處咁，但也有其好處:

1/ 流動現金保留：租樓不需要支付高額的首期，且租房合約通常較短期，可以更容易地適應生活變化。這讓您保留更多流動現金，用於投資或存款。

2/ 維修無憂：一般情況下，業主負責維護和修理，租客無需操心後續的費用，例如管理費、外墻維修和一般維護。

3/ 彈性和自由度：租樓讓你住在你所愛的地區或喜愛的單位類型。你可以在租約允許的範圍內隨時搬家，享受更大的彈性。筆者在單身時期也享受過這種生活方式。

如果只在香港短期居住，或有移民打算，租樓的確能提供相應彈性。但筆者認為租樓只能作為一種短線操作，如果從長遠角度分析，讀者需要考慮以下因素:

 

1/ 房屋所有權：擁有自己的房子意味着你有更多的控制權。你可以自由改造、裝修和設計你的家，而租房則受到限制，畢竟家的感覺也是無價的。

2/ 穩定的住所：買樓提供了一個穩定的住所，你不必擔心租約到期或房東不續租的問題，長遠來說對事業和家庭也會有好的影響。

3/ 租金成本：雖然租樓一開始不需要支付高額的首期，但長期來看租金成本可能會超過買樓的總成本。畢竟人越來越長壽，代表租金成本也只會不斷增加。

4/ 投資風險：如果你選擇租樓，你好大可能會將資金用於其他投資，例如股票、基金或其他金融產品，你有能否保證這些投資能獲利呢? 坦白說樓價怎樣跌，至少30年按揭期後你還剩一間陪你到老的物業。

總括而言，租樓與買樓之間的決定需視乎自身需要，每個人生階段對各種需要的比重分配也略有不同，讀者可以咨詢筆者或power team。

筆名： 80後の投資俠侶

筆者簡介：

從小到大住勻港九新界。（包括青龍頭, 深井, 荃灣, 大圍, 石門, 九龍灣, 彩虹, 銅鑼灣, 西灣河）。曾居住1000呎的私樓，500尺的居屋以至200呎的公屋，精通不同區份及各類住房開則。興趣為睇樓及研究各類投資，由2008年海潚開始睇樓至今，已有15年睇樓經驗, 2010年上車,買賣過兩次樓, 有多年以租養租經驗。有投資槓桿債基，保費融資及管理200萬股票收息倉之經驗。

租金升樓價跌, 如有自住需要應如何選擇?【80後の投資俠侶】

現時樓市淡靜相信是不爭的事實，坊間負面消息泛濫，若然閣下只看網上資料而沒有仔細觀察樓市數據，相信會對樓市相當絕望。而我們只志在客觀地結合市場數據及親身接觸客人、業主、代理、發展商等經驗盡力呈現樓市全貌，無意唱好或唱淡。

六月全港物業成交註冊總數為5235，這數字屬多屬少?回望過去10年，每年成交宗數平均數約為75000-83000之間。2023年無疑是異常淡靜的一年，成交宗數則為64,888，約為平均數的8成。所以合理推算，每月住宅成交應大約為6000宗左右，高於這個屬旺市，市場氣氛熾熱，否之亦然。

剛撤辣時，樓市氣氛極為熾熱，我自己經驗尚淺，2021年入行，但很多工作了十多年以上的行家都說從未見過「搶盤搶到咁既市」，那麼4月的成交宗數也如實反映市況，達9880宗。所以現在屬於大旺後回歸平靜的時間，5200宗，比正常平均數略低15%是事實，但是否差到一個不可救藥，無希望的地步?就交由各位有判斷力的讀者自己思考。

作為諗sir power team的一員，在此特別感謝信賴我們的客戶，市靜公司生意有受影響，但多得各位支持仍然算頂得住。就我自己以及結合公司同事經驗，現時睇樓、買樓的主要是自用客，而自用客又分兩類，一類是上車客，第二類則是換樓客。

現時租金非常昂貴，一間300萬樓已經要租$10,000、500萬樓租$13,500-14,000、700萬樓租$21,000、1000萬樓租$28,000-30,000，基本上各區大致都差不多。假如是上車客有結婚/組織家庭的計劃，他們屈指一算500萬樓若然能付3成首期150萬，借350萬，月供為$16,963，但交租也要交$13,000-14,000了。即使現時息口較高，頭5年的供款近6成都是供息，只有約4成供本，都仍然只是交緊「1萬蚊」租。

假如租三年，則是45萬即代表你要肯定500萬樓未來三年至少要多跌一成你才打和，跌多過50萬才有賺。而且在各項金融預測2024年尾至2025年尾至少會減3-5次息，那麼供款又會再平多$1-2000。

樓市不景，為何仍有五千幾宗成交?誰會在這種市況買樓?【地產仔禾記】

Hello 諗Sir,

實不相暪, 我都係因為最近想換樓, 上網search有關資料先認識到你, 跟住就立即報左永續收入課程, 之後再睇到你嘅文章提到”2樓1債”, 諗諗下, 我同先生都可能可以做到, 不過一直都無呢方面嘅知識, 對數字亦不敏感, 更加無可能短時間內睇返哂諗Sir嘅文章同影片, 所以襯呢個機會請諗Sir指教一下

先生有穩定收入月入六萬，我自己無做野, 40歲, 有間九龍樓自住, 先生名, 剛BOC網上估價800萬, 供淨400萬，流動資金有大約200萬, 小朋友1個讀小學

換樓原因係想搬近d娘家, 方便照顧長老。而因為養左幾隻貓貓, 想先買後賣

現打算先將先生物業加按套現, 加上手上資金, 用我名買另一物業自住, 之後再套現一筆錢買債

究竟如何用此機會完成換樓及開始2樓1債呢?

讀者自己未有上班, 利用先生一份人，確可按到錢出來去買多一間樓，走到兩樓一份債每月過萬現金流的路。不過現時樓市未必每個人適合加碼去買第二間樓，故我們先講基本的兩樓一份債方案，再在文中下半講: 不需要加倉買樓，又可達到過萬現金流收入的方法。

基本的路，現自住樓800萬，由於自住即可加按到70%，先生薪金有6萬，根據2.52借貸力常數，指一個人如果有能力每還到一萬元按揭，根據近期息口，就可以借到252萬。在DSR為50%之下，先生有能力還到3萬，所以借到約252*3 ~755萬。自住樓估價800萬可借70%，即最盡可借560萬，鑑於現只欠450萬，應可以套到560減400即套現160萬出來。由於先生的工作穩定,相信現在按揭收緊不會對批貸太大影響。詳細要看看文件證明才知。

連同原有流動資金200萬，加按後得360萬。若太太用自己名買第二間樓，反而問題在太太自己沒有借貸力，因為他沒有工作。而先生的借貸力已在加按時用盡，故想完成兩樓一債最基本的方案去活用360萬呢…反而問題不在於首期，因360萬當中拿60至90萬出來過樓太太沒物業八至九成上會應批到，反而問題在於太太沒有借貸力。

那如何重塑借貸力呢? 很多表面方法教你自己入錢給自己，,或者自己出糧給自己。其實銀行都不是傻的，再加上批按近期收緊，基本上述方法銀行一看到，反而「停賽一年」，弄巧反拙。申請人往後提交的收入整份不被信任，比那些打折信五成或三成的人更差。故重塑借貸力可能要用半年建構。一旦有借貸力太太可以單名買樓，60萬首期都可買到不少熱門的地區，若買家唔怕舊60萬連三房都夠作首期去買。

360萬資金當中拿了90萬去做買樓首期加雜費，還有約270萬可以來收息。落實減息之時越來越近，應在正式減息之前開始入市買債。一旦直正減息，價格會像2023年底一樣一陣風炒上來，那就失了先機。買債可由大公司之直債入手，先不要一開始就想靠出入直債賺價。其實買債只收息「揸到尾」，既穩定又令人唔心煩。當選擇一條派6-7%年息的，比定期的利率高收息接近一倍,270萬投入也收了16-18萬息一年，一個月接近15K收入。

把原本房子租出去(要按揭借貸低於60%市值才合規)，收租約20K，加上新15K買債被動收入，共35K新收入，已夠讀者租樓搬家及有錢可儲，大大改善理財進度，又可省回搬新屋洗費(如印花稅)。

 

兩樓一份債產出35K月被動收入加強儲蓄力!【諗SIR】

干德道駿豪閣高層

事實
根據差餉物業估價署2024年5月資產，港島區A類單位(約400呎之下)、及九龍區C類單位(約700-1000呎)租金升幅最勁，
港島區A類 466>485點(+4%)
九龍區C類 356>386點(+8.4%)
全香港平均由186.6>188.7(+1.1%)

-
拆解
兩類單位(港島區A類&九龍區C類)租金升得快，主因單前買左一房或兩房開放廚細單位尤其新樓既人，因近年樓價不升反跌，令其換樓不得，未能符合出租樓要按揭欠少於市價六成之規定，焗住係細樓，令市場上細盤供應減少拉升租金。九龍C類單位700幾至1000呎本身供應少，受校網及專才效應，九龍C類租金谷得更高。

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看局
若要A類單位業主可租到C類大單位，則需令其出租不需結欠少於市價六成才可激活換樓鏈，即8月8日生效之策可助。此舉既解民生問題令A單位租盤可重出市場，政策亦規定租出了細單位既家庭無論自己或用老婆名都唔可以再買另一間樓，免得突然谷高C類或三房單位樓價。

淺見是8月2日推出按揭政策為
1. 激活換樓鏈的民生政策，將租金降溫，降低民眾在八月租務旺季推貴租而不滿的政策。
2. 幫不幸失業者將樓收租去頂供，免除「上海金白領因工資降三成跳樓投降」此等負面新聞出現，免阿爺責難
3. 同時鼓勵更多人如實申報單位出租，少量增加稅收。

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至於有人話此政府係政府見銀行「唔掂」而出既招數，君見美國大吹減息風，8月收既新定期可offer更低息，而之前做落既loan銀行縛左高息，銀行而家執既spread仲和味。負資產宗數第二季仲要回落至30288宗，銀行就好似早年既國泰咁，含淚話自己就唔得但就笑住係後欄請外勞。

亦有人話係政府見樓市就爆再救市既招? 如果真係要救市，政策就唔會限制將單位租了出去既人不可用自己或家人名再買樓(不過老豆老母係okay架，只係配偶同Partner唔比)。

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建議
試水溫後或可擴展至家有剛轉校的兒童去符合計劃。現時兒童雖減但仍有約49000位新小一學生，計及插班生、轉校者，一年估計近10000家庭有需要換三房而把細單位高成數出租不足為期，此已為市場提供等於約3個月住宅成交的單位數目，將換樓階梯大幅優化。

至於用8月8日政策將樓租出既人，舊樓按揭條數搵個租客攪掂左，唔知會唔會搵佢老豆開間公司，買間荃灣中心去炒返轉呢?

P.S. 荃灣中心太舊了，有錢既都唔係咁丟出街。

諗Sir【放寬高成數按揭規定又少理阿爸?】

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兆宜大廈高層 開揚景 放賣450萬

移民急走

海之戀1座低層D室 777’ 三房套海景 試 $11.8m @15186

香港將軍澳附近三個屋苑尺價變化，分別是君傲灣在將軍澳站，康城四期- 晉海於康城站，及海傲灣在油塘站。例如君傲灣,2021年6月平均成交尺價是17,661港元/尺，至到2024年5月是14,429元,跌幅約17%。同時期之下，晉海下跌約26% ,海傲灣由20992港元/尺跌至15938港元/尺同樣下跌25%，差距更大的屋苑亦在直播時提及過，於2021年夏天至2024年中呎價不跌反升的屋苑亦是有的，有些更是知名屋苑! 不過少人會跨區研究其升跌差及實地考究原因。

那，為何海傲灣下跌比君傲灣多近9%，明明海傲灣的樓盤較新, 而君傲灣的樓齡已超過10年以上。主因海傲灣新樓時，當年香港要600萬以下的樓才能借九成按揭上會，即是一成首付，故開發商建設一些200多尺細單位，以高尺價超過2萬元/尺賣出，令單位總售價不超過600萬，買家就可只給一成首付上會。其後香港按揭首付政策變成1000萬樓房也可只給一成首付，雖海傲灣勉強算接近油塘地鐵站，不過「鐵路盤」這一點不是常勝的，住海傲灣細單位的人亦有換出更大單位的意願，紛紛將海傲灣的細單位沽出，導致當區沽壓非常大。海傲灣跌幅跑輸大市(中原城市領先指數同時期由181點跌至143點下跌21%)，那反過來君傲灣為何跑贏呢?

君傲灣本身有一兩房面積500多尺，而三房有600多尺至700多呎選擇。這些開則在同區來說已經算是較為大的兩或三房，住在裡面的人就沒什麼原因再換更大，除非他突然變得非常有錢，可以負擔到1300至1500萬樓，才可買又比君傲灣新及大面積的單位換樓。變相這三年沽壓較少，尺價上落亦較少。

至於康城四期- 晉海跌得較為多，晉海雖然是新鴻基的樓，屬知名發展商建設。但屋苑海景看出去，右手邊的海景就被LP6遮到部分，而左手邊近電視城的海有被填海的可能。因此那裡的業主也知道消息，紛紛換同區更景觀好或保值的單位，康城大把一手樓供應，未計將來137區…，不少換樓客亦認為就當平賣舊單位只要新居又是平入就可以。

那邊廂，有同學問必嘉坊是否值得考慮? 明白必嘉坊最後一期改名叫THE HADDON開賣，主要是細單位為主。對於會改名賣的屋苑，大家要多加留意，無謂講太多負面信息。遠的說當年大圍名城，賣不完要在內地做路演，賣完早一批單位又改新名賣下一期，確實這樣做對「出貨」較有保證。近的說說PARK YOHO，以前名叫峻巒，銷售大家可網上查查。然而改名做PARK YOHO，成為「YOHO系列」報，出貨容易很多。現在輪到必嘉坊，除了名字之外，想起利用奧運站附近的利奧坊和它比較。

利奧坊主打細單位為主，分五期凱岸、曉岸、曦岸、壹隅、首隅，當中以壹隅最優質，貼近奧運站，接一條橋可以上去奧運站，呎價最貴。留意利奧坊不是每期都近奧運站，以首隅為例，近大角咀道距離地鐵站頗遠。由於單位比較細客路少，基本上家庭客好少考慮該處，租比單身家或工幹客較大機會一張約就斷租，再找租客令佣金支出上升。凱岸、曉岸入伙後，也有不少貨尾留下。要選跑贏的屋苑，加上買家會自住的，建議去利奧坊看看二百多呎單位令你有沒有焗促感，看完之後，才去買紅磡區樓花。

下圖展示明明樓齡較舊的帝柏海灣，在奧海城商場上蓋，因為會所比較大，加上樓下有商場，所以舊樓竟然在2021年至今，三年來說算是跑贏大市，跌幅都只是十多個百分比。而較新的屋苑有些跌到二十多個百分比，所以局促感需要留意，還有現在人們換樓，換樓客為主，都是想越換越大，大家要留意這幾點