不少人對按揭政策有顧忌，包括本案讀者，確實現時料差些少你想借錢買樓唔係咁轉，轉按銀行更是不太想批。不過銀行要養員工，唔係話唔借錢，只不過揀黎借及offer差些少，變相借少d賺差唔多既錢。上表為金管局在23年初至現時按揭新取用貸款的月結數字，2024年頭7個月共借了1095億，比2023年少淡市年總2383億之50%都未到。然而按揭借貸收取息率，23年下半年已是平均3.5%-4.2%的封頂，亦即銀行24年下半年唔再借翻多些少出去，上半年借得太少，就當收取息率在高位仍比2023年收取的總利息收入少，預期銀行在2024年第四季借按揭會更積極，但應會「揀黎借」，料靚先借。

有一些人認為銀行唔掂…更有人吹噓銀行會「執笠」，想信到2024年Q4香港存款保障計劃依計劃加保至80萬每人頭時，又有人會走出黎話「銀行就執啦所以要加保障金額」。

美金弱，我認識的banker識跑，就趁現時美金跌，主力同大客出入外幣，已幫到銀行賺取不少非利息收入。親，金管局報告，24年1月香港外幣存款只8萬零8億(80800億)，最近已是90331億。所以同你吹水同真做既係兩套。

銀行真難在個位: 係中小企! 相對上按揭係睇住黎食。銀行如經營真有困難，信相早前政府搵銀行幫手開記者會，銀行回應都唔會講到:「按揭交齊文件，2星期內有回覆。」咁阿媽係女人式的應酬口吻。

按揭市場:

預期Q4可以更易批到，但要穩定收入者才獲批，估計會將現金回贈由零變到有些少，綁客三年，總有唔識揀既客會上當。

唔會減PRIME RATE，變相借更少既錢都可以賺近同既息，PRIME RATE應要2025年復活節附近先郁。

25年Q1過哂美國選舉及施政報告，應更肯借。

講返銀行係咪好唔掂? 想信有排都未到此境地。銀行收入都係80/20法則的，你認為鋪王真係個個輸到破產? Sad but true，我只係見到尖沙咀私家車日泊由復常後$150加到170。有些好些少既場就$190加到205( 當然未到中環只係得380日泊冇時租咁跨張)。獅子搵新聞女王賣廣告，其餘客谷哂佢地落手機理財同時cut街鋪分行，揭示了真正target係邊批客。

想跌市撈貨既人，或者等沙士大跌「人人pk我買樓」既人，又遇上同一番說話應驗了:「市差你份工唔穩仲難借，撈底諗就易入到中路比想像難。」你都係去英國搵葉師傅睇下當地入唔入到中路借鬼佬按揭啦。

人人pk我撈底買樓，究竟按揭幾時先易借?【諗SIR】

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香港仔中心港昌閣G座中層1室

上文提及將單位加按令現金連儲蓄升至360萬水平，拎90萬買樓搬家再加直債收息，令月被動收入升至35K。誠然有些人不想夫婦每人一間樓，那在不買樓之情況下如何增加現金流? 除了買債? 或者投入到期不保本的ETF?

我們可以幫同學先租入單位，然後再反租出去。一間房子租回來例如是14000元/月，經過分間再出租之後，可以月收24000至30000元租值。業主一般不會自己做因

1.沒有信心找到租客

2.裝修要錢

那我們在輕裝修之下幫學生倍升租值，裝修費回本只是季回之事。而業主亦不會1-2年就取回單位，享有高租值效果。當中之技巧及令各方配合的的細緻點，我們有實例正在裝修的單位不時換款放上網。

香港是珠江三角洲當中可提升最高收入工作機會之地，一地之榮往往在於能否令人可以大賺。當然打份工確實少機會發大達，不過香港動輒都3-4萬月入，難怪不少內地外要「逃避」內捲，到香港找工作機會令租值拉升。

房子往後的升跌風險仍然由業主負責，同學只是作二房東收取正現金流。當然亦有些業主找我們看看其單位是否可長租予人，高租金留比他人賺，自己安穩收5至10年租也很欣喜。這個利用香港高租值去作的二房東產出現金流項目，一方不用買樓業主方又可鎖定租金收入連租管都唔使搵。

上回說到買直債收息6-8%，其實債基派息比直債更高，不過就沒到期保本好處。誠然債基有上落好壞參半，有人靠低買債基賺息又賺埋價，畢竟年尾一旦減息債基價升機率頗大，問題是那類債基比較合適?

一般不要選擇大波幅的債基，所以有人介紹一些含股票成份高的基金收息，要知買債基當日是未合其價格的，一般要下個工作天才公佈今天買入者的價格。例如你星期三買含美股的債基收息，買完當晚美股大升，你就要用星期四公佈的高價位「硬食」了。因此買債基諗sir傾向用全債券類的債基收息，波幅低對持有人往往有好處，只是對銷售者不太好吧~

不需要買樓又可達到過萬現金流收入方法【諗SIR】

Lum sir,

市場上說一手樓開價已回歸八年前，我自己剛好8年前寫信向您徵求建議，隨後買入二手物業持有至今賺租又可賺價，獲益不少。如今見到您的業務版圖越做越大，真心佩服，亦祝您業務蒸蒸日上，勢如長虹~

說回我人生已經踏入另外一個階段，再次寫信希望您能指點迷津，目標能夠早日退休，有足夠被動收入。

目前情況：

1.沙田市中心三房(自住月供26K)

2.粉嶺鐵路盤三房(投資月供13.5K收租15.5K)

3.現金約80萬

家庭背景：

本人39歲收入穩定每月8萬無花紅

太太39歲金融業每月6.7萬, 花紅25萬

兒子6歲

問題: 

自知儲蓄率比較低，沒月現金流，現金儲備低要改善

加按自住樓，獲得大約70萬現金，考慮以債基或是保費融資來投資，來改善現金流問題。

或是? 放售粉嶺三房套現去獲資金收息? 

距離上次寫信時，家庭收入和資產已有增長，請Lum sir再賜教感謝！

answer:

讀者工資約8萬,加上太太共約14萬。家庭借貸力大約140000/10000*50%*2.52 ~ 1764萬左右。現時欠債及已欠款項讀者沒提供，未完全計清。大致估計他按揭供款4萬餘元，即借貸力已用掉60%。在現市況欠明朗下，加倉買樓未必，減倉將其中一間投資樓沽出之外，有租上租二房東的方法管用，即將單位改建成為多間房去大升租務收入的方法。一間收開14K租金的單位提升是26K只需要每個單位租出6500/月就是了，這價位不用裝到最高質的。當然可換或者去找更好租的單位去簽長租約，變相在不用持有物業的情況下做二房東收高現金流! 我們先講講戶金利息怎幫讀者，轉頭再說回二房東收租。

戶金利息用於買入此同BITCOIN掛勾的投資，年息接近30%(見下圖線圖)。在近月派息的錢碼是低了但派息率是升的，即是不因股價跌而令派息率高，而真是有本事派高息。

這關於Bitcoin的投資物主靠賣出權利再補回BITCOIN現貨去收息，令它既可有息收，又可坐BITCOIN現貨去獲取升幅利潤。當然沒話BITCOIN一定升，早前也跌得慘烈。可是就咁買BITCOIN是沒利息的，靠買穩定幣放交易所收息，又擔心JPEX案重演不能出金(其實都未審完)，那透過戶金收入受銀行保障，更合想有穩定收入的人仕。戶金收入不一定要掛勾於BITCOIN升跌，例如金價或者指數都可以，派息由10-30%年息不等。想知道分間房收租及戶金收入方案，可報我的新書導讀會，將會介紹。

戶口收入由賣出權利提供利息，例如一個可60000美元入手BITCOIN的權利，可以值唔少錢。那賣出權利即可造成收入。當然睇跌的時侯亦有50000美金賣走BITCOIN的權利去操作，令利息在升市跌市都可有20-30%年息派發。投$1,000,000，28%息即每月收$23333。

戶金利息收入28% vs 二房東租上租double租金邊個好?【諗SIR】

迎海17座低層C室

roseee

喜盈667呎（998萬）

除了二房東租上租的現金流產出方案外(7月分享會見下方報名)，可以利用直債收息提高被動收入。當然不少學生是二房東及直債方案一齊行，令被動收入更多元。

隨著市場對24年第4季開始減息有共識，美國10年期國債的反彈於孳息率到達4.7%結束，現時不少高評級的公司債價位開始築底，入手一條價位100元之下的直債，當95元買入而10萬美元一手，即95000美元買入，直債派6.5%，一年收6500元美金息當然可加碼至買入20萬更至30萬收更多息。

下圖是議息後一星期我們用作編製參考指數的直債，他們的每星期升跌，我的助教為收息學生作第一身監察。

觀乎讀者家庭收入約14萬，總借貸力是2.52乘7.5%約1500萬左右。現欠債項有350萬，即餘1100萬借貸力加上現金150萬可買1200-1300萬左右三房。在好校網區九龍塘或校車不少的奧運區仍有選擇，問題是: 應該在此未明市況投入太多借貸力去買樓? 另一選擇是將村屋加按，雖六月少銀行按村屋但到下半年細心搵有細行識人肯接的，同時自住樓可加按至七成只欠300萬，意味加按自住樓都有50-100萬現金可套出，令家庭現金升至250萬附近。

250萬投入6.5%直債，一年收息162500，即月月收約$13500資助租樓。不少人將兩房租出加現金買債收息，已在不用換樓的情況下住三房。亦有學生部署年尾息減時利用較低融資利率，行債券槓桿方案把月派息升至10%-15%水平，即250萬投入收$21000-$31250/月，就當扣除按錢後要還的按揭，新增現金流已夠不少人基本洗費了。趁金管局放寬加按審批標準，把資金按出收6-15%息口是其一出路。

當然，二房東可在不用買入單位之下得到正現金流，也是可取。或一些業主直情將自己單位分間出租，種一條高回報的租，既可吸引不少投資客買你物業，自己用作收租回報亦很可觀，有些改造了單位的業主發現租金收入穩定，比高過估價業主仍不捨得賣樓。

樓市下跌，為何有人比高過估價。業主仍不願賣樓?【諗SIR】

諗sir

你好! 很欣賞你的著作和參加了你的收息101+103+104及買樓001+003的課程. 誠蒙呀Sir開班教學，指點了小弟需要實行的長遠計劃及方向。小弟在2020根據諗sir在課堂上選擇的樓宇開則及地區的建議， 買了心儀單位4.8mils以作出租之用。努力用了年多時間，根據諗sir買樓003心法，來申請＂最高＂成數按揭及成功批出，也在收樓同月內成功出租(一次收一年租)，今年會第三次續租。

因為經歷完疫症及現在經濟低迷期，樓價回落到4.2mil , 而加息周期樓宇供款月見困難！所以想詢問一下意見！

小弟有一筆資金，大約 2.0 – 2.5 mil 正在考慮應該用一部份資金放落樓宇供款，減低供款負擔，定全部放入做收息資金？資產配置應該如何？

希望呀sir可以給予我一些意見。

謝謝你!

沒有理財方向，愚笨及數口不精之庸才上

answer:

讀者是幾年前買樓輸錢一群，2024年計四年前買的樓帳面輸了60萬。為何讀者仍有心情去問，現在有什麼投資呢? 讀者來文有用到「資產配置」四個字，亦屬我時常主張: 投資不是叫你把錢壓在一至兩項項目賭升跌，不顧後果地倍大資產只要輸1次就好傷，唔少人起初贏後尾輸更大獲得更慘下場。

可將資金分為保守和進取兩部份，分配好後再對應適當方案。買樓或買債這些合約性投資到期要將本金(或樓房)歸還的，屬於保守投資，不要指望可倍大，亦留心有些複合投資物去「扮」債，好像當年雷曼債券是Credit Default Swap(CDS)，被人包裝成「債」銷售。一般而言，好東西在合適的時侯，都沒有人sell你，但又有一定流通性，因為機構投資者自己買開又秘而不宣。好像AIA年報顯示，該公司近70%的資金都在買債，而旗下sales又叫人「儲錢投資最好買保險」。

進取賺價，可利用股票或期權。股票本身沒有歸還本金的責任，但公司在賺到利潤的時侯股價可以倍計走升，作為不一定派息的補償。這個情況，可少量資金配置，但打工仔不應將辛苦賺到既錢拎到做生意(即是買股票)，不少人就是打儲錢同買股票撈亂，結果財來又財去。

至於讀者，「買貴」了的樓遇上香港這幾年浮浮沉沉，令他仍保持實力今年再投資。當然樓的買對才今年有此效果，第一，讀者買的樓銀碼不大，符合我之前提倡買樓「揸細唔好揸大」的原則，現時普遍1500萬以上的樓要找買家不易，但小面積的樓在樓市回調後仍有價有市，準買家考慮是當500萬買間兩房，比現時樓市辰再跌20%即帳面輸100萬，反過來免交租即一年省下約20萬，5年租金都已抵跌幅，斷定而家買細LUMP SUM的單位輸極有限，反正又一定要住。更何況不一定下跌。當然納米樓不應買，無能力借不到按揭的都不應買。

讀者單位2020年買入，今年已第三次續租，還要一次過收一年租，即每次放租都很快租出之類別。當他每年收4%的樓價當作租金，收了4年租即已回本16%，亦即收了約60萬租，大致等於帳面跌價(買入:480萬、現時: 420萬)。因此選對單位即可跑贏大市，買樓亦不見得大市跌自己都要輸。

當然讀者亦可找我們看能否反過來把房子租出去，有租客會幫他把房子改裝令單位他日賣走時更具價值，自己又可鎖定4-5年有高租務回報收入。假設是4%一年租，5年加起來收20%，現在穩收20%租加上之後有個漂亮的裝修，讓你貴買房子，可令業主渡過這幾年樓市前景未明之時候，也是個好方法。我們已加開講座場次談反租出去的「租上租方案」，可見下方課程內容或與我們whatsapp查詢。

「租上租方案」與另外三個不買樓之情下怎去做好200-300萬投資的方案? 我們在下篇文章會續交待。

幾年前買落單位賣唔出? 業主如何由輸轉贏?【諗SIR】

如想享受現在市場租金大升，但又不想冒太多樓價下跌之風險，可走「二房東租上租」的收租方法。也就是找對樓盤，可用長期租約簽到而又肯有能力自己增加租值的，便可在連樓都不用買之情下，,與業主訂立租約。例如14000元租用，改了之後28000元散租出去，你看我們在頻道及專頁裝修有關的影片，就是跟客人在進行改造。用此這個方法為自己產出超過萬元的每月現金流，去補償自己單位增可供款，或支付個人支出，更可趁年底開始減息，令此方案的現金流產出更多。我們已加開講座場次談租上租方案，可見下方課程內容或與我們whatsapp查詢。

亦可用直債，不少人需要將買直債的資金放在銀行，而不想將數百萬元存在證券行。始終就當美國上市的證券行，就當不倒閉也自2020年後說明可隨時改Margin maintaince level而call loan。加上在證券行上對盤的「斬債」波幅比銀行的直債高出很多。2020年covid-19一役後不少人將兩者在跌市的跌幅對比，已對證券行賣斬債有戒心，2020年3-4月曾出現「價格閃崩」情況，令不少人失預盤。相對上經銀行買直債沒此情況，已經2020年大跌市考驗，銀行是off-the-counter經bond desk與客人對盤，一般私人銀行或投資銀行自己買直債都是經此途徑，既可省下手續費同買得安心。

直債普遍現有6-7%年回報，當放100萬收7萬餘元一個月，即每個月收息6千多元，300萬來說都月月有2萬元，相對上用300萬買樓收租如一間過收租，一定沒月2萬。買債亦有到期回本的保證。

買債可以行槓桿，如現在要急行可以用外幣做槓桿，融資成本1.6%。不急的等年尾，減息到來槓桿息口自會降低。槓桿把債由原本派6-7厘息，槓到10-15%厘息，也就是令100萬投資收息增加到約13萬一個月，每個月過1萬元被動收入。300萬一個月已可令月收入增至2-3萬，這是不少我們接觸的高管、中產階級、收入高但都未曾做到過。

第四個方法，適合一些有房子的人。如房子合適可以找我們反過來把房子租出去，租客會幫他把房子改裝令單位他日賣走時更具價值，自己又可鎖定4-5年有高租務回報收入。假設是4%一年租，5年加起來收20%，現在穩收20%租加上之後有個漂亮的裝修，讓你貴買房子，可令業主渡過這幾年樓市前景未明之時候，也是個好方法。