上文提及將單位加按令現金連儲蓄升至360萬水平，拎90萬買樓搬家再加直債收息，令月被動收入升至35K。誠然有些人不想夫婦每人一間樓，那在不買樓之情況下如何增加現金流? 除了買債? 或者投入到期不保本的ETF?

我們可以幫同學先租入單位，然後再反租出去。一間房子租回來例如是14000元/月，經過分間再出租之後，可以月收24000至30000元租值。業主一般不會自己做因

1.沒有信心找到租客

2.裝修要錢

那我們在輕裝修之下幫學生倍升租值，裝修費回本只是季回之事。而業主亦不會1-2年就取回單位，享有高租值效果。當中之技巧及令各方配合的的細緻點，我們有實例正在裝修的單位不時換款放上網。

香港是珠江三角洲當中可提升最高收入工作機會之地，一地之榮往往在於能否令人可以大賺。當然打份工確實少機會發大達，不過香港動輒都3-4萬月入，難怪不少內地外要「逃避」內捲，到香港找工作機會令租值拉升。

房子往後的升跌風險仍然由業主負責，同學只是作二房東收取正現金流。當然亦有些業主找我們看看其單位是否可長租予人，高租金留比他人賺，自己安穩收5至10年租也很欣喜。這個利用香港高租值去作的二房東產出現金流項目，一方不用買樓業主方又可鎖定租金收入連租管都唔使搵。

上回說到買直債收息6-8%，其實債基派息比直債更高，不過就沒到期保本好處。誠然債基有上落好壞參半，有人靠低買債基賺息又賺埋價，畢竟年尾一旦減息債基價升機率頗大，問題是那類債基比較合適?

一般不要選擇大波幅的債基，所以有人介紹一些含股票成份高的基金收息，要知買債基當日是未合其價格的，一般要下個工作天才公佈今天買入者的價格。例如你星期三買含美股的債基收息，買完當晚美股大升，你就要用星期四公佈的高價位「硬食」了。因此買債基諗sir傾向用全債券類的債基收息，波幅低對持有人往往有好處，只是對銷售者不太好吧~

不需要買樓又可達到過萬現金流收入方法【諗SIR】

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迎海17座低層C室

roseee

喜盈667呎（998萬）

除了二房東租上租的現金流產出方案外(7月分享會見下方報名)，可以利用直債收息提高被動收入。當然不少學生是二房東及直債方案一齊行，令被動收入更多元。

隨著市場對24年第4季開始減息有共識，美國10年期國債的反彈於孳息率到達4.7%結束，現時不少高評級的公司債價位開始築底，入手一條價位100元之下的直債，當95元買入而10萬美元一手，即95000美元買入，直債派6.5%，一年收6500元美金息當然可加碼至買入20萬更至30萬收更多息。

下圖是議息後一星期我們用作編製參考指數的直債，他們的每星期升跌，我的助教為收息學生作第一身監察。

觀乎讀者家庭收入約14萬，總借貸力是2.52乘7.5%約1500萬左右。現欠債項有350萬，即餘1100萬借貸力加上現金150萬可買1200-1300萬左右三房。在好校網區九龍塘或校車不少的奧運區仍有選擇，問題是: 應該在此未明市況投入太多借貸力去買樓? 另一選擇是將村屋加按，雖六月少銀行按村屋但到下半年細心搵有細行識人肯接的，同時自住樓可加按至七成只欠300萬，意味加按自住樓都有50-100萬現金可套出，令家庭現金升至250萬附近。

250萬投入6.5%直債，一年收息162500，即月月收約$13500資助租樓。不少人將兩房租出加現金買債收息，已在不用換樓的情況下住三房。亦有學生部署年尾息減時利用較低融資利率，行債券槓桿方案把月派息升至10%-15%水平，即250萬投入收$21000-$31250/月，就當扣除按錢後要還的按揭，新增現金流已夠不少人基本洗費了。趁金管局放寬加按審批標準，把資金按出收6-15%息口是其一出路。

當然，二房東可在不用買入單位之下得到正現金流，也是可取。或一些業主直情將自己單位分間出租，種一條高回報的租，既可吸引不少投資客買你物業，自己用作收租回報亦很可觀，有些改造了單位的業主發現租金收入穩定，比高過估價業主仍不捨得賣樓。

樓市下跌，為何有人比高過估價。業主仍不願賣樓?【諗SIR】

諗sir

你好! 很欣賞你的著作和參加了你的收息101+103+104及買樓001+003的課程. 誠蒙呀Sir開班教學，指點了小弟需要實行的長遠計劃及方向。小弟在2020根據諗sir在課堂上選擇的樓宇開則及地區的建議， 買了心儀單位4.8mils以作出租之用。努力用了年多時間，根據諗sir買樓003心法，來申請＂最高＂成數按揭及成功批出，也在收樓同月內成功出租(一次收一年租)，今年會第三次續租。

因為經歷完疫症及現在經濟低迷期，樓價回落到4.2mil , 而加息周期樓宇供款月見困難！所以想詢問一下意見！

小弟有一筆資金，大約 2.0 – 2.5 mil 正在考慮應該用一部份資金放落樓宇供款，減低供款負擔，定全部放入做收息資金？資產配置應該如何？

希望呀sir可以給予我一些意見。

謝謝你!

沒有理財方向，愚笨及數口不精之庸才上

answer:

讀者是幾年前買樓輸錢一群，2024年計四年前買的樓帳面輸了60萬。為何讀者仍有心情去問，現在有什麼投資呢? 讀者來文有用到「資產配置」四個字，亦屬我時常主張: 投資不是叫你把錢壓在一至兩項項目賭升跌，不顧後果地倍大資產只要輸1次就好傷，唔少人起初贏後尾輸更大獲得更慘下場。

可將資金分為保守和進取兩部份，分配好後再對應適當方案。買樓或買債這些合約性投資到期要將本金(或樓房)歸還的，屬於保守投資，不要指望可倍大，亦留心有些複合投資物去「扮」債，好像當年雷曼債券是Credit Default Swap(CDS)，被人包裝成「債」銷售。一般而言，好東西在合適的時侯，都沒有人sell你，但又有一定流通性，因為機構投資者自己買開又秘而不宣。好像AIA年報顯示，該公司近70%的資金都在買債，而旗下sales又叫人「儲錢投資最好買保險」。

進取賺價，可利用股票或期權。股票本身沒有歸還本金的責任，但公司在賺到利潤的時侯股價可以倍計走升，作為不一定派息的補償。這個情況，可少量資金配置，但打工仔不應將辛苦賺到既錢拎到做生意(即是買股票)，不少人就是打儲錢同買股票撈亂，結果財來又財去。

至於讀者，「買貴」了的樓遇上香港這幾年浮浮沉沉，令他仍保持實力今年再投資。當然樓的買對才今年有此效果，第一，讀者買的樓銀碼不大，符合我之前提倡買樓「揸細唔好揸大」的原則，現時普遍1500萬以上的樓要找買家不易，但小面積的樓在樓市回調後仍有價有市，準買家考慮是當500萬買間兩房，比現時樓市辰再跌20%即帳面輸100萬，反過來免交租即一年省下約20萬，5年租金都已抵跌幅，斷定而家買細LUMP SUM的單位輸極有限，反正又一定要住。更何況不一定下跌。當然納米樓不應買，無能力借不到按揭的都不應買。

讀者單位2020年買入，今年已第三次續租，還要一次過收一年租，即每次放租都很快租出之類別。當他每年收4%的樓價當作租金，收了4年租即已回本16%，亦即收了約60萬租，大致等於帳面跌價(買入:480萬、現時: 420萬)。因此選對單位即可跑贏大市，買樓亦不見得大市跌自己都要輸。

當然讀者亦可找我們看能否反過來把房子租出去，有租客會幫他把房子改裝令單位他日賣走時更具價值，自己又可鎖定4-5年有高租務回報收入。假設是4%一年租，5年加起來收20%，現在穩收20%租加上之後有個漂亮的裝修，讓你貴買房子，可令業主渡過這幾年樓市前景未明之時候，也是個好方法。我們已加開講座場次談反租出去的「租上租方案」，可見下方課程內容或與我們whatsapp查詢。

「租上租方案」與另外三個不買樓之情下怎去做好200-300萬投資的方案? 我們在下篇文章會續交待。

幾年前買落單位賣唔出? 業主如何由輸轉贏?【諗SIR】

如想享受現在市場租金大升，但又不想冒太多樓價下跌之風險，可走「二房東租上租」的收租方法。也就是找對樓盤，可用長期租約簽到而又肯有能力自己增加租值的，便可在連樓都不用買之情下，,與業主訂立租約。例如14000元租用，改了之後28000元散租出去，你看我們在頻道及專頁裝修有關的影片，就是跟客人在進行改造。用此這個方法為自己產出超過萬元的每月現金流，去補償自己單位增可供款，或支付個人支出，更可趁年底開始減息，令此方案的現金流產出更多。我們已加開講座場次談租上租方案，可見下方課程內容或與我們whatsapp查詢。

亦可用直債，不少人需要將買直債的資金放在銀行，而不想將數百萬元存在證券行。始終就當美國上市的證券行，就當不倒閉也自2020年後說明可隨時改Margin maintaince level而call loan。加上在證券行上對盤的「斬債」波幅比銀行的直債高出很多。2020年covid-19一役後不少人將兩者在跌市的跌幅對比，已對證券行賣斬債有戒心，2020年3-4月曾出現「價格閃崩」情況，令不少人失預盤。相對上經銀行買直債沒此情況，已經2020年大跌市考驗，銀行是off-the-counter經bond desk與客人對盤，一般私人銀行或投資銀行自己買直債都是經此途徑，既可省下手續費同買得安心。

直債普遍現有6-7%年回報，當放100萬收7萬餘元一個月，即每個月收息6千多元，300萬來說都月月有2萬元，相對上用300萬買樓收租如一間過收租，一定沒月2萬。買債亦有到期回本的保證。

買債可以行槓桿，如現在要急行可以用外幣做槓桿，融資成本1.6%。不急的等年尾，減息到來槓桿息口自會降低。槓桿把債由原本派6-7厘息，槓到10-15%厘息，也就是令100萬投資收息增加到約13萬一個月，每個月過1萬元被動收入。300萬一個月已可令月收入增至2-3萬，這是不少我們接觸的高管、中產階級、收入高但都未曾做到過。

第四個方法，適合一些有房子的人。如房子合適可以找我們反過來把房子租出去，租客會幫他把房子改裝令單位他日賣走時更具價值，自己又可鎖定4-5年有高租務回報收入。假設是4%一年租，5年加起來收20%，現在穩收20%租加上之後有個漂亮的裝修，讓你貴買房子，可令業主渡過這幾年樓市前景未明之時候，也是個好方法。

唔買樓要穩收息賺錢4大方案【諗SIR】

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買樓的好壞處坊間已有太多資訊, 筆者不多言了。然而租樓的好處及壞處較小人提及。筆者作為一個搬過十數次屋, 家人或自己租樓超過10年以上的筆者, 可分享當中的好處及壞處, 讓讀者參考。

租樓的壞處：

1/ 租金波動：租金水平有時會受市場環境影響，當經濟好時，房租可能上升；反之，經濟不好時，房租則可能下降。不過今年卻是例外， 經濟不好但租金仍然上升。

2/ 租約限制：租戶只需提前一個月通知即可終止租約，但過了“死約”期，房東可以要求加租或終止租約，這限制了租客的彈性。筆者年輕時曾在10年內在同一個屋苑住過5個單位，原因不外乎業主加租及賣樓。亦遇過無良業主, 不肯負責電器維修或要求共同分擔維修費。所以筆者在年輕時已集齊東，南，西，北，海景，山景及樓景等不同單位的住屋經驗。

3/ 設施和裝修限制：作為租客，不能隨意更改單位間隔或進行大規模裝修。這對於有個性、對裝修有要求的租客來說可能不是最好的選擇。即使自行改裝單位後，交樓時亦要負擔還原的費用。

4/ 財務投入無回報：租金支付沒有投資價值和儲蓄價值，每月的房租變相成為業主的“房貸”，即為業主供樓。以現時租金回報約4%計算， 如果借樓按70%， 每月供款已等於租金。

5/ 沒有歸屬感：租房子代表房子不屬於自己，無法隨意改造，因此可能缺乏家的感覺。筆者認為這點最容易被人忽略，但極為重要。如果缺乏家的感覺，會容易影響個人情緒，試過有朋友租樓後感覺事事不順，跟筆者說懷疑單位是否風水不好。依筆者經驗, 如果對家庭沒有歸屬感，安全感不足，萬事不順也不足為奇。

雖然講到租樓看似好多壞處咁，但也有其好處:

1/ 流動現金保留：租樓不需要支付高額的首期，且租房合約通常較短期，可以更容易地適應生活變化。這讓您保留更多流動現金，用於投資或存款。

2/ 維修無憂：一般情況下，業主負責維護和修理，租客無需操心後續的費用，例如管理費、外墻維修和一般維護。

3/ 彈性和自由度：租樓讓你住在你所愛的地區或喜愛的單位類型。你可以在租約允許的範圍內隨時搬家，享受更大的彈性。筆者在單身時期也享受過這種生活方式。

如果只在香港短期居住，或有移民打算，租樓的確能提供相應彈性。但筆者認為租樓只能作為一種短線操作，如果從長遠角度分析，讀者需要考慮以下因素:

 

1/ 房屋所有權：擁有自己的房子意味着你有更多的控制權。你可以自由改造、裝修和設計你的家，而租房則受到限制，畢竟家的感覺也是無價的。

2/ 穩定的住所：買樓提供了一個穩定的住所，你不必擔心租約到期或房東不續租的問題，長遠來說對事業和家庭也會有好的影響。

3/ 租金成本：雖然租樓一開始不需要支付高額的首期，但長期來看租金成本可能會超過買樓的總成本。畢竟人越來越長壽，代表租金成本也只會不斷增加。

4/ 投資風險：如果你選擇租樓，你好大可能會將資金用於其他投資，例如股票、基金或其他金融產品，你有能否保證這些投資能獲利呢? 坦白說樓價怎樣跌，至少30年按揭期後你還剩一間陪你到老的物業。

總括而言，租樓與買樓之間的決定需視乎自身需要，每個人生階段對各種需要的比重分配也略有不同，讀者可以咨詢筆者或power team。

筆名： 80後の投資俠侶

筆者簡介：

從小到大住勻港九新界。（包括青龍頭, 深井, 荃灣, 大圍, 石門, 九龍灣, 彩虹, 銅鑼灣, 西灣河）。曾居住1000呎的私樓，500尺的居屋以至200呎的公屋，精通不同區份及各類住房開則。興趣為睇樓及研究各類投資，由2008年海潚開始睇樓至今，已有15年睇樓經驗, 2010年上車,買賣過兩次樓, 有多年以租養租經驗。有投資槓桿債基，保費融資及管理200萬股票收息倉之經驗。