三體》長篇科幻小說寫於2006年，一直叫好叫座，更在2015年獲得到雨果獎最佳長篇小說獎，得到全球科幻文學界的認同。此小說最近因部份內容被Netflix改篇成八集電視劇，再次成為全球熱門話題。在浩瀚的宇宙中，文明的碰撞與共存，往往能引發我們對現實世界的深刻思考。《三體》不僅構建了一個宏大的宇宙觀，更通過其獨特的故事線和深刻的主題，為我們提供了豐富的思考素材。在股票投資的世界裡，我們可以從《三體》中汲取哪些智慧呢？

三體星球受三個太陽的引力影響，文明在恒紀元中建立及發展，在亂紀元停滯甚至倒退，但在循環不息間，每次文明比上一次都會有長足進展，體驗了三體人適者生存的韌性。若果將這一概念映射到股票市場，我們可以發現，股市同樣充滿了週期性的波動。市場的恒紀元相當於牛市時期，投資者信心滿滿，股價節節攀升；而亂紀元則類似於熊市，市場動盪不安，股價暴跌。在這樣的環境中，投資者就要如三體人般，必須學會適應生態環境的不確定性，尋找生存和發展之道。

首先，投資者需要具備敏銳的市場感知能力。正如三體人必須預測和應對三個太陽的不規則運動，投資者也需要通過持續的學習和研究，提高對市場趨勢的判斷力，這包括對宏觀經濟指標、行業動態、公司基本面的深入分析，以及對市場情緒的敏感把握。其次，投資者要學會在恒紀元中積累資源，在亂紀元中穩健生存。在牛市中，投資者應抓住機會，積累財富；而在熊市中，則應更加注重風險管理，保持流動性，甚至如三體人般暫時「脫水」以靜制動，確保能夠度過市場的低迷期。這要求投資者建立一套完善的資金和風險管理體系。

再者，投資者應具備堅韌的心態和長期的視野。三體文明在亂紀元中不斷重建，展現了不屈不撓的精神。同樣，投資者在面對市場的波動時，不應被短期的損失所嚇倒，而應保持冷靜，堅持自己的投資策略。長期投資的理念和價值投資的原則，是幫助投資者穿越市場波動的燈塔。還有，投資者需要不斷創新和適應。三體文明在每次重建中都能取得進步，這得益於三體人對新技術的探索和應用。在股市中，投資者也應不斷學習新的投資工具和策略，適應市場的變化，尋找新的投資機會。

不過，經歷多個文明起跌後，三體人最後因知道沒有辦法在三體星球避免亂紀元的出現，而決定去找一個可以提供恒常化發展環境的星球居住。若果投資者知道沒有方法適應現處股票市場的變化規律，其實也可以轉移陣地，找一個更適合投資者的股票市場去發展！

簡志健，持證監會持牌人士，博立聯合創辦人/中原資產管理投資總監

從《三體》看股市：大家要學做三體人 (信報「財智博立」專欄)

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大家好,我是諗Sir，今天跟大家介紹奧運的樓市。睇奧運樓可以將屋苑分三面。第一面近奧海城一期，即鄰近中銀中心。主要包含五個屋苑，當中三個平民化一點的，有兩個貴一點。平民的屋苑有維港灣、凱帆軒、浪澄灣。兩個貴一點有瓏璽和銀海。第二面在商場奧海城上蓋，即柏景灣和帝柏海灣。第三面近匯豐中心的兩座屋苑，分別是君匯港和海桃灣。

綜合三面而言，肯柏海灣及柏景灣相對舊但方便，會所夠大設備不俗。香港樓以2004-2014年建成的屋苑會所設置得「最有心」，例如泳池都肯安個室內比住客肯一年四季去維護的，新的會所反而將地方改做共享空間收房租。上述兩屋苑(其實是一個屋苑只不過座數細叫帝柏大就柏景)賣價亦相對「親民」，1100萬買三房開始有選擇。該屋苑2021年打後3年呎價只累跌14%，算跑贏大市。你將利奧坊曉岸成交數據一對比，2021年6月呎價平均賣22970元/呎到2024年5月只16575元/呎，約五年樓齡的曉岸跌幅28%。

在中銀中心那邊，浪澄灣、維港灣和凱帆軒被喻為三寶。它們各有不同客路，預算寬裕一點就選浪溫灣，該屋苑有「三寶」之中最大面積開則的的兩房和三房，三房開700幾呎而兩房有500呎餘，令其2021年至24年跌幅比較小。見圖由20090元/呎跌至17397元/呎，跌幅約13%，相對中原城市領先指數同期跑贏。業主已持鄰近屋苑最大的兩房或三房，換樓意欲較低，在2021年樓市下跌後較不易出售單位，間接令屋苑少跌。加上持有優質單位業主在議價上易獲優勢，令屋苑可以跑贏。

凱帆軒主要兩房為主，誠哥出品，有些單位不能看全海景，所以兩房入面只需750萬左右，同時期亦有950萬兩房。至於維港灣吸走想住該區但預盤少一點的買家，維港灣開三房的面積較少，加上去過明白較多單位困樓景更要沉色外牆，少許扣分。

至於匯豐中心附近的君匯港，很多人只在網上看樓盤，未留意到該屋苑五座當中有兩座獲高樓底「加持」。大家維過看到有白色外牆及正向「煙花景」那兩座，有11呎多樓底高，其餘三座約9呎。君匯港最特色是擁有較大開則而又近地鐵站的單位，同選擇一號銀海想單位又大環境偏靜的是兩類搵樓客。

奧運樓市分析: 20年樓呎價跑贏5年樓【諗SIR】

近香港大學的兩個屋苑，一個翰林軒，另一個嘉輝花園，為何翰林軒三年間跌幅只由21200元/呎跌至19013元/呎，跌幅10%。而更近地鐵的嘉輝花園要跌30%(20409元/呎> 14373元/呎)!? 真係只因為舊? 跌30%都算數一數二，因為在我youtube直播於成家網上投課程channel有提，同期美孚新村同太古城，都只跌28%。因此屋苑絕不是越新就越跌得少，你睇返上一篇講海傲灣…

翰林軒好處不單近香港大學，更有大學附近屋苑相對規模較大的會所。不少留學生或教職員需住近港大，他們很看重會所健身這環節，反正初到香港未必經常週末出街，揀個靚會所可時常去健身的屬於好選擇。至於「隔條街的」嘉輝花園跌至14,000元/呎，近乎新界價，跌幅30%。如你有到附近考察，會明白嘉輝花園近日進行大維修，雖說早一兩年已經由法團籌辦，不過一旦工程展開，確會令一批業主加快平出貨。睇樓要在香港實地觀察，才可更細微的同大家分辨。

香港大學站: 什麼令屋苑跌幅三年只跌10%? 比對面樓跌少20%的原因【諗SIR】

租上租要讓業主和你安排一張較長的租約，業主的好處就是lock死未來一段長時間的租金收入，例如每年租金收入為樓價4%，業主簽5年回來即樓價20%就可到手，業主也放心讓二房東去再租獲利，反正自己已保樓價的20%，樓價一旦再跌自己已有租約「買了保險」，當然樓價升就更開心。二房東即一班想利用香港租務市場賺每月收入的人，他們只需付少本而不用冒樓價升跌風險，用技巧去讓自己獲利的一群。

原本一間14000元租值的單位，邊過二房東租上租改造後升至25000至28000元月租收入，二房東就月賺是28000減14000元這價差。開始成本少所以可重覆找有不同物業收租，租客對象更從內地學生擴闊至全香港租客。先講，深水埗雖不少分間房，但我們和學生的起始不會在深水埗這區，執行上的經驗就明其他地方性價比更強，諗sir將會同學生一起到可租可用的真實劏房解說如何完成二房東收租project。

收息組合亦可包括到期保本的直債，直債現時投入香港知及機構的直債，6-7%而買價在100元之下的可找到，意味買家可賺息又賺價。一旦買貴了，即買入後債價下跌，又可坐到到期日收回本金，唔驚坐貨。好似諗sir自己於800萬收息倉，利用自己錢直接示範買債，利息收入下圖已見有美金80500元，倉內亦有其他外幣投資及戶金利息收入，那讀者加按樓後有70萬現金收入，去投資的門檻是:

戶金收入:門檻10000港元或更低都可以

租上租二房東: 視乎單位租金，照比兩按一上就可

直債: 50000至200000美金

讀者例如投入100萬

行二房東花其中10萬在兩按一上，已可產出14K現金流

戶金收入投入50萬，收息14萬一年即約11600/月，

直債投入50000美金，收7%息，即約2800/月

三者共收$28200/月

至於讀者賣粉嶺三房去獲取更多現金? 保守性的方案是先行租上租及其他收息行為，看現金流產出水平是否滿意。一旦行得好才把粉嶺單位賣走，再投入上述方案加碼，或者到時如利率低，更可將上述行為槓桿倍大回報。

 

退出樓市。行100萬月收息28000的方案【諗SIR】


 

港股仍然於18000上下浮浮沉沉, 在特朗普上任前，政府風向不會有大改變，暫時不值一提。而道指已升上至40,000點，市場好多聲音話美股會爆，筆者認為點都拖到11月後。而且現在引爆股市，責任便算在拜登及民主黨上，拜登食埋隻死貓再落臺，拖到特朗普上任再引爆對民主黨利益較大。

 

特朗普今次成功逃過暗殺, 只要佢唔死, 入主白宮既機會率極高，所以筆者會集中睇特朗普既參選政剛以及過往任內做過的事。

 

假若讀者想聽特朗普加關稅, 引至高通漲, 然後美國會再加息, 引至香港樓爆甚至滅亡，呢篇文章可skip。 呢類笑話都係外國youtuber講得比較動聽。

 

(PS: 特朗普在上一任期已經開打貿易戰，加左關稅, 美國有冇加息? 筆者認為關稅係談判籌碼, 睇返佢在任期間對息口既取態便能了解。)

 

筆者會從特朗普過往做過，現在做緊以及得益者角度分析，感覺會實在d。關於佢對息口的取態, 特朗普在擔任總統期間,一直對聯儲局(FED)的貨幣政策持批評態度。他經常公開要求聯儲局降低利率,希望利用減息來刺激經濟增長。

 

具體來說:

就任初期,特朗普批評聯儲局維持過高的利率水平,認為這會拖累經濟復甦。他敦促聯儲局減息,並稱其”錯誤地” 保持高利率。
2019年,當聯儲局在經濟緩慢增長的情況下開始減息時,特朗普仍然表示這樣做還不夠,並繼續要求聯儲局更大幅度減息。
在2020年新冠疫情爆發期間,聯儲局大幅減息以應對經濟衰退。特朗普雖然支持這一做法,但仍表示減息力度應該更大。
特朗普有時會直接批評聯儲局主席鮑威爾,指責他未能根據特朗普的要求進行減息。
 

總的來說,特朗普在任期內表現出了強烈的反對高利率、支持大幅減息的立場。他認為減息有助於提振經濟增長,並屢次施加壓力要求聯儲局減息。這種做法在一定程度上與聯儲局的獨立

性和貨幣政策制定原則存在矛盾。

 

PS: 特朗普暗殺不遂， 鮑威爾就改口放鴿，及後特朗普話唔會換走佢。

 

至於現在的特朗普, 可參考特朗普在2024年的參選政綱:

在外交和國防政策方面,主要包括以下幾個重點:

堅持”美國優先”原則,捍衛美國的國家利益為首要任務。他主張在必要時毫不猶豫地使用武力,捍衛美國的主權和安全。
繼續強化與傳統盟友的軍事合作,特別是與北約國家和亞洲盟友的關係。但同時也會要求盟友為自身國防做出更多貢獻和承擔。
對抗中國的地緣政治影響力,採取更強硬的立場。包括加強在南中國海和台海地區的軍事部署,遏制中國的擴張企圖。
在中東地區維持有限的軍事存在,繼續打擊伊斯蘭極端組織,但避免卷入新的大規模的海外軍事干預行動。
加強核武器現代化和導彈防禦系統建設,維護戰略威懾力。
總的來說，特朗普在2024年的外交和國防政策傾向於現實主義和強硬路線，側重於保護美國的戰略利益，而非過多涉及海外干預行動。

 

以下係筆者觀察:

1/特朗普擅長談判， 因為佢係生意人，唔鍾意高息好合理， 又唔鍾意嘥錢打仗，但世界和平會影響軍工企業既利益，如果佢做到唔使打仗又令北約國家增加軍費，咁就平均到戰爭風險與軍工企業的利益。

 

2/ 息口走勢，留意到市場上有種看法，認為加關稅會引至嚴重通漲，美國要再加息，筆者認為這種想法太武斷，因為中間政府可以做好多調整。首先特朗普上一任期內，已經有打貿易戰，也不見美國通漲嚴重升溫及大幅加息。再者，筆者認為關稅只為談判籌碼，方便特朗普開天殺價，落地還錢 。

 

過往亦有例子說明，關稅是一種談判籌碼，即便美國加左關稅，仍可以對受影響的行業作出補助，作出平衡。

美國農業部長珀杜於2018年7月24日表示，美國農業部將對受關稅影響的美國農牧場主提供120億美元的支持
2019年1月，中國國務院副總理劉鶴率領代表團訪問美國，獲川普接見。劉鶴表示為減少兩國貿易逆差，中方願意「當日購500萬噸大豆」。
推動俄烏及以巴停火
特朗普除了在上一任期內推動了美軍從阿富汗撤軍。

俄烏戰爭方面，今次佢對俄烏戰爭的看法一直備受關注。佢曾多次表示，如果佢仍然是總統，俄烏戰爭根本不會發生。佢還聲稱，如果他再次當選總統，佢能在24小時內解決俄烏衝突。筆者覺得呢句說話用左誇張手法, 但從最近烏克蘭總統澤倫斯基的訪問中開始賣慘, 已有所啟示。

新聞來源:

https://www.rti.org.tw/news/view/id/2213440

 

以巴戰爭方便，因涉及猶太人問題，太敏感及複雜，連特朗普都少有提及，作為普通市民，都係靜觀其變吧。

4.地緣政治風險降溫

特朗普最新發表言論叫台灣交保護費, 台灣即時跪底, 都顯示出特朗普既取態, 為錢而不是為打仗, 相信有助降低地緣政治風險。

新聞來源:
https://std.stheadline.com/daily/article/2610967/%E6%97%A5%E5%A0%B1-%E5%9C%8B%E9%9A%9B-%E7%89%B9%E6%9C%97%E6%99%AE-%E5%8F%B0%E7%81%A3%E6%87%89%E5%90%91%E7%BE%8E%E5%9C%8B%E4%BA%A4%E4%BF%9D%E8%AD%B7%E8%B2%BB

總括而言:

今年11月後世界將會迎來全新的轉接點，將會發生的事件將會顛覆大眾於過去4年的認知。或有機會令所有資產價格重新定價。例如俄烏成功停戰，天然氣及石油價格回落，有機會降低通漲, 影響息口走勢，地緣政治緊張局勢降溫，以及軍事衝突緩和或影響金價。

最後要提一提，匯豐網頁已經見唔到1年期了，讀者可預期下年既息口走勢會有大變動，做定準備。


特朗普大難不死，世界必有後福【80後の投資俠侶】 

諗Sir, 你好,

諗Sir的文章和影片 以專業而帶點幽默的方式分享樓市資訊, 令人穫益良多, 現有難題希望有解

小弟36歲年薪約498k
月儲: 約12k
資產: 現金約750k, 股票約700k，自住於大埔兩房市值500餘萬尚欠280萬

看諗sir直播影片明白持有低層單位較難賣出。想盡早換另一間樓。付20%首期購入元朗世宙/朗屏8號兩房自住? 之後還有餘錢，知道諗Sir提出買新加坡版的現金寶更好，收活水息再等待低吸債券收10%息，請問操作是如何呢?

雖然資金不多,  希望能得指點走向正確之路, 謝謝!

ANSWER:

低層不一定要賣走，但如果是質素較差單位，即客觀而言經紀較愛用作壓價，及最好業主已知有較差的條件(可能是: 低層、鄰居難相處、lift曾因水浸而成日壞)，同意及早賣走。這些單位通常要到樓市很旺才有機會以理想價錢沽出，各業主要面對問題及早換馬，勿再留戀。

經紀知質優單位業主實力較好難鋤，思想清晰而又合理，因此要打擊高質素單位業主一般選低層或質素差的單位入手，令質差單位業主成日有「做左示範單位」的感覺，放極都未有出票買家。

想換出去，不難明白讀者為何有朗屏的選擇。同價碼而位於西鐵站旁，兩兩開則算大，樓齡5年附近，同類選擇不多。朗屏區域規劃對住宅而言唔好預太好，工業區為主有車房購物點亦唔多，這亦是又新又平的其中原因。更要留意是，元朗南發展對屯門至錦上路沿線造成強大交通負荷。

洪水橋新延屯馬線站預期2030年啟用，而新建摩天公屋達174米高計劃容納198000人口。元朗南有三個新發展區，一個是唐人新村，二在公奄路附近，三近大棠郊野公園。現正進行地皮平整工程，又住98000人。至於屯門南線亦在2030年啟用，新建屯門泳池站(或暫名第16區站)預計人口22000萬私樓為主。三個地方加起來新增30萬新人口，大致等於一個荃灣人口。現時搭屯馬線由元朗上車已經沒位座，加了車卡都解決不了擠迫問題，更何況再加30萬人?

試想想你在朗屏上車? 坐返去屯門南搵位座又費時，企出去都唔係1-2班車可上到，更要「受刑式」被「夾」出九龍，係唔係真係咁多打工仔願意花巨資買元朗區單位?

 

一些傳統九龍市區兩房，15-20年樓齡的係面積細一點，但價碼大致在讀者可接受範圍，加上會所隨時比現時新樓建得更合用，讀者可以考慮。

另外關於我早前在直播提出坊間有不少現金寶，即把錢存入證券行買貨幣基金收3-5%息隨時可提取的做法，4%之上更可隨時提取當然不錯，需探究是那些貨幣基金究竟是買了最無風險的存款證? 以我觀察其基金月報名說明文件，有些中資行提供的貨幣基金只提供很虛泛的「5大持有名單」，例如是「存款證A, 架款證D…」這樣，沒告知貨基持有人錢是買了何物。更要留意是基金說明書提及了持有的子基金，可以買任合投資產品的。換言之，是否「未出事」之時就買不知名的存款證? 一旦有事就將錢轉為其他投資物去幫同系公司? 或借予他人收取高息令貨基持有人風險大增?

我見有別國的證券行做的「現金寶」，對其持有的十大投資會較坦誠公佈，例如買了新加坡的主權債券。 或者日本銀行的存款證。雖然未必夠你放錢在香港銀行做定期穩陣，但起碼對又想收3-5%高息，又想享有近同活期之靈活性的投資人而言，開誠布公更是個好選擇。

究竟牛牛現金寶幫投資者買了什麼的存款證? 賣樓將錢投入現金寶點睇?【諗SIR】

呢個措施都幾正面，可以幫助解決香港樓市受按揭政策影響而導致資源錯配嘅問題，提升港樓需求彈性，豐富樓宇資源運用，舒緩香港租盤嚴重短缺的問題。

受惠板塊：

租務回報高的細價樓有正面影響，特別租值高的新樓。

例子1 – 大圍半新盤1房, 7月份成交租值$20,400，樓價700萬。若將單位租出（合乎按保住滿1年後或生小朋友後）， 補5-6000可租港島3房。

例子2 – 啟德跑道區半新樓1房，7月份成交價$450萬，月租$15,000-$16,000 , 若合符按保要求申請將單位租出, 可租各區半新樓2房或新界3房。

短期影響：

-3房租務需求將大幅上升。

-新盤市區1房吸引力增加。

筆者認為金管局今次唔算托市，只係係風險可控既情況下理順返個租盤供求，提多d彈性，減低按揭政府對市民產生既不便。

PS: 等睇陰謀論者講樓爆，政府托市。

#hkmc #按保放寬

筆名： 80後の投資俠侶

筆者簡介：

從小到大住勻港九新界。（包括青龍頭, 深井, 荃灣, 大圍, 石門, 九龍灣, 彩虹, 銅鑼灣, 西灣河）。曾居住1000呎的私樓，500尺的居屋以至200呎的公屋，精通不同區份及各類住房開則。興趣為睇樓及研究各類投資，由2008年海潚開始睇樓至今，已有16年睇樓經驗, 2010年上車,買賣過兩次樓, 有多年以租養租經驗。曾投資槓桿債基，保費融資及管理200萬股票收息倉。

 

按揭保險又放寬，政府唔掂要托樓市？【80後の投資俠侶】

作為雙租族的筆者, 一直有留意本地租金的走勢。最近的租金升勢明顯，除了坊間一般說法多了人買轉租，多左專才來港之外，筆者認為過往一年在高息環境亦降低了投資客的入市意欲，亦降低了租盤供應，推升租金。

隨住樓價崩塌式下跌，租金回報升至4%左右，而美國中期債券(10年)跌穿4%，相信有實力的投資者會開始作下一輪資產配置。(筆者最近收到的查詢要集中在樓價$2,000-$5,000萬左右,可能亦與這個走勢有關)

另一市場焦點- 鋪市亦正在轉型中：

香港消費人口結構及習慣改變，地鋪租客的承租能力自然下跌，加上這類物業按揭要求較嚴謹，主要為投資者及炒家持貨。所以在現時息高+銀行收水既市況下，價格出現波動屬合理現象，即財富再分配既窗口又再打開， 讓提前保留實力的投資者開始進場。

PS: 其實現時與2003年有幾分相似，當年市民看不到前景，鋪價樓價同樣低迷，還記得當年經濟蕭條, 我的髮型師一家人在收入仍然穩定的情況下，在一片悲觀情緒下買鋪買樓自用。

香港自2019年社運後，香港社會開始出現內耗，接住疫情開始，整體社會氣氛轉差。筆者認為現時氣氛仍然差，但未去到2003年沙士咁百業蕭條，只是香港人信心偏弱，錢還在口袋裡，工作仍然穩定，筆者的客人中, 大部份在過往3年人工有升幅，轉工後人工也有2-3成升幅。現時香港政府財政仍然穩健，未見好似英國政府咁，講到要破產咁。(雖然似係出口術多，但財政狀況都唔見得穩健，所以打定底都係好事)

筆者認為香港市場正處於轉型的中段，商店執粒後置換租客，在過程中租金按市場調節。例如最近在銅鑼灣已見返月租8-10萬靚鋪位。只要香港唔係好似國內3，4線城市咁變左鬼城，或者類似外國既治安惡化到夜晚6點後冇人夠膽出街，日光日白都唔敢穿金戴銀出街既話，香港仍然是適合營商的地方。只要城市仍有充足居住人口，香港的失業率沒有大幅上升，消費力不升，鋪租下調至均衡點，生意活動便會慢慢增加，不過就犧牲了炒家但市民會得益。

住宅租金方面：

筆者認為租金能赤裸裸地反映本地打工仔的負擔能力以及住屋需求。假若打工仔朝不保夕，即將失業或收入減少，按理租住需求會下降甚至不能負擔香港的高昂租金，租金便會下跌。

不過，根據香港政府統計處公佈的失業數據，或會得到啟示。最新一季的失業率為3%，即接近全民就業。筆者亦聽一些做生意的朋友講， 請人仍然困難。筆者相信現時只是信心不夠，所以消費減少，而非以往的經濟蕭條。

資料來源: 香港政府統計處

 

現時租金升幅與2003年相近?

參考中原租金指數, 過往每次香港經歷金融危機，租金也會下跌(紅圈1997, 2008, 2015 ＆2019年)， 不過筆者發現只有2003年例外(綠圈) , 當年正經歷沙士， 租金卻開始上升，與現時相似。剛好當年樓價在非理性悲觀的情況下遭到恐慌性拋售, 其後見底回升，今次會否重演一次? 有待觀察。

資料來源: 中原

總結:

現時與2003年有眾多相似地方，樓價跌到驚，大部份人都覺得仍有下跌空間，由買轉租，而且定期仍有3%左右，所以都想睇定d先，現時租盤短缺，租樓小不免要睇業主面色，租1年半載冇問題，但租屋久了，便會萌生置業念頭。香港居住需求沒有減少，人口仍然上升中。筆者最近接觸到的新香港人，人工低的也有$37,000, 高的近$80,000，所以絕對不能輕視香港的競爭力。最後希望香港人不要妄自菲薄，保持理性，這城市其實沒有大家想像中咁差，只要去外國住過半年以上便有答案。

筆名： 80後の投資俠侶

筆者簡介：

從小到大住勻港九新界。（包括青龍頭, 深井, 荃灣, 大圍, 石門, 九龍灣, 彩虹, 銅鑼灣, 西灣河）。曾居住1000呎的私樓，500尺的居屋以至200呎的公屋，精通不同區份及各類住房開則。興趣為睇樓及研究各類投資，由2008年海潚開始睇樓至今，已有15年睇樓經驗, 2010年上車,買賣過兩次樓, 有多年以租養租經驗。有投資槓桿債基，保費融資及管理200萬股票收息倉之經驗。

樓價崩塌，租金會否回落?【80後の投資俠侶】

今早金管挖出3大行做show,只得媽係女人級的回應，對樓市後市啟示為：

1.銀行唔係負責估價，我想信金管局既人再唔專業，都唔會要求銀行提高物業估價。

2.銀行俾錢估價行出估價報告，亦因為估價公司要求抽樣驗樓。估價報告係實物一份的，由銀行俾錢absorb左個cost。所以客人不知情認為是銀行估價，可以理解。

3.拆局先是過去中小企百分百擔保已令銀行瀨了野，如果而家又唔比銀行call 中小企loan, 情何以堪。

4.百分之90按揭批唔到的情況係因為客戶唔識同唔知點交齊文件，所以金管局只夾到3大行出黎話”如果交齊文件，2星期內就有結果”,真係講左等於矛講…

5.金管出到聲都只係得到銀行官腔答案，香港銀行照規矩辦事合情合理。下步推算是“既然叫唔郁你班友，咁不如出橫手！”估計有某些銀行將會雙軌批按，法治人治并存，做壞規矩。

6.公司客落雨收遮一向都係，年年過節老闆同banker食飯咪要關照下banker唔好亂cut公司條credit line。

7.當然近年經濟唔好，飲茶時角色可掉轉，係banker求老闆借錢。

8.事情到此可以銀行對中小企業及個人客的call loan態度不同。企業可清盤責任有限，落雨收遮這個早已知。

 


《哭泣聲絕無意義，他不會扭轉banker的心意…》【諗SIR】

Walmart(WMT)於過去一週以折讓價全數減持京東(9618)股權，套現約37億美元，成為市場較為關注的新聞。Walmart於2016年入股京東作戰略投資，至成為其第二大股東，持股約9.4%，公司解釋這有利於專注中國的Walmart及Sam’s Club的業務，將資金部署在更優先事項上。不過我想這是門面回覆，Walmart管理層是聰明的管理者，聰明的管理者其中一個特質是為公司做好資本配置。中國經濟環境不理想，加上民生零售競爭依舊激烈，相對上美國經濟環境穩定，民生零售競爭格局成形，公司管理層已作出選擇，還未決定港股及美股比重配置的投資者可參考一下。

Walmart於上週才公布第二季度業績，收入按年升4.8%，經調整每股盈利為0.67美元，按年增10%，高於市場預期。公司同時上調全年度收入預期，由按年升幅3%至4%，上調為3.75%至4.75%，每股盈利預測則由2.23至2.37美元，上調為2.35至2.43美元。美國業務及國際業務收入分別按年升 4.1%及7.1%，Sam’s Club收入按年升 4.7%，另外，全球電商業務、「會員費與其他收入」、全球廣告業務收入則按年大幅增長 21%、16%及 26%，業績亮點滿滿。管理層表示，公司為客戶提供的價值主張已不局限於優惠價格，還有便利、品種齊全和購買體驗，亦看到各收入層次的消費者更具慧眼、更有選擇性、追求價值，專注於購買必需品，並能夠在Walmart找到合適的消費價值，因此並未看到消費者財務健康狀況出現任何惡化。事實上，市場亦這份業績作出正面反應，股價於接著交易日大升6.6%至歷史高位。

在此不得不提公司的廣告業務Walmart Connect，此為具有增長潛力的新業務，去年度收入亦按年增加30%，毛利率明顯高於傳統貨品銷售業務。Walmart主要在店舖、網站及手機App新增廣告位，讓商品及服務供應商向其顧客賣廣告，從而促銷更多生意，Walmart亦會監察廣告效果，提高廣告客戶使用效率。這個新興行業稱為「零售媒體」，調研機構Emarketer預測廣告商在美國這方面支出由2020年的187億美元提升至今年的540億美元，四年後再增至1,300億美元，平均每年複式增長25%。現時，Amazon(AMZN)佔有「零售媒體」收入的77%市場份額，Walmart佔比6.8%排第二。

以Walmart於上週中股價$75.24計，市場預期今年度(2025年1月年結)市盈率30.9倍，留意其最高市盈率於過往七年由21.4倍至27.6倍，平均24.5倍。同業Costco(COST)於上週中股價$881.42計，市場預期今年度(至2024年8月)市盈率50.0倍，留意其最高市盈率於過往四年由38.2倍至46.3倍，平均41.3倍。兩間公司今年股價表現，引證估值水平同樣被市場提升，代表美國民生零售龍頭生意被認為於不同經濟週期仍可以表現出韌性。另外，Costco最近公佈將如Netflix(NFLX)般打擊共享戶口，大數據在手下，相信已預測過結果對盈利會有正面影響。

兩間公司都是美國民生零售股首選，本質業務風險較低，主要投資風險在越來越高的估值水平。最近添加政治風險，副總統賀錦麗話民生用品商店謀取暴利，不知道會否於美國總統大選前繼續發酵，不過兩間公司約2.5%的純利率不知道為何算是暴利！

簡志健，持證監會持牌人士，博立聯合創辦人/中原資產管理投資總監
執筆之時，筆者授權/基金客户持有Costco(COST)、Netflix(NFLX)及Walmart(WMT)) ，並會按不同股票的風險因素配置在不同產品上

Walmart的資本配置值得參考 (信報「財智博立」專欄)


一覺醒來已見到4大消息:

1/ 美聯署大減0.5%

2/ 美國10年期國債， 已由高位4.6%回落至現時3.7%。

3/ 本地HSBC Prime rate -0.25%， 按揭息率明天起由封頂位由4.125減至3.875%。

4/ 本地定期， 筆者查看本地銀行的定期價錢， 息率較高的中資銀行，1年定期已由上月的3.8%急降至2.9% (下圖) ， 而且大部份銀行已取消1年定期。(筆者沒提及1,3個月定期, 過往分享過1-3個月的定期回報雖然較高，但時間太短， 有機會首3個月高，尾9個月低，所以沒有意義)

中資銀行定期報價: 圖二

最近筆者留意市場上流行著一種想法， 樓市會長遠下跌，不如將自住樓賣出， 改為租樓， 然後用定期利息支付租金。筆者明白在高息時期出現這種想法是很自然的事，但真正落實去做，是否又可行呢?

首先， 高息時期未必能維持很長時間， 樓價因通漲而長遠上升的機會亦不細，而居住需要可以係30年或以上的事（視乎長命與否)。因此筆者認為以定期養租是一種高風險，贏面細的人生賭博(沽空樓市)。因為以定期養租的做法是『將不斷貶值的現金鎖死在銀行中，收取有機會不斷下降的利息， 再以不斷下降的利息去支付因通漲不斷上升的租金』，這不就是一場豪賭麼？

嘗試用實例說明，假設賣樓後持有500萬現金， 以定期養租， 實際操作上所面對的困難:

以500萬定期計算，上月在中資銀行12個月定期為3.8%， 年收19萬，每月收15,800，若今天以500萬定期， 做定期為2.9%， 年收14.5萬， 每月12,083 ( 減小約$3800, -24%)

如以定期養租，要先付出1年租金，再在1年後才收到定期利息，而且上個月預算$15800 租住1房， 今天已要有心理準備下年度租金預算將減少$3800 (-24%)，在不動用本金的情況下，即使下年租金不升，也要改住同區的開放式了。筆者相信沒有多少人可接受生活質素上上落落，特別是有家庭的人。始終擁有穩定居所，才有閒時享受人生。居無定所對精神及健康都有好多不良影響，並不是1萬幾千的利息可以彌補到。

我地再落地計一計， 假若賭贏，即使樓價下跌， 其實也賺不了多少。何況樓市已下跌30%， 還能再跌多少仍是一大疑問。

再從樓價升跌舉多一個例子，以樓價500萬為例，2房月租18000計，可看到樓價跌5%，維持不變或升5%後的分別:

情況1 – 假設1年後再下跌5%= 475萬, 樓價節省25萬。一年租金開支=21.6萬， 計及搬屋， 租屋費用， 買新傢俱等費用，即遲一年買平樓價跌5%，只能算平手。

情況2 – 樓價冇升跌，維持500萬， 一年租金=21.6萬+2次搬屋費用= 蝕25萬左右。

情況3 – 樓價升5%=525萬， 買貴25萬+一年租金=21.6萬+2次搬屋費用= 蝕50萬左右。

(PS: 重點來了，50萬的損失+所付租金變成沉沒成本， 90%的人都不願止蝕， 寄望樓價回跌，期間持續消耗本金， 所以大部份人一開始租樓， 會租上10年8年就是這個原因。)

可見一旦賭輸， 可令原本安定生活變成生活潦倒，筆者一生中已見過非常多的失敗例子。所以自住樓不應賣其實是有其道理的。

近年經濟不景， 網上出現大量KOL為了吸引流量，大吹樓市爆煲論，鼓吹讀者賣樓，這類題材吸晴， 收視較高，除了可賺流量，更可在客人賣樓套現後銷售不同產品。例如：證券戶口開戶回贈，風水賣樓課程， 全權委託投資， 股票/ 期權投資班以及炒股班。讀者宜根據過往歷史投資表現，自身情況， 慎重評估後作出決定，切忌衝動賣樓。

筆名： 80後の投資俠侶

筆者簡介：

從小到大住勻港九新界。（包括青龍頭, 深井, 荃灣, 大圍, 石門, 九龍灣, 彩虹, 銅鑼灣, 西灣河）。曾居住1000呎的私樓，500尺的居屋以至200呎的公屋，精通不同區份及各類住房開則。興趣為睇樓及研究各類投資，由2008年海潚開始睇樓至今，已有15年睇樓經驗, 2010年上車,買賣過兩次樓, 有多年以租養租經驗。有投資槓桿債基，保費融資及管理200萬股票收息倉之經驗。



進入減息周期，定期息率急跌，租租應如何自處?【80後の投資俠侶】

其實樓懂得去選擇，樓價升跌幅可以相差很遠。屋苑內有不同開則升跌有別，先以屋苑為例，中西區近香港大學的翰林軒，其實2021年至今只是跌了8%。同時期城市指數3年累跌約23%。如果是荃灣西的映日灣，還要升0.1%，不過都先回答映日灣會升，因屋苑內面有200多呎則成為300萬左右低印花稅炒樓摸貨目標，沒有SSD之後，映日灣那些最細碼的單位，有不少買家追捧。印花算便宜令炒樓成本降，令24年夏天細單位高成交呎價，拉起了整個映日灣的成交呎價，不是表示映日灣所有兩房、三房都升得很好。

講下太古，太古站附近有較完整的換樓階梯，什麼叫“換樓階梯”呢? 有換樓階梯的地方才可留得到人，令更多富起來的業主，從當區由便宜換到貴。好比一間公司，可把一些貴的客人留在裡面，他的生意越做越好。放諸於區份，就是好的換樓階梯可以留到，將來有心思住千幾二千萬或再貴的樓的客人，他不會搬出那個區，就變成你有區留到的貴客，令到呎價越捧越有。

太古區確實老化得很厲害，不過也是一個上車樂園。全區以南豐新邨其實全部最便宜，南豐新邨四十幾年樓也有一些細則。如果在夏天，在太古站走去南豐新邨都是運動，流汗濕身。上一級可去康怡，都有些500幾萬兩房，問題只是鑽石廳。下康近站，會貴少少。上康在山，平一點亦同時可望一些平三房。

要近地鐵又要商場，太古城就係。總價比康怡貴一些。而康怡同太古兩階梯之間，夾住些700-800餘萬的柏蕙苑或近同屋苑，想要大兩房或不同座向都可去望一下。太古城的海景花園類別差不多是當區裡面最大的則，那些則加上樓齡輕一點，通常都是那區換樓的人的終點站。再換就要出區，最近就近同級數只上少少的，應是嘉亨灣。

為什麼南豐新邨跑輸大市咁多? 因為舊之餘開則都係細，又舊又細加上遠，在市差的時侯有心買既都會出多些少睇太古城，南豐唔跳價好難沽走。中康有個好處，靜一點還有它有另外的地鐵站口，可以近距離入到地鐵。400幾500萬頭不怕舊可以選在One Island East對面的華蘭花園，平平地有兩房，可能對面就係你公司。

買房之時必須考慮他日一旦放賣，究竟有沒有客路呢? 沒考慮走而只睇間屋對自己有幾適合? 令輸或坐死貨情況很大機會發生。希望更能幫助大家想好換樓或買樓你該要考慮什麽。