諗sir你好
 
我最近有啲困擾係投資或發展方向，覺得效率太低，可以俾啲意見我嗎…..？

我依家月薪8萬幾，有bonus，上升空間都算仲有，不過未知要花幾耐時間。

太太開左有限公司，主力Digital Marketing，年入大約40萬，冇出糧俾自己。

早兩年啟德樓花，800萬左右，借左8成，30年，每月約還2萬幾。360幾呎唔係幾夠住，想搬大啲既。唔係想要小朋友既。

股票約有50萬，升升降降咁冇咩分別。

現金有約有60萬左右。

唔係好知未來應該點安排好，舖排買多間細樓？定全力股票？債？

answer:

讀者屬事業做得不錯一類型，惟始終屬中層再升職位置不多，所以加薪未到他，樓就買了小型的不打算生育。住在一個比較小的單位(800幾萬300幾呎，都只會是那幾區才會那樣高呎價吧)，而配置比較好的社區，會所美侖美奐，對於不少基層人而言已屬向上流夢想。

可是中產買了樓，都有他們的煩惱。第一，始終想搬大一點，但是原本儲物的積蓄已壓在首套房做首期。第二，想不靠樓而儲蓄更多，但謹慎的性格不配合股場，所以不欲花時間在無肯定結果的股票。

這類人如何利用最近的施政報告去打開他的枷鎖呢? 如果35歲以下其實施政報告准出租樓按到七成，這類較年輕的朋友買樓只幾年，就當現時出租樓可按到七成也應該加按不到錢出來，但由於首萬一般已付20-30%，確實可以將原本的房子按至七成轉正出租用，然後把房子的租金收入的70%當作核實收入，加大借貸力方便借錢入手高租金回報房的。

讀者的潛力也挺大，太太有開左有限公司可以執返靚條數令月入多了約3萬5借貸，把自己的收入再加租金收入，假設收氐月20k，即總收入有80000+35000+20000*70% ~ 130000，令家庭借貸力升至~1638萬。計出如果肯重組好按揭，他有能力再買樓的。

問題是應買樓嗎? 買什麼? 政府公佈了簡樸房的規則，大致是80呎加有窗有廁有廚，了解到合規不難而未來不准建立新的劏房後，就知現時的劏房大於80呎而水電齊的有價值，因未來的供應是零的而一旦經濟再下行需求更激增，是對沖經濟差的好投資品。

當400萬買間房去分間，30%首期即可表明出租，即120萬首期。而收租都成5500一間管理費每月只500-600好平，那月收入是5500*4 ~$22000。七成上會月供280/252 ~ $11K，月正現金流為22000-11000-1000雜費 = $10000。那用120萬就產出正10K正月現金流，回報10%年率，未計未來稀缺下房價有機升值。你說政府在東涌及北部都會區有大量公屋安置劏房居民? 可是20幾元車費加上劏房戶性格就是不願變的人，君見東涌現有大量空置公屋居屋，有幾多劏房戶願意搬入去享受每天海邊跑步?

若35歲以上，入了手的單位已升機會更大，買套房等轉簡樸房的首期也可按到了，更有資源為打破困局去部署。

中年覺得投資效率太低如何改善?【諗SIR】

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#漏洞尚未堵塞 #同志仍可努力
#只有經驗鍊貸老手揣摩當中奧秘
#零成本套百萬
#原有借貸力基礎上再額外獲得200萬

最近施政報告後收到唔少朋友問，按揭有冇新玩法？當然有，不過要低調！

兩夫妻正正常常打工仔，30歲出頭，冇任何負債，亦沒有按揭，一直租樓住，先生入息$36,000，太太入息$60,000，未扣mpf合共入息$96,000（真羨慕先生）。 

兩夫婦首次置業未曾買過樓，去到各大銀行分行問銀行職員，如果一齊買樓最多可以借到幾多按揭額？

各大專業的銀行職員回答：973萬。

咁究竟新道具係點獲得

喜愛鑽研民間借貸術嘅鍊貸術師回覆：呢個道具可以在原有973萬基礎上，額外加200萬借貸力，而且唔單止道具加乘200萬借貸力變1173萬。

就算兩位夫婦用唔著第一個道具。

仍有 #第二個道具 ：買樓上會後，利用業主身份，合法地將原先已付的首期迅速獲得100萬資金賺息差（幾乎零成本）。

究竟點樣先可以做到？

當然要問專業按揭顧問！相信經驗豐富嘅顧問能夠從以上數字推斷到每一步之操作，切記跳步操作，分分中有反效果！

或者想快靚正解決私人按揭問題？嗱嗱臨成為PowerTeam會員搵按揭專員一對一幫手（聽朋友講每月名額不足50個）

– 鍊貸術師

施政報告向按揭世界投擲新道具【鍊貸術師】

慢牛總好過瘋牛 (信報「財智博立」專欄)

執筆時國慶長假期完結，港股上演了一幕「反高潮」。當投資者在周末時還在期待10月8日早上10點發改委發布會的時候，怎知道發布會上只重申政治局承諾，加速落實一攬子增量政策，更關注居民生活與消費，但基於市場在發布會舉行前已對刺激措施有很高期望，故昨日缺乏細節的發布會，令投資者大失所望。資金隨即趁高出貨，拖累大市曾跌2,336點，並以接近全日低位收市，創歷來最大單日點數跌幅。

無獨有偶，未知道是否政府知道上午的一場Show令市場驚嚇了，下午趕緊向市場透露國務院總理李強於昨天主持召開經濟形勢專家和企業家座談會，並提到要抓緊落實好一攬子增量政策，對已出台的政策加快落實，確保早落地早見效，對正在研究的政策盡快拿出具體方案。政府務求挽回市場一點信心，政策正在預備中，請放心不是「打嘴炮」而已。我們希望政府是真的調整了政策思路，現階段國家是需要「强而有力」和「具持續性」的政策去扶持經濟，不然一旦經濟落入長期通縮，類似日本90年代的情況，等於當病人已病入膏方，神仙也難救了。我們早前接受訪問時也提到，現在的中國情況類似95-96年時的日本，政府開始意識到房地產泡沫爆破對經濟的打擊，並開始認知到政府需要有政策出台去扶持經濟，只是當年日本的政策執行缺乏延續性，針對性也不足，也太快在經濟稍稍有起色時便考慮退場，打擊了市場信心，叠加在復蘇的期間遇上了亞洲金融風暴，然後便沒有然後了，經濟再次跌入深谷，直至多年後才有所起色。這一次難得中外資金願意真金白銀投入股市，千萬要做好這台戯，否則再來一次「狼來了」的話，連「韭菜」也不會再次入市。同時，股市暴漲暴跌，經濟又沒有起色，只會令市場信心再次受到打擊，得不償失。

短期而言，我們感覺上市場對政府的政策預期降溫了，缺乏了一浪接一浪的政策去推升股市。我們認爲股市最燦爛的一段暫時完結了，但無論是否最終有政策持續扶持經濟也好，我們的投資重點還是放在那些具備中長期增長潛力的公司。以中國股票而言，就如早前專欄提到的富途(FUTU)、亞朵(ATAT)等公司是我們重點關注之列，最近的股市暢旺或會令他們的估值有所提升，但是我們還是關注其發展趨勢和企業執行力，好公司總是能夠在市場中突圍而出，我們寧願他們的股價慢慢跟隨業績而上升。

作者洪龍荃，博立聯合創辦人、基金經理、中原資產管理投資總監
執筆之時，筆者及其客戶持有上述股票，並隨時買入或賣出

慢牛總好過瘋牛 (信報「財智博立」專欄)

你好本人101和103舊生，現有一情況想先請教諗Sir 再實行，再請你們幫手人脈或跟進。

現44歲，月收入22000，每年加3-5%人工。

2018年買入香港區2房居屋27年樓齡，小西灣區。

460萬買入，現價好像360到370賣出參考價。

100萬現金。
 
因是屋企不能租出，賣出亦負債所以現在看只能自住先。有想過用100萬襯現在樓價低買入一細單位收租，60歲時退休有現金流，又或是如何把手裏的100萬變倍，令60歲時可有300萬或更大的本金去收息產生現金流養老。

請問本人這情況可做什麼？謝謝

讀者已持有一間樓，不要過份集中將資產配置樓房，加上45歲後按揭開始拉不到30年還，對讀者而言現時買樓不屬好投資。

讀者應搞好兩件事，一是利用到期保本的直債令自己獲取10-20%的回報，二是當100萬滾存至200萬或300萬之時，利用債基去收10%年息，例如投入200萬，即月收取約$16000/月現金流，等於讀者現薪金七成，相信就當退休不再留在香港，也可到內地或泰國過有一定水平生活。

上述指出的回報如直債去賺價10-20%、及債基產出現金流收10%年息，已是較穩定而又可行之法。更激進把本金急速變大的方法，筆者認為不會讀者。年已近45歲再炒股或做高槓桿或孖展，只會令讀者成為下條韮菜，連辛苦儲到那100萬都輸埋慘被收割。

直債去賺價10-20%

現時內房回暖，但投資內房債可令人一晚輸九成，當然不合讀者。細心留意，香港一些地產公司的債價被過份低估，選取25-26年到期而債價在70尾至80元的，到期債基100元收回即連派息每年賺15%-20%左右，這些直債不少金融機構只係「搭上搭」咁做，食價很深令客人用高價買入，相對上諗sir用「拼多多」的模式團購拎貨，在購入價有分別。另外直債可在到期前沽出的，一般越近到期日，價格越接近$100。

債基產出現金流收10%年息

至於債基不會到期100元收回，所以沒有直債「70幾蚊買等100蚊收穩賺」這現象。然而債基每月派息，隨時買賣，靈活性高一點，因此常用作穩定收息之用，亦有人用年息7-10%的債基，去月收現金作兵樓之用。債基的價格在下表展示，可見其派息在24年首三季市況低迷時，價格穩定少升，而派息金額更隨月提高。
下圖見債基A餐，用近月派息計0.053即年息率9.2%，其與別不同之處及更平入手之法在債券101課程講解。

那為何不買股票?

同意股票是賺錢快，一天升2000點近月試過，一天內跌2300點都可以。港交所那些股也可升跌10%，不少股票更可一天令人賺蝕30-100%。那買股票投資前，最要緊問問自己一旦遇上這隻股的最大跌幅，好似大藍籌一天跌10-15%，內房一天不見了一半，就好似讀者的100萬一天蝕15萬? 或買內房一天掉了50萬，他能否接受? 所以投資人人不同，每人因其職業年齡及資產有不同的風險承受能力，大家入市前不要見人賺你又想賺，欠缺考量。

100萬可以投資什麼? 入市買股前考慮什麼?【諗SIR】

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受惠者 : 
持有多個住宅物業的人士﹑
有資產沒有入息證明人士﹑
借貸力不足人士
‼️有興趣了解更多按揭資訊或查詢❗，可聯絡我們：
whatsapp 68414833 (買樓易客服)
=================
按揭成數令業主可將現有物業加按套現資金
業主因物業可增加擬出租擴大原有借貸力 

施政報告2024放寬按揭成數，不論住宅物業價值:

1.物業用途是否自用/出租，按揭成數上限一律調整至七成，供款佔入息比率亦一律為50%。

2.個人/公司持有，按揭成數上限一律調整至七成，供款佔入息比率亦一律為50%。

3.買家是否「首置」或買多層樓人士，按揭成數上限一律調整至七成(高成數按揭在某樓價範圍內仍是最高借九成)。供款佔入息比率亦一律為50%。

4.即使業主沒有工作收入﹑自僱入息收入證明，現時可透過「資產證明」申請物業按揭，按揭成數上限為70%

5.新措施下無論承按物業是作自住或出租，都可申請最高七成按揭。在這樣的情況下，假設按揭利率和審批條件相同，借貸人將物業申報為出租會更靈活，因為可以申報租金收入以增加借貸力

6.已為親友物業做擔保，現時再買新物業，不需扣除按揭成數一成以及打折。
==============
近日有部分銀行積極進取接受按揭申請，部分銀行對住宅 物業估價高於其他銀行20%至30%。

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1️⃣.物業轉按或加按查詢(請提供物業地址﹑目前按揭銀行﹑目前按揭總欠款)
2️⃣.按揭借貸力計算查詢(請提供入息﹑每月貸款供款﹑其他貸項總額)
3️⃣.買樓服務查詢
4️⃣.換樓或賣樓服務查詢

【已有樓人士注意】施政報告2024放寬按揭成數

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看後市升跌，從研究科技指數三巨頭開始。小米、阿里巴巴及美團佔比最重。

小米的成交量在過去三個交易日並沒有再上升，看清楚一點過去三個交易日分別是10月3日，當時成交股數較多達1.9億，上週五10月4日達1.49億，10月7日收市前達2億。可見觀察小米三個交易日的成交量，沒有特別增長。

阿里巴巴10月3日成交(股數)為1.38億，之一一日9000萬, 10月7日9000萬左右，要什麼跡象才會看到市場向上升呢?

若市向上揚，不會見到主要成份股的成交股數越來越低。然而我在10月8日恆指大跌2300點前一天於成家網上投資課程頻道的直播，我指出科指的三巨頭,小米、巴巴和美團成交量一天比一天少。

至於美團也不是升得太多，10月3日7200萬、到10月7日收市前也是4000萬左右，明顯下跌。

為什麼不看恆指，而看科指呢? 一輪升浪通常都是由高科技股帶動，你記得2021年的ATMX? 當年2021年第一季恆指升至33000點時，人人都說要買ATMX, 即阿里巴巴、騰訊、美團、小米。話ATMX就當成了「ATM提款機」。所以往往升市的特色就是最領先的科技股作為領頭羊，而現時領頭羊也是剛升，但還未到爆，更因他們這幾天的成交越來越縮，但股民對明天就抱著很大期望，得出A股開市不會順利如預期大漲。

反過來想, 股市下跌可能是個不錯的吸納時機，國家確實會不斷給彈藥，政策將增量及使用組合拳。組合拳在國家網頁資訊所用字眼，國務員文章用詞，指明招式不會少。因此這兩天是入貨時機。

基本心態就是越多人看好，通常大部份人預期都不會出現。傷心地說股市屬多數人輸錢，少數人贏錢的地方，確實股市現在一開始當然多人贏錢，但贏到尾的確實不算太多。

另外我相信回吐後還會有升勢，我確信今次是較長升浪，而這輪升勢必然結束於科指由大幅領先恆指，變成同恆指同步，最後傳統大股炒落後，變成恆指跑返贏科指之時。

早一日得知市場大跌，大市睇乜才知升到終點?【諗SIR】

跑馬地 鳳輝台20號 豐盛苑 低層C室

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綠表市場!! 雍明苑澤明閣高層2室

大埔寶雅苑自由市場

你好諗sir

先感謝你觀看我的個案

本人今年40歲，已婚，沒有子女。

夫妻感情穩定，兩人皆是自由工作者（在家工作）因二人皆喜歡日本文化，將到日本大阪定居。

– 香港有一物業，市值約400萬，已放租，租金沒有賺，但能補足供樓開支。

– 兩人合共只需供養一名長輩（我先生的爸爸），每月HK$20000供其生活費。

– 先生爸爸有一物業正在自住，市值也是約400萬。

– 我們完全不懂投資，加上一直忙於工作，沒有時間學習財務知識，因此沒買任何基金股票。但慶幸事業尚算經營得不錯，手上持有1000萬現金。

我們不想作有風險的投資，也沒時間長期留意市況，只想穩定收息。

最近才剛了解財務上的事，知道最沒有風險的應該是定期存款利率和政府債券？

但因我們打算之後長期在日本生活，加上現時日圓匯率低，我們已把近半積蓄（約460萬港元）全數兌換日圓。

不知這做法是否正確？還是該做其他事情？

也想請教另外的500萬應做什麼投資最為安全及可收到不錯的利息？（我們二人合共一個月所有開支為十萬，已包供養長輩費用）

謝謝幫忙解答

讀者需先認真訂立目標, 才可令整件事前進。他們每個月開支共為10萬，當定期利率之後不減,以現在4厘去計產出10萬月入即一年120萬,按4厘息計食息唔食本要2800萬。若然成筆錢食到盡計85歲命冇1500萬走唔甩，仲要假設冇通賬。因此現在讀者儲了1000萬，計到不足夠。誠然打份工，你想往後生活無憂? 確實要再進多一步，用4-7%年息的投資物先試部份收息，總額就唔使儲咁多，仲可以隨時買賣，而唔係2024年cap左你錢十年後先比返你個隻。

至於讀者將一半的錢買入日圓，先說日圓兌美金一年跌了14%左右，不知讀者是幾時買。其實日圓和香港樓價走低一樣，都反映了一些因素。始終賣得便宜, 肯定有其道理。匯市是全球最大規模的市場(債2, 股票第3)，唔會有咩人開錯價。
日圓匯價便宜，縱使日本央行停止YCC(yield curve control)都只係爆上一浸而現時跌返151兌美金再升唔起，

1/ 日元同全世界其他貨幣比都係低息，例如歐羅都成4.25%，人仔都仲有1.5%，而日元0.1%，冇吸引力

2/ 全世界經濟唔係太好，無咩人想借錢做生意或起樓，咁便宜息的日元更無人要

3/ 去日本玩，留一兩星期。但日本和菲律賓是全世界天災最多國家，不能不察

4/ 日本在過去五至六百年，多次向中國滿洲及韓國不斷侵襲。都屬合理博弈結果。長期留在少資源小島不是辦法

5/ 俄羅斯現在勢弱，連情報組都未必控制好致有恐襲。此事有利日本向西擴張。然而俄烏戰事已入第3年，日本亦在股市指數上享了優勢見40000點。一旦回頭，匯價可以波動大。留意，美股已說明，股市升同經濟好沒關係。在量化寬鬆下，美國早10年就是印銀紙比富人同投資銀行家谷到市升經濟停。

香港Hibor預期會比美國真正減息時更早回落，因此定期在2024年下半年難維持在4%水平。我本人都好想定期息高，不過預期下半年市況勢必波動，美國更會傾向減息提供升市誘因。

俄羅斯發生恐怖襲擊，此事說明普京對國內的情報收集開始有點力不從心。他自己就是情報部門出身，反而對於這次恐襲不能夠避免，而進一步令他民望下挫，相信此事發生不屬普京樂見。各跡象顯示普京權力和影響力正走下坡，早前反對派在獄中死亡事件，更說明有人感到將控不住場，率先將些「對頭人」清理。而isis咁快承認襲擊責任，目的相估是俄羅斯本身有人想同大眾講，俄羅斯有股勢力可引入幫兇令普京不如意，你當isis係「嘉賓」，係俄羅斯本身有人請佢過去做呢場咁恐怖既show。為既都係話比大家聽傾俄羅斯唔搵普京其實都可以搵「佢」。
 
普京在過去半年克服烏克蘭戰場上的不如意，「造了個高位」，係時候因內亂問題又要「落返去低位」。大家睇路，買股小心。至於讀者幾百萬如何穩收利息? 下集再談。



俄羅斯恐襲與股市升跌及唱YEN去日本的關連 大家睇路，買股小心【諗SIR】

在既定的印象裡面，在美國經營類似Daiso這樣的平價商品銷售，擁有門店接近2萬間的Dollar General(DG)，在貧富懸殊、面對經濟壓力的大環境下理應會受惠。但是當具體觀察其連續數個季度的業績，會發現實際情況似乎並不是這樣。

從年報可以看到，Dollar General銷售的產品包括糧油雜貨、廁紙和清潔用品、保健和美容產品、寵物用品，以及季節性商品、家庭裝飾和家居用品、基本服裝等非必需消費品。而這些平價商品的競爭對手其實並不僅限於其他同類型的商品，而是租金、醫療保健、電力、汽油以及食品，因為這涉及低收入消費者錢包份額的搶奪。同時消費者以低收入群體為主，對價格敏感度高的同時，往往是在經濟情況轉差時第一批受到負面影響，亦是在經濟情況改善時最後一批感受到影響的。

翻看某則華爾街日報的報導，會發現在金融海嘯時期，一元店的同店銷售額在2007年底時出現下降，直至2008年期間，失業率開始飆升，然後相對較高收入的消費者也受到打擊，出現越來越多的消費下行時，一元店才開始受惠。換句話說，影響到Dollar General業績的並不只有經濟上行和經濟下行兩種，因為經濟下行也分為兩種：只有低收入消費者的消費下行以及集體消費下行。正如反過來經濟上行其實也不代表Dollar General不受惠，因為消費者的錢包份額擴大了。

過去這段期間，通脹確實對低收入群體造成了不小的影響，但是失業率維持在一個比較低的狀態，經濟也沒有明顯地衰退，因此中等收入群體的消費似乎沒有下行。加上非必需消費品的銷售也因此受到負面影響，通脹亦推高了員工成本和租金成本，導致Dollar General的同店銷售額增長率、利潤率出現負面影響。

在此嘗試列舉出過去這一兩年期間，Dollar General業績所面對的變數，包括並不限於：

通脹：推高了員工和租金成本，以及低收入消費者減少支出
失業率：維持在低位，消費沒有大範圍下行
搶劫、盜竊事件導致的存貨損失
利率上升：借貸償還利息增加
高基數效應：食物券計劃的福利減少、退稅幅度縮減
存貨管理問題：此前管理層購買了比以往異常多的非必需消費品存貨，後來需要減價促銷
回購對每股盈利的影響：2021年利潤率達至新高，營運現金流狀況相當良好，管理層把回購金額加大了一倍，及後兩年現金流回落，管理層似乎仍想維持相同的回購金額，加大了借貸去進行回購，期間利率在上升，直至債務壓力顯著，公司暫停了回購，即使在估值相對以往便宜的位置。
在短期而言，即使是一年半載的程度，也實在有太多的變數可以影響經營業績，判斷短期業績走勢的難度亦在於此，而且有些問題是外部因素，有些則可能是管理層自己造成的。如果只根據一兩個變數去出作短期投資決策，要不分析會出現錯誤，要不變數思考得不夠多，即使最終短期業績走勢如自己所料，也很難判斷自己是否正確。

卓穎姿，持證監會持牌人士，博立研究團隊/中原資產管理高級分析員
執筆之時，筆者及博立客戶沒有持有上述股票